AFFAIRE :N° RG 23/01289

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 02 Mai 2023 du TJ de [Localité 10]

RG n° 19/03791

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2025

APPELANTES :

S.A.S. ITM ALIMENTAIRE OUEST

N° SIRET : 452 534 415

[Adresse 8]

[Localité 9]

prise en la personne de son représentant légal

S.C. FONCIERE CHABRIERES

N° SIRET : 344 092 341

[Adresse 8]

[Localité 9]

prise en la personne de son représentant légal

Représentées par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

Assistées de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, avocats au barreau de RENNES,

INTIMES :

Maître [W] [P] Mandataire judiciaire de la société SAS DU NOIREAU

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A.S. DU NOIREAU

N° SIRET : 421 533 241

[Adresse 17]

[Adresse 15]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentés et assistée par M^e Stéphane PIEUCHOT, substitué par M^e Marie MAC GRATH, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 19 décembre 2024

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 20 février 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me COLLET, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 11 août 2010, la société Immo Mousquetaires Ouest, propriétaire d’un terrain de 29.476 m2 situé sur la commune de [Localité 11], [Adresse 16], sur lequel est édifié un immeuble à usage commercial, a consenti un bail civil à la société ITM Alimentaire Ouest, portant sur cet ensemble immobilier, pour une durée de 11 ans et 11 mois commençant à courir le 11 août 2010 pour se terminer le 11 juillet 2022, le propriétaire reconnaissant d’ores et déjà le droit à la propriété commerciale du sous-locataire.

Par acte sous seing privé du même jour, la SAS ITM Alimentaire Ouest désignée comme 'le bailleur ou le locataire principal’ a procédé à la sous-location de l’immeuble dans le cadre d’un bail commercial pour une durée de 9 ans commençant à courir le 11 août 2010 pour se terminer le 10 août 2019 au profit de la SAS du Noireau désignée comme 'le sous-locataire ou le preneur', cette dernière s’engageant à l’exploitation exclusive d’un fonds de commerce de supermarché à vocation alimentaire et d’une station-service sous l’enseigne Intermarché.

Les parties ont convenu d’un loyer de base fixé à la somme de 429.010 euros HT par an, assorti d’une clause d’échelle mobile.

Par jugement du 11 avril 2018, le tribunal de commerce de Caen a ouvert à l’égard de la société du Noireau une procédure de sauvegarde et désigné la SELARL AJIRE prise en la personne de Me [F] [N] en qualité d’administrateur judiciaire avec pour mission d’assister le débiteur dans sa gestion et Me [W] [P] en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte d’huissier de justice du 12 mars 2019, la société du Noireau a sollicité auprès de la société ITM Alimentaire Ouest le renouvellement du bail commercial de sous-location à compter du 11 août 2019, au prix de la valeur locative actuelle, qu’elle estimait s’établir à la somme 243.551 euros annuels.

Suivant actes d’huissier de justice des 7 et 8 juin 2019, la SAS ITM Alimentaire Ouest et la société Immobilière européenne des mousquetaires, se présentant comme venant aux droits de la société Immo mousquetaires ouest, agissant en qualité de propriétaire devant agréer les conditions de la sous-location, ont signifié à la société du Noireau et à la SELARL AJIRE ès qualités leur refus de renouvellement du bail commercial de sous-location venant à échéance le 10 août 2019 aux conditions proposées, avec offre de versement d’une indemnité d’éviction.

La société du Noireau s’est maintenue dans les lieux à l’expiration du bail commercial de sous-location.

Par actes d’huissier de justice des 24 et 27 décembre 2019, les sociétés Immobilière européenne des mousquetaires et ITM Alimentaire Ouest ont assigné la société du Noireau et la SELARL AJIRE ès qualités devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment de voir constater que le bail commercial de sous-location liant les sociétés ITM Alimentaire Ouest et la société du Noireau a pris fin à compter du 11 août 2019 par l’effet du refus de renouvellement signifié le 7 juin 2019, de voir fixer à 4.057.157 euros l’indemnité d’éviction à laquelle la société du Noireau peut prétendre et de voir condamner la société du Noireau à verser à la société ITM Alimentaire Ouest une indemnité d’occupation d’un montant strictement égal au loyer qui aurait été exigible en cas de renouvellement du bail commercial de sous-location.

Parallèlement, par ordonnance du 29 janvier 2020, le juge-commissaire aux opérations de la procédure de sauvegarde de la société du Noireau a prononcé la résiliation, à compter du 29 février 2020 de l’intégralité des contrats conclus par la société du Noireau avec les entités du groupement Intermarché, à l’exception du bail commercial de sous-location conclu le 11 août 2010.

Suivant ordonnance du 27 février 2020, le juge-commissaire a autorisé la société du Noireau à régulariser tous les actes nécessaires à la mise en place de son changement d’enseigne pour rallier le réseau U, le supermarché ayant ouvert sous la nouvelle enseigne le 11 mars 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 août 2020, les sociétés Immobilière européenne des mousquetaires et ITM Alimentaire Ouest ont assigné en intervention forcée, dans la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Caen, Me [P] en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société du Noireau.

Le 13 décembre 2021, la SC Foncière Chabrières, société à laquelle la société Immo mousquetaire Ouest a cédé par acte du 29 avril 2011 la propriété des parcelles faisant l’objet du bail civil, est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 2 mai 2023, le tribunal judiciaire de Caen a :

— donné acte à la société civile à capital variable Foncière Chabrières de son l’intervention volontaire à l’instance en qualité de propriétaire actuel de l’ensemble immobilier occupé par la SAS du Noireau ;

— mis hors de cause la SA l’Immobilière européenne des mousquetaires, ainsi que la SELARL AJIRE en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS du Noireau ;

— constaté que le bail commercial de sous-location liant la SASU ITM Alimentaire Ouest et la SAS du Noireau a pris fin le 10 août 2019 par I’effet du refus de renouvellement signifié les 7 et 8 juin 2019 ;

— dit que SASU ITM Alimentaire Ouest est seule redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard de la SAS du Noireau ;

— débouté la SASU ITM Alimentaire Ouest de sa demande tendant à ce que l’indemnité principale d’éviction soit évaluée au 31 décembre 2021 ;

— dit que l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date la plus proche de l’éviction de la SAS du Noireau ;

Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la SAS du Noireau,

— ordonné une expertise ;

— désigné en qualité d’expert pour y procéder M. [T] [I] demeurant [Adresse 7] (tel portable : [XXXXXXXX02] ; fax : 02 31 50 35 55 ; mail : [Courriel 13]), lequel aura pour mission de :

* convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

* recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée;

* se faire remettre tous les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* se rendre sur place [Adresse 18] ;

* visiter les lieux exploités par la SAS du Noireau, les décrire ainsi que les conditions d’exploitation ;

* rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail commercial de sous-location, de la situation et de I 'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer, au regard de l’article L 145-14 du code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction due à la SAS du Noireau :

a) dans le cas d’une perte du fonds de commerce,

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert du fonds de commerce sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et donner son avis sur le montant de ladite indemnité à la date du rapport définitif ;

* constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas de nous en aviser ;

* faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— dit que l’expert judiciaire devra définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ;

— dit que l’expert judiciaire devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal avant le 15 novembre 2023 (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

— dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la SAS du Noireau qui devra consigner la somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire auprès du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal avant le 1er juin 2023, étant précisé que la charge définitive de la rémunération de l’expert judiciaire incombera, sauf transaction, à la partie qui sera condamnée aux dépens ;

— désigné le président de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Caen pour surveiller l’exécution de la mesure d’expertise ordonnée ;

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état électronique du mercredi 13 décembre 2023 à 9 heures pour faire un point ;

— dans l 'attente du dépôt du rapport d’expertise sursis à statuer sur les demandes de la SASU ITM Alimentaire Ouest tendant à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 4.057.457 euros et à la nomination d’un séquestre à même de recevoir ladite indemnité en application de l 'article L. 145-29 du code de commerce;

— dit que jusqu’à la parfaite libération des lieux, la SAS du Noireau devra respecter l’ensemble des conditions et clauses du bail commercial de sous-location venu à échéance le 10 août 2019 ;

— débouté la SASU ITM Alimentaire Ouest de sa demande tendant à la condamnation de la SAS du Noireau à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant strictement égal au loyer qui aurait été exigible en cas de renouvellement du bail commercial de sous-location ;

— dit que la SAS du Noireau est redevable à de la SASU ITM Alimentaire Ouest d’une indemnité d’occupation à compter du 11 août 2019 et fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 236.347 euros ;

— condamné la SASU ITM Alimentaire Ouest à rembourser à la SAS du Noireau la différence entre les sommes réglées par elle au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 11 août 2019 et l’indemnité d’occupation présentement fixée, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement jusqu’au parfait paiement ;

— débouté la SAS du Noireau de sa demande de remboursement de la différence entre les sommes réglées par elle au titre des loyers depuis le 11 août 2019 et l’indemnité d’occupation présentement fixée dirigée contre la société civile à capital variable Foncière Chabrières ;

— dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire relatif à l’indemnité d’occupation, sursis à statuer sur les prétentions des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens de l’instance, ainsi que la demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ,

— déclaré le jugement commun et opposable à la société civile à capital variable Foncière Chabrières.

Par déclaration du 5 juin 2023 formée au greffe de la cour, la SAS ITM Alimentaire Ouest et la SC Foncière Chabrières ont interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 1er septembre 2023, la SASU ITM Alimentaire Ouest et la SC Foncière Chabrières demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* donné acte à la société Foncière Chabrières de son intervention volontaire ;

* mis hors de cause la société l’Immobilière européenne des mousquetaires ;

* constaté que le bail de sous location liant la SASU ITM Alimentaire Ouest à la SAS du Noireau a pris fin le 10 août 2019 ;

* dit que la SASU ITM Alimentaire Ouest est redevable d’une indemnité d’éviction ;

* ordonné une expertise judiciaire aux fins d’évaluer ladite indemnité et désigné M. [I] aux fins d’y procéder ;

* sursis à statuer quant au montant de l’indemnité d’éviction dans l’attente du rapport de M. [I] ;

* dit que jusqu’à parfaite libération des lieux la SAS du Noireau devra respecter l’ensemble des conditions et clauses du bail commercial de sous-location ;

* débouté la SAS du Noireau de sa demande de remboursement de la différence entre les sommes réglées au titre des loyers depuis le 11 août 2019 et l’indemnité d’occupation présentement fixée ;

* réservé les dépens ainsi que la demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile ;

* dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

*déclaré le jugement commun et opposable à la société Foncière Chabrières ;

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* débouté la SASU ITM Alimentaire Ouest de sa demande tendant à la condamnation de la SAS du Noireau à lui verser une indemnité d’occupation strictement égale au loyer qui aurait été exigible en cas de renouvellement ;

* fixé le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due à 236.347 euros ;

* condamné la SASU ITM Alimentaire Ouest à verser la différence entre ce montant et le montant perçu au titre de l’indemnité d’occupation facturée depuis le 11 août 2019 ;

Statuant de nouveau,

— Fixer à la somme de 348.579 euros HT annuelle l’indemnité d’occupation due par la SAS du Noireau à compter du 11 août 2019 ;

— Dire que cette indemnité d’occupation sera payable selon les mêmes clauses et conditions que celles fixées au bail pour le loyer ;

— Dire qu’elle subira les mêmes variations que le loyer, par application de la clause contractuelle d’indexation, et ce à compter du 11 août 2019 ;

— Condamner la SAS du Noireau à verser à chacune des sociétés ITM Alimentaire Ouest et Foncière Chabrières une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS du Noireau aux entiers dépens de l’instance, outre 3.900 euros au titre des honoraires versés à M. [G],

— Ordonner qu’il soit procédé aux comptes entre les parties.

Par dernières conclusions déposées le 7 novembre 2024, la Me [W] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la société SAS du Noireau et la SAS du Noireau demandent à la cour de :

— Infirmer ledit jugement rendu dans les chefs de jugements suivants :

* fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 236.347 euros ;

— Confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter rétroactivement du 11 août 2019 à la somme de 90.750 euros par an et ce, nonobstant l’éventuelle procédure d’expertise judiciaire,

A titre subsidiaire,

— Confirmer ledit jugement en toute ses dispositions,

En toute hypothèse,

— Débouter les sociétés ITM Alimentaire Ouest, L’Immobilière européenne des mousquetaires et Foncière Chabrières de toutes leurs demandes,

— Condamner in solidum les sociétés ITM Alimentaire Ouest, L’Immobilière européenne des mousquetaires et Foncière Chabrières à payer à la société du Noireau la somme de12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner sur la même solidarité les sociétés ITM Alimentaire Ouest, L’Immobilière européenne des mousquetaires et Foncière Chabrières aux entiers dépens,

— Accorder à la SELARL Pieuchot et associés, représentée par M^e Stéphane Pieuchot, le droit au recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 novembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Aux termes de l’article L 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Le montant de l’indemnité d’occupation est déterminé conformément aux règles de fixation du loyer et doit correspondre à la valeur locative des lieux loués si le bail avait été renouvelé à son échéance conformément à l’article L 145-33 du code de commerce, avec toutefois généralement l’application d’un abattement pour précarité.

La SASU ITM Alimentaire Ouest et la SC Foncière Chabrières demandent de fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS du Noireau à la somme de 348.579 euros HT à compter du 11 août 2019 en se fondant sur un rapport d’expertise amiable produit en cause d’appel, dressé par M. [G] le 5 juillet 2023 qui estime la valeur locative annuelle des locaux commerciaux d’exploitation du supermarché à 387.310 euros HT pour une surface utile de 3.452,07 m² pondérés, et en retenant un coefficient de précarité de 10 %.

La SAS du Noireau et Me [P] ès qualités demandent que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 90.750 euros par an à compter du 11 août 2019 sur la base d’une valeur locative avant abattement de 181.500 euros pour une surface pondérée de 3.000 m² et avec application d’un coefficient de précarité de 50%. Elles produisent notamment deux rapports d’expertise amiables :

— l’un établi par M. [X] le 2 janvier 2018 qui retient une surface pondérée de 3.163 m² et conclut à une valeur locative annuelle de 243.551 euros après un abattement de 30%,

— l’autre dressé par la société Colomer expertises en février 2020 qui conclut à une valeur locative annuelle de 262.608 euros avant abattement de précarité.

Au regard de ces éléments, de la nature des contestations portant notamment sur la surface pondérée d’exploitation, du caractère non contradictoire et de l’insuffisance des rapports d’expertise privés produits, la cour estime nécessaire de recourir à l’avis d’un spécialiste, en la personne de M. [H] [R], déjà investi d’une mesure d’instruction concernant l’indemnité d’éviction.

Il convient donc d’ordonner avant dire droit une expertise à l’effet de déterminer l’indemnité d’occupation selon les modalités exposées au dispositif de la présente décision.

Le surplus des demandes est réservé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Avant dire droit sur l’indemnité d’ocupation due par la SAS du Noireau,

ORDONNE une expertise,

DESIGNE pour y procéder M. [H] [R]

[Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 12]

expert près la cour d’appel de Caen, demeurant, lequel aura pour mission de :

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception,

— se faire remettre sans délai par les parties ou tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,

afin de:

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 14] ;

— décrire les locaux à usage de supermarché alimentaire avec station service exploités par la SAS du Noireau ;

— déterminer leur valeur locative annuelle depuis le 11 août 2019 ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer et évaluer l’indemnité d’occupation due par la SAS du Noireau ;

— faire le compte entre les parties ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer en ce cas de nous en informer ;

AUTORISE M. [H], en tant que de besoin, pour lui permettre de remplir au mieux sa mission, à solliciter le service des Domaines afin de consulter les avis de mutations collectés par ce service dans le secteur géographique considéré ;

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès qu’il aura été avisé du versement de la consignation à valoir sur la rémunération,

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, rendue d’office ou sur simple requête,

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties,

DIT qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions et leur impartira un délai d’UN MOIS pour formuler dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à son rapport définitif ;

RAPPELLE les dispositions du second alinéa de l’article 276 du Code de Procédure Civile modifiées par l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28.12.2005 aux termes desquelles :

' 'Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge',

' 'Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties',

' 'L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées’ ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe de la cour dans le délai de mois 6 mois à compter de l’avis de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception,

DIT que les frais d’expertise seront avancés par la SAS du Noireau qui devra consigner la somme de 1.500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes de la cour, avant le étant précisé que :

— la charge définitive de la rémunération de l’expert incombera, sauf transaction, à la partie qui sera condamnée aux dépens,

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime), l’affaire pourra être rappelée à l’audience et l’instance poursuivie sans que l’expertise ait été réalisée, et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

DIT que l’expert portera à la connaissance des parties le montant prévisible de ses honoraires à l’issue de la 1ère réunion d’expertise ;

COMMET la présidente de la deuxième chambre civile et commerciale de la cour chargée du contrôle des opérations d’expertise pour surveiller les opérations d’expertise ;

RESERVE les autres demandes, les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET F. EMILY