COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 12 Juillet 2012

RG : 11/01340

ET/SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance de BONNEVILLE en date du 17 Novembre 2010, RG 11/10/323

Appelante

Syndicat des copropriétaires de la copropriété Chalets Plein Sud sise 276 Route des Grangettes – 74300 ARACHES LA FRASSE représenté par son syndic en exercice la SARL RS IMMOBILIER dont le siège social est sis résidence améthyste 3184 Route de la Barliette 74300 LES CARROZ prise en la personne de son représentant légal

assistée de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, et la SCP LE SOLLEUZ – LORICHON, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimée

M^me A H Y Z, XXX XXX

sans avocat constitué

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 05 juin 2012 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Elisabeth DE LA LANCE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président

— Madame Chantal MERTZ, Conseiller,

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller, qui a procédé au rapport

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Faits, procédure et prétentions des parties :

Madame A Y Z était propriétaire d’un studio dans la résidence 'Chalets Plein Sud’ à XXX 'Le Battieu’ et elle a signé le 22 mars 2007 un compromis de vente avec monsieur et madame X au prix de 190 000 €.

Le Tribunal de Grande Instance de Bonneville, le 20 mars 2009 a jugé que la signature d’un compromis valait vente et condamné madame Y Z à régulariser l’acte notarié. Ce qui n’a pas été fait dans les délais impartis.

La vente immobilière résulte donc du jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance, de sorte que la mutation est intervenue le 21 mai 2009.

Le 19 avril 2010, le syndicat des copropriétaires de la résidence a assigné madame Y Z en paiement de charges de copropriété.

Le Tribunal d’instance de Bonneville, le 17 novembre 2010 a :

— condamné madame Y Z à payer la somme de 2 164.75 € au titre des charges et provisions au 21 mai 2009, avec intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2008 sur la somme de 1 037.04 €, et à compter du 19 avril 2010 pour le surplus,

— l’a condamnée à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a fait appel de la décision le 27 mai 2011.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 23 août 2011, il demande à la Cour de :

— réformer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles,

statuant à nouveau,

— condamner madame Y Z à lui payer la somme de 5 370.07 € au titre des charges arrêtés au 21 mai 2009,

— la condamner au paiement des intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2008 sur la somme de 2 639.80 €, du 18 septembre 2008 sur 3179.77 €, 30 octobre 2008 sur 3 461.64 € et du 15 décembre 2008 sur 3 611.64 €, enfin 5 370.07 € à compter du 19 avril 2010,

— la condamner à payer les frais de relance et les frais d’huissier de justice et la somme de 1 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, et celle de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame Y Z aux dépens avec distraction au profit de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON.

Le syndicat expose qu’à défaut de régularisation de l’acte de vente, il n’a pu procéder à une opposition entre les mains du notaire chargé de l’acte de sorte que des charges sont restées impayées. Monsieur et madame X sont devenus propriétaires à partir du 21 mai 2009 époque à laquelle les impayés s’élevaient à 5 370.07 €, la somme réclamée. Il conteste les déductions qui ont été opérées par le premier juge et reprend dans ses écritures des explications détaillées.

Madame Y Z régulièrement assignée le 18 juillet 2011 et le 12 septembre 2011, l’acte ayant été remis en l’étude de l’huissier de justice, n’a pas constitué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2012.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Comme l’a rappelé le Tribunal d’instance de Bonneville, conformément à la Loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges des immeubles dont ils détiennent une quote-part, afin d’assurer leur entretien, leur rénovation et de financer les services collectifs et éléments d’équipements utiles.

A l’appui de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires 'Chalets Plein Sud’ produit de nombreuses pièces qui sont les décomptes de charges, appels de fonds, factures, mises en demeure, et procès verbaux d’assemblée générale entre décembre 2003 et décembre 2009, portant approbation des comptes et donnant quitus au syndic de sa gestion. Il est également justifié des contrats de syndic sur la période.

Au vu de l’ensemble de ces documents et en particulier de l’extrait de compte copropriétaire au nom de A Y Z invoqué par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande en paiement, il est dû une somme globale de 4 621.51 €, compte tenu des corrections suivantes :

— frais de mise en demeure de quatre fois 22.87 € non justifiés par le contrat de syndic et dès lors réduits au coût d’envoi d’une lettre recommandée soit 4.57 € X 4,

— décompte d’intérêts débiteurs pour 59.42 € non produit dans son détail et donc non justifié,

— honoraires de l’huissier de justice à hauteur de 250 € non titré et à supporter par le client,

— sommation de payer pour 151.82 € non produite,

— frais d’opposition pour 114.12 € non justifiés de même que pour les frais de mutation vente pour 100.00 €.

Le syndicat des copropriétaires établit, concernant le dégât des eaux en provenance du chalet n°5, avoir adressé deux courriers les 26 juillet 2007 et le 25 septembre 2007 afin que les travaux de remise en état, après constat amiable, soient pris en charge par l’assurance de madame Y Z, en vain, puisqu’elle n’a pas fait diligence. Il a donc été fait droit sur la mise à sa charge de la facture de remise en état des caissons et les réparations de fuite, intégrés au décompte du copropriétaire défaillant.

Au soutien de sa demande d’intérêts, le syndicat produit les lettres adressées, mais sans toujours les accompagner de leur accusé de réception. Dès lors, les intérêts au taux légal seront accordés à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2008 à laquelle l’accusé de réception est joint, sur la somme qui y est visée, soit 3 611.64 €. Pour le surplus, les intérêts seront accordés à compter du 19 avril 2010, date de l’assignation devant le Tribunal d’Instance.

Le comportement indélicat de madame Y Z à l’égard de la copropriété, en vendant son immeuble et en touchant le prix directement de l’acquéreur sans passer par un notaire a privé le syndicat de la résidence de la possibilité de recouvrer les charges qu’elle ne payait plus depuis mars 2007. Il y a lieu d’allouer des dommages et intérêts à hauteur de 1 000 € afin de sanctionner cette attitude abusive.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 2 000 € lui sera accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement et par défaut,

INFIRME le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE madame A Y Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Chalets Plein Sud’ à Araches La Frasse, les sommes suivantes :

* 4 621.51 € (quatre mille six cent vingt et un euros et cinquante et un centimes) avec intérêt au taux légal sur la somme de 3 611.64 € à compter du 8 décembre 2008 et du 19 avril 2010 pour le surplus,

* 1 000 € (mille euros) à titre de dommages et intérêts,

* 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame A Y Z aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON.

Ainsi prononcé publiquement le 12 juillet 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Elisabeth DE LA LANCE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.