COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 24/04226 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WT2W

AFFAIRE :

S.A.R.L. LES ROSES DE L’HAY

C/

[G], [J], [Z] [R] Veuve [V]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Avril 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 23/01723

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.04.2025

à :

M^e Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES (J130)

M^e Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES (265)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. LES ROSES DE L’HAY

Prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Maddy BOUDHAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : J130 – N° du dossier E0005VW8

Plaidant : M^e Elie SULTAN, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Madame [G], [J], [Z] [R] Veuve [V]

née le 27 Juin 1940 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentant : M^e Marie-Christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265 – N° du dossier [V]

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller chargé du secrétariat général,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 28 avril 2023, Mme [R] a donné à bail à la S.A.R.L. Les Roses de l’Hay des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] (Yvelines), moyennant un loyer annuel de 18 000 euros HT.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte en date du 12 octobre 2023, Mme [R] a fait délivrer à la société Les Roses de l’Hay un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 5 décembre 2023, Mme [R] a fait assigner en référé la société les Roses de l’Hay aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 9 240 euros, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 25 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 avril 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 12 novembre 2023,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société les Roses de l’Hay et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 9],

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Les Roses de l’Hay à payer à Mme [R] la somme provisionnelle de 4 790,15 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 20 mars 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

— condamné la société les Roses de l’Hay à payer à Mme [R] à titre de provision une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 20 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

— rejeté la demande de délais,

— condamné la société les Roses de l’Hay à payer à Mme [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société les Roses de l’Hay au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 3 juillet 2024, la société les Roses de l’Hay a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à astreinte ni à capitalisation des intérêts.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 août 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Les Roses de l’Hay demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834, 835 et 700 du code de procédure civile, de :

'- déclarer la sarl les Roses de l’Hay recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter les demandes, fins et conclusions formées par Mme [G] [R] veuve [V] ;

— infirmer l’ordonnance rendue le 25 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Versailles, RG N°23/01723 statuant en référé, en toutes ses dispositions ;

y faisant droit et jugeant à nouveau,

à titre principal,

— constater que la sarl les Roses de l’Hay a subi de nombreux désordres depuis son entrée en jouissance dans le local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 9], caractérisant l’existence de contestations sérieuses aux demandes formées par sa bailleresse en première instance ;

— infirmer l’ordonnance rendue le 25 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Versailles, RG N°23/01723 statuant en référé, notamment en ce qu’elle a fait droit aux demandes de Mme [G] [R] veuve [V] alors même qu’elles se heurtaient à des contestations sérieuses ;

— dit n’y avoir lieu à référer ;

— invité les parties à mieux se pourvoir au fond ;

à titre subsidiaire,

— constater que la sarl les Roses de l’Hay est en mesure de régulariser sa dette locative et a repris le paiement des loyers courants ;

en conséquence,

— accorder rétroactivement à la sarl les Roses de l’Hay un délai de vingt-quatre (24) mois pour s’acquitter de sa dette accusée d’un montant total de 11 030 euros, dus à Mme [G] [R] veuve [V] au titre des loyers commerciaux ;

— suspendre les effets et la réalisation de la clause résolutoire ;

— ordonner le maintien de la sarl les Roses de l’Hay dans les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 9] ;

— ordonner la poursuite de l’exécution du contrat de bail, réputé ne jamais avoir été résilié.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 octobre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [R] demande à la cour, au visa des articles R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, 808, 809 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, de :

'- confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles, le 25 avril 2024 sauf en ce qui concerne le montant de la provision à valoir sur la dette locative et l’indemnité d’occupation mensuelle ;

— débouter la sarl les Roses de l’Hay de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

statuant à nouveau sur le montant de la dette :

— condamner la sarl les Roses de l’Hay à la somme provisionnelle de 17 338,84 euros arrêtée au 1er octobre 2024, loyers et indemnités d’occupation du 4ième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— condamner la sarl les Roses de l’Hay à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens d’appel.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Les Roses de l’Hay affirme qu’il existe des contestations sérieuses fondées sur l’exécution imparfaite par le bailleur de son obligation de délivrance, faisant obstacle à la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

— des travaux de voirie ont été effectués juste devant l’entrée de son local commercial de mai à juin 2023, concomitamment avec son entrée dans les lieux, ce qui l’a empêchée d’exploiter son local dans des conditions normales,

— des travaux dans la cour de l’immeuble ont d’autre part, engendré une inondation dans sa cave, ce qui la rend inutilisable et accélère le dépérissement des fleurs,

— elle ne dispose pas d’un compteur électrique individuel et le compteur en place, qui relie le local commercial à l’appartement du voisin du premier étage, n’a pas une capacité de fourniture adaptée à sa consommation, ce qui engendre des coupures d’électricité régulières et parfois longues.

Subsidiairement, la société Les Roses de l’Hay sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, expliquant avoir repris le paiement des loyers courants depuis le mois de mars 2024 et être en mesure de s’acquitter de sa dette de 11 030 euros en versements mensuels

Réfutant l’existence de toute contestation sérieuse, Mme [R] fait valoir que les problèmes de voirie n’ont été évoqués pour la première fois que devant le premier juge, tandis que l’inondation de la cave et le problème du compteur électrique ne sont soulevés qu’à hauteur d’appel, ce qui fait douter de la réalité des troubles invoqués.

Subsidiairement, elle conteste les difficultés soulevées.

L’intimée s’oppose à tout octroi de délais de paiement au motif que sa locataire, qui a cessé le paiement des loyers courants, ne justifie pas se trouver en mesure de s’acquitter de sa dette si elle bénéficiait d’un échelonnement.

Sur ce,

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

sur la résiliation du bail

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Dans le cas d’espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle des commandements n’est invoquée.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, l’appelant ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et ne formule aucun moyen de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en ses mesures subséquentes.

A titre surabondant, les arguments de La société Les Roses de l’Hay tenant aux désordres subis et au caractère impropre à l’exploitation du local ne sauraient être qualifiés de contestation sérieuse alors que les seules pièces produites pour en attester sont deux photographies non datées et dont rien ne justifie qu’elles ont été prises à l’adresse des locaux loués ainsi qu’un courriel que l’appelante a elle-même adressé à la société Enedis pour lui demander une attestation de travaux, tous éléments insuffisants à caractériser un trouble dans l’occupation des lieux.

Au surplus, il convient de souligner que la société Les Roses de l’Hay ne justifie d’aucune réclamation à ce titre au cours de l’exécution du bail et que, sur les trois arguments développés devant la cour, seuls les travaux de voirie avaient été évoqués devant le premier juge.

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [G] [R] sollicite l’actualisation de la provision qui lui a été allouée.

Elle verse aux débats un décompte daté du 1er octobre 2024 qui fait apparaître une dette locative de 17 338,84 euros, loyer du 4ème trimestre 2024 inclus, étant précisé que les justificatifs de paiement produits par la société Les Roses de l’Hay correspondent au décompte produit par la bailleresse.

Ce décompte inclus cependant des frais de commissaire de justice qui ont vocation à être compris dans les dépens, un 'complément de dépôt de garantie’ qui n’est pas justifié, ainsi que la condamnation au titre des frais irrépétibles prévue par l’ordonnance critiquée, pour un montant total de 1 433, 59 euros, qui doit être déduit de l’arriéré.

L’ordonnance querellée sera donc infirmée sur le montant de la provision et l’appelante sera condamnée au paiement provisionnel de la somme de 15 905, 25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 décembre 2024. Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 9 240 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Le 2e alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette de la société Les Roses de l’Hay ne cesse de croître et qu’aucun versement n’est intervenu entre le 22 avril 2024 et le 1er octobre 2024.

L’appelante ne produit en outre aucune pièce de nature à démontrer sa capacité financière à assumer à l’avenir, outre le paiement du loyer courant, l’arriéré de la dette, fut-elle étalée dans le temps.

Ainsi, il convient de confirmer la décision querellée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par l’appelante.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale seront également confirmées.

Partie perdante, la société Les Roses de l’Hay ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Mme [G] [R] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf à l’émender sur le montant de la provision ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Les Roses de l’Hay à verser à Mme [G] [R] la somme provisionnelle de 15 905, 25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 9 240 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne la société Les Roses de l’Hay à verser à Mme [G] [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Les Roses de l’Hay aux dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président