Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 21 FEVRIER 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08556 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7BR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/12484

APPELANTS

Monsieur [O] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748

ayant pour avocat plaidant : M^e Marie-Katell KAIGRE, avocat au barreau de NOUMEA

Madame [Y] [P] épouse [G], décédée le 23 janvier 1951

[Adresse 2]

[Localité 6]

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [U] [G]

née le 23 janvier 1951 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Madame [S] [G] épouse [M]

Chez Monsieur [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [J] [G]

née le 23 avril 1957 à [Adresse 10]

[Localité 1]

Monsieur [F] [G]

[Adresse 3]

Agissant tous cinq en qualité d’héritiers réservataires de Madame [Y] [P] épouse [G]

Tous représentés par M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748

ayant pour avocat plaidant : M^e Marie-Katell KAIGRE, avocat au barreau de NOUMEA

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la Société CANOPEE GESTION, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le n° 842 828 667

C/O Société CANOPEE GESTION

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean-Yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0643

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [O] [G] & Mme [Y] [P] épouse [G] sont propriétaires indivis des lots n°1011,1068, 1164, 1022, 1075 et 1165 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2].

Par jugement du 24 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a condamné solidairement M. & Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  9.305,46 € au titre des charges impayées,

—  1.549 € au titre des frais de recouvrement,

—  400 € à titre de dommages et intérêts,

—  1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par la suite, une mise en demeure adressée par le syndic le 17 juillet 2018 pour le paiement de la somme de 17.918,76 € est restée vaine.

Par acte d’huissier du 3 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a assigné M. & Mme [G] devant le tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, au terme des ses dernières écritures du 19 février 2020 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de:

—  33.462,11 € au titre des charges de copropriété dues, selon décompte arrêté au 17 février 2020, incluant le 1er appel de provision de charges 2020, ainsi que celle de 2.148,02 € au titre de frais, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 17 juillet 2018 sur la somme de 17.918,76 €, de la délivrance de l’assignation sur la somme de 18.358,78 €, de la signification des précédentes conclusions sur la somme de 31.964,87 € et de la signification des dernières écritures pour le surplus,

—  2.000 € à titre de dommage et intérêts, pour perturbation de sa trésorerie,

—  3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. & Mme [G] ont demandé au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— constater les règlements qu’ils ont effectués de janvier 2017 à février 2019 et dire qu’ils sont de bonne foi,

très subsidiairement,

— désigner un expert, avant dire droit, avec pour mission de faire la lumière sur les comptes de la copropriété du [Adresse 2] et sur les versements qu’ils ont effectués,

reconventionnellement,

— condamner le syndicat des copropriétaires leur payer de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts tous préjudices confondus,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer sur ce que de droit quant aux dépens.

Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. [O] [G] & Mme [Y] [P] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 33.462,11 € au titre des charges de copropriété dues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 17 juillet 2018 sur la somme de 17.918,76 €, de la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2018 sur la somme de 18.358,78 €, et de la signification des conclusions du 19 février 2020 pour le surplus, en application de l’article 1344-1 du code civil,

— condamné M. [O] [G] & Mme [Y] [P] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté M. & Mme [G] de leur demande d’expertise,

— débouté M. & Mme [G] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [O] [G] & Mme [Y] [P] épouse [G] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.300 € par application de l’article 700 du même code,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. [O] [G] & Mme [Y] [P] épouse [G] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 3 juillet 2020.

Mme [Y] [P] épouse [G] est décédée en cours d’instance le 21 octobre 2021.

(M. [O] [G], âgé de 98 ans, atteint d’Alzheimer, fait actuellement l’objet d’une

demande de mesure de protection des majeurs. Une procédure est pendante devant le greffe des tutelles du tribunal judiciaire de Paris.)

Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G] épouse [M], M. [J] [G], & M. [F] [G], agissant tous 5 en qualité d’héritiers réservataires de feu Mme [Y] [P] épouse [G], intervenants volontaires, reprennent la présente instance.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 5 décembre 2023 par lesquelles M. [O] [G], appelant, et Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G] épouse [M], M. [J] [G], et M. [F] [G], intervenants volontaire venant aux droits de Mme [Y] [P] épouse [G], invitent la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, à :

— accueillir l’intervention volontaire des héritiers de feu Mme [P] épouse [G],

— dire l’appel recevable en ses formes et délais,

— dire l’appel bien fondé et infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

à titre principal,

— désigner un médiateur de la consommation ou un médiateur de justice pour permettre aux parties d’échanger sur les difficultés d’ordres comptables et sur le sort à réserver à l’appel de fond pour les fenêtres non posées,

à titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater les règlements effectués par les époux [G] de janvier 2017 à février 2019 et dire que les époux [G] sont de bonne foi,

sur les travaux d’économies d’énergie,

— rappeler que les charges appelées au titre de la résolution 4 du PV d’AG du 6 mars 2018 travaux d’économies d’énergies n’ont pas été réparties selon la quote-part habituelle du règlement de copropriété,

— rappeler que l’attestation de non-recours de ce PV d’AG n’a pas été communiquée,

— rappeler que les époux [G] ont été prélevés d’une quote part au titre des travaux pour les fenêtres, alors qu’aucun travaux n’a été entrepris dans leur appartement,

— condamner le syndic à retirer des appels de charges la somme de 32.082,30 € appelés au titre des travaux d’économies d’énergie,

sur les travaux de ravalement de juin 2019,

— enjoindre le syndicat des copropriétaires à justifier l’origine des sommes de 12.371,50 €

et 10.616,26 € réclamées le 13 juin 2019, au titre de la reprise compte travaux ravalement,

— rappeler qu’aucuns travaux de ravalement n’a été entrepris depuis 2015, et que la somme prélevée à ce titre en juin 2019 ne correspond à aucune décision d’AG,

— dire que les sommes réclamées à ce titre ne sont pas dues,

— condamner le syndic à retirer des appels de charges, les sommes de 12.371,50 € et 10.616,26 € réclamées le 13 juin 2019, au titre de la reprise compte travaux ravalement,

sur les sommes réclamées non imputables aux appels de charges,

— condamner le syndic à retirer la somme de 4.667,02 € des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au sein du relevé de compte du 19 juillet 2023 (pièce adverse n°27),

à titre subsidiaire,

— désigner un expert avec pour mission de vérifier l’emploi des appels de charges au titre des travaux d’énergie et notamment des fonds correspondant aux fenêtres, ainsi que des sommes réclamées au titre des travaux de ravalement appelés le 13 juin 2019 par le syndicat des copropriétaires,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 20.000 €, à titre de dommages et intérêts tous préjudices confondus,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer sur ce que de droit quant aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 4 décembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], intimé, demande à la cour, au visa des articles 9, 10, 10-1, 15 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à :

— dire les consorts [G] irrecevables et en tout état de cause mal fondés en leur appel,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter les consorts [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [O] [G], Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G] épouse [M], M. [J] [G], et M. [F] [G] à lui payer la somme de 23.609,18 €, au titre de leurs charges de copropriété, frais compris à hauteur de 2.118,66 €, selon décompte arrêté au 17 novembre 2023 incluant le 4ème appel de provision de charges 2023, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 17 juillet 2018, sur la somme de 17.918,76 €, de la délivrance de l’assignation sur la somme de 18.358,78 €, de la signification des conclusions de première instance sur la somme de 31.964,87 € et de 33.462,11 €, enfin de la signification des conclusions d’intimé pour le surplus,

— condamner solidairement M. [O] [G], Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G] épouse [M], M. [J] [G], et M. [F] [G] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, pour perturbation de sa trésorerie,

— condamner solidairement M. [O] [G], Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G] épouse [M], M. [J] [G], et M. [F] [G] à lui payer la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement M. [O] [G], Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G] épouse [M], M. [J] [G], et M. [F] [G] aux dépens tant de première instance que d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Il y lieu d’accueillir l’intervention volontaire de Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G] épouse [M], M. [J] [G], et M. [F] [G], en leur qualité d’héritiers réservataires de Mme [Y] [P] épouse [G], décédée le 21 octobre 2020 ;

Sur la demande de désignation d’un médiateur

A titre principal devant la cour les consorts [G] sollicitent la désignation d’un médiateur, ce à quoi le syndicat des copropriétaires s’oppose ;

Une médiation ne peut utilement aboutir à un accord que si toutes les parties au litige sont d’accord sur cette mesure ; l’opposition du syndicat rend vaine la désignation d’un médiateur ;

La demande de médiation présentée par les consorts [G] doit donc être rejetée ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

En première instance la demande du syndicat portait sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2020 (appels provisions 1er trimestre 2022 inclus) ; le syndicat des copropriétaires actualise sa demande devant la cour pour tenir compte des charges de la période du 1er avril 2020 au 13 octobre 2023 (4ème appels 2023) et des règlements effectués par les consorts [G] ; compte tenu de la demande du syndicat qui sollicite la somme globale de 23.609,18 € pour la période du 1er janvier 2017 au 13 octobre 2023, il sera statué indistinctement sur la demande du syndicat ;

La demande en paiement du syndicat comprend des frais et des sommes relevant de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.657,02 € ; il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement et l’application de l’article 700 ;

Le montant des charges proprement dites s’élève à 23.609,18 € – 4.657,02 € = 18.952,16 € ;

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire des consorts [G],

— les procès-verbaux des assemblées générales des :

18 avril 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

6 mars 2028 votant les travaux suivant : 'économies d’énergie :étanchéité, isolation plancher bas, menuiseries extérieures, coffrages volets roulants sur bâtiment + pavillon, relamping, généralités et aléas'(résolution n° 4),

19 juin 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

9 mai 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

7 octobre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

17 mars 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et le compte travaux 'rénovation énergétique',

16 mars 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et votant le budget prévisionnel 2023,

9 mars 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et actualisant le budget prévisionnel 2023,

— les attestations de non recours des assemblées générales des 18 avril 2027, 6 mars 2018 et 19 juin 2018 (pièce n° 8), 9 mai 2019, 7 octobre 2020, 17mars 2021, 16 mars 2022 et 9 mars 2023,

— les décomptes des sommes dues arrêtés aux 14 septembre 2018, 3 juin 2019, 6 septembre 2019, 17 février 2020, 23 octobre 2020, 17 novembre 2023,

— les appels trimestriels de charges et travaux du 1er janvier 2017 au 13 octobre 2023, dont les appels travaux rénovation énergétique hors chauffage, ravalement et travaux chaufferie rénovation énergétique de 2019,

— un récapitulatif et un tableau des paiements effectués par M. & Mme [G]

— les répartitions des charges 2019, 2020, 2021 et (pièces n° 15 et 16),

— l’extrait du Grand Livre comptable de l’immeuble pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

— les justificatifs de frais,

— les contrats de syndic,

— le règlement de copropriété comprenant une clause de solidarité insérée à l’article 115 ainsi libellée :

'Indivisibilité-Solidarité

Les obligations de chaque propriétaire sont indivisibles.

En conséquence chaque syndicat pourra exiger de n’importe lequel des héritiers ou représentant d’un copropriétaire l’entière exécution des obligations à la charge de leur auteur.

Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis des syndicats dont ils seront membres.

En conséquence, chacun de ces syndicats pourra exiger de n’importe lequel des copropriétaires indivis l’entier paiement de ce qui serait dû au titre du ou des lots indivis',

— le jugement du 24 septembre 2015 ;

Les consorts [G] maintiennent leur contestation en exposant qu’elle comprend des appels de fonds travaux rénovation énergétique correspondant à des travaux portant sur des parties privatives, qu’ils ne sont pas tenus de supporter ;

Le premier juge a exactement énoncé ce qui suit :

'Il résulte du décompte du 14 septembre 2018 qu’ont été appelés des fonds travaux rénovation énergétique le 1er juin 2018, d’un montant de 3.920,94 € (¿), pour les lots 1011, 1068, 1164 et de 4.400,17 € (¿) pour les lots 1022, 1075 et 1165 ; des appels de fonds travaux rénovation énergétiques ont ensuite été appelés les 1er octobre 2018, 1er mars 2019 (¿) et 1er juillet 2019 (4/4) ;

Ces appels de fonds correspondent aux travaux votés aux termes de la 4ème résolution de l’assemblée générale du 6 mars 2018, concernant des travaux d’économie d’énergie (étanchéité, isolation plancher, menuiseries extérieures, coffrages volets roulants), suivant la proposition de l’entreprise Atlante ; cette résolution qui précise que le coût de ces travaux sera réparti selon les tantièmes attachés aux lots concernés par la dépense (charges communes générales) n’a fait l’objet d’une contestation dans le délai requis par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que les consorts [G] sont tenus de supporter les appels de fonds travaux correspondant aux décisions prises lors de cette assemblée, selon les modalités qui ont été arrêtées ;

Il ressort par ailleurs de l’ensemble des pièces versées aux débats que les différents règlements dont les consorts [G] se prévalent ont bien été pris en compte par le syndic qui les a ventilés sur les différents comptes de charges, soit un premier compte concernant les charges des lots 1011, 1068, 1164 et un second compte concernant les charges des lots 1022, 1075 et 1165' ;

Il convient d’ajouter que le syndicat a bien versé aux débats l’ensemble des appels de fonds concernant les travaux de rénovation énergétique, (pièces n° 33-1, 33-2, 37-2, 37-1, 37-2 et 37-3) votés par l’assemblée générale du 6 mars 2018 dont l’attestation de non recours est également produite (pièces n° 8 et 35 ) ;

Les consorts [G] maintiennent en appel que certaines de ces charges concernent des travaux portant sur des parties privatives ;

Cependant, aux termes de la résolution n°4, adoptée par l’assemblée générale du 6 mars 2018 (pièce syndicat n° 6) :

'L’assemblée générale (') 'décide d’effectuer les travaux suivants :

— Economies d’énergie : Etanchéité, isolation plancher bas, menuiseries extérieures, coffrage volets roulants sur bâtiment + pavillons, relamping, généralités et aléas.

— retient la proposition présentée : par l’entreprise Atlante + aléas + généralités + DAAT pour un montant de 751.664,97 € TTC (')' ;

Il s’agit en réalité, non pas de travaux privatifs, mais de travaux d’intérêt collectif, dont le vote est intervenu en application de l’article 7 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 et du décret n°2012-1342 du 3 décembre 2012, offrant aux copropriétaires la possibilité d’effectuer des travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, afin de faciliter la réalisation de travaux énergétiques performants. ;

Le syndicat de copropriétaires peut valablement décider, en assemblée générale, du changement de toutes les fenêtres et volets, quand bien même ceux-ci constitueraient des parties privatives, conformément aux dispositions de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 :

'Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années

précédentes’ ;

Le coût de ces travaux est assumé par chaque copropriétaire concerné ;

Les quatre appels de fonds pour travaux dont sont redevables les consorts [G], en plus de leurs charges courantes, correspondent uniquement à des travaux votés par l’assemblée du 6 mars 2018, en résolutions 4, 5 et 6 ;

Les quatre appels de fond relatifs à ces travaux ont été votés en résolution 11 de cette même assemblée avec les dates d’exigibilité suivantes :

—  01/06/2018

—  01/10/2018

—  01/03/2019

—  01/06/2019 ;

ces appels de fonds sont versés aux débats ;

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [G], aucun autre appel pour travaux ne leur a été adressé en 2019 concernant notamment des travaux de ravalement ;

La somme de 'plus de 23 000 € au titre d’une reprise de compte’ concernant des travaux

de ravalement en juin 2019' que les consorts [G] évoquent dans leurs écritures ne correspond pas à de nouveaux appels pour travaux mais à la reprise des soldes débiteurs des

comptes travaux de l’ancien syndic Nexity par le nouveau syndic Canopée Gestion à la date du 13 juin 2019 (pièces syndicat n° 17 et 18 : décompte des sommes dues arrêté au 6 septembre 2019 et édition de relevé de compte arrêté au 3 septembre 2019) ; Ces reprises de solde sont d’ailleurs justifiées par la pièce 14 ;

Le libellé 'travaux de ravalement’ utilisé par le précédent syndic Nexity et repris par le nouveau syndic Canopée Gestion en libellé des reprises de solde au 13 juin 2019 correspond aux travaux de 'rénovation énergétique’ votés le 6 mars 2018 ; les seuls travaux appelés auprès des consorts [G] en 2019 concernent exclusivement ceux votés le 6 mars

2018 ;

Concernant le remplacement des fenêtres individuelles, dont le coût réel a été imputé à

chacun des copropriétaires qui devait en bénéficier, les consorts [G] ont refusé jusqu’ici toute intervention dans leur appartement, mais rien ne leur interdit de changer d’avis ;

De plus, l’assemblée générale du 17 mars 2021 a approuvé le compte travaux 'rénovation énergétique’ ;

Au regard de l’ensemble des pièces versées aux débats, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant de 18.952,16 € au titre des charges de copropriété dues, selon décompte arrêté au 17 novembre 2023, incluant le 4ème appel de provision de charges 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 17 juillet 2018 sur la somme de 17.918,76 €, et à compter de l’arrêt pour le surplus, pour tenir compte des règlements intervenus qui ont réduit la dette ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M. [O] [G] & Mme [Y] [P] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 33.462,11 € au titre des charges de copropriété dues, frais compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 17 juillet 2018 sur la somme de 17.918,76 €, de la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2018 sur la somme de 18.358,78 €, et de la signification des conclusions du 19 février 2020 pour le surplus ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat réclame la somme de 4.657,02 € :

—  17 juillet 2018 : mise en demeure : 52 €,

—  7 septembre 2028 : constitution dossier avocat : 440,02 €,

—  2 juin 2020 : condamnation 1ère instance article 700 : 1.300 €

—  8 juillet 2020 : instruction et suivi dossier appel : 192 €,

—  9 juillet 2020 : avocat Rochmann procédure [G] : 2.625 €,

—  20 mai 2021 : mise en demeure : 48 €,

total : 4.657,02 € ;

Les frais de constitution de dosier avocat (440,02 €), instruction et suivi dossier appel (192 €) relèvent des diligences de base du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justiifer de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici ;

Les sommes de 1.300 € et 2.625 € ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 précité ;

En effet, le syndicat dispose d’un titre pour exécuter la condamnation des consorts [G] à lui payer la somme de 1.300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, sous réserve del a confirmation du jugement sur ce point ; les sommes allouées par application de l’article 700 du code de procédure civile ne doivent pas figurer dans un décompte de charges de copropriété ; de même les honoraires de l’avocat du syndicat à hauteur de 2.625 € relevent de l’application de l’article 700 ; il sera statué plus loin sur les frias irrépétibles ;

Les frais de la mise en demeure du 20 mai 2021 (48 €), envoyée au cours de la procédure devant la cour, loin d’être nécessaires, apparaissent au contraire frustratoires ;

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ceux de la mise en demeure du 17 juillet 2018 (52 €) ;

Les consorts [G] doivent donc être condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 52 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, le jugement devant être réformé sur ce point ;

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’ ;

Depuis plusieurs années les consorts [G] s’abstiennent de payer les charges de copropriété et les appels travaux dans leur intégralité à leur échéance, laissant leur dette perdurer ; leur mauvaise foi est caractérisée par le fait qu’ils ont fait l’objet d’une précédente condamnation en 2015 ;

Les manquements systématiques et répétés des consorts [G] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [G] à payer au syndicat la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Il n’y a pas lieu à condamnation supplémentaire au titre des dommages-intérêts compte tenu de la réduction du montant de la dette ;

Sur les demandes des consorts [G]

Sur la demande d’expertise et les demandes de retrait de sommes sur les appels de fonds

Les comptes du syndicat des copropriétaires étant suffisamment clairs, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leur demande d’expertise ;

De même, la créance du syndicat étant justifiée, les demandes des consorts [G] de condamnation du syndicat à retirer des appels de charges les somme de 32.082,30 €, 12.371,50 €, 10.616,26 € et 4.667,02 € doivent être rejetées ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, celui qui commet une faute à l’origine d’un dommage doit le réparer ;

Les consorts [G] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, en faisant valoir que le syndic Nexity aurait mal géré les comptes de la copropriété, et que le syndicat des copropriétaires fait preuve d’un acharnement abusif en leur demandant le paiement de charges non justifiées ;

Cependant, comme l’a dit le tribunal, les sommes demandées sont justifiées par les pièces versées aux débats ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [G] de leur demande de dommages et intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts [G], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [G] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Reçoit Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G] épouse [M], M. [J] [G], et M. [F] [G] en leur intervention volontaire en leur qualité d’héritiers réservataires de Mme [Y] [P] épouse [G], décédée le 21 octobre 2020 ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. [O] [G] & Mme [Y] [P] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 33.462,11 € au titre des charges de copropriété dues, frais compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 17 juillet 2018 sur la somme de 17.918,76 €, de la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2018 sur la somme de 18.358,78 €, et de la signification des conclusions du 19 février 2020 pour le surplus, en application de l’article 1344-1 du code civil ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [O] [G], Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G], M. [J] [G], M. [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 18.952,16 € au titre des charges de copropriété dues, selon décompte arrêté au 17 novembre 2023, incluant le 4ème appel de provision de charges 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 17 juillet 2018 sur la somme de 17.918,76 €, et à compter de l’arrêt pour le surplus, pour tenir compte des règlements intervenus qui ont réduit la dette ;

Condamne in solidum M. [O] [G], Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G], M. [J] [G], M. [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 52 € au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum M. [O] [G], Mme [U] [G], Mme [V] [G], Mme [S] [G], M. [J] [G], M. [F] [G] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT