SF/ND

Numéro 25/1974

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 24/06/2025

Dossier : N° RG 23/03324 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IW4N

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

S.A.S. KHOR IMMO

C/

[D] [P] épouse [P], [S] [P]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Mai 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de M^me BRUNET, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. KHOR IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 802 980 186

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Thomas FERRANT (selarl cabinet Ferrant) avocat au barreau de Bordeaux

INTIMES :

Madame [D] [U] épouse [P]

née le 06 Février 1982 à Pakistan

de nationalité pakistanaise

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [S] [P]

né le 25 Mars 1982 au Pakistan

de nationalité française

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentés par M^e Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE – DLB, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 14 NOVEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

RG numéro : 22/00695

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 7 février 2019, M. [S] [P] et son épouse, Mme [D] [U], ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SAS KHOR IMMO une maison à usage d’habitation jumelée située dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] (64), moyennant un prix de 162 200 €.

La livraison a eu lieu le 10 mars 2021.

Par courrier du 22 mars 2021, les époux [P] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SAS KHOR IMMO d’avoir à leur payer une somme de 19.896,53€ au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente, en raison d’un retard de livraison du bien de 368 jours par rapport aux prévisions contractuelles.

Par courrier du 13 avril 2021, la SAS KHOR IMMO a mis en oeuvre au profit des époux [P] la clause pénale insérée au contrat de vente et leur a adressé un chèque d’un montant de 1 384 €, correspondant au versement de l’indemnité due du fait du retard de livraison évalué à 27 jours, évoquant que le délai convenu avait pour le surplus été suspendu par l’effet d’intempéries, de défaillances d’entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire.

Par courrier 8 septembre 2021, les époux [P] ont refusé cette proposition d’indemnisation et ont sollicité l’octroi d’une indemnité en application de la clause pénale de 14 489,87 €.

Par acte du 8 avril 2022, les époux [P] ont fait assigner la SAS KHOR IMMO devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins de la voir condamner à indemniser leurs préjudices du fait du retard de livraison, et au paiement du coût des travaux réparatoires des désordres constatés dans le logement livré.

Suivant jugement contradictoire du 14 novembre 2023 (RG n°22/00695), le tribunal a notamment :

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 11.245,87 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 2.123,68€ au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 653,25 € au titre de intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifiée par une cause légitime,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande de constat de la réception par les époux [P] d’un paiement de la somme de 1 384 € au titre du retard de livraison,

— débouté les époux [P] de leur demande formulée au titre d’un préjudice moral,

— débouté les époux [P] de leur demande formulée au titre des désordres apparents,

— condamné la SAS KHOR IMMO aux entiers dépens,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— qu’il n’est pas contesté que l’immeuble a été livré avec un retard de 368 jours,

— que la SAS KHOR IMMO ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d’oeuvre, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir du bénéfice d’une clause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries pendant une durée de 102 jours,

— que la SAS KHOR IMMO justifie d’une cause légitime de report du délai de livraison de 106 jours correspondant à la défaillance de la société SPB, dès lors que les époux [P] ne démontrent pas la carence du maître de l’ouvrage à procéder au remplacement de cette entreprise, bien intervenue sur le chantier de leur maison, dans un délai acceptable,

— que la défaillance de la société AG ENERGIES SERVICES est avérée, sans que ne soit démontrée la carence de la SAS KHOR IMMO pour procéder à son paiement ou pourvoir à son remplacement, de sorte que cette dernière est fondée à solliciter le retard de livraison pour cause légitime, pour un délai de 54 jours,

— que la SAS KHOR IMMO ne produit cependant aucune pièce pour démontrer l’effectivité de l’arrêt total des travaux entre le 17 mars et le 11 mai 2020, ou au moins un ralentissement significatif des travaux,

— qu’il en résulte que le nombre de jours de retard non justifiés est de 208 jours,

— qu’il n’est pas établi que les époux [P] auraient encaissé le chèque de 1 384 € adressé par la SAS KHOR IMMO,

— que les pénalités de retard fixées par l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation à un montant qui ne peut être inférieur à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard ne sont pas forfaitaires, de sorte qu’elles ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires pour la réparation d’un préjudice distinct de celui réparé par les pénalités de retard, comme le paiement de loyers et d’intérêts intercalaires pendant le délai de retard,

— que les époux [P] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice résultant de l’inexécution dans le délai contractuel des travaux de construction,

— que la SAS KHOR IMMO est tenue à un devoir de loyauté et elle ne justifie d’aucune démarche d’information à l’égard de ses clients malgré les courriers qu’ils lui ont fait parvenir, s’est rendue coupable d’une inertie fautive,

— que l’action des époux [P] au titre du coût de reprise des travaux ayant fait l’objet de réserves non levées est recevable pour avoir été intentée dans le délai d’un an suivant l’expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession des lieux,

— que le quitus de levée des réserves produit par la SAS KHOR IMMO ne porte que sur certains désordres allégués par les époux [P], mais que ceux-ci ne justifient pas du bien-fondé de leurs demandes au titre des autres réserves.

La SAS KHOR IMMO a relevé appel par déclaration du 20 décembre 2023 (RG n°23/03324), critiquant le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande de constat de la réception par les époux [P] d’un paiement de la somme de 1 384 € au titre du retard de livraison,

— débouté les époux [P] de leur demande formulée au titre d’un préjudice moral,

— débouté les époux [P] de leur demande formulée au titre des désordres apparents,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, la SAS KHOR IMMO, appelante, entend voir la cour :

— la juger recevable et bien-fondée en son appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 11 245,87 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 2.123,68 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 653,25 € au titre de intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifiée par une cause légitime,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 1.000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande de constat de la réception par les époux [P] d’un paiement de la somme de 1 384 € au titre du retard de livraison,

— condamné la SAS KHOR IMMO aux entiers dépens,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— débouter les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— limiter le montant de sa condamnation à la somme de 1 384 € au titre d’un retard de livraison de 27 jours,

— débouter les époux [P] du surplus de leurs demandes,

Sur l’appel incident des époux [P],

— débouter les époux [P] de leur demande tendant à voir réformer le jugement entrepris pour le surplus,

— débouter les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause,

— condamner les époux [P] à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [P] aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL Cabinet Ferrant conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la SAS KHOR IMMO fait valoir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil :

— qu’elle justifie, sur les 368 jours de retard de livraison, de causes légitimes de suspension du délai de livraison, de sorte que seuls 27 jours de retard lui sont imputables, ce qui justifie la fixation de la clause pénale à la somme de 1 384 € au profit des époux [P],

— que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries ayant obligé la suspension du chantier, 106 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société SPB, intervenue sur le logement de M. et Mme [P] , 78 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société AG ENERGIES SERVICES, 55 jours de retard sont imputables à la pandémie de Covid-19 qui a représenté un cas de force majeure, tous les chantiers ayant dû être arrêtés pendant la période du premier confinement,

— que l’application de la clause pénale indemnise forfaitairement le préjudice subi par les époux [P] à raison du retard de livraison, et ne peut donc se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts réparant des préjudices non distincts, tels que le préjudice financier résulté des loyers supportés dans l’attente de la livraison, des intérêts intercalaires, et le préjudice moral,

— qu’en tout état de cause, la demande d’indemnisation des loyers supportés dans l’attente de la livraison n’est pas fondée, dès lors que les époux [P] auraient dû payer dans tous les cas, soit un loyer, soit le remboursement de leur prêt si le bien avait été livré dans le délai prévu, de sorte que la réalité de leur préjudice n’est pas démontrée,

— que les époux [P] n’apportent aucun élément de preuve permettant d’étayer leur demande au titre du remboursement des intérêts intercalaires, qui sont classiquement applicables dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement et ne donnent pas lieu à remboursement, puisque leur paiement n’est pas en lien direct avec le retard de livraison,

— que les époux [P] ne démontrent pas avoir subi un préjudice moral,

— que le seul préjudice distinct dont pourraient se prévaloir les époux [P] est le défaut d’information du retard pris, mais qu’ils ne démontrent pas le caractère certain du préjudice qui en serait résulté, ni ne justifient le montant réclamé, alors qu’aucune obligation contractuelle ne pesait sur elle au titre d’un devoir d’information, et que la preuve de sa mauvaise foi n’est pas rapportée,

— que la demande des époux [P] au titre des réserves non levées n’est pas justifiée.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 1er avril 2025, M. [S] [P] et Mme [D] [U], intimés et appelants incident, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande de constat de la réception par eux d’un paiement de la somme de 1 384 € au titre du retard de livraison,

— condamné la SAS KHOR IMMO aux entiers dépens,

— condamné la SAS KHOR IMMO à leur payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— faire droit à l’appel incident,

— réformer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Sur le retard de livraison concédé par la SAS KHOR IMMO et la réparation de leurs préjudices subséquents :

— condamner en conséquence la SAS KHOR IMMO à leur verser :

— la somme de 19 896,53 € au titre du retard de livraison subi,

— la somme de 5 087,82 € au titre des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt,

— la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral subi,

— la somme de 2 000 € au titre du défaut d’information du retard de livraison concédé,

— la somme de 19.666,30 € au titre des réserves dénoncées non levées,

En tout état de cause,

— débouter la SAS KHOR IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS KHOR IMMO à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [P] font valoir, au visa des articles 1601 et suivants du code civil, L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et 1642-1 et suivants du code civil :

— que la livraison du bien a eu lieu avec un retard de 368 jours,

— que les 102 jours de retard pour cause d’intempéries ne peuvent constituer une cause légitime de suspension des travaux pour la SAS KHOR IMMO, dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier, et qu’il n’est pas justifié que ces intempéries ont empêché la poursuite des travaux de construction alors que le bien était hors d’eau et hors d’air,

— qu’aucun lien n’est établi entre le retard de livraison de leur logement et la défaillance de la société SPB, de sorte que cette défaillance ne peut justifier un retard de livraison de 106 jours, et qu’en tout état de cause, la SAS KHOR IMMO ne justifie pas du délai anormalement long écoulé entre la défaillance de la société et la résiliation de son contrat,

— que le retard supplémentaire de 78 jours au titre de la défaillance de la société AG ENERGIES SERVICES n’est pas justifié, la SAS KHOR IMMO ne démontrant pas les diligences effectuées suite à l’abandon de chantier par cette société, ni que cet abandon aurait impacté les travaux de leur logement, d’autant que cette défaillance est la conséquence de la propre défaillance de la SAS KHOR IMMO qui ne la payait pas,

— que la SAS KHOR IMMO ne démontre pas que le chantier aurait été complètement suspendu pendant la période de confinement lié à la pandémie de Covid-19, de sorte que la force majeure justifiant un retard de livraison de 55 jours n’est pas établie,

— que la SAS KHOR IMMO ne démontre pas qu’ils auraient encaissé le chèque qu’elle leur a adressé d’un montant de 1 384 €,

— qu’ils ont été contraints de supporter des loyers à hauteur de 306,30 € par mois dans l’attente de la livraison de l’immeuble, et des intérêts intercalaires sur les échéances de prêt,

— qu’ils ont subi un préjudice moral du fait de l’inertie manifeste de la SAS KHOR IMMO, n’ayant pas été mis en mesure ne serait-ce que d’anticiper leur départ de l’appartement qu’ils louaient,

— que l’absence d’information donnée par la SAS KHOR IMMO sur le retard de livraison leur a causé un préjudice,

— que leur action tendant à voir condamner la SAS KHOR IMMO au paiement des travaux de reprise des réserves non levées n’est pas forclose dès lors qu’elle a été intentée moins d’un an et un mois suivant la prise de possession des lieux,

— qu’ils démontrent que certaines réserves n’ont pas été levées, de sorte qu’ils sont fondés à obtenir le paiement du coût de reprise de ces désordres suivant devis qu’ils produisent.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnités au titre du retard de livraison :

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1231-1 du Code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Aux termes de l’acte de vente du 7 février 2019 il est prévu page 39 que :

« Le vendeur s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai :

— de treize mois à compter de la signature des présentes ;

— ou de quinze mois à compter du démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l’alternative. [']

Tout retard dans le délai qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. [']

Le promoteur s’engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000 ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison ».

Il est également stipulé, page 40 dans 'délai d’exécution- prorogation'

Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages des éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison .

Les parties ne contestent pas le retard de livraison de 368 jours entre le 7 mars 2020 et le 10 mars 2021 selon les termes du contrat, mais l’intimé conteste les causes d’exonération invoquées par la SAS KHOR IMMO.

Le contrat précise que pour l’application de cette disposition , sont notamment considérés comme cause légitime de report de délai de livraison les événements suivants :

* les intempéries retenues par le maître d''uvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche :

La SAS KHOR IMMO considère que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries.

Elle verse au débat (pièce 2) une attestation de son maître d’oeuvre M. [R], établie le 16 février 2021 à la fin du chantier, un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier.

Il précise 'que le décalage est de 154 jours ouvrés dans l’exécution des travaux dû aux intempéries suivant les relevés Météo France de la station [Localité 8] [Localité 9]'.

Cette attestation est conforme à l’exigence contractuelle rappelée ci-dessus et la cour considère à l’inverse du 1er juge qu’aucune obligation de joindre à cette attestation les relevés météorologiques jour par jour n’est imposée à la SAS KHOR IMMO.

Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter de mars 2019 ont été de :

30 jours en 2019

60 jours en 2020

12 jours en 2021

Le retard de 102 jours pour intempéries est donc justifié et la cour infirme le jugement sur ce point.

* au titre de la défaillance d’entreprises de travaux :

Il n’est pas contestable que la défaillance d’une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante.

La défaillance d’une entreprise n’est susceptible de justifier qu’un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement.(Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n°18-22.797).

La maison acquise par M. et Mme [P] selon leur acte de vente est dénommée SYCOMORE C1 et fait partie de la tranche 2 (6 logements jumelés A-B-C et I -J-K).

— S’agissant de l’entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers).

La défaillance de la société SPB n’est pas contestée. Le constat d’abandon de chantier à été établi par procès verbal du 26 juillet 2019 qui énonce bien que cette entreprise intervient pour les 6 bâtiments doubles de la tranche 2 ; l’huissier a pris une photo du logement C1 dans lequel les menuiseries extérieures sont posées mais pas intérieures.

La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de M. et Mme [P].

La Société SPB a fait l’objet de 3 mises en demeure les 6, 28 juin et 17 juillet 2019, visées dans la lettre de résiliation du contrat constatée le 19 septembre 2019.

La cour considère cependant que la résiliation aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d’abandon de chantier, avant le 3 août 2019, et le délai supplémentaire jusqu’au 19 septembre 2019 (47 jours) doit être imputé à la SAS KHOR IMMO, 59 jours de retard étant par contre justifiés sans pénalité, par infirmation du jugement.

— S’agissant de la Société AG ENERGIE SERVICE (Lot plomberie) :

La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal du 10 juin 2020 (15 jours après les mises en demeure adressées les 15 et 22 mai) L’huissier a photographié l’appartement C1 et relève l’inachèvement généralisé des travaux de plomberie pour la seconde tranche des travaux.

La résiliation du contrat avec cette société a été prononcée le 3 juillet 2020 rappelant les mises en demeure, 3 semaines après le constat d’abandon du chantier. M. et Mme [P] estiment que le délai d’attente de 24 jours avant la résiliation est injustifiée.

La Cour estime en effet qu’après le constat d’abandon de chantier, la résiliation doit intervenir dans les 8 jours soit avant le 18 juin 2020.

Par conséquent 34 jours de retard seulement (entre le 15 mai et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l’entreprise, le surplus soit 15 jours (du 18 juin au 3 juillet) est imputable à la SAS KHOR IMMO.

* au titre de la crise sanitaire COVID (55 jours) :

Le contrat de vente signé par M. et Mme [P] le 7 février 2019 prévoyait donc une livraison le 7 mars 2020 qui n’a eu lieu que le 10 mars 2021.

La période d’urgence sanitaire a été fixée initialement pour deux mois à compter du 12 mars jusqu’au 11 mai 2020 selon l’article 3 du décret 2020-293 du 23 mars 2020, prolongée par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 jusqu’au 10 juillet 2020 .

L’échéance est donc intervenue avant la période de l’état d’urgence, mais l’appelante considère que ne lui sont pas imputables les 55 jours de retard postérieurs entre le 12 mars et la fin de cette période,.

Le décret précité.a imposé en effet des restrictions à tous les déplacements, même professionnels (sauf motif sanitaire ou familial), ce qui a nécessairement désorganisé les entreprises dont les employés n’ont pas pu venir travailler sur les chantiers, circuler pour acheter ou livrer du matériel. Même si les restrictions n’ont pas constitué un cas de force majeure pour le promoteur en ce qu’elles n’ont pas été absolues, elles ont néanmoins justifié un retard des chantiers sur cette période dont le gouvernement a tiré les conséquences de manière générale par les dispositions prises dans l’article 4 alinéa 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 en disposant que le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er (Etat d’urgence).

Par conséquent la cour estime, à l’inverse du 1er juge, que les 55 jours de retard, auxquels la SAS KHOR IMMO limite sa demande, entre le 12 mars et le 11 mai 2020 ne peuvent pas lui être imputés.

Ainsi la cour retient que les retards non imputables à la SAS KHOR IMMO sont de 102+59+ 34 + 55=250 jours sur les 368 jours.

Elle reste donc responsable d’un retard de livraison de 118 jours (soit 4 mois).

Sur l’indemnisation des préjudices liés au retard de livraison :

Selon l’article 1231-5 du code civil , lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

* Sur le montant de la clause pénale :

Le contrat stipule que le promoteur s’engage (en cas de retard qui lui est imputable) à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000 ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison ».

Selon le contrat, les pénalités de retard s’élèvent donc en l’espèce à 118 x (162.200 / 3000)= 6380 €

Il résulte de la jurisprudence tirée de ce texte que cette clause pénale contractuelle définit de manière forfaitaire l’indemnisation des préjudices subis par l’acquéreur en cas de retard de livraison.

Seul le caractère dérisoire d’une telle clause au regard des préjudices effectivement subis permettrait au juge d’en augmenter le montant. (Cass. 1re civ., 12 juillet 2001 n°'99-13.555 publié).

En effet par cette clause, les contractants ont évalué forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution tardive du contrat.

Or M. et Mme [P] invoquent la prolongation de leur dépense de loyer de 306,30€/ mois qui représente sur 6 mois retenus comme retard imputable, une somme de 1837,80€.

M. et Mme [P] ont souscrit un emprunt et il ressort de leur tableau d’amortissement des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt pour un total de 100,46 €/mois, soit pour 6 mois de retard de 602,76€.

La cour constate que les pénalités couvrent de manière forfaitaire très largement les préjudices de M. et Mme [P], y compris un préjudice moral pour l’attente de leur logement et le défaut d’information du vendeur sur le retard accumulé, et rejette donc toute demande complémentaire d’indemnisation par infirmation du jugement.

La SAS KHOR IMMO sera condamnée à payer à M. et Mme [P] la somme de 9353€ au titre des pénalités de retard, et la Cour infirme le jugement sur le montant de cette pénalité et en ce qu’il a accordé des dommages intérêts complémentaires.

Si la SAS KHOR IMMO démontre avoir adressé le 13 avril 2021 à M. et Mme [P] un chèque de 1384 € au titre des pénalités de retard, M. et Mme [P] contestent avoir encaissé ce chèque qui était très inférieur à l’indemnité réclamée par eux.

La SAS KHOR IMMO ne démontre pas que ce chèque ait été encaissé. Il n’y a donc pas lieu de tenir compte de ce chèque.

Sur l’indemnisation liée aux réserves non levées :

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Selon l’article 1648 du Code civil, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

La livraison de la maison de M. et Mme [P] a eu lieu le 10 mars 2021, mais un procès-verbal du même jour constate les différentes réserves.

L’action engagée par M. et Mme [P] le 8 avril 2022 est donc recevable (un mois et un an après la prise de possession).

Le constat mentionne de nombreuses traces de silicone ou peinture, des accrocs, manque de joints à de multiples endroits.

Les demandes chiffrées à 16.866,30 € à partir d’un devis de l’entreprise de peinture LORENZI concernent la reprise intégrale de la peinture des murs et plafond de toutes les pièces mais les photographies en noir et blanc peu lisibles et l’absence de l’avis d’un technicien ne permettent pas à la cour de constater précisément les désordres.

En outre M. et Mme [P] énoncent des désordres de nature différente à ce que le constat mentionne :

— l’apparition de taches de moisissures dans le garage et la salle de bains,

— la présence d’éclats dans le carrelage de l’entrée,

— les portes intérieures ne peuvent être fermées dans les chambres et salles de bains, le cadre de porte étant trop étroit,

— les plinthes ne sont pas posées dans les règles de l’art,

— le placoplatre est grevé de vis apparentes,

— la baignoire ne bénéficie d’aucune trappe,

Ils ajoutent en outre deux autres désordres, en joignant des photos non datées, qui n’avaient pas été constatées par l’huissier le 10 mars 2021 :

— le crépi extérieur est grevé de différences de couleur, pour 1200 €

— la dalle béton du garage est grevée de nombreuses fissures, pour 1600 €

La cour estime que la réalité, la date d’apparition et l’origine de ces désordres ne sont pas suffisamment démontrées par les pièces produites et rejette donc les demandes d’indemnisation de ce chef.

Sur les mesures accessoires :

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable .

En conséquence, le jugement doit être confirmé sur ces dispositions.

La SAS KHOR IMMO devra en outre payer à M. et Mme [P] une indemnité de 1500€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande de constat de la réception par les époux [P] d’un paiement de la somme de 1 384 € au titre du retard de livraison,

— débouté les époux [P] de leur demande formulée au titre d’un préjudice moral et au titre des désordres apparents,

— condamné la SAS KHOR IMMO aux entiers dépens,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer aux époux [P] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

Infirme pour le surplus

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la SAS KHOR IMMO à payer à M. [S] [P] et son épouse, Mme [D] [U] la somme de 6380 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

Rejette les demandes de M. [S] [P] et son épouse, Mme [D] [U] au titre des loyers et des intérêts intercalaires réglés durant la période de retard de livraison non justifié, et au titre du défaut d’information,

Condamne la SAS KHOR IMMO aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la SAS KHOR IMMO à payer à M. [S] [P] et son épouse, Mme [D] [U] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS KHOR IMMO fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE