AFFAIRE : N° RG 24/01128

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de Caen en date du 04 Avril 2024

RG n° 23/03129

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 03 AVRIL 2025

APPELANT :

Monsieur [U] [W] [Z]

né le 18 Novembre 1972 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté et assisté par M^e Jérémy VILLENAVE, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

E.P.I.C. [Localité 7] LA MER HABITAT

N° SIRET : 271 400 020

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

pris en la personne de son représentant légal

Représenté et assisté par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 03 février 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 03 avril 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 24 juillet 1986 avec effet au 1er août 1986, l’Office public d’HLM de la ville de [Localité 7], aujourd’hui l’EPIC Office public de l’habitat '[Localité 7] la mer habitat’ a donné à bail d’habitation à Mme [C] [M] un logement de type 2 sis à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 900 francs outre les charges.

Mme [M] s’est mariée avec M. [Y] [W]. Elle est décédée le 4 janvier 2018 laissant M. [Y] [W] comme seul occupant du logement et seul titulaire du bail.

Par jugement du 29 août 2019, le tribunal d’instance de Caen a notamment constaté la résiliation du bail liant [Localité 7] la mer habitat à M. [Y] [W] à compter du 27 juin 2018, a ordonné l’expulsion de ce dernier et l’a condamné au paiement de la somme de 3.387,82 euros au titre des loyers et charges impayés outre une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

M. [Y] [W] est décédé le 5 juillet 2021 sans que l’expulsion ait eu lieu. Il a laissé pour lui succéder, M. [U] [W] [Z].

Par lettre avec demande d’avis de réception du 30 septembre 2021, Me [X] [V] a informé [Localité 7] la mer habitat que, chargé de la succession M. [Y] [W], il avait invité M. [U] [W] [Z], héritier, à prendre contact avec les services de [Localité 7] la mer habitat pour faire procéder à la restitution des locaux et avoir une explication concernant l’arriéré des loyers et charges s’élevant à 4.154,86 euros au 26 juillet 2021.

M. [U] [W] [Z] n’a pas pris contact avec [Localité 7] la mer habitat.

Par ordonnance sur requête du 21 février 2022 la vice-présidente du tribunal judiciaire de Caen a autorisé [Localité 7] la mer habitat à pénétrer et faire pénétrer tous agents de son office dans le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], à réaliser les constatations utiles et à dresser un constat d’huissier sur la situation des lieux.

Le 28 mars 2022, Me [N], huissier de justice, a pénétré dans les lieux, coupé l’arrivée d’eau et dressé un procès-verbal de constat.

Par ordonnance de référé du 1er septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Caen a ordonné la rétractation de l’ordonnance sur requête du 21 février 2022 au motif que l’urgence d’une intervention n’empêchait pas d’assurer un caractère contradictoire à la demande de pénétrer dans l’immeuble et que [Localité 7] la mer habitat qui connaissait la situation de [U] [W] [Z] en qualité d’ayant droit de son père aurait dû à ce titre appeler ce dernier à la procédure.

Par lettre du 23 janvier 2023, [Localité 7] la mer habitat a demandé à M. [W] [Z] de procéder à remise des clefs et au paiement des sommes dues.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, [Localité 7] la mer habitat a assigné M. [U] [W] [Z] devant le tribunal judiciaire de Caen afin de voir ordonner la remise des clés assortie d’une astreinte, condamner le défendeur au paiement de l’arriéré locatif dû, soit la somme de 8.883,92 euros en deniers ou quittances à la date du 12 octobre 2022, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation et sous réserve d’une parfaite actualisation des sommes dues, outre une indemnité d’occupation, les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 4 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— débouté M. [U] [W] [Z] de l’ensemble de ses exceptions d’incompétence in limine litis,

— ordonné la libération des lieux sis à [Adresse 8] ;

— dit que M. [U] [W] [Z] devra restituer les clés du logement et ce, sous astreinte de cinquante euros (50 euros) par jour de retard, en cas de non restitution des clés et de non libération des lieux, jusqu’à parfaite remise ;

— condamné M. [U] [W] [Z] à verser mensuellement à [Localité 7] la mer habitat une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de deux cents quatre vingt quinze euros et six centimes (295,06 euros) ;

— condamné M. [U] [W] [Z] à verser à [Localité 7] la mer habitat la somme de douze mille trois cent soixante et onze euros et quatre centimes (12.371,04 euros) en deniers ou quittances au titre de l’indemnité d’occupation à la date du 2 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté M. [U] [W] [Z] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné M. [U] [W] [Z] à payer à [Localité 7] la mer habitat la somme de deux mille euros (2.000 euros ) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné M. [U] [W] [Z] aux dépens.

Par déclaration du 3 mai 2024, M. [W] [Z] a interjeté appel de ce jugement.

La libération des lieux est intervenue le 4 juin 2024, selon procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice.

Par dernières conclusions déposées le 7 janvier 2025, l’appelant demande à la cour de :

— D’annuler et réformer le jugement entrepris,

Par conséquent,

— Juger que l’action de l’Office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 7] sur les arriérés locatifs est prescrite,

A titre principal,

— Débouter l’Office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 7] de toutes ses demandes,

A titre reconventionnel,

— Juger que le logement situé au [Adresse 2] est indécent et inhabitable,

— Juger ainsi de la nullité absolue du bail conclu entre l’Office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 7] et M. [Y] [W] [Z],

Par conséquent,

— Condamner l’Office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 7] à payer la somme de 17.703,60 euros au titre du rappels de loyers sur les cinq dernières années,

— Condamner l’Office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 7] à 12 000 euros au titre du trouble de jouissance,

— Condamner l’Office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 7] à 12 000 euros au titre du préjudice moral,

En tout état de cause,

— Condamner l’Office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 7] à payer la somme de 2.500 euros à M. [U] [W] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner l’Office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 7] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 28 octobre 2024, l’EPIC [Localité 7] la mer habitat demande à la cour :

— Dire M. [U] [W] [Z] mal-fondé en son appel,

— Confirmer le jugement entrepris,

— Débouter M. [U] [W] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner M. [U] [W] [Z] à payer à [Localité 7] la mer habitat la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [U] [W] [Z] aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

En vertu de l’article 954 al 1 et 2 du code de procédure civile, qui détermine l’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, ces prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, le dispositif des conclusions de M. [U] [W] [Z], qui seul saisit la cour, comporte une demande d’infirmation de la disposition du jugement qui l’a débouté de l’ensemble de ses exceptions d’incompétence mais aucune demande de ce chef.

Dès lors que l’appelant ne saisit la cour d’aucune prétention relative aux exceptions d’incompétence dont il a été débouté, la cour ne peut que confirmer la disposition en cause.

1. Sur la prescription de la créance de [Localité 7] la mer habitat

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [W] [Z] revendique l’application du délai de prescription de 3 ans prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 26 mars 2014, qui s’applique tant aux rappels de loyers qu’à l’indemnité d’occupation. Il estime que la demande en paiement formulée par le bailleur est prescrite.

[Localité 7] la mer habitat fait valoir que la prescription n’est pas acquise, expliquant que le délai de prescription applicable pour la demande en paiement des indemnités d’occupation est le délai de droit commun de 5 ans prévu à l’article 2224 du code civil.

L’indemnité d’occupation a un caractère indemnitaire, étant destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement et de la privation de jouissance en résultant pour ce dernier.

Il s’ensuit que l’action fondée sur le défaut de paiement d’indemnités d’occupation ne peut s’analyser comme une 'action dérivant d’un contrat de bail’ au sens de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, le délai de prescription applicable à l’action du bailleur pour défaut de paiement des indemnités d’occupation est soumis au délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du code civil.

Les indemnités d’occupation sont dues, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

Par jugement du 29 août 2019, le tribunal d’instance de Caen, a :

— constaté la résiliation du contrat de bail litigieux, liant [Localité 7] la mer habitat à M. [Y] [W], à compter du 27 juin 2018 et a ordonné l’expulsion du locataire,

— condamné le locataire à verser mensuellement une indemnité d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, cette indemnité étant fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, ;

— a condamné le locataire au paiement de la somme de 3.387,82' à la date de 24 avril 2019.

A la suite de la résiliation du contrat de bail, à compter du 27 juin 2018, M. [Y] [W] n’a ni quitté le logement, ni remis les clés au bailleur. Il n’a fait l’objet d’aucune mesure d’expulsion.

M. [Y] [W] est décédé le 5 juillet 2021, laissant pour lui succéder, M. [U] [W] [Z], son fils.

Or, ce dernier n’a pas remis au bailleur les clés du logement litigieux, alors qu’il résulte du procès-verbal de constat du 22 décembre 2021 qu’il était en possession des clés du logement de son père qu’il avait récupérées au commissariat (pièce n° 25 de l’appelant).

[Localité 7] la mer Habitat réclame à M. [U] [W] [Z], sur la base du relevé de compte arrêté au 2 octobre 2023, la somme totale de 12.371,04 ', intégrant :

— les loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 24 avril 2019 auxquels M. [Y] [W] a été condamné par jugement du 29 août 2019 à hauteur de 3.387,82 euros ;

— les indemnités d’occupation ayant couru du 25 avril 2019 jusqu’au décès du locataire, dont l’appelant est redevable en sa qualité d’héritier, et les indemnités d’occupation ayant couru du propre chef de M. [U] [W] [Z] postérieurement au 5 juillet 2021 jusqu’au 2 octobre 2023 compte tenu de sa défaillance dans la restitution des clés.

La demande en paiement correspondant à la somme de 3.387,82 euros n’est pas prescrite puisque le délai de prescription de l’exécution d’un titre exécutoire est de 10 ans.

S’agissant de la demande en paiement des indemnités d’occupation dues à compter du 25 avril 2019, elle n’est pas prescrite compte tenu de la date de l’assignation, délivrée le 7 juillet 2023, soit moins de cinq ans après la date d’exigibilité desdites indemnités.

En considération de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [U] [W] [Z] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement introduite par [Localité 7] la mer habitat.

2. Sur les demandes de [Localité 7] la mer habitat relatives à la libération des lieux, à la remise des clés et au paiement des loyers et indemnités d’occupation

Aux termes de son jugement aujourd’hui définitif du 29 août 2019, le tribunal d’instance de Caen a constaté la résiliation du bail litigieux au 27 juin 2018 et ordonné la libération des lieux par M. [Y] [W] ainsi que de tous occupants de son chef.

La restitution des lieux loués résulte de la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant, sauf à constater que le bailleur a refusé de les recevoir et que seule une restitution régulière des locaux loués libère le locataire de toute obligation.

À défaut de restitution des lieux loués, le preneur peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, jusqu’à la reprise effective des lieux par leur propriétaire.

La simple constatation que les clés ont été mises à disposition du bailleur ou que les locaux étaient effectivement vides ne suffit pas à prouver leur remise effective au bailleur.

En l’espèce, M. [U] [W] [Z] fait valoir que l’intimée ne rapporte pas la preuve d’une quelconque acceptation par lui de la succession de son père ; qu’en vertu de l’effet relatif des contrats, le contrat de bail litigieux résilié de plein droit à compter du 27 juin 2018 ne peut pas produire des conséquences à l’égard des tiers, même s’agissant des héritiers potentiels. Il estime que 'nul ne peut transférer les obligations accessoires à des droits inexistants’ ; qu’ainsi il ne peut pas être tenu d’une obligation de restitution des clés.

Cependant, il convient de rappeler que l’héritier ab intestat, saisi de plein droit des biens, droits et actions du défunt, peut être poursuivi par les créanciers de la succession, sauf à renoncer à la succession, et qu’il n’incombe pas au créancier de la succession de démontrer que l’héritier poursuivi a accepté la succession.

Dès lors, M. [U] [W] [Z], en tant qu’héritier de son père, qualité qu’il ne conteste pas, et alors qu’il n’allègue ni ne justifie avoir renoncé à la succession, doit répondre des obligations figurant au passif successoral de M. [Y] [W] découlant de la résiliation du contrat de bail d’habitation litigieux constatée par jugement du 29 août 2019 et consistant notamment dans l’obligation de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur, étant au surplus rappelé qu’il était en possession des clés du logement de son père (procès-verbal de constat du 22 décembre 2021, pièce 25 de l’appelant).

Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné à M. [U] [W] [Z] la libération des lieux et la restitution des clés et fixé à sa charge une indemnité d’occupation, sauf à dire que celle-ci court non pas à compter de la résiliation du bail mais à compter du 25 avril 2019.

En effet, l’arriéré de loyers et les indemnités d’occupation dues pour la période allant du 27 juin 2018 au 24 avril 2019 ont déjà été pris en compte dans le jugement du 29 août 2019 condamnant M. [Y] [W] au paiement de la somme de 3387,82 euros.

Il appartiendra à l’intimé de faire exécuter cette décision de justice à l’encontre de l’appelant en sa qualité d’héritier.

Partant, M. [U] [W] [Z] est condamné à payer la somme de 8.983,22 euros(12 371,04 – 3387,82) au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 25 avril 2019 au 2 octobre 2023 selon le décompte arrêté à cette date.

Il convient de constater que M. [U] [W] [Z] a libéré les lieux le 4 juin 2024.

3. Sur la demande d’annulation du contrat de bail

En l’espèce, M. [U] [W] [Z] demande à la cour de prononcer la nullité du contrat de bail du 24 juillet 1986, évoquant l’indécence et l’insalubrité du logement. Il explique qu’aucune proposition de relogement n’a été adressée à son père, M. [Y] [W], malgré l’engagement de la procédure d’expulsion, la mise en place d’une curatelle renforcée et un signalement des pompiers.

Il convient de relever que le contrat de bail du 24 juillet 1986 dont la nullité est demandée dans la présente instance, a déjà été résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit, à compter du 27 juin 2018, résiliation constatée par jugement du tribunal d’instance de Caen du 29 août 2019.

En outre, M. [U] [W] [Z] ne fait valoir aucune cause de nullité du contrat de bail, étant précisé que l’indécence du logement n’est pas sanctionnée par la nullité du contrat de bail.

Dès lors, la demande en nullité du bail formulée par M. [U] [W] [Z] ne peut qu’être rejetée.

4. Sur les demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et de restitution des loyers

Au soutien de sa demande de restitution de l’intégralité des loyers perçus et de dommages et intérêts , M. [U] [W] [Z] fait valoir le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Il explique que l’état d’indécence et d’insalubrité des locaux a été constaté par un procès-verbal de constat du 22 décembre 2021, qu’il est corroboré par la délivrance d’un permis de démolition pour ce bâtiment le 4 août 2023.

Il convient de relever, d’une part, qu’aucun désordre n’a été évoqué par le jugement du 29 août 2019 ayant constaté la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 juin 2018.

D’autre part, à aucun moment, postérieurement à la résiliation de plein droit du contrat de bail litigieux, M. [Y] [W], devenu occupant sans droit ni titre des locaux, n’a signalé des désordres relevant de l’indécence, tels que définis par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Aucun état des lieux d’entrée n’est communiqué aux débats et il n’est pas allégué que le bailleur a fait obstacle à l’établissement de l’acte de sorte que M. [Y] [W] est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel.

Aucun état de lieux de sortie n’a été dressé. Sont cependant communiqués aux débats deux procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice.

Le procès-verbal de constat du 22 décembre 2021 fait état notamment :

— d’un logement en mauvais état général,

— sols et murs du couloir, de la chambre et de la cuisine tâchés et sales,

— murs, contre-murs et sol couverts de salpêtres et de moisissures en quantité importantes dans la salle de bain,

— présence de nombreux détritus et des denrées périmées depuis plusieurs mois dans la cuisine.

Le procès-verbal de constat du 28 mars 2022 conclut à un logement qui se trouve en 'très mauvais état d’entretien, fortement encombré et une odeur nauséabonde'.

Le premier juge a exactement considéré que les désordres mentionnés dans ces constats avaient pour seule cause un défaut d’entretien imputable au locataire, étant ajouté que le logement était resté inhabité depuis le décès du locataire en date du 5 juillet 2021.

Par ailleurs, le fait que l’immeuble a fait l’objet d’un projet de démolition, ce afin de construire une résidence senior, ne prouve pas l’état d’insalubrité allégué.

Par conséquent, en l’absence de caractérisation d’une insalubrité de l’appartement et/ou d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [U] [W] [Z] de ses demandes.

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile suppose l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre cette faute et le dommage causé.

En l’absence d’élément nouveau utile soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation en jugeant que les faits reprochés à [Localité 7] la mer habitat, qui n’a fait que réclamer le respect par le locataire et son ayant-droit de leurs obligations, n’étaient pas constitutifs d’une faute.

Dès lors, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] [W] [Z] de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 12.000 euros au titre d’un préjudice moral.

6. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.

M. [U] [W] [Z], succombant, est condamné aux dépens de l’appel, à payer à l’Office public de l’habitat [Localité 7] la mer habitat la somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande fondée sur ce texte.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le point de départ et le montant de la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau du chef de ces dispositions infirmées et y ajoutant,

Déboute M. [U] [W] [Z] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de l’office public [Localité 7] la mer habitat au titre de l’arriéré locatif ;

Condamne M. [U] [W] [Z] à verser mensuellement à l’office public [Localité 7] la mer habitat une indemnité d’occupation à compter du 25 avril 2019 jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 295,06 euros ;

Condamne M. [U] [W] [Z] à verser à l’office public [Localité 7] la mer habitat la somme de 8.983,22 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 25 avril 2019 au 2 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris ;

Condamne M. [U] [W] [Z] à payer à l’office public [Localité 7] la mer habitat la somme complémentaire de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [U] [W] [Z] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne M. [U] [W] [Z] aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY