AFFAIRE : N° RG 22/02655

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge commissaire d’Argentan en date du 06 Octobre 2022

RG n° 13/010092

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 MAI 2024

APPELANTE :

Madame [Y] [C] épouse [J]

née le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Alexandrine GUILLAUME, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Maître [E] [B] mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL LA SOURCE, de M. [J] et de Mme [C] épouse [J]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée et assistée par M^e Jérémie PAJEOT, substitué par M^e Laurence DOREL, avocats au barreau de CAEN

Monsieur [D] [J]

[Adresse 15]

[Localité 13]

Non représenté, bien que régulièrement assigné

S.A.R.L. LA SOURCE

N° SIRET : 350 291 738

[Adresse 14]

[Localité 13]

Non représentée, bien que régulièrement assignée

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.E.L.A.R.L. [L] [K], aux lieu et place de Me [B], mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL LA SOURCE, de M. [J] et de Mme [C] épouse [J]

[Adresse 4]

[Localité 12]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Jérémie PAJEOT, substitué par M^e Laurence DOREL, avocats au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 14 mars 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me EMILY, Président de Chambre et M^me COURTADE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 16 mai 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

La SARL de la Source, société créée par M. [D] [J] et Mme [Y] [C] épouse [J], avait pour objet d’activité l’exploitation des chambres d’hôtes et des gîtes ruraux, dont l’établissement l’Auberge de la Source situé à [Localité 13].

Suivant jugement du 22 janvier 2004, le tribunal de grande instance d’Argentan a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL de la Source, de M. [D] [J] et de Mme [Y] [C] épouse [J].

Par jugement du 23 juin 2005, le tribunal de grande instance d’Argentan a arrêté un plan de redressement au profit des trois débiteurs.

Par jugement du 27 mars 2014, le tribunal de grande instance d’Argentan a prononcé la résolution du plan de redressement et a ouvert une nouvelle procédure de redressement judiciaire.

Par jugement du 13 janvier 2015, le tribunal a mis fin à la période d’observation, a ordonné l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard des trois débiteurs et désigné Me [B] en qualité de mandataire liquidateur.

Par ordonnance du 17 décembre 2021, le juge-commissaire a autorisé Me [B] à procéder à la vente judiciaire des actifs immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire de la SARL de la Source, de M. [D] [J] et de Mme [Y] [C] épouse [J], et fixé le prix d’adjudication à la somme de 220.000 euros réductible d’un quart et éventuellement de la moitié.

Par requête du 15 juillet 2022 déposée auprès du juge-commissaire de la procédure collective, Me [B] a sollicité l’autorisation de régulariser l’acte de cession de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 13], cadastré section ZS [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 1] et [Cadastre 8] (hormis le verger pour la partie déclarée en zone UH se situant en bordure de la route communale).

Par ordonnance du 6 octobre 2022, le juge-commissaire près du tribunal judiciaire d’Argentan a :

— autorisé Me [E] [B] à ceder de gré à gré la parcelle de terre sis [Adresse 14] à [Localité 13], cadastré Section ZS [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 1] et [Cadastre 8] (hormis le verger pour la partie déclarée en zone UH se situant en bordure de la route communale) à M. [A] [V] gérant de la SCEA [Adresse 14] située à [Adresse 14] ou à toute personne physique ou morale s’y substituant, au prix net vendeur de 50.000 euros ;

— dit que la date d’entrée en jouissance sera celle de la signature de l’acte notarié ;

— dit que cette cession sera régularisée en l’Etude de Me [X], notaire à [Adresse 11], dans un délai de trois mois de cette ordonnance, lequel sera saisi par Me [E] [B], mandataire judiciaire ;

— dit s’il existe des créanciers inscrits, que le notaire chargé de la vente devra purger le droit de surenchère des créanciers inscrits et procéder aux radiations ;

— dit que le prix de cession sera remis à Me [E] [B] le jour même de l’acte ;

— ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective ;

— rappelé que l’ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 15 octobre 2022 adressée au greffe de la cour, Mme [Y] [C] épouse [J] a fait appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 6 février 2023,la SELARL [L] [K] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire en lieu et place de Me [B].

Par dernières conclusions du 1er juin 2023, Mme [Y] [C] épouse [J] demande à la cour de :

A titre principal,

— La déclarer recevable en son appel,

— Annuler l’ordonnance rendue par le juge-commissaire le 6 octobre 2022 en ce que ce dernier a commis un excès de pouvoir,

— Donner acte à Me [K] ès qualités de liquidateur de la SARL de la Source, de M. [J] et de Mme [C] de son intervention volontaire,

A titre subsidiaire,

— La déclarer recevable en son appel,

— Réformer en totalité l’ordonnance entreprise,

Et statuant à nouveau,

— Débouter Me [B] de sa requête en date du 15 juillet 2022 visant à être autorisé à régulariser l’acte de cession de la parcelle de terre sis [Adresse 14] à [Localité 13], cadastré Section ZS [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 1] et [Cadastre 8] (hormis le verger pour la partie déclarée en zone UH se situant en bordure de la route communale) à M. [A] [V] gérant de la SCEA [Adresse 14] située à [Adresse 14] ou à toute personne physique ou morale s’y substituant, au prix net vendeur de 50.000 euros,

— Débouter Me [K] ès qualités de liquidateur de la SARL de la Source et de M. [J] de l’ensemble de ses demandes contraires,

— Condamner Me [K] ès qualités de liquidateur de la SARL de la Source et de M. [J] à verser à Mme [C] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Me [K] ès qualités de liquidateur de la SARL de la Source et de M. [J] aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

Par dernières conclusions du 28 février 2023, la SELARL [L] [K], agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL La source, de M. [J] et de Mme [C], demande à la cour de :

— Donner acte à Me [K] de son intervention en lieu et place de Me [B] en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL La source, de M. [J] et de Mme [C],

— Dire et juger Mme [C] irrecevable en son appel,

Subsidiairement,

— Dire et juger que le juge commissaire n’a commis aucun excès de pouvoir et débouter Mme [C] de sa demande d’annulation de l’ordonnance entreprise,

— Confirmer ladite ordonnance en toutes ses dispositions,

— Condamner Mme [C] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— Faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 6 mars 2024, le Ministère public déclare s’en rapporter.

La SARL La source n’a pas constitué avocat bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées respectivement les 20 décembre 2022 et 26 janvier 2023 à l’étude de commissaire de justice.

M [D] [J] n’a pas constitué avocat bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées respectivement le 19 décembre 2022 à personne et le 19 janvier 2023 à l’étude de commissaire de justice.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 février 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité de l’appel

Selon l’article 546 du code de procédure civil, le droit d’appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n’y a pas renoncé.

La SELARL [L] [K] soutient que Mme [C] ne justifie pas d’un intérêt à faire appel dès lors qu’elle ne s’est pas opposée à l’acte de cession en première instance et qu’elle n’a donc subi aucune succombance.

Mme [C] fait valoir que son appel est recevable dès lors qu’en matière de procédure collective le régime de l’appel est dérogatoire au droit commun, que seule sa qualité de partie autorisée à faire appel doit être considérée et que de surcroît le seul fait de ne pas s’opposer aux demandes formulées devant le premier juge n’emporte pas en lui-même renonciation à l’appel.

La voie de recours à l’encontre de l’ordonnance du juge-commissaire statuant sur la cession d’un bien immobiler prévue par l’article R642-37-1 du code de commerce est ouverte au débiteur qui bénéficie d’un droit propre et aux personnes dont les droits et obligations sont affectés par l’ordonnance.

Contrairement à ce que soutient Mme [C], elle doit justifier de son intérêt à faire appel, l’appel des ordonnances du juge-commissaire étant soumis à la procédure de droit commun.

L’ordonnance entreprise précise que Mme [C] a adressé ses observations et indiqué 'ne pas être opposée à l’acte de cession dans le meilleur intérêt des créanciers.'

Mme [C] précise devant la cour, sans être démentie par les pièces communiquées, qu’elle ne connaissait pas le prix de vente.

Dès lors, le simple fait de ne pas s’être opposée à la cession ne prive pas Mme [C] de son droit d’appel dès lors qu’elle justifie d’un intérêt à soutenir que les actifs immobiliers sont vendus à un vil prix.

L’appel formé par Mme [C] est donc recevable.

Sur l’excès de pouvoir

Mme [C] soutient que le juge-commissaire a commis un excès de pouvoir dès lors qu’ayant rendu une première ordonnance revêtue de l’autorité de la chose jugée autorisant la vente des actifs immobiliers le 17 décembre 2021, il ne pouvait en rendre une seconde autorisant à nouveau la vente de la même parcelle.

Le juge-commissaire, qui a statué sur la vente des actifs immobiliers conformément au pouvoir que lui confère les articles R642-22 et suivants du code de commerce, n’a pas commis d’excès de pouvoir.

Comme le relève le mandataire judiciaire, Mme [C] ne soulève pas l’irrecevabilité de la demande en raison de la chose jugée mais seulement la nullité de l’ordonnance entreprise pour excès de pouvoir.

Elle sera ainsi déboutée de sa demande en annulation de la décision entreprise.

Sur le fond

L’appelante soutient que la vente des parcelles a été autorisée pour un prix dérisoire eu égard à l’évaluation établie par notaire le 12 décembre 2014 et au montant total du passif qui s’élève à 407 207,01 euros et qu’il n’y a pas de place à réformation de la décision de vente judiciaire si l’offre d’acquisition dans le cadre d’une vente de gré à gré porte sur un montant inférieur à la mise à prix fixée par le juge-commissaire dans le cadre de l’ordonnance prescrivant une vente aux enchères.

Elle précise en outre que la parcelle cadastrée ZS [Cadastre 7] n’apparaît pas faire partie des biens dépendant des liquidations de la SARL La Source, de M. [J] et de Mme [J].

Le liquidateur judiciaire invoque un bien en état d’abandon et l’absence de tout justificatif établissant une valeur marchande supérieure à celle fixée dans l’ordonnance entreprise précisant que la liquidation judiciaire ne disposait pas des fonds nécessaires pour mettre en place la vente judiciaire.

Selon l’article L642-18 du code de commerce, les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Cet article laisse au juge-commissaire toute latitude pour choisir entre la vente par adjudication et le gré à gré sans établir de hiérarchie, ni conférer à la vente de gré à gré le caractère d’une exception.

Le liquidateur judiciaire établit que la vente judiciaire n’a pu avoir lieu à défaut de fonds disponibles pour régler la provision d’un montant de 7000 euros demandée par le commissaire de justice et qu’aucun procès-verbal de description des biens n’a pu être établi.

Le juge-commissaire a jugé que si l’offre régularisée à hauteur de 50 000 euros était moindre que l’estimation du notaire réalisée le 12 décembre 2014, les biens avaient été laissés à l’abandon depuis la liquidation judiciaire, aucune assurance ne voulait les prendre en charge et l’offre d’acquisition présentée était la première et l’unique depuis 8 ans.

L’estimation réalisée par notaire à la demande de M. [J] le 12 décembre 2014 évalue les parcelles cadastrées ZS [Cadastre 1], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] ensemble pour un montant compris entre de 631 000 euros et 687 000 euros.

Cette estimation très en deça de l’offre présentée n’est corroborée par aucun autre élément.

Mme [C] ne justifie d’aucune offre d’achat supérieure ni même d’aucune estimation de la valeur du bien actualisée qui serait supérieure à l’offre présentée.

Dès lors, aucun élément ne permet de retenir que l’offre d’acquisition au prix de 50 000 euros n’est pas satisfaisante au égard à la consistance du bien, à son emplacement et à son état d’abandon, ni qu’une vente aux enchères serait plus avantageuse compte tenu des frais engendrés par une telle procédure.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sauf en ce qu’elle inclus dans la vente la parcelle cadastrée section ZS n° [Cadastre 7] alors qu’aucun élément du dossier ne permet de retenir que cette parcelle fait partie de l’actif des liquidations judiciaires puisque comme le soulève l’appelante, elle ne figure ni dans l’estimation du notaire du 12 décembre 2014 ni dans l’ordonnance du 17 décembre 2021 qui ordonne la vente judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens seront confirmées.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce.

Mme [C] sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe ;

Donne acte à la SELARL [L] [K] de son intervention en lieu et place de maître [E] [B] en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL La Source, de M. [D] [J] et de Mme [Y] [C] épouse [J] ;

Déclare recevable l’appel formé par Mme [Y] [C] épouse [J] ;

Déboute Mme [Y] [C] épouse [J] de sa demande d’annulation de l’ordonnance entreprise ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a autorisé la vente de la parcelle cadastrée section ZS n° [Cadastre 7] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SELARL [K] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL La Source, de M. [J] et de Mme [C] de sa demande de vente de gré à gré de la parcelle sise [Adresse 14] à [Localité 13] cadastrée section ZS n° [Cadastre 7]

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [C] épouse [J] aux dépens avec avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués sur la cause qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY