AFFAIRE :N° RG 23/02703

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 13 Novembre 2023 du TJ de LISIEUX

RG n° 19/00736

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

APPELANTES :

S.A. MMA IARD

N° SIRET : 440 048 882

[Adresse 1]

[Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

N° SIRET : 775 652 126

[Adresse 1]

[Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal

Représentées par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN

Assistées de la SCP SOULIE – COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

INTIMES :

Monsieur [U] [E]

né le 18 Juin 1950 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté et assisté par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX

S.A.S. [E] & CO

N° SIRET : [Numéro identifiant 8]

[Adresse 5]

[Localité 12]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

S.A.R.L. LE COSY

N° SIRET : 828 036 095

[Adresse 3]

[Localité 12]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Henry MONS, avocat au barreau de LISIEUX

Société HÜBENER VERSICHERUNGS AG

[Adresse 11]

[Localité 2] (Allemagne)

prise en la personne de son représentant légal

Repréentée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX,

Assistée de M^e Tiphaine BOUVARD, avocat au barreau de PARIS

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10] représenté par son syndic, la SARL AGENCE DE LA TOUQUES

[Adresse 10]

[Localité 12]

pris en la personne de son représentant légal

Non reptésenté, bien que régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 22 mai 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 11 septembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL,greffier

*

* *

M. [U] [E] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] (14) comprenant des locaux à usage de discothèque et bar de nuit, dont l’exploitation a été confiée à la SAS [E] & co (pour la discothèque) et à la SARL Le Cosy (pour le bar de nuit).

Au-dessus des locaux loués et exploités par les sociétés [E] & co et Le Cosy, se trouvent des combles utilisés par la SCP [P] & [D], qui y entreposait des archives.

Le 20 octobre 2018, une partie du plancher de ce grenier s’est effondrée.

L’autorité administrative a pris des arrêtés interdisant l’exploitation des locaux donnés à bail.

Un rapport d’expertise amiable a été établi le 14 janvier 2019.

Estimant que l’effondrement du plafond des locaux donnés à bail avait pour origine un entreposage excessif par les huissiers de justice de leurs archives dans les combles, la société [E] & co et la société Le Cosy ont, par actes des 19 juillet et 2 août 2019, assigné M. [E] et la SCP [P] & [D] à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Lisieux, afin de les voir condamner solidairement à indemniser leurs préjudices résultant de l’arrêt de l’exploitation des établissements.

Par actes d’huissier de justice du 27 août 2019. M. [E] a également assigné en intervention forcée la société Avenir et loisirs assurances, ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], propriétaire du bâtiment jouxtant son immeuble.

Les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, ès qualités d’assureur de la SCP [P] & [D], sont intervenues volontairement à I’instance aux côtés de leur assurée.

Par acte du 4 décembre 2020, MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles ont assigné en intervention forcée la société de droit allemand Hübener versicherung AG, ès qualités d’assureur responsabilité civile de M. [E], dans la mesure où la société Avenir & loisirs avait indiqué n’être intervenue qu’en qualité d’intermédiaire en assurance et non comme le véritable assureur de M. [E].

Ces différentes procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Au cours de la procédure, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 4 novembre 2020, fait droit aux demandes de provision de la SARL Le Cosy et la SAS [E] & co à l’encontre des MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, ès qualités d’assureur de la SCP [P] & [D], et de M. [E], ainsi que de la société Avenir et loisirs, ès qualités de mandataire de son assureur, la société Hübener versicherung.

Par arrêt du 28 septembre 2021, la cour d’appel de Caen, infirmant en partie cette ordonnance, a notamment :

— condamné M. [E] à payer à la société [E] & Co une provision de 30.000 euros ;

— condamné M. [E] à payer à la société Le Cosy une provision de 4.000 euros ;

— débouté la société [E] & Co et la société Le Cosy de leurs demandes de provision à l’encontre de la société Avenir et Loisirs Assurances, de la société MMA IARD et de la société MMA IARD assurances mutuelles.

Par jugement du 13 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— condamné in solidum la SCP [P] & [D] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer à la société [E] & co la somme de 375.184,92 euros en réparation de ses dommages ;

— condamné in solidum la SCP [P] & [D] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer à la société Le Cosy la somme de 16.433,72 euros en réparation de son préjudice de perte d’exploitation ;

— dit que la provision déjà versée à la société Le Cosy sera déduite de la condamnation ci dessus prononcée ;

— condamné la SCP [P] & [D] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer à M. [U] [E] la somme de 83.608,56 euros en réparation de ses préjudices matériel et de perte de loyers ;

— condamné in solidum la SCP [P] & [D] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 12] la somme de 31.306 euros au titre des frais avancés de remise en état de l’immeuble ;

— débouté les sociétés Avenir & Loisirs et Hübener versicherung AG de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCP [P] & [D] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

* 3.500 euros à la société [E] & co,

* 3.000 euros à la société Le Cosy,

* 2.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 12] ;

— condamné la SCP [P] & [D] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer à M. [U] [E] la somme de 2.500 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles de leurs demandes en garantie ;

— déclaré sans objet les demandes en garantie formées par M. [U] [E] ;

— mis hors de cause la société Avenir & loisirs assurances ;

— condamné in solidum la SCP [P] & [D] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles aux dépens ;

— autorisé M^e Henry Mons à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— débouté M. [U] [E] du surplus de ses demandes ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 12] du surplus de ses demandes ;

— débouté les sociétés Avenir & loisirs assurances et Hübener versicherung AG de leur demande de remboursement de la somme de 3.323,62 euros ;

— rejeté toutes les autres demandes plus amples et contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 24 novembre 2023, les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurance ont fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 10 juin 2024, les appelantes demandent à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions attaquées le jugement querellé,

— Juger irrecevables toutes les demandes formulées contre la SCP [P] & [D],

— Débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions contre les MMA IARD,

— Confirmer le jugement querellé pour le surplus,

— Condamner toute partie succombante à régler la somme de 30.000 euros aux MMA IARD et aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— Infirmer en toutes ses dispositions attaquées le jugement querellé,

— Juger que la SAS [E] & co et M. [E] sont responsables du sinistre,

— Confirmer le jugement querellé pour le surplus,

— Condamner in solidum la SAS [E] & co, M. [E] et la société Hübener Versicherung à garantir les MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles de toute condamnation prononcée à leur encontre,

— Condamner les mêmes à régler la somme de 30.000 euros aux MMA IARD et aux entiers dépens,

A titre très subsidiaire,

— Infirmer en toutes ses dispositions attaquées le jugement querellé,

— Procéder à un partage de responsabilité entre les parties concernées,

— Condamner la société Hübener Versicherung à garantir M. [E] de sa quote-part,

— Limiter les préjudices aux sommes suivantes :

* 160.850 euros pour la SAS [E] & co,

* 0 euro pour la SARL Le cosy,

* 38.608,56 euros pour M. [E],

* 31.306 euros pour le SDC [Adresse 10],

— Confirmer le jugement querellé pour le surplus ;

— Débouter les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Par dernières conclusions déposées le 21 avril 2025, la SAS [E] demande à la cour de : – Débouter M. [U] [E], les SA MMA IARD, SAM MMA IARD assurances mutuelles et tout autre intervenant à la cause de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— Condamner solidairement les SA MMA IARD et SAM MMA IARD assurances mutuelles à régler à la SAS [E] & co la somme de 4.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les SA MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles aux entiers dépens d’appel,

Subsidiairement, dans l’hypothèse d’une réformation en tout ou partie de la décision déférée sur le principe des responsabilités,

— Juger que M. [U] [E] et la SCP [P] et [D] sont solidairement responsables du sinistre survenu le 20 octobre 2018 dans les locaux donnés à bail à la SAS [E] & co pour être à l’origine d’un même dommage conséquence de leurs fautes respectives,

— Condamner solidairement M. [U] [E], les SA MMA IARD, SAM MMA IARD assurances mutuelles à régler à la SAS [E] & co la somme de 375.184,92 euros en réparation de ses dommages,

— Condamner solidairement M. [U] [E], les SA MMA IARD, SAM MMA IARD assurances mutuelles à régler à la SAS [E] & co la somme de 8.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [U] [E], les SA MMA IARD, SAM MMA IARD assurances mutuelles aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Très subsidiairement, et si par impossible la cour s’estimait insuffisamment informée sur les causes du sinistre survenu pour statuer sur la répartition des responsabilités et sur le quantum des préjudices subis,

— Ordonner avant dire droit sur les responsabilités et la liquidation définitive des préjudices subis par la SAS [E] & co, une mesure d’expertise sur pièces à ses frais avancés qui sera confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de désigner avec pour mission de :

* Visiter les locaux donnés à bail par M. [U] [E] à la SAS [E] & co et à la SCP [P] & [D],

* Prendre connaissance des différentes pièces produites aux débats par les parties à l’instance,

* Donner un avis sur l’origine du sinistre survenu le 20 octobre 2018 dans les locaux donnés à bail à la SAS [E] & co et les responsabilités encourues,

* Donner un avis sur les préjudices invoqués par la SAS [E] & co et en établir le compte,

* Juger que l’expert désigné disposera de tel délai que la cour lui fixera pour déposer son rapport et qu’il devra déposer un pré-rapport au vu duquel les parties pourront faire valoir leurs observations,

* Réserver les demandes formulées au fond, au titre des frais irrépétibles et des dépens sur lesquelles il sera statué après dépôt du rapport d’expertise.

Par dernières conclusions déposées le 29 mars 2024, M. [U] [E] demande à la cour de :

— Statuer ce que de droit sur la demande présentée par les MMA à l’encontre du jugement entrepris le 13 novembre 2023 s’agissant de la SCP [P] & [D],

— Déclarer les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles mal fondées en leur appel et les débouter de l’essentiel de leurs demandes, fins et conclusions,

— Confirmer en conséquence le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré M. [E] irrecevable en son appel en garantie à l’encontre de la société Hübener versicherungs AG,

— Le réformer toujours en condamnant la société [E] & co et la société Le cosy à restituer respectivement à M. [U] [E] 30.000 euros et 40.000 euros,

— Le réformer encore en disant M. [U] [E] recevable et bien fondé à solliciter l’indemnisation d’un préjudice total de 120.481,59 euros,

— Condamner tout succombant à régler à M. [U] [E] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 11 avril 2024, la SARL Le cosy demande à la cour de : – Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné in solidum la SCP [P] et [D] les société MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer à la société Le Cosy la somme de 16.433,72 euros en réparation de son préjudice de perte d’exploitation, déduction de la provision de 4.000 euros qui lui a déjà été versée,

* condamné in solidum la SCP [P] et [D] les société MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer à la société Le Cosy la somme de 3.000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déchargé M. [U] [E] de toutes responsabilités en tant que bailleur,

Réformant la décision entreprise,

— Condamner in solidum M. [U] [E] aux côtés de la SCP [P] et [D] et des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurance mutuelle à payer à la SARL Le cosy :

* la somme de 16.433,72 euros en réparation de son préjudice de perte d’exploitation, déduction de la provision de 4.000 euros qui lui a déjà été versée.

* la somme de 3.000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

En cause d’appel,

— Condamner in solidum M. [U] [E], la SCP [P] et [D] et les société MMA IARD et MMA IARD assurance mutuelle à payer à la société Le cosy la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en cause d’appel, dont distraction au profit de M^e Mons qui en fait la demande au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 12 avril 2024, la société Hübener versicherungs demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

* retenu la pleine et entière responsabilité de la SCP [P] & [D] dans la survenance de l’effondrement,

* condamné son assureur, les MMA, à indemniser les personnes lésées du fait de l’effondrement,

* rejeté toute responsabilité de M. [U] [E],

* débouté les MMA et M. [U] [E] de leur demande de garantie à l’encontre de la compagnie Hübener,

* débouté M. [U] [E] de sa demande tendant à obtenir de la compagnie Hübener une indemnisation au titre de ses préjudices matériels,

*r ejeté toute autre demande à l’encontre de la compagnie Hübener,

— Débouter toutes les parties de toute autre demande, fins et conclusions à l’encontre de la compagnie Hübener,

A titre subsidiaire, en cas de réformation du jugement,

Principalement,

— Juger que M. [U] [E] a faussement déclaré son risque en ne mentionnant pas la présence de combles dans le questionnaire d’assurance,

En conséquence,

— Débouter M. [U] [E] de ses demandes tendant à obtenir la condamnation de la compagnie Hübener à lui verser une indemnisation au titre de ses préjudices résultant de l’effondrement,

— Débouter les sociétés [E] & co, Le cosy et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de M. [U] [E] tendant à obtenir de sa part un quelconque paiement en réparation de leurs préjudices résultant de l’effondrement des combles.

— Débouter M. [U] [E] et les MMA de leurs demandes de garantie à l’encontre de la compagnie Hübener,

— Débouter toutes les parties de toute autre demande, fins et conclusions à l’encontre de la compagnie Hübener,

Subsidiairement,

— Débouter la SAS [E] & co et la SARL Le cosy de leurs demandes indemnitaires non valablement justifiées en l’absence de détail et de chiffrage,

— Limiter le préjudice du Syndicat de copropriété à 31.3016 euros,

— Statuer ce que de droit sur la demande d’expertise et acter des protestations et réserves de la compagnie Hübener,

— Débouter toutes les parties de toute autre demande, fins et conclusions à l’encontre de la compagnie Hübener,

En tout état de cause,

— Débouter les MMA, la SARL Le cosy, la SAS [E] & co et M. [U] [E] de leurs demandes formées à l’encontre de la compagnie Hübener au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— Condamner les MMA, appelantes ainsi que toute partie succombante à payer à la compagnie Hübener, la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens exposés dans le cadre de la présente instance.

Le SDC Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic, la SARL Agence de la Touques, n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui ont été signifiées le 16 janvier 2024 à personne morale.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 avril 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Sur l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de la SCP [P] & [D]

Les appelantes font valoir que le dispositif du jugement entrepris est erroné car en contradiction avec l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 novembre 2020 qui a constaté la dissolution de la société [P] & [D] et invité la partie la plus diligente à procéder à la désignation d’un administrateur ad hoc, que cette désignation n’a pas eu lieu, que la SCP [O] [D] [I] [M] [V] nouvelle étude ayant absorbé la SCP [P] & [D] n’a pas été mise dans la cause, que si cet aspect n’a aucune incidence sur le fond du litige puisque les sociétés MMA IARD interviennent en lieu et place, aucune condamnation ne pouvait en revanche être prononcée contre la SCP [P] & [D].

Il est produit l’arrêté du garde des sceaux du 26 juillet 2019 relatif à la dissolution de la SCP [P] & [D].

Aucun mandataire ad hoc n’a été nommé.

La SCP [P] & [D] n’était donc pas sur la cause en première instance et il sera constaté qu’elle n’a pas été intimée.

Les demandes formées à son encontre sont donc irrecevables.

Sur la responsabilité de la société [P] et [D]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Les appelantes soutiennent que leur assurée ne peut être tenue responsable du sinistre dès lors que la cause de celui-ci reste indéterminée, que les rapports communiqués sont insuffisants pour rapporter la preuve de la cause du sinistre et qu’aucune cause éventuelle n’est plus probante que l’autre.

Elles indiquent que si le fondement de la responsabilité du fait des choses est invoqué, aucun élément ne permet de retenir que l’effondrement du plancher est lié aux archives stockées, qu’aucune anomalie n’existe dans le fait d’entreposer des archives dans un grenier, que tout surpoids est contesté et n’est pas établi, que d’autres causes exogènes existent pouvant expliquer le sinistre, qu’en outre la SCP [P] s’est servie de la pièce conformément à sa destination et que dès lors la cause du sinistre serait en lien avec la structure du grenier puisque la charge des archives sur le plancher était conforme à la portance normale d’un grenier, que c’est bien un grenier qui a été délivré à la SCP, que celle-ci l’a occupé comme tel alors qu’ en fait il s’agissait de combles non aménageables.

Les sociétés [E] & Co et Le Cosy font valoir que la SCP [P] & [D] est responsable du dommage sur le fondement de l’article 1240 du code civil ou 1242 du code civil dès lors qu’elle a affecté les combles au remisage d’archives dont le poids était inadapté au plancher.

M. [E] soutient que le local litigieux lui a été présenté comme un grenier utilisé par la SCP [P] & [D] et que ce local a été utilisé de manière fautive par cette dernière qui y a entreposé un volume d’archives inconsidéré tant au regard de la structure de l’immeuble que de la destination du local mis à sa dsiposition.

Il ressort des pièces communiquées que M. [E] a acquis l’immeuble par acte notarié du 22 décembre 2000.

La SCP [P] & [D] a pris en location des locaux au sein de l’immeuble mitoyen sis [Adresse 10].

Le droit de jouissance sur le grenier est né lors de la vente de l’immeuble par la SCI Saint Jacques à la SCI Du Parlant à l’occasion de laquelle le bail professionnel détenu par la SCP [X] et [S] a été résilié mais uniquement sur les deux emplacements de parking et la partie Est du grenier.

Par acte sous seing privé du 22 août 1995, il a ainsi été convenu que malgré cette résiliation du bail, la SCP [X] et [S] conserverait la jouissance gratuite de la partie Est du grenier tant que la SCP d’huissiers ou tout huissier successeur de la SCP occuperait à quelque titre que ce soit les locaux vendus par la SCI Saint Jacques à la SCI Du Partant.

Le bail professionnel signé le 1er avril 2002 entre la SCI du [Adresse 10], devenue propriétaire de l’immeuble occupé par la SCP d’huissiers de justice, et la SCP [P] & [D] précise que le bail comprend le droit d’usage d’un grenier.

Il sera relevé que l’accès au grenier se faisait pas l’immeuble sis [Adresse 10] et qu’il n’y avait pas d’accès par l’immeuble appartenant à M. [E].

Le dommage a été provoqué par l’effondrement du plancher du grenier et c’est donc ce plancher qui est la cause du sinistre.

La mise en cause de la responsabilité de la SCP [P] & [D] du fait des choses suppose que celle-ci soit la gardienne du plancher qui s’est effondré.

Or la SCP [P] & [D] avait la jouissance du grenier depuis de nombreuses années au moment du sinistre.

Elle se servait du grenier dans son seul intérêt.

Elle en avait bien la direction dès lors qu’aucune destination n’était précisée quant à l’utilisation du grenier qu’elle occupait comme elle l’entendait.

Elle en avait également le contrôle dès lors qu’elle avait un pouvoir de surveillance quant aux conséquences de son occupation et qu’elle avait les moyens par son comportement et l’utilisation faite, qui était libre, d’empêcher que la chose dont elle avait la jouissance soit à l’origine d’un dommage.

Le propriétaire n’avait plus la maîtrise de l’utilisation du grenier, qui de surcroît n’était accessible que par l’immeuble mitoyen, dont il avait dès lors nécessairement transféré la garde à la SCP [P] & [D].

La SCP [P] &[D] était donc bien la gardienne du grenier.

La responsabilité du fait des choses est indépendante du caractère intrinsèque de la chose et de toute faute personnelle du gardien.

La SCP [P] & [D] engage donc sa responsabilité à l’égard des sociétés Le Cosy et [E] & Co sur le fondement de la responsabilité du fait des choses.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité du bailleur

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière notamment :

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1722 du même code, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Les sociétés Le Cosy et [E] & Co mettent en cause la responsabilité de leur bailleur, M. [E], sur le fondement de l’obligation de délivrance de ce dernier.

Elles contestent l’application des dispositions de l’article 1722 du code civil et la possibilité pour le bailleur de déroger par une clause contractuelle à son obligation de délivrance.

M. [E] soutient qu’il a respecté son obligation de délivrance et que les locaux donnés à bail n’ont été affectés de désordres que consécutivement à l’effondrement du plancher du grenier occupé par la SCP [P] & [D], que les locaux n’étaient pas affectés de non-conformité ou de vétusté liée à un défaut d’entretien, que seules les conditions abusives d’occupation du grenier sont à l’origine du sinistre, qu’en tout état de cause il est bien fondé à invoquer une exonération de responsabilité du fait d’un tiers qui n’était pas prévisible pour lui, qu’en outre l’action de la société [E] & Co à son encontre ne peut prospérer du fait de l’existence dans le bail d’une clause limitative de responsabilité, qu’en toute hypothèse, il peut invoquer les dispositions de l’article 1722 du code civil qui vise la perte partielle des locaux, les preneurs ayant choisi une suspension du paiement de leurs loyers et ne pouvant plus dès lors engager une action en responsabilité à son encontre.

La société Hübener Versicherungs soutient que M. [E] a satisfait à son obligation de délivrance conforme, les locataires ayant bien eu pleinement l’usage du bien donné à bail jusqu’à la survenance du sinistre, qu’un mauvais entretien des combles n’a jamais été identifié comme cause du sinistre, que M. [E] n’a pas perçu de loyers pendant la durée de fermeture adminsitrative des lieux puis pendant les travaux, qu’en outre M. [E] est en droit d’invoquer le fait d’un tiers exonératoire et que la société [E] & Co a renoncé dans le bail à tout recours contre son bailleur notamment sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

Il appartient au bailleur de délivrer la chose louée au preneur pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, du fait de l’effondrement du plafond de l’immeuble lui appartenant qui n’a plus permis aux preneurs d’exercer leur activité commerciale, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Le contrat de bail conclu avec la société [E] & Co prévoit une clause de renonciation du preneur à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur notamment en cas de dégâts causés aux locaux loués ou en cas d’agissements générateurs de dommages des autres occupants de l’immeuble, le preneur renonçant notamment à tous recours contre le bailleur sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

Cependant, le bailleur ne peut s’affranchir, par une clause du bail, de son obligation de délivrance qui est l’essence même du bail.

Par ailleurs, le bailleur peut invoquer le fait d’un tiers pour s’exonérer de sa responsabilité si celui-ci revêt les caractères de la force majeure.

La SCP [P] & Co ne peut toutefois être considérée comme un tiers vis à vis du bailleur dès lors qu’elle occupe l’immeuble du fait de ce dernier à titre gratuit, ce que que M. [E] ne pouvait ignorer et n’a jamais contesté.

Il n’est de surcroît pas justifié que l’effondrement du plancher serait dû à la force majeure.

Il ne saurait donc être invoqué en l’espèce par le bailleur le fait exonératoire d’un tiers.

Le bailleur est responsable des dommages subis par ses locataires du fait d’un autre occupant de l’immeuble.

M [E] est donc responsable des dommages subis par ses locataires du fait de l’effondrement du plafond des locaux donnés à bail.

M. [E] est mal fondé à invoquer les dispositions de l’article 1722 du code civil dès lors qu’il n’établit aucunement que la destruction partielle de la chose louée est due à un cas fortuit ou de force majeure ou à la faute des sociétés Le Cosy et [E] & Co. Il ne peut donc soutenir que ses preneurs n’ont droit à aucun dédommagement.

La responsabilité de M. [E] en sa qualité de bailleur doit donc être retenue à l’égard de ses preneurs.

Le jugement sera infirmé en ces sens.

Sur les demandes en garantie

Il est produit aux débats le rapport du bureau d’étude Lexis Ingénièrie, réalisé à la demande de M. [E] pour examiner le plancher du grenier, dont il ressort que vis à vis de la réglementation même sans charge d’exploitation (plancher à vide), il y a un dépassement des limites admissibles en déformation.

Il est également communiqué le rapport d’expertise du 14 janvier 2019 de la société Sedgwick missionnée par la MAAF assureur de la société Le Cosy.

La réunion d’expertise a eu lieu le 20 décembre 2018 en présence de toutes les parties, chacune étant assistée de son propre expert.

Il ressort de ce rapport que le sinistre semble trouver son origine dans le stockage excessif d’archives de la SCP [P] & [D] dans les combles concomittamment à un sous-dimensionnement du plancher des combles.

L’expert reprend l’étude de la structure du plancher réalisée par le bureau d’étude Lexis Ingénièrie qui retient que même sans charge supplémentaire d’exploitation, le plancher est déjà en dépassement des limites admissibles en déformation.

Au jour de la réunion d’expertise, la quantité d’archives stockée sur la partie du plancher effondrée est évaluée 8 tonnes répartie sur 35 m2.

L’expert précise que le plancher dans ses caractéritiques globales ne permettait qu’une charge en circulation.

Par ailleurs, le courrier en date du 17 janvier 2019 de la société Equad, expert désigné par la MMA assureur de la SCP [P] & [D], fait mention d’un poids des archives de 5 tonnes sur 32,40 m2 en invoquant un bon de pesée dont elle précise qu’elle n’a pas eu la communication.

La société Equad indique que 'Même à considérer que la hauteur de cartons au centre était supérieure à la moyenne, la charge devait être de l’ordre de la valeur donnée pour un grenier par la NFP 06-001 (250 kg/m2), mais supérieure à la valeur de rupture du plancher (estimée entre 70 kg/m2 et 266 kg/m2).'

Ces rapports, qui ont pu être discutés par les parties, constituent un faisceau d’indices permettant de considérer que c’est l’accumulation de cartons d’archives sur un plancher inadapté qui a provoqué l’effondrement dudit plancher.

Aucune des pièces communiquées ne permet de retenir que le plancher se serait effondré sans le poids des archives qui y étaient entreposées .

C’est justement que le tribunal a relevé que les sociétés MMA se bornent à invoquer plusieurs causes possibles du sinistre mais sans verser aux débats le moindre élément permettant de remettre en cause les rapports communiqués.

C’est également justement que M. [E] met en cause un comportement fautif de la SCP [P] & [D] qui a entreposé sans discernement un volume trop important d’archives au regard des capacités structurelles de l’immeuble et au regard même de la destination du local mis à sa disposition.

Les sociétés MMA qualifient elles-mêmes le local de combles non aménageables.

Il sera relevé que les documents communiqués mentionnent uniquement un droit de jouissance du grenier par la SCP [P] & [D] sans préciser aucunement que ce droit de jouissance était lié à la conservation des archives.

Il n’est pas établi que le grenier était mis à disposition à titre gratuit pour entreposer les archives.

Il n’est justifié d’aucun engagement du propriétaire à ce titre.

En n’utilisant pas le grenier conformément aux caractéristiques de celui-ci et en ne s’assurant pas que le poids de ses archives n’était pas trop important par rapport aux lieux non spécialement aménagés pour recevoir des archives, ce qu’elle ne pouvait ignorer, la SCP [P] & [D] a commis une faute.

Les appelantes sont mal fondées à soutenir que le propriétaire des lieux a commis une faute à l’encontre de la SCP [P] & [D].

Elles doivent être déboutées de leur demande de garantie formée à l’encontre de M. [E] et à l’encontre de la SAS [E] & Co.

Si M. [E] évoque dans le corps de ses conclusions des recours en garantie à l’encontre des sociétés MMA Iard en leur qualité d’assureur de la société [P] & [D] et à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], force est de constater que dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seul saisit la cour, il ne demande pas l’infirmation du jugement en ce que celui-ci a déclaré sans objet ses demandes en garantie ni ne formule aucune demande de garantie à l’encontre des sociétés MMA Iard ou du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10].

La cour ne statuera donc pas sur ces points dont elle n’est pas saisie.

Sur la demande de garantie formée par M. [E] à l’encontre de la société Hübener Versicherungs

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a rejeté la demande de garantie formée par M. [E] à l’encontre de la société Hübener Versicherungs relative à son préjudice matériel et ses pertes de loyers.

Il sera relevé de surcroît que c’est vainement que M. [E] argue de ce que la société Hübener Versicherungs a manqué à son devoir de conseil dès lors que l’assurance a été contractée par l’intermédiaire d’un courtier.

Le manquement au devoir de conseil est en outre indemnisé par l’allocation de dommages et intérêts qui ne sont aucunement sollicités en l’espèce par M. [E].

Concernant la responsabilité civile propriétaire d’immeuble, la société Hübener Versicherungs invoque la nullité du contrat d’assurance du fait d’une fausse déclaration intentionnelle de l’assuré dans le questionnaire d’évaluation des risques, M. [E] n’ayant pas déclaré l’existence de combles ni leur utilisation par un tiers.

Si le contrat d’assurance garantit dans le cadre des dommages aux biens les recours des voisins et des tiers, il ne peut être considéré que cette qualité de voisins ou de tiers est applicable aux locataires et cette garantie ne concerne pas la responsabilité civile propriétaire d’immeuble.

Selon l’article L113-2 du code des assurances, l’assuré est obligé de répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge.

Selon l’article L113-8 du même code, indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l’article L. 132-26, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

Dans le questionnaire d’évaluation des risques qu’il a signé le 25 avril 2017, M. [E] a répondu à la question sur l’existence de combles : 'Non ou non accessibles'.

M. [E] savait pourtant que son immeuble comportait des combles et que la SCP [P] & [D] les occupait même s’il déclare qu’il n’était pas averti de l’usage abusif des combles par la SCP [P] & [D].

La seule existence de combles et leur occupation par la SCP [P] & [D] n’était pas neutre et la fausse déclaration de M. [E] changeait bien l’objet du risque ou à tout le moins en diminuait l’opinion pour l’assureur par rapport à la 'responsabilité civile propriétaire d’immeuble'.

L’argument selon lequel la compagnie d’assurance a participé aux opérations d’expertise est inopérant pour établir l’acceptation d’une prise en charge et contrairement à ce que soutient M. [E], dans les conclusions d’incident prises le 10 février 2020 par la société Avenir et Loisirs assurances, il était bien précisé page 7 que la garantie d’assurance était contestée par l’assureur.

Il s’ensuit que la société Hübener Versicherungs est bien fondée à invoquer la nullité du contrat pour s’opposer à la demande de prise en charge formée par M. [E].

M. [E] sera ainsi débouté de sa demande de garantie au titre des sommes dues aux sociétés Le Cosy et [E] & Co.

Sur les préjudices

Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]

La somme allouée par le tribunal n’est pas contestée par les parties et sera confirmée.

Sur le préjudice de la société Le Cosy

La société Le Cosy a repris son activité le 5 juin 2019.

Elle communique ses comptes de résultat pour les exercices 2017 et 2018 ainsi que le calcul de sa perte d’exploitation arrêtée au 5 juin 2019 établi par son expert-comptable qui a évalué celle-ci à la somme de 16.433,72 euros en reconstituant le chiffre d’affaires à partir de la moyenne des chiffres d’affaires 2017 et 2018.

M. [E] s’en remet à justice sur ce point.

Les appelantes font valoir que les comptes 2019 ne sont pas produits et que ne sont pas prises en compte les économies réalisées du fait de la fermeture et de l’absence de commandes durant cette période.

Cependant, la perte d’exploitation est calculée par l’expert-comptable de la société en reconstituant le chiffre d’affaires sur 228 jours, en calculant la marge théorique sur ce chiffre d’affaires et en déduisant les charges variables.

Les appelantes ne critiquent pas utilement ce mode de calcul de la perte d’exploitation.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice de la société Le Cosy à la somme de 16.433,72 euros.

Sur le préjudice de la société [E] & Co

Il est communiqué un rapport préparatoire à la fixation des dommages subis par la société [E] & Co établi par le cabinet [Z] le 18 février 2019 qui fait état d’une perte d’exploitation de 129.886 euros.

Il ressort du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages de la société [E] & Co signé par le cabinet Equad RCC, représentant MMA Iard, et par le cabinet [Z], représentant M. [E], qu’une réévaluation de cette somme a été faite au 20 septembre 2019, date de réouverture du Millenium, et que la perte d’exploitation a été fixée à 251.186 euros, somme acceptée par les parties.

C’est donc justement que le tribunal a retenu cette somme.

Concernant les factures des travaux supportés par la société [E] & Co, certaines sont contestées par les appelantes et M. [E].

La facture Aranda datée de février 2022 d’un montant de 2.032,32 euros (pièce 22 de la société [E] & Co) concerne la fourniture et pose de placo devant les poteaux métalliques en placo coupe feu, pose de bande de placo dans les angles des poteaux, refaire un côté du coffrage du ventilateur en plaquo coupe feu, création de deux ouvertures dans le placo pour installer des portes, pose d’un bloc-porte derrière la cabine du dj, démontage des cloisons existantes, pose du bloc porte coupe feu repris sur l’ancienne entrée sur l’accès à l’étage.

La société [E] & Co ne s’explique pas sur ces travaux et ne justifie pas du lien de causalité avec le dommage.

Les factures Dallet, qui sont datées de janvier et de mars 2022 (pièces 19 et 21 de la société [E] & Co), concernent la mise au propre du tableau électrique à l’étage et un chiffrage électrique relatif à l’agrandissement de la salle.

La société [E] & Co ne justifie pas du lien de causalité entre ces travaux et le dommage.

La facture Chefdeville (métalerie) correspondant à la pièce 20 de la société [E] & Co relative à une structure porteuse sans plus de précision et est datée de mars 2022 pour une facturation en février 2022.

La pièce 25 correspond à un devis établi le 29 mars 2022 relatif à la conception, fabrication et pose de 7 rampes d’escalier.

La société [E] & Co ne justifie pas du lien de causalité entre ces travaux et le dommage.

Les sociétés appelantes et M. [E] ne contestent pas autrement l’indemnisation accordée par le tribunal.

C’est donc une somme globale de 43.400,45 euros qui sera déduite de la somme allouée par le tribunal à la société [E] & Co à titre de dommages et intérêts.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur le préjudice de M. [E]

La somme de 38.608,56 euros allouée par le tribunal au titre des travaux de remise en état des locaux supportés par M. [E] n’est pas contestée et sera confirmée.

Le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation supplémentaire de 36.873 euros formée par M. [E] au titre du coût de la reconstruction du bâtiment au motif qu’il s’agissait d’une simple estimation faite dans un procès-verbal de constat amiable contradictoire et que M. [E] ne justifiait d’aucune facture établissant qu’il avait effectivement supporté ce coût, l’immeuble ayant en outre été cédé à la société GLB Entreprise.

Force est de constater qu’à hauteur d’appel, M. [E] ne justifie pas plus avoir procédé au règlement de cette somme en produisant la facture correspondante.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] de cette demande.

Concernant la somme allouée au titre de la perte des loyers, il sera relevé que M. [E] a bien subi une perte de revenus locatifs dès lors qu’il ne pouvait délivrer à ses preneurs la chose louée du fait de la faute commise par la SCP [P] & [D], qu’il est donc bien fondé à demander réparation de ce préjudice étant précisé que les loyers commerciaux étaient bien dus pendant la période de confinement suite à la pandémie de coronavirus, le préjudice subi par M. [E] étant distinct par ailleurs de celui supporté par ses preneurs.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à M. [E] la somme de 83.608,56 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [E] sollicite la condamnation de la société [E] & Co et de la société Le Cosy à lui restituer respectivement les sommes de 30.000 euros et 40.000 euros versées à titre de provision.

Il sera relevé que les provisions allouées auxdites sociétés se sont élevées à 30.000 euros pour la société [E] & Co et à la somme de 4.000 euros (et non 40.000 euros) pour la société Le Cosy.

Le droit à indemnisation de ces sociétés étant reconnu et la cour retenant la responsabilité de M. [E], le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de restitution.

Sur les condamnations à paiement

La société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] la somme allouée à ce dernier.

La société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles et M. [E], dont les fautes respectives ont contribué aux dommages, seront condamnés in solidum à payer à la société Le Cosy et à la société [E] & Co les sommes allouées à celles-ci.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

La société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles seront condamnées in solidum à payer à M. [E] les sommes allouées à celui-ci.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

Les sociétés MMA seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 2.000 euros et à M. [E] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Les sociétés MMA et M. [E] seront condamnés in solidum à payer à la société [E] &Co la somme de 3.500 euros et à la société Le Cosy la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ils seront en outre condamnés in solidum aux dépens de première instance.

En cause d’appel, il convient de condamner in solidum les sociétés MMA et M. [E] aux dépens ainsi qu’à payer :

— à la société Le Cosy la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à la société [E] & Co la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés MMA et M. [E] seront déboutés de leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCP [P] & [D] à paiement solidairement avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, en ce qu’il a fixé le préjudice de la SAS [E] & Co à la somme de 375.184,92 euros, en ce qu’il a déclaré sans objet les demandes en garantie formées par M. [U] [E], en ce qu’il a condamné les sociétés MMA à payer à la société [E] & Co la somme de 3.500 euros et à la société Le Cosy la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il a condamné les sociétés MMA aux dépens ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Juge irrecevables les demandes formées contre la SCP [P] & [D] ;

Condamne in solidum la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 12] la somme de 31.306 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles d’une part et M. [U] [E] d’autre part à payer à la SAS [E] & Co la somme de 331.784,47 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles d’une part et M. [U] [E] d’autre part à payer à la SARL Le Cosy la somme de 16.433,72 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles à payer à M. [U] [E] la somme de 83.608,56 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [U] [E] de sa demande en garantie formée à l’encontre de la société Hübener Versicherungs AG ;

Condamne in solidum la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 12] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Condamne in solidum la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles d’une part et M. [U] [E] d’autre part à payer à la société [E] & Co la somme de 3.500 euros et à la SARL Le Cosy la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Condamne in solidum la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à payer à M. [U] [E] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Condamne in solidum la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles d’une part et M. [U] [E] d’autre part à payer :

— à la société Le Cosy la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— à la société [E] & Co la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles à payer à M. [U] [E] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles d’une part et M. [U] [E] d’autre part aux dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués sur la cause qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE