Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 18 avril 2024, n° 23/01103

CA Rennes
Infirmation partielle 18 avril 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [U] n'a pas réglé les charges dues et a confirmé l'obligation de paiement des charges de copropriété.
Accepté
Faute du copropriétaire pour non-paiement des charges
La cour a jugé que le comportement de M. [U] constitue une faute entraînant un préjudice pour le syndicat, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Indemnité pour frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il est équitable que M. [U] rembourse les frais de procédure engagés par le syndicat.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 18 avr. 2024, n° 23/01103
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	23/01103
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey FERRON
Parties :	son syndic en exercice le Cabinet DLJ dont le siège social est [ Adresse 1 ] [ Localité 3 ] agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 5 ]

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 95

N° RG 23/01103

N°Portalis DBVL-V-B7H-TRAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 AVRIL 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 08 Janvier 2024

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2024

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 18 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le Cabinet DLJ dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 3] agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Audrey FERRON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [D] [U]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Assigné à l’ étude d’huissier

Exposé du litige :

Par acte d’huissier en date du 18 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société DLJ Gestion, a fait assigner M. [D] [U] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  5 540,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, les intérêts échus par année entière s’ajoutant au capital pour porter à leur tour intérêts ;

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant le droit à recouvrement ou encaissement visé par l’article L118-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par un jugement réputé contradictoire en date du 21 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— déclaré irrecevable la demande présentée au titre des charges de copropriété échues impayées jusqu’au 1er janvier 2018, du fait de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal d’instance de Rennes du 5 avril 2018 ;

— condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 823,64 euros avec intérêts légaux courant à compter du 16 septembre 2022, au titre des charges de copropriété échues impayées enter le 1er janvier 2018 et le 1er juillet 2022 ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [U] aux dépens, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe de la cour d’appel de Rennes le 21 février 2023, intimant M. [U].

Dans ses dernières conclusions en date du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société Cabinet DLJ, demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable la demande présentée au titre des charges de copropriété échues impayées jusqu’au 1er janvier 2018 du fait de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal d’instance de Rennes du 5 avril 2018 ;

* condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 6], la somme de 1823,64 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du 16 septembre 2022, au titre des charges de copropriété échues impayées entre le 1er janvier 2018 et le 1er juillet 2022 ;

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12 161,99 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 janvier 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 janvier 2022 (date de la mise en demeure), au titre des charges de copropriété échues impayées entre le 1er janvier 2018 et le 22 février 2023 ;

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes ;

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [U] aux entiers dépens de première instance et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner M. [U] aux entiers dépens d’appel ;

— condamner M. [U] à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Se fondant sur les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat rappelle que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces derniers présentent à l’égard de chaque lot ; qu’il est tenu de régler les appels de fonds au titre du budget prévisionnel voté chaque année pour faire face aux dépenses courantes.

Il fait valoir que M. [U] était redevable de 9254,36€ au titre des charges entre le 1er janvier 2018 et le 1er juillet 2022, que le défaut de paiement des charges a donné lieu à 4 jugements, que le dernier du 5 avril 2018 l’a condamné à verser la somme de 4024,06€ outre 800€ de frais irrépétibles que M. [U] a réglés le 23 novembre 2018, qu’il était bien redevable de la somme demandée. Le syndicat demande la capitalisation des sommes dues.

Il soutient qu’en refusant de répondre aux appels de fonds, M. [U] engage sa responsabilité, que leur recouvrement a nécessité cinq procédures depuis 2010, le copropriétaire n’effectuant aucun règlement spontané, ce qui justifie la demande de dommages et intérêts présentée.

Le syndicat des copropriétaires a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions par acte du 13 mars 2023 remis en l’étude. M. [U] n’a pas constitué avocat.

L’instruction a été clôturée le 6 février 2024.

Motifs :

— Sur l’arriéré de charges :

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Par ailleurs en application de l’article 10-1 de la même loi, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que M. [U] est propriétaire du lot 139 consistant en un appartement situé au 3 ème étage du bâtiment A.

Il verse aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales des années 2018,2019, 2021 et 2022 qui ont validé les comptes du syndicat pour les exercices de 2017 à 2021 et voté chaque année le budget prévisionnel des exercices en cours et ultérieurs, ainsi que les travaux à réaliser dans la copropriété et notamment lors de l’assemblée générale du 11 mai 2022.

L’appelant produit également les appels de fonds et les régularisations annuelles de charges concernant le lot 139 , appliquant les budgets votés et la part due au titre des travaux.

Il résulte du jugement du 5 avril 2018, qu’au 1er janvier 2018, M. [U] restait devoir au titre des charges la somme 4024,06€. Le décompte arrêté au 1er janvier 2024 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires met en évidence que les sommes accessoires en lien avec ce jugement et les procédures antérieures sont mentionnées au débit du compte mais que sont créditées au compte, partie de ces frais et les sommes à recevoir de M. [U] à ce titre, ce qui les compense. Il n’y a en conséquence pas lieu de les déduire du décompte. En outre est également pris en compte le versement de la somme de 4590,38€ réglée par M. [U] en novembre 2018.

Le décompte reprend les appels de fonds dus à compter de janvier 2018 et ceux relatifs aux travaux réalisés dans la copropriété conformément aux décisions de l’assemblée générale et intègre pour chaque exercice la régularisation de charges, ainsi que les sommes remboursées au copropriétaire au titre de l’exécution des travaux en 2023.

Il met en évidence que depuis le règlement de novembre 2018 suite au jugement du 5 avril précédent, M. [U] n’a versé aucune somme en réponse aux appels de fonds adressés à son domicile distinct de l’adresse du lot litigieux et aux courriers recommandés qui lui ont été envoyés.

Il s’en déduit que la demande en paiement du syndicat est justifiée à hauteur de 12065,72€, les frais de signification des conclusions de 96,20€ relevant des dépens. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2022 date de la mise en demeure reçue de M. [U], sur le montant de 5540,12€ et à compter de l’arrêt pour le surplus. Les intérêts échus seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil. Le jugement est réformé en ce sens.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Le paiement régulier des charges est une obligation essentielle d’un copropriétaire afin de permettre du syndicat de répondre à son obligation de gestion et d’entretien de l’immeuble. Les manquements systématiques et répétés de M. [U] qui ne règle les charges qu’à l’issue de procédures contentieuses, à l’occasion desquelles il ne comparait pas afin d’expliquer son comportement sont constitutifs d’une faute qui occasionne à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes nécessaires à son fonctionnement, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’intimé sera condamné à verser au syndicat une somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts. Le jugement est réformé.

— Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

L’équité commande que le syndicat ne supporte pas la charge de frais de procédure engagés devant la cour, M. [U] est condamné à lui verser une indemnité de 1500€.

Il supportera les dépens d’appel.

Par ces motifs :

La cour,

Statuant publiquement, par défaut,

Infirme le jugement sauf quant à la condamnation de M. [U] au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] [Localité 6] la somme de 12065,72€ au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2022 sur la somme de 5540,12€ et à compter de l’arrêt pour le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] [Localité 6] la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] [Localité 6] la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles d’appel et à supporter les dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,