AFFAIRE : N° RG 21/00002 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-GVAM

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX du 18 Décembre 2020

RG n° 19/00780

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 MARS 2025

APPELANTS :

Monsieur [H] [M]

né le 17 Octobre 1970 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté et assisté de M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]

représenté par son syndic la SA BILLET GIRAUD Père et Fils, dont le siège est [Adresse 5], [Localité 2]

Résidence [Localité 3] PALACE

[Localité 3]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Lionel SAPIR, avocat au barreau de LISIEUX,

assisté de M^e Stéphane MORER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [H] [M]

né le 17 Octobre 1970 à [Localité 11] (93)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté et assisté de M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]

représenté par son syndic la SA BILLET GIRAUD Père et Fils, dont le siège est [Adresse 5], [Localité 2]

Résidence [Localité 3] PALACE

[Localité 3]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Lionel SAPIR, avocat au barreau de LISIEUX,

assisté de M^e Stéphane MORER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.F.A. MJA représentée par Me [U] [L] ès qualité de mandataire judiciaire de M. [H] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée et assistée de M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 10 décembre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER, Conseillère et M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 04 Mars 2025 et signé par M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère, pour le président empêché et par M^me COLLET, greffier

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 21 juin 2018, M. [H] [M] a acquis plusieurs lots situés au deuxième étage d’une copropriété située [Adresse 9] [Localité 3] au sein de la Résidence [Localité 3] Palace formant un appartement de deux pièces de 52 m2 (lots 29-30-63) ainsi qu’une cave (lot 3).

Confronté à l’impossibilité d’accéder à sa cave, à des moisissures et de l’humidité dans son appartement et à une mauvaise isolation acoustique, M. [M] a demandé par lettres recommandées avec accusé de réception les 25 avril et 6 mai 2019 au syndicat de copropriété d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires cinq projets de résolutions afin que des appels d’offres soient lancés pour la réalisation de travaux permettant de remédier aux désordres allégués.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2019, les cinq projets de résolution ont été regroupés en une seule résolution qui a été rejetée.

Par acte en date du 30 août 2019, M. [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] (résidence [Localité 3] Palace) devant le tribunal de grande instance de Lisieux.

Par jugement du 18 décembre 2020 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

débouté M. [M] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] du 29 juin 2019,

annulé la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] du 29 juin 2019,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] à payer à M. [M] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral,

débouté M. [M] de sa demande de remboursement des charges de copropriété portant sur le lot n°3,

débouté M. [M] de sa demande de dispense de paiement des charges de copropriété portant sur le lot n°3,

débouté M. [M] de sa demande d’injonction sous astreinte au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] de réaliser les travaux d’accès aux caves,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance de sa cave,

débouté M. [M] de sa demande d’injonction sous astreinte au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] de réaliser les travaux d’étanchéité de la façade,

débouté M. [M] de sa demande de dommages et intérêts liés aux désordres constatés dans son appartement,

débouté M. [M] de sa demande d’injonction sous astreinte au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] de réaliser les travaux de remise en état de l’ascenseur,

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] à payer à M. [M] la somme de 150 euros en réparation de son préjudice de jouissance de l’ascenseur,

dit que les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,

ordonné la capitalisation des intérêts,

débouté M. [M] de sa demande de dispense de paiement des charges de copropriété appelées en exécution des condamnations prononcées,

rappelé que M. [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] à payer à M. [M] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] aux dépens,

autorisé la SAS Griffiths & Duteil Associés à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance,

ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 2 janvier 2021, M. [M] a formé appel limité de ce jugement, son appel portant sur les points suivants : la limitation de son préjudice moral à 500 euros, le rejet de sa demande d’injonction sous astreinte de réaliser les travaux de cuvelage de l’ascenseur permettant de rétablir l’accès aux caves, le rejet de la demande d’injonction de réaliser les travaux d’étanchéité des façades permettant d’assurer l’étanchéité du mur latéral de l’immeuble, le rejet des demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance et pour résistance abusive consécutive à ces chefs de réclamation, le rejet des demandes accessoires.

Par déclaration du 23 février 2021, le Syndic de copropriété, Syndic Billet Giraud, représentant le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3], a formé appel du même jugement, son appel étant limité aux dispositions ayant prononcé la condamnation du Syndicat des copropriétaires à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance de la cave, la somme de 150 euros en réparation du préjudice de jouissance de l’ascenseur et la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a débouté M. [M] de sa demande d’irrecevabilité de l’appel interjeté par déclaration du 23 février 2021 et déclaré recevable l’appel dont s’agit, formé par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice.

Par ailleurs, par ordonnance du 8 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a :

Donné acte à M. [M] que sa demande de communication de pièces du Syndicat des copropriétaires sous astreinte est désormais sans objet,

Donné acte au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] représenté par son syndic en exercice de ses protestations et réserves,

Ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [V] [N], aux fins notamment de visiter le bien immobilier propriété de M. [M] et rechercher l’origine, les cause, et l’étendue des désordres dénoncés dans les conclusions déposées par M. [M], et fournir tous éléments de nature à permettre le cas échéant de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’apprécier les préjudices subis.

Par ordonnance du 4 novembre 2021, M. [K] [E] a été nommé en remplacement de l’expert désigné.

L’expert a déposé son rapport le 18 juillet 2023.

Par ordonnance du 17 janvier 2024, la jonction des instances a été prononcée.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 décembre 2023, M. [M] demande à la Cour de :

I. Sur l’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2019 pour vice de forme :

confirmer le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a annulé la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] du 29 juin 2019,

infirmer le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] à lui verser la somme de seulement 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Et statuant à nouveau,

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] à lui verser la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

II. Sur le fond

Sur la privation de jouissance de sa cave :

infirmer le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’injonction sous astreinte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] de réaliser les travaux de cuvelage de l’ascenseur permettant de rétablir l’accès aux caves,

Et statuant à nouveau :

enjoindre au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] d’effectuer les travaux de cuvelage de l’ascenseur ainsi que tous travaux permettant de rétablir le fonctionnement normal de l’ascenseur qui devra desservir le niveau du sous-sol,

assortir cette injonction d’une astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

infirmer le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] à lui verser la somme de seulement 3 000 euros en réparation de son préjudice de privation de jouissance de sa cave,

Et statuant à nouveau :

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui verser la somme de 200 euros de dommages et intérêts par mois au titre de la privation de jouissance de la cave depuis le 21 juin 2018 jusqu’au rétablissement effectif de l’accès aux caves, soit la somme de 14 400 euros arrêtée au mois de juin 2024,

Y ajoutant :

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts afin de sanctionner sa résistance abusive,

Sur le défaut d’étanchéité de la façade côté rue et du mur latéral de l’immeuble :

homologuer le rapport d’expertise judiciaire déposé le 17 juillet 2023 par M. [E] avec toutes conséquences de droit,

infirmer le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’injonction sous astreinte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] de réaliser les travaux d’étanchéité de la façade côté rue et du mur latéral de l’immeuble,

infirmer le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts liés aux désordres constatés dans son appartement,

Et statuant à nouveau :

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à faire réaliser tous travaux nécessaires en vue d’assurer l’étanchéité de la façade côté rue et du mur latéral de l’immeuble conformément aux trois devis validés par l’expert judiciaire pour un montant total de 198 023,31 euros et ce, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui verser la somme de 449,25 euros correspondant aux frais de remise en état des peintures intérieures de son appartement suivant devis validé par l’expert judiciaire,

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui verser la somme de 13 050 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices esthétique et moral, et de son trouble de jouissance,

Y ajoutant :

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts afin de sanctionner sa résistance abusive,

Sur l’arrêt total du fonctionnement de l’ascenseur durant plus de trois mois et demi à partir du 10 janvier 2020 :

infirmer le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] à lui payer la somme de seulement 150 euros en réparation de son préjudice résultant de la privation totale de jouissance de l’ascenseur au cours de l’année 2020,

Et statuant à nouveau :

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la privation de jouissance de l’ascenseur au cours des mois de janvier, février, mars et avril 2020,

III. Sur les demandes accessoires

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les condamnations prononcées porteront intérêt légal à compter de la date du jugement du 18 décembre 2020,

Et statuant à nouveau :

assortir les condamnations prononcées du taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance, soit le 30 août 2019,

confirmer le jugement déféré à la Cour en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts,

confirmer le jugement déféré à la Cour en ce qu’il a rappelé qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

infirmer le jugement déféré à la Cour en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dispense de paiement des charges de copropriété appelées en exécution des condamnations prononcées,

Et statuant à nouveau :

le dispenser du paiement des charges de copropriété appelées par le syndic en exécution des condamnations intervenues et à intervenir,

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, incluant les frais et honoraires d’expertise judiciaire dont il a fait l’avance (soit 4 500 euros), dont distraction entre les mains de M^e Olivier avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 12 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] (ci-après dénommé le Syndicat des copropriétaires) demande à la Cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes,

Et statuant à nouveau,

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a annulé la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2019,

infirmer le jugement du tribunal judicaire de Lisieux en ce qu’il l’a condamné à verser à M. [M] la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,

débouter M. [M] de toutes demandes à ce titre,

confirmer le jugement du tribunal judicaire de Lisieux en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande d’injonction sous astreinte de réaliser les travaux de cuvelage de l’ascenseur permettant de rétablir l’accès aux caves,

débouter M. [M] de sa demande d’injonction sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir de réaliser les travaux de cuvelage de l’ascenseur et tous travaux utiles au rétablissement de l’accès normal aux caves,

infirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a condamné à verser à M. [M] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance de sa cave,

débouter M. [M] de sa demande de le voir condamné à lui verser la somme de 200 euros par mois de dommages-intérêts au titre de la privation de jouissance de sa cave,

débouter M. [M] de sa demande de le voir condamné à lui verser la somme de 5 000 euros à titre dommages intérêts pour sanctionner sa résidence abusive,

Sur le défaut d’étanchéité du mur latéral de l’immeuble,

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande d’injonction sous astreinte de réaliser les travaux d’étanchéité de la façade,

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande de dommages-intérêts liés aux désordres constatés dans son appartement,

débouter M. [M] de sa demande d’injonction d’effectuer tous travaux nécessaires en vue de rétablir et assurer la parfaite étanchéité du mur latéral de l’immeuble,

débouter M. [M] de sa demande de voir assortir cette demande d’une astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

débouter M. [M] de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’ensemble des préjudices esthétiques, de jouissance, financier et moral incluant notamment le montant de travaux de peinture que M. [M] va devoir effectuer dans son appartement pour le remettre en état et effacer les traces d’humidités et de moisissures,

débouter M. [M] de sa demande de le voir condamné à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts afin de sanctionner la résistance abusive,

Sur l’arrêt total de fonctionnement de l’ascenseur durant plusieurs mois à partir du 10 janvier 2020 :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [M] la somme de 150 euros en réparation de son préjudice de jouissance de l’ascenseur,

débouter M. [M] de toute demande à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance de l’ascenseur,

Sur les demandes accessoires :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les condamnations prononcées porteront intérêt légal à compter de la date du jugement du 18 décembre 2020,

infirmer le jugement déféré à la Cour en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rappelé que M. [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande de dispense de paiement des charges de copropriétés appelées en exécution des condamnations prononcées,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [M] à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

le condamner aux dépens de la procédure.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la Cour :

Aux termes de leurs dernières conclusions, il convient de constater que les parties limitent leurs débats aux points suivants :

l’annulation de la résolution 26 de l’assemblée générale du 29 juin 2019 pour vice de forme et les dommages et intérêts sollicités, liés à l’irrégularité de l’assemblée générale du 29 juin 2019,

la privation de jouissance de la cave et les dommages et intérêts liés,

le défaut d’étanchéité de la façade côté rue et du mur latéral de l’immeuble et les dommages et intérêts liés,

la privation de jouissance de l’ascenseur et les dommages et intérêts liés.

En conséquence, les autres dispositions non critiquées de la décision, ont d’ores et déjà acquis force de chose jugée.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2019 :

M. [M] sollicite la confirmation du jugement déféré qui a prononcé la nullité de la résolution n°26 de l’assemblée générale qui s’est tenue le 29 juin 2019, mais demande en revanche que les dommages et intérêts qui lui ont été alloués de ce chef soient majorés.

Il fait valoir qu’il avait adressé, dans les délais requis, une demande au syndic afin de voir inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale cinq résolutions, relatives à des demandes de travaux pour remédier aux différents désordres affectant les parties communes.

M. [M] relève que le syndic n’a pas respecté les règles applicables en regroupant en une seule résolution les cinq questions qu’il souhaitait voir débattues.

Il souligne en outre que la résolution n°26 soumise au vote est totalement ambiguë et incompréhensible quant au sens de la décision de l’assemblée générale.

En réponse à l’argumentation du Syndicat des copropriétaires, M. [M] affirme qu’il est indifférent que les questions qu’il souhaitait évoquer aient été antérieurement débattues à l’occasion de précédentes assemblées, le syndic ne pouvant refuser leur inscription à l’ordre du jour pour ce motif.

Il indique que le refus d’examen de ses questions par l’assemblée générale lui a causé un préjudice moral dont il sollicite l’indemnisation.

M. [M] expose par ailleurs que le Syndicat des copropriétaires a nécessairement admis l’irrégularité de l’assemblée générale du 29 juin 2019 dans la mesure où le syndic a convoqué une nouvelle assemblée dès le 12 octobre 2019, reprenant le même ordre du jour, à l’exception des demandes de M. [M] qui étaient reprises individuellement, sans attendre la décision du tribunal saisi par M. [M] pour faire constater la nullité de l’assemblée générale.

En réplique, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sollicite l’infirmation du jugement déféré qui a prononcé la nullité de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 29 juin 2019.

Il soutient que les demandes d’inscription de questions présentées par M. [M] ont bien été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée du 29 juin 2019, et que le fait que les cinq résolutions sollicitées aient été regroupées dans une question ne saurait constituer une irrégularité de fond ou de forme.

Le Syndicat des copropriétaires fait au surplus valoir que la question relative aux travaux de cuvelage de l’ascenseur présentée par M. [M] faisait déjà l’objet d’une résolution n°21, et que la question des travaux de rénovation des façades avait déjà fait l’objet d’une résolution lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2018.

Le Syndicat des copropriétaires soutient dès lors que la nullité de la résolution n°26 ne peut être prononcée, à défaut pour M. [M] de démontrer que les copropriétaires n’ont pas pris position sur les résolutions dont il avait demandé l’inscription en raison de la présentation en une seule question.

En outre, il s’oppose à la demande de dommages et intérêts présentée par M. [M] de ce chef, affirmant que ce dernier ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’il dit avoir subi.

Il résulte de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

De jurisprudence constante, l’assemblée générale doit se prononcer par des votes différents sur chacun des points de l’ordre du jour, ce qui impose qu’une résolution ne contienne pas plusieurs questions réunies.

Par lettres recommandées avec accusé de réception datées des 25 avril et 6 mai 2019, M. [M] a sollicité auprès du syndic de la copropriété, le cabinet Billet-Giraud, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir de cinq résolutions portant sur la réparation de l’ascenseur et le rétablissement de l’accès aux caves, l’étanchéité défectueuse de la façade latérale de l’immeuble, le ravalement des parties communes (intérieures), le défaut d’isolation acoustique, et la réfection des garde-corps et de la façade de l’immeuble sur rue, M. [M] sollicitant pour chacun de ces chefs que soient lancés des appels d’offres en vue de travaux à réaliser.

Il n’est pas contesté que les demandes de M. [M] ont été adressées au syndic dans les délais utiles, de sorte qu’il n’existait aucun obstacle à leur inscription à l’ordre du jour.

Force est de constater à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 29 juin 2019 que les résolutions dont M. [M] avait sollicité l’inscription n’ont pas été reprises à l’ordre du jour de manière distincte, mais ont été regroupées au point 26 intitulé « décision de l’assemblée pour les demandes de M. [M] ».

Cette question était libellée comme suit : « courrier de M. [M] joint à la convocation ».

Et la résolution soumise au vote a été : « l’assemblée décide de donner suite aux différentes demandes, le syndic précise qu’il répondra à M. [M] sur les différents points de son courrier ».

Ainsi que le souligne le Syndicat des copropriétaires, certaines des questions posées par M. [M] faisaient par ailleurs l’objet d’une inscription à l’ordre du jour et notamment les travaux de cuvelage de l’ascenseur (résolution n°21) et la rénovation du hall (résolution n°23).

Pour autant, partie des demandes formulées par M. [M] n’ont pas été évoquées lors de l’assemblée générale du 29 juin 2019 (défaut d’isolation acoustique, défaut d’étanchéité des murs extérieurs, garde-corps).

Dès lors que la demande d’inscription à l’ordre du jour présentée par M. [M] n’a pas fait l’objet d’une question régulière en la forme, ne permettant pas un vote de l’assemblée générale des copropriétaires distinct pour chaque point abordé, la résolution 26 adoptée par l’assemblée générale en cause est irrégulière et doit être annulée.

L’irrégularité n’affectant pas l’ensemble de l’assemblée, la nullité n’a pas à être étendue à toutes les résolutions.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a annulé la résolution 26 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] du 29 juin 2019, et débouté M. [M] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble.

S’agissant du préjudice invoqué par M. [M] du fait de cette irrégularité, il est constant que l’irrégularité relevée a privé M. [M] de la possibilité de voir examiner ses demandes par l’assemblée générale, ce qui constitue une atteinte à ses droits.

Toutefois, il doit être constaté que M. [M] fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil, et donc sur la responsabilité extra contractuelle.

Or, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée sur ce fondement, alors même que seul le syndic de copropriété est en charge de l’élaboration de l’ordre du jour des assemblées générales.

En l’espèce, l’irrégularité constatée résulte d’une faute du syndic de copropriété, et non d’un quelconque abus de majorité du Syndicat des copropriétaires qui aurait refusé de voter les questions dont l’inscription avait été demandée par M. [M].

Seule la responsabilité du syndic pourrait donc être retenue de ce chef.

M. [M] ne dirigeant ses demandes d’indemnisation qu’à l’encontre du Syndicat des copropriétaires, il devra être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] à payer à M. [M] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral tiré de l’irrégularité de la résolution 26.

Sur les difficultés d’accès à la cave :

M. [M] sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de cuvelage sur l’ascenseur pour rétablir l’accès aux caves, ainsi que des dispositions relatives au quantum des dommages et intérêts qui lui ont été attribués au titre du trouble de jouissance qu’il subit.

Il fait valoir que, depuis qu’il a acquis son bien immobilier dans la résidence [Localité 3] Palace en juin 2018, il n’a jamais été en mesure d’accéder à sa cave située au premier sous-sol, et ce en raison de l’impossibilité pour l’ascenseur de descendre à ce niveau.

M. [M] souligne que le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas ce dysfonctionnement, les travaux nécessaires pour remédier au problème ayant été pleinement identifiés, et consistant en une opération de cuvelage de l’ascenseur.

Pour autant, M. [M] constate que le Syndicat des copropriétaires n’a jamais entrepris les travaux nécessaires.

Il indique par ailleurs que l’accès aux caves est pratiquement impossible sans l’ascenseur, le seul autre accès existant tenant en une échelle métallique, rouillée, se trouvant sous une lourde trappe dans le local à poubelles.

M. [M] précise que l’existence d’un second accès lui a été révélée en octobre 2019, consistant en un couloir extérieur d’accès. Cependant, il s’avère que ce couloir est encombré, dépourvu d’éclairage, et très étroit, rendant l’accès aux caves tout aussi difficile.

Il souligne que lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 octobre 2019, la résolution visant à faire réaliser les travaux de cuvelage de l’ascenseur pour rétablir l’accès au premier sous-sol a été rejetée. M. [M] y voit un abus de majorité.

Il considère aussi que le Syndicat des copropriétaires est dans l’obligation d’entretenir et de maintenir en bon état de fonctionnement les parties communes, obligation à laquelle il manque en refusant d’exécuter les travaux sur l’ascenseur.

Or, M. [M] soutient que ce refus porte atteinte à ses droits et sollicite donc la condamnation du Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux utiles.

En tout état de cause, il fait valoir qu’il subit, depuis son acquisition du bien, une atteinte à la jouissance de sa cave, son accès étant quasiment impossible et rendant cet espace inutilisable.

M. [M] considère que cette situation génère une dépréciation de la valeur de son bien.

Il estime que son préjudice de jouissance a été insuffisamment apprécié par les premiers juges, rappelant que cela fait six ans qu’il est privé de l’usage de sa cave, et sollicite la majoration des dommages et intérêts qui lui ont été alloués.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite confirmation du jugement qui a rejeté la demande de condamnation à exécution des travaux de cuvelage sur l’ascenseur.

Le Syndicat des copropriétaires indique que M. [M] avait été informé dès l’acquisition du bien que l’accès aux caves n’était pas possible par l’ascenseur.

Il rappelle que la question de l’exécution de ces travaux a été soumise au vote lors de l’assemblée générale du 12 octobre 2019 et a été rejetée, et qu’il n’appartient pas aux juges d’apprécier l’opportunité des décisions des copropriétaires.

En outre, le Syndicat des copropriétaires affirme que M. [M] dispose d’une solution alternative d’accès à sa cave par un couloir extérieur.

Il note par ailleurs que M. [M] n’occupe pas à temps complet l’appartement, qu’il met en location par la plate-forme Airbnb, et s’interroge donc sur le véritable trouble de jouissance que subirait M. [M] du fait de l’accessibilité difficile à la cave.

Le Syndicat des copropriétaires considère ainsi que M. [M] ne rapporte pas la preuve de son préjudice et du lien de causalité avec une faute qui lui serait imputable.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l’article 17 de cette même loi, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Le juge ne peut pas apprécier l’opportunité des décisions de l’assemblée légalement prises.

Cependant constitue un abus de majorité le refus des copropriétaires majoritaires de consentir à l’exécution de travaux, dès lors que ce refus n’est justifié par aucun motif valable et mettrait en péril une partie commune de l’immeuble.

Il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il n’est pas contesté que l’ascenseur qui équipe l’immeuble de la copropriété [Adresse 8] dysfonctionne et ne permet pas de desservir le niveau en sous-sol où se trouvent les caves, et ce déjà avant que M. [M] ne fasse l’acquisition de ses lots dans la copropriété.

Les causes de ce dysfonctionnement sont identifiées, de même que les travaux nécessaires pour y remédier.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’il a été indiqué à M. [M] dans un premier temps que l’accès aux caves pouvait se faire, à défaut d’ascenseur, par une trappe et une échelle accessibles par le local à poubelles.

Le constat d’huissier réalisé le 29 octobre 2019 par Maître [C], à la demande de M. [M], fait apparaître sans conteste que l’usage de cet accès se révèle particulièrement dangereux en ce que l’échelle est très légère et vétuste, qu’aucun éclairage n’est disponible arrivé au pied de l’échelle et qu’une cuve de plus d’un mètre de profondeur, non fermée, se trouve dans les alentours immédiats du pied de l’échelle. De plus, l’exiguïté du passage ne rend pas envisageable de transporter des charges lourdes ou encombrantes à ce niveau, excluant donc toute possibilité de stockage dans la cave par cet accès.

L’existence d’un second accès a été révélée à M. [M] en octobre 2019, par un couloir extérieur.

A la date du procès-verbal de constat du 29 octobre 2019, le passage par ce couloir s’avérait quant à lui encombré, et démuni d’éclairage au niveau des escaliers menant aux caves.

L’usage de ce passage s’avérait lui aussi périlleux.

Pour autant, à l’occasion des assemblées générales des 29 juin 2019 et 12 octobre 2019, l’assemblée des copropriétaires a rejeté la proposition de réalisation des travaux de cuvelage de l’ascenseur nécessaires pour rétablir l’accès au sous-sol.

M. [M] invoque de ce fait un abus de majorité.

Pour autant, si les conditions actuelles d’accès aux caves sont effectivement difficiles, il n’en demeure pas moins que l’accès est toujours possible par le couloir extérieur, étant relevé que les dernières photographies produites par M. [M] font apparaître qu’une partie du couloir a été dégagée et que l’éclairage a été rétabli dans l’escalier.

Il n’est donc pas démontré par M. [M] qu’il se trouverait dans l’impossibilité totale d’accéder à son bien et que la décision de l’assemblée générale des copropriétaires refusant la réalisation des travaux porterait une atteinte sérieuse à ses droits.

Il n’existe en outre aucun péril pour les parties communes en l’absence de réalisation de ces travaux.

Au surplus, force est de constater que M. [M] ne poursuit pas l’annulation des résolutions votées par l’assemblée des copropriétaires de ce chef le 29 juin 2019 et le 12 octobre 2019.

En l’absence d’abus de droit, il n’appartient pas à la juridiction de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour décider de la réalisation de travaux sur des parties communes.

En conséquence la demande de M. [M] visant à voir enjoindre au Syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux de cuvelage de l’ascenseur devra être rejetée, et le jugement déféré peut être confirmé de ce chef.

Néanmoins, s’il ne peut être imposé au Syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux nécessaires pour rétablir l’issue par l’ascenseur, il n’en demeure pas moins que les conditions d’accès actuelles au sous-sol, telles que décrites précédemment, constituent un trouble incontestable dans la jouissance des caves pour les copropriétaires à qui elles appartiennent.

Ainsi, depuis son acquisition des lieux en juin 2018, M. [M] ne peut user comme il l’entend du stockage que pourrait lui offrir la cave qu’il possède.

En application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précédemment rappelées, le Syndicat des copropriétaires, qui refuse d’assurer l’entretien et le bon fonctionnement de l’ascenseur, partie commune, est responsable de plein droit du préjudice que subit M. [M] de ce fait.

Les premiers juges ont alloué à M. [M] une somme de 3 000 euros au titre de ce préjudice de jouissance.

Il convient cependant de constater que le trouble de jouissance s’est poursuivi depuis le jugement déféré, de sorte que M. [M] est fondé à solliciter l’actualisation de son préjudice au jour où la Cour statue.

Ainsi, M. [M] pourra être justement indemnisé du trouble de jouissance subi dans l’usage de sa cave depuis presque six ans par l’octroi de la somme de 5 000 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé quant au quantum de l’indemnisation allouée à M. [M] à ce titre.

M. [M] sollicite par ailleurs la condamnation du Syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, par son refus de réaliser les travaux de réparation de l’ascenseur.

Cependant, il n’est pas démontré par M. [M] la mauvaise foi ou l’intention dolosive du Syndicat des copropriétaires dans son refus de travaux.

M. [M] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur l’étanchéité des façades de l’immeuble :

M. [M] sollicite l’infirmation du jugement déféré, qui a rejeté sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de reprise de l’étanchéité des façades de l’immeuble.

Il fait valoir que le mur latéral de l’immeuble présente de nombreuses fissures de jointures et n’est pas étanche, ce qui provoque des dégâts sur les peintures intérieures des logements, M. [M] précisant qu’il n’est pas le seul copropriétaire concerné.

Il rappelle que le Syndicat des copropriétaires est tenu d’une obligation d’entretien des parties communes, et qu’il a donc l’obligation de garantir l’étanchéité du mur extérieur, qui est une partie commune.

A ce titre, M. [M] affirme que le refus d’exécuter des travaux de cet ordre constitue un abus de majorité, qui engage de plein droit la responsabilité du Syndicat des copropriétaires.

Il souligne que l’expertise judiciaire diligentée dans le cadre de l’appel a confirmé ses griefs et l’origine des moisissures apparues dans son logement, l’expert ayant retenu que le mauvais état des façades de l’immeuble était à l’origine des infiltrations survenues dans l’appartement de M. [M].

Il sollicite donc qu’il soit fait injonction au Syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux nécessaires.

M. [M] invoque un préjudice de jouissance de son logement causé par le défaut d’étanchéité des façades, existant depuis son entrée dans les lieux.

Il conteste avoir eu connaissance de cette situation lors de l’acquisition de son bien, et rappelle qu’il a demandé à plusieurs reprises au Syndicat des copropriétaires d’entreprendre les travaux de réparation nécessaires, sans succès.

Il demande donc l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 150 euros par mois.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement qui a rejeté la demande de travaux présentée par M. [M].

Le Syndicat des copropriétaires déclare que la question de l’étanchéité des façades de l’immeuble avait été évoquée lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2018, lors de laquelle l’architecte de la copropriété avait indiqué qu’il n’y avait pas de défaut d’étanchéité.

Le Syndicat des copropriétaires estime que M. [M] ne rapporte pas la preuve de l’origine des moisissures qu’il déplore dans son logement, considérant qu’elles peuvent trouver leur cause dans les conditions d’occupation des lieux.

Il considère que les conclusions de l’expertise judiciaire ne permettent pas plus d’imputer la présence de moisissures à un défaut d’étanchéité des murs et façades de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires relève que les travaux de l’expert ne permettent pas non plus d’établir que les dégradations des peintures dans l’appartement de M. [M] résulteraient d’infiltrations provenant de la façade.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de réalisation de travaux formulée par M. [M], rappelant que l’assemblée générale a rejeté la résolution portant sur l’exécution de ces reprises.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires conteste le préjudice de jouissance allégué par M. [M], qui n’est pas démontré selon lui alors qu’il n’occupe pas lui-même l’appartement mais le loue.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, déjà cité, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

M. [M] démontre, par la production du procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 29 octobre 2019, que son appartement est atteint par un phénomène important de moisissures, qui se développent sur les murs et les sols contigus au mur latéral de l’immeuble et sur le mur en façade.

Le rapport d’expertise judiciaire rédigé par M. [E] le 17 juillet 2023 confirme la présence de moisissure dans le placard de la chambre situé à la jonction du pignon Est et de la façade sur rue, ainsi qu’en partie basse du mur de la chambre, et des efflorescences (traces d’humidité récurrente) dans un angle du séjour.

S’agissant de l’origine de ces phénomènes, M. [E] indique que, selon lui, « les traces de moisissures (dans le placard et dans la chambre) ne sont pas dues à un phénomène d’infiltration dans le mur en provenance de l’extérieur, mais ont pour origine une condensation sur des ponts thermiques, l’immeuble n’étant pas isolé. La forte présence de moisissures dans le placard de la chambre s’explique par le fait qu’on y trouve un ballon de production d’eau chaude sanitaire, qui émet de la chaleur dans un local exigu, non isolé et non ventilé. D’autre part, cet angle de placard correspond à la jonction dans un plan vertical de deux façades, et dans un plan horizontal, à celle du plancher bas du 1er étage, du pignon Est et de la façade sur rue, d’où un important pont thermique facteur de condensation ».

M. [E] a pu relever aussi que la salle de bain et les WC, deux pièces se trouvant sur le mur latéral en cause ne sont pas affectés par le développement de moisissures.

Il indique en outre, s’agissant des efflorescences visibles dans le séjour qu’elles « correspondent à des infiltrations d’eau ponctuelles de la façade sur rue, faibles mais récurrentes ».

Par ailleurs, M. [E] a pu noter la présence de « nombreuses microfissures, fissures, épaufrures, décollements » sur la façade sur rue « qui sont autant de sources potentielles d’infiltration d’eau dans les murs de façade. C’est pourquoi nous estimons que l’état du ravalement de la façade sur rue est médiocre. En particulier, l’état du jointoiement des moellons de pierre constituant en partie les murs pignons est mauvais, le mortier se décollant fréquemment de son support, d’où de vraisemblables infiltrations dans les murs ».

M. [E] a ainsi préconisé d’engager des travaux de ravalement de la façade sur rue et de rejointoiement des pignons dans les meilleurs délais, pour prévenir des infiltrations.

Il résulte donc des conclusions de l’expert que, contrairement à ce que soutient M. [M], la présence de moisissures dans la chambre et le placard de la chambre de son logement n’est pas causée par un défaut d’étanchéité des murs extérieurs.

En outre, si l’expert considère que les efflorescences présentent dans le séjour peuvent être causées par des infiltrations ponctuelles faibles, il ne fait qu’évoquer des causes de « potentielles » infiltrations sur la façade sur rue, sans clairement identifier l’origine des infiltrations présumées dans le logement de M. [M].

Ainsi, les conclusions du rapport de M. [E] ne permettent pas de retenir que les traces d’humidité présentent dans le logement de M. [M] trouveraient leur origine dans un désordre affectant les parties communes de l’immeuble.

En conséquence, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires ne peut être retenue de ce chef, et les demandes de M. [M] tendant à voir ordonner la réalisation de travaux et à obtenir une indemnisation au titre des dommages subis dans son appartement doivent être rejetées.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ces chefs.

Sur la privation de jouissance de l’ascenseur :

M. [M] expose que l’ascenseur de l’immeuble a été en panne du 10 janvier 2020 jusqu’au mois de mai 2020, soit durant trois mois et demi, durée de la panne confirmée selon lui par les termes du rapport d’activité de l’ascenseur établi par l’ascensoriste Schindler.

A ce titre, il sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’il a subi, sur une période qu’il juge totalement déraisonnable.

Là encore, M. [M] rappelle que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est une responsabilité de plein droit s’agissant de l’entretien et du bon fonctionnement des parties communes.

Le Syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande.

Il conteste que l’ascenseur soit resté en panne durant plusieurs mois, et conteste en tout état de cause que sa responsabilité puisse être engagée de ce chef.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 déjà cité est encore une fois susceptible de s’appliquer dans ce cas.

M. [M] a produit plusieurs attestations en la forme civile rédigées par des personnes ayant loué son appartement sur la période de fin janvier 2020, ainsi qu’une attestation établie par Mme [J], assurant la conciergerie de son logement, témoignant de ce que l’ascenseur a été en panne à compter du 10 janvier 2020 et jusqu’au 29 février 2020 au moins.

Il mentionne par ailleurs le rapport d’activité maintenance et entretien établi annuellement par la société Schindler, chargée de la maintenance de l’ascenseur de la copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires a versé les trois rapports établis pour les années 2019, 2020 et 2021.

La lecture de ces documents fait apparaître qu’un chapitre « disponibilité de vos équipements » est intégré au rapport, dans lequel est reporté, mois par mois, le taux de disponibilité de l’appareil, ce qui permet d’identifier les périodes de panne.

Or, force est de constater que pour les trois années produites, les mêmes chiffres sont reportés à l’identique, faisant ressortir un fonctionnement de 89,9% en janvier, un fonctionnement nul en février et mars, un fonctionnement de 21,8% en avril et un fonctionnement de 97,7% en avril.

La fiabilité de ces rapports est donc sujette à caution, alors même que M. [M] ne fait état que d’une panne de l’ascenseur en début d’année 2020, sauf à supposer que chaque année l’ascenseur serait en arrêt durant trois mois.

Ainsi, les pièces produites aux débats ne permettent pas de faire la preuve d’une panne sur une période de plus de trois mois, ainsi que le soutien M. [M].

En tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires justifie de ce qu’il a assuré l’entretien régulier de l’ascenseur au cours des années 2019, 2020 et 2021, l’entreprise de maintenance procédant à des contrôles réguliers, mais aussi que la société Schindler est intervenue à plusieurs reprises au cours de l’année 2020 notamment pour des dépannages.

Aucun défaut d’entretien ne peut donc être reproché au Syndicat des copropriétaires susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la demande d’indemnisation présentée par M. [M] sera rejetée et le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à M. [M] la somme de 150 euros au titre du préjudice de jouissance de l’ascenseur.

Sur les demandes accessoires :

M. [M] sollicite la confirmation du jugement, qui a précisé qu’il serait dispensé de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il sollicite par ailleurs que la même dispense soit prononcée s’agissant des appels de charges destinés à indemniser son préjudice.

Enfin, M. [M] demande confirmation de la capitalisation des intérêts prononcée par les premiers juges, mais sollicite en revanche que le jugement soit réformé s’agissant du point de départ des intérêts, qui devra selon lui être fixé au 30 août 2019, date de l’assignation introductive d’instance.

Le Syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de capitalisation des intérêts présentée par M. [M] et au départ des intérêts depuis la date de l’assignation, faisant valoir pour ce dernier point que, s’agissant d’indemnités versées sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, les intérêts ne peuvent courir qu’à compter du jour de la décision de justice qui fixe le préjudice.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En application de ce texte, c’est à juste titre que les premiers juges ont prononcé la dispense de M. [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, mais à rejeter cette dispense s’agissant de condamnations prononcées, dès lors que l’article 10-1 ne prévoit pas cette hypothèse.

De même, dès lors que M. [M] a présenté régulièrement une demande de capitalisation des intérêts, il doit être fait droit à cette demande.

Enfin, en application de l’article 1231-7 du Code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, la Cour ayant révisé le montant des indemnités allouées à M. [M], les intérêts au taux légal courront à compter du présent arrêt.

Sur les frais et dépens :

Compte tenu de la solution adoptée par la Cour, il n’y a pas lieu de réviser les dispositions du premier jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

En cause d’appel, l’équité justifie que M. [M], qui succombe au principal, supporte les frais irrépétibles exposés par la partie adverse.

Une somme de 3 000 euros sera allouée à ce titre au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 3].

Au surplus, il est condamné aux dépens de la procédure d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par décision contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement prononcé le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lisieux, sauf en ce qu’il a :

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] à payer à M. [M] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance de sa cave,

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 3] à payer à M. [M] la somme de 150 euros en réparation de son préjudice de jouissance de l’ascenseur,

dit que les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [M] de ses demandes de dommages et intérêts en lien avec l’annulation de la résolution 26 de l’assemblée générale du 29 juin 2019 et avec le préjudice de jouissance de l’ascenseur,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] à payer à M. [M] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance de sa cave,

Dit que les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant,

Déboute M. [M] de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute les parties de toutes autres demandes,

Condamne M. [H] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] [Localité 3] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. [H] [M] aux entiers dépens de la procédure d’appel, en ce compris les frais et honoraires de l’expertise judiciaire.

LE GREFFIER p/LE PRÉSIDENT EMPECHÉ

M. COLLET A. GAUCI SCOTTE