AFFAIRE : N° RG 22/00225 -

N° Portalis DBVC-V-B7G-G5JM

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de Coutances du 02 Décembre 2021

RG n° 20/00496

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 AVRIL 2025

APPELANTE :

Madame [C] [V]

née le 22 Juillet 1983 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Sabrina LETROUIT, avocat au barreau de COUTANCES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022000719 du 17/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉS :

Madame [F] [O] épouse [B]

née le 07 Juin 1981 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée et assistée de M^e Stéphanie JUGELE, avocat au barreau de COUTANCES

Monsieur [U] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté, bien que régulièrement assigné

DÉBATS : A l’audience publique du 16 janvier 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me BARTHE-NARI, Président de chambre, a entendu seul les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 22 Avril 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 1er avril 2025, et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me COLLET, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2019, Mme [F] [O] épouse [B] et M. [U] [B], d’une part, et Mme [C] [V], d’autre part, ont conclu un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 10], cadastré sections A N°[Cadastre 6] et A n°[Cadastre 7] pour une surface totale de 5 ares et 9 centiares, au prix de 232 000 euros, la réitération par acte authentique devant avoir lieu au plus tard le 1er août 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 10 septembre 2019, les époux [B] ont mis en demeure Mme [V] de prendre contact avec le notaire aux fins de fixation d’une nouvelle date pour la réitération par acte authentique.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 9 novembre 2019, les vendeurs, par l’intermédiaire de leur avocat, ont mis en demeure Mme [V] de réitérer l’acte en cause, dans un délai de huit jours, sous peine de résolution du contrat.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 2 décembre 2019, les vendeurs, par l’intermédiaire de leur avocat, ont indiqué à Mme [V] que le contrat était résolu et lui ont demandé de leur verser la somme de 27 200 euros, sous peine de saisine du tribunal.

Ces courriers sont restés sans réponse.

Par actes du 12 mai 2020, les époux [B] ont assigné Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Coutances aux fins de condamnation de la défenderesse à la réparation du préjudice subi par eux.

Par jugement du 2 décembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Coutances a :

— condamné Mme [C] [V] à verser à M. [B] la somme de 27.200 euros ;

— rejeté toute autre demande ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles;

— condamné Mme [C] [V] aux dépens dont droit de recouvrement direct au profit de la SCP Petit-Etienne Dumont-Foucault-Dardanne-Jugele.

Le 16 décembre 2021, les époux [B] ont régularisé une requête en rectification d’erreur matérielle.

Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire a :

— rectifié la décision susvisée ;

— dit que le paragraphe situé page 5, commençant par les mots 'Condamne Mme [C] [V]' et finissant par les mots '27.200 euros’ est annulé et remplacé par les dispositions suivants :

'Condamne Mme [C] [V] à verser à M. [U] [B] et Mme [F] [O] (épouse [B]) la somme de 27.200 euros';

le reste sans changement,

— dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions de la décision rectifiée, et qu’elle sera notifiée comme cette dernière;

— laissé les dépens à la charge du Trésor.

Par déclaration du 28 janvier 2022, Mme [V] a relevé appel de ces jugements en le limitant à sa condamnation au paiement de la somme de 27 200 euros à M. et Mme [B] et au rejet de toute autre demande.

Par conclusions d’incident notifiée le 6 juillet 2022, Mme [O] a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande de radiation du rôle de l’affaire au motif que Mme [V] n’avait pas exécuté les causes du jugement. Par conclusions du 13 décembre 2022, prenant acte de l’admission de Mme [V] au bénéfice d’une procédure de surendettement incluant sa créance, Mme [O] s’est désistée de l’incident de procédure.

Par ordonnance en date du 18 janvier 2023, le président chargé de la mise en état a décerné acte à Mme [O] de son désistement d’incident et réservé les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 décembre 2024, Mme [V] demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Coutances du 2 décembre 2021 rectifié le 16 décembre 2021 en ce qu’il l’a condamnée à verser à M. et Mme [B] la somme de 27 200 euros;

— en conséquence, modérer la pénalité prévue aux termes de la clause pénale et la réduire à 1 euro symbolique ;

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement et l’autoriser à se libérer de sa dette par 23 mensualités de 50 euros suivies du solde le 24ème mois ;

— débouter Mme [O] divorcée [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum M. et Mme [B] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridique ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 décembre 2024, Mme [O] divorcée [B] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Coutances le 2 décembre 2021, rectifié par jugement du 16 décembre 2021 ;

— en conséquence condamner Mme [V] à leur verser la somme de 27 200 euros et aux entiers dépens et rejeter toute autre demande ;

y ajoutant,

— condamner Mme [V] à lui payer à une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ainsi que les entiers dépens d’appel;

— rejeter les demandes fondées sur l’article 700 et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 telles que formées à son encontre.

M. [B], auquel la déclaration et les conclusions d’appel ont été régulièrement notifiées, n’a pas constitué avocat en cause d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 8 janvier 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, la cour rappelle que lorsque l’intimé ne comparaît pas, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés au regard des motifs par lesquels le tribunal s’est déterminé que la partie intimée absente est réputée s’être appropriée en application du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il sera rappelé que devant le tribunal, en réponse à la demande en paiement formée par les époux [B], Mme [V] a soulevé la nullité du compromis de vente sur le fondement des articles 1131 et suivants du code civil, soutenant que son consentement a été vicié par les manoeuvres dolosives des vendeurs. Le tribunal l’a déboutée de son action en nullité, considérant qu’elle ne démontrait pas l’existence d’un vice du consentement.

Dans ses dernières conclusions en appel, Mme [V] ne soutient plus la nullité du compromis de vente pour vice du consentement par dol. En revanche, elle maintient sa demande de réduction de la clause pénale.

Sur la réduction de la clause pénale :

Il est prévu au compromis de vente, au paragraphe intitulé 'acte authentique', que ' dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique|[ …] la partie qui n’est pas en défaut [… ]percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 27 200 euros comprenant les honoraires de Century 21 Ed’immo d’un montant de

4 000 euros qui seront reversés à l’agence à titre d’indemnité forfaitaire'.

Pour solliciter la modération de la clause pénale à un euro, Mme [V] fait valoir qu’elle se trouve dans une situation financière précaire . Elle indique qu’à la suite d’un accident de circulation dans le cadre de son emploi d’ambulancière en 2017 et des séquelles en résultant, elle a été licenciée pour inaptitude en 2019, son employeur ne pouvant pas procéder à son reclassement à un autre poste. Elle expose qu’elle est en arrêt de travail à la suite de problèmes de santé et diverses interventions chirurgicales, que ses perspectives d’emploi sont compromises du fait de son incapacité professionnelle, qu’elle a la charge d’un enfant de 15 ans pour lequel elle ne perçoit aucune pension alimentaire et que par arrêt du 6 juillet 2023 de la cour d’appel de Caen, elle a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effaçant ainsi l’ensemble de ses dettes, hormis la créance litigieuse qui ne figure pas dans les créances retenues par la commission de surendettement.

Mme [O] rappelle que l’indemnité forfaitaire prévue au contrat correspond à 12 % du prix de vente et qu’elle n’apparaît pas excessive au regard de l’importance du préjudice financier qu’elle a subi avec M. [B]. Ainsi, elle fait valoir que le prix de vente de la maison était destiné à rembourser leur premier prêt et que son ex-époux et elle- même se sont retrouvés à rembourser deux prêts à la fois tant que la maison n’était pas vendue. Elle précise également que les professionnels ne souhaitaient pas remettre la maison en vente tant que le compromis n’était pas officiellement résilié.

L’article 1231-5 du code civil dispose dans ses alinéas 1 et 2 que ' lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.'

En l’espèce, il convient de souligner que le compromis de vente offrait à l’acquéreur un droit de rétractation pendant un délai de dix jours à compter de la notification de l’acte que Mme [V] n’a jamais exercé. Il n’est pas discuté qu’elle n’a pas répondu aux différentes mises en demeure qui lui ont été faites à partir de septembre 2019 et qu’elle n’a jamais informé spontanément les époux [B] de son impossibilité à acquérir leur maison. Il sera rappelé qu’elle s’était engagée à acheter le bien immobilier au prix de 232 000 euros sans recourir à un prêt.

Il est constant toutefois que M et Mme [B] ont vendu la maison, objet du litige, le 13 novembre 2020 au prix de 210 000 euros. Or, aux termes du compromis de vente, les vendeurs disposaient d’une faculté d’invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de Mme [V] sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Il résulte des pièces produites que les époux [B] n’ont exercé cette faculté que le 2 décembre 2019 en procédant à une mise en demeure en novembre 2019. Pour autant , ils n’ont pas remis en vente la maison dès la résiliation du compromis. En tardant à invoquer la résiliation et à procéder à cette remise en vente, les époux [B] ont contribué à leur propre préjudice.

Le montant conventionnellement fixé pour la clause pénale apparaît dès lors disproportionné au préjudice réellement subi par les époux [B]. La clause pénale est donc manifestement excessive et doit être réduite.

Toutefois, cette réduction ne saurait aboutir à diminuer le montant prévu de 27 200 euros à la somme d’un euro symbolique comme demandé par l’appelante. Ce montant serait en effet insuffisant à indemniser le préjudice subi par les

vendeurs .

En conséquence, s’il convient de ramener l’indemnité forfaitaire à de plus justes proportions, elle sera néanmoins fixée à la somme de 14 000 euros compte tenu de l’attitude de Mme [V] et du prix auquel le bien a été finalement vendu. Mme [V] sera donc condamnée au paiement de cette somme par voie d’infirmation .

Sur la demande de délais de paiement :

A titre subsidiaire, Mme [V] sollicite de larges délais de paiement et l’autorisation de se libérer de sa dette par 23 mensualités de 50 euros suivies du solde le 24ème mois au motif qu’elle est de bonne foi, que les époux [B] l’ont convaincue de signer le compromis de vente alors qu’elle était vulnérable.

Mme [O] s’y oppose, contestant que Mme [V] ait agi de bonne foi et soulignant que ni M. [B] ni elle-même ne l’ont convaincue de signer le compromis.

Le premier juge a rejeté la demande de délais considérant que Mme [W] ne démontrait pas sa bonne foi et que les documents versés aux débats relatifs à sa situation financière étaient imprécis et anciens.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa premier, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [V] ne justifie nullement de sa situation économique actuelle, étant observé que son fils est devenu majeur au mois de juillet 2024 et qu’elle ne démontre pas qu’il soit encore à sa charge. Elle ne communique aucun élément permettant de connaître l’avancée de l’indemnisation du préjudice corporel résultant de l’accident de la circulation dont elle a été victime en 2017 ni d’apprécier si elle sera en mesure de rembourser le solde de sa dette au 24ème mois en cas de rééchelonnement de la dette.

En conséquence, Mme [V] qui a déjà bénéficié des délais inhérents à la procédure, sera déboutée de sa demande de délais de paiement .

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé sur la charge des dépens de première instance et les frais irrépétibles.

Mme [V], partie succombant principalement, supportera la charge des dépens d’appel.

Il n’y a enfin pas matière à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de quiconque en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine, par décision rendue par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 2 décembre 2021 rectifié par le jugement rendu le 16 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Coutances en ce qu’il a condamné Mme [C] [V] à payer à Mme [F] [O] et M. [U] [B] la somme de 27 200 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [C] [V] à payer à à Mme [F] [O] et à M. [U] [B], unis d’intérêt, la somme de 14 000 euros,

Confirme les jugements pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [V] aux dépens d’appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET Hélène BARTHE-NARI