AFFAIRE :N° RG 24/02454 – N° Portalis DBVC-V-B7I-HQGD

ARRÊT N°

AB

ORIGINE : DECISION en date du 19 Juin 2024 du Juge commissaire de [Localité 1]

RG n° 2024003687

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

APPELANTE :

Madame [Y] [W] épouse [C]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Jean-Jacques SALMON, substitué par M^e David ALEXANDRE, avocats au barreau de CAEN,

INTIMES :

Maître [L] [P], mandataire à la liquidation judiciaire de la SAS OPTIBOOST

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. MARVA

N° SIRET : 440 269 488

[Adresse 3]

[Localité 5]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. OPTIBOOST

N° SIRET : 830 758 686

[Adresse 4]

[Localité 4]

Prise en la personne de son représentant légal

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE

N° SIRET : 478 834 930

[Adresse 5]

[Localité 4]

Prise en la personne de son représentant légal

Non représentées bien que régulièrement asssignées.

S.A. BANQUE CIC NORD OUEST

N° SIRET : 455 502 096

[Adresse 6]

[Localité 6]

Prise en la personne de son représentant légal

Non représentée bien que régulièrement asssignée.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

DÉBATS : A l’audience publique du 04 décembre 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 12 février 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par jugement du 13 mars 2024, le tribunal de commerce de Caen a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SAS Optiboost qui exploitait un fonds de commerce d’optique dans des locaux situés [Adresse 7] à Caen, appartenant à Mme [Y] [W] épouse [C].

Par courriel du 27 mai 2024, la SAS Marva a adressé à Me [P], en sa qualité de mandataire liquidateur, une offre de reprise du droit au bail commercial des locaux dépendant de la liquidation judiciaire.

Suivant requête du 28 mai 2024, Me [P] ès qualités a saisi le juge-commissaire afin qu’il soit statué sur les termes de l’offre.

Par ordonnance du 19 juin 2024, le juge-commissaire a :

— autorisé Me [P], en qualité de mandataire liquidateur à la procédure ouverte au bénéfice de la SAS Optiboost [Adresse 8], à céder le droit au bail en dépendant au prix de 35.000 euros net vendeur au profit de la SAS Marva représentée par Mme [F] [E], [Adresse 9],

— autorisé l’entrée en jouissance dans les 10 jours de la présente ordonnance sous réserve que soient consignés entre les mains du mandataire liquidateur le prix de cession de 35.000 euros à la Caisse des dépôts et consignations ainsi qu’une assurance multirisque exploitation et locative,

— dit que s’il y a lieu et pour garantir l’intégralité du bail, Me [P], mandataire liquidateur, pourra régulariser par priorité auprès du propriétaire des murs, sur le prix de cession ou sur des disponibilités, et pour sauvegarder le bail, l’intégralité des loyers courus entre la date de la liquidation et la date d’entrée en jouissance du repreneur pour la portion qui n’aurait pas pu être payée sur cette période,

— donné acte à l’acquéreur de ce que son offre est formulée sans condition suspensive et qu’il dispose des fonds propres dans le cadre de sa trésorerie,

— dit que l’acquéreur a eu parfaitement connaissance des activités autorisées et le bail étant cédé en l’état, il fera son affaire personnelle de la question de la destination de celui-ci,

— autorisé l’acquéreur qu’il se substitue toute personne physique ou morale ne comprenant pas l’ancien dirigeant de droit, ni quelque personne qui lui est familialement attachée,

— désigné comme rédacteur des actes, toute personne dont le choix serait agréé par Me [P], mandataire liquidateur, conjointement avec l’acquéreur,

— dit que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe au débiteur, a l’acquéreur, aux créanciers inscrits, à savoir la Caisse régionnale de crédit agricole ainsi que la Banque CIC nord ouest, communiquée aux mandataires de justice, conformément a l’article R621-21 du code de commerce, et adressée par lettre simple aux mandataires éventuels des parties,

— passé les dépens en frais privilégiés de procédure.

Par déclaration du 7 octobre 2024, Mme [W] a interjeté appel de cette ordonnance, la critiquant en toutes ses dispositions hormis celles relatives à sa notification et aux dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 12 mai 2025, Mme [W] demande à la cour de :

— annuler l’ordonnance entreprise,

Et, par application de l’effet dévolutif de l’appel,

— rejeter la demande d’autorisation tendant à la cession du droit au bail afférent aux locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] au profit de la société Marva, et plus amplement toutes demandes de la société Marva et de Maître [P] ès qualités dont celle d’autoriser l’entrée en jouissance de la société Marva dans les 10 jours de l’ordonnance sous réserve que soit consigné entre les mains du mandataire liquidateur le prix de cession de 35.000 euros à la Caisse des dépôts et consignations ainsi qu’une assurance multirisque exploitation et locative,

A titre subsidiaire,

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter Me [P] ès qualités, de sa demande d’autorisation à céder le droit au bail afférent aux locaux sis [Adresse 10] au prix de 35.000 euros net vendeur, au profit de la société Marva et plus amplement de l’ensemble de ses demandes dont celle d’autoriser l’entrée en jouissance dans les 10 jours de l’ordonnance sous réserve que soit consigné entre les mains du mandataire liquidateur le prix de cession de 35.000 euros à la Caisse des dépôts et consignations ainsi qu’une assurance multirisque exploitation et locative,

— débouter la société Marva de l’ensemble de ses demandes,

En toute hypothèse :

— déclarer la société Marva occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, [Adresse 11],

— ordonner à la société Marva, ou de tout occupant de son chef, de libérer les lieux, sis [Adresse 4] à [Localité 1], et ce sous astreinte provisoire journalière de 1.000 euros à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société Marva à payer à Madame [C] née [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2.500 euros et ce à compter du 27 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner l’expulsion de la société Marva, ou de tout occupant de son chef, des lieux, sis [Adresse 4] à [Localité 1], et ce sous astreinte provisoire journalière de 1.000 euros à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum Me [P] ès qualités et la société Marva au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Me [P] ès qualités et la société Marva aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 16 mai 2025, Me [P] en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Optiboost demande à la cour de :

— déclarer recevable mais non fondé l’appel inscrit par Mme [C] à l’endroit de l’ordonnance entreprise,

— confirmer, en conséquence, l’ordonnance querellée en l’ensemble de ses dispositions,

— déclarer irrecevable et, en toute hypothèse, infondé l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [C],

Subsidiairement,

— autoriser Me [P], ès-qualités de mandataire liquidateur à la procédure ouverte au bénéfice de la SAS Optiboost [Adresse 8], à céder le droit au bail dépendant au prix de 35.000 euros net vendeur, au profit de la SAS Marva représentée par Mme [F] [E], [Adresse 9],

— autoriser l’entrée en jouissance dans les 10 jours de la présente ordonnance sous réserve que soient consignés entre les mains du mandataire liquidateur le prix de cession de 35.000 euros à la Caisse des dépôts et consignations ainsi qu’une assurance multirisque exploitation et locative,

— dire que s’il y a lieu et pour garantir l’intégralité du bail, Me [P], mandataire liquidateur, pourra régulariser par priorité auprès du propriétaire des murs, sur le prix de cession ou sur des disponibilités, et pour sauvegarder le bail, l’intégralité des loyers courus entre la date de la liquidation et la date d’entrée en jouissance du repreneur pour la portion qui n’aurait pas pu être payée sur cette période,

— donner acte à l’acquéreur de ce que son offre est formulée sans condition suspensive et qu’il dispose des fonds propres dans le cadre de sa trésorerie,

— dire que l’acquéreur a eu parfaitement connaissance des activités autorisées et le bail étant cédé en l’état, il fera son affaire personnelle de la question de la destination de celui-ci,

— autoriser l’acquéreur qu’il se substitue toute personne physique ou morale ne comprenant pas l’ancien dirigeant de droit, ni quelque personne lui est familialement attachée,

— désigner comme rédacteur des actes, toute personne dont le choix serait agréé par Me [P], mandataire liquidateur, conjointement avec l’acquéreur,

— dire que le présent arrêt sera notifié par le greffe au débiteur, à l’acquéreur, aux créanciers inscrits, à savoir la Caisse régionale de crédit agricole, [Adresse 12] ainsi que la Banque CIC nord-ouest, [Adresse 13], communiqué aux mandataires de justice, conformément à l’article R621-21 du code de commerce, et adressé par lettre simple aux mandataires éventuels des parties,

— passer les dépens en frais privilégiés de la procédure,

— voir déclarer irrecevable et en toute hypothèse infondé l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [C],

— condamner Mme [C] au paiement d’une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 19 mai 2025, la société Marva demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en l’ensemble de ses dispositions,

— débouter en conséquence Mme [C] de sa demande d’annulation et/ou de réformation de la décision entreprise,

— déclarer Mme [C] irrecevable et la débouter à tout le moins de ses demandes :

* tendant à voir juger la société Marva occupante sans droit ni titre des locaux,

* tendant à voir condamner la société Marva à libérer les lieux sous astreinte provisoire journalière de 1.000 euros à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

* tendant à voir condamner la société Marva à lui régler une indemnité mensuelle d’occupation,

* tendant à voir expulser la société Marva,

— condamner Mme [C] à verser à la société Marva une indemnité de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Optiboost, Caisse régionale du crédit agricole et la Banque CIC nord-ouest n’ont pas constitué avocat bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant leur ont été signifiées, suivant procès-verbal de recherches (article 659 du code de procédure civile) pour la première et à personne morale pour les deux autres.

Par avis du 6 novembre 2025, le ministère public s’en est rapporté.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées ainsi qu’aux motifs de la décision contestée.

MOTIFS

I. Sur la nullité de l’ordonnance entreprise

Il résulte de l’article L 640-1 du code de commerce que la procédure de liquidation judiciaire est destinée à mettre fin à l’activité de l’entreprise ou à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses droits et de ses biens.

Selon l’article L 642-19 du même code, le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu’elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci. Lorsque la vente a lieu aux enchères publiques, il y est procédé dans les conditions prévues, selon le cas, au second alinéa de l’article L. 322-2 ou aux articles L. 322-4 ou L. 322-7.

Selon l’article R 642-37-2, le juge-commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint, lorsque celui-ci se trouve dans l’une des situations prévues à l’article R. 641-30, ainsi que le liquidateur.

Mme [W] sollicite la nullité de l’ordonnance entreprise pour violation du principe de la contradiction au motif qu’elle n’a pas été convoquée à l’audience qui s’est tenue devant le juge-commissaire, ni même avisée.

Cependant, aucun texte n’impose ni de recueillir les observations du bailleur, propriétaire des murs, ni de le convoquer à l’audience devant le juge-commissaire pour voir statuer sur la requête aux fins de cession du droit au bail dépendant de la procédure collective.

Le bailleur peut seulement exercer le recours prévu à l’article R 642-37-3 pour contester la décision lorsqu’elle affecte ses droits et obligations.

En conséquence il convient de débouter Mme [W] de sa demande de nullité de l’ordonnance critiquée.

II. Sur le fond

En vertu de l’article L 641-12 du code de commerce, le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

En l’espèce, Mme [W] soutient que la décision entreprise contrevient à l’article susvisé au motif d’une part que la société Marva, cessionnaire du droit au bail, exerce dans le local une activité qui n’est pas conforme à la destination prévue dans le bail commercial, d’autre part qu’elle autorise l’entrée anticipée dans les lieux de la société Marva, avant toute signature de l’acte de cession.

Aux termes du bail initial, la destination des lieux loués est définie comme suit: 'commerce de vente de tous articles de puériculture, tout ce qui concerne la future maman et le nouveau-né, jouets, vêtements, meubles, literie, tous articles pour les cadeaux'.

Aux termes de l’acte de cession du droit au bail conclu le 5 juillet 2022 au profit de la SAS Optiboost, les activités autorisées ont été étendues à celle de commerce de détail d’optique.

Dans son offre d’acquisition adressée au mandataire liquidateur, la SAS Marva a précisé qu’elle exercerait l’activité de 'cadeaux de toutes sortes, vêtements', ce qui est conforme à la destination du bail.

Le juge-commissaire a autorisé la cession du droit au bail sans modification de sa destination, précisant notamment que l’acquéreur avait eu parfaitement connaissance des activités autorisées et que le bail était cédé en l’état.

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26 décembre 2024 que la SAS Marva, installée dans les lieux, propose à la vente des boissons alcoolisées de type cidre, vin et Calvados, des biscuits et confiseries et des objets régionaux, bols, pulls.

Cet agissement, qui est postérieur à l’ordonnance du 19 juin 2024, constitue le cas échéant une violation de la destination contractuelle du bail par la cessionnaire mais il ne remet pas en cause le bien-fondé de la décision du juge-commissaire qui a respecté les exigences posées par l’article L 641-12 en autorisant la cession aux clauses et conditions du bail sans permettre de despécialisation.

En outre, Mme [W] n’invoque aucune stipulation contractuelle ou disposition légale qui interdirait au juge-commissaire de fixer la date d’entrée en jouissance à une date antérieure à la régularisation de la cession par acte authentique.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise.

En outre, il convient de déclarer irrecevables, comme excédant les pouvoirs de la cour qui statue avec ceux du juge-commissaire, les demandes de l’appelante visant à voir déclarer la SAS Marva occupante sans droit ni titre et à obtenir son expulsion ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [W] succombant, est condamnée aux dépens de l’appel, à payer à la SAS Marva et à Me [P] ès qualités la somme de 1.800 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Déboute Mme [Y] [W] épouse [C] de sa demande de nullité de l’ordonnance entreprise ;

Confirme l’ordonnance entreprise des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel ;

Y ajoutant,

Déclare Mme [Y] [W] épouse [C] irrecevable en ses demandes visant à voir déclarer la SAS Marva occupante sans droit ni titre et à obtenir son expulsion ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne Mme [Y] [W] épouse [C] à payer à la SAS Marva et à Me [P] en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Optiboost la somme de 1.800 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Y] [W] épouse [C] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne Mme [Y] [W] épouse [C] aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT