COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 698 DU 16 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00870 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DTHY

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 30 mars 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 22/01014.

APPELANTE :

Mme [J] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christelle LAURENT, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 11)

INTIMÉS :

M. [W] [C]

[Adresse 10]

[Localité 5]

S.A.R.L. BS CONSTRUCTION

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentés par M^e Michaël SARDA, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 1)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 16 décembre 2024.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

*

* *

Procédure

Alléguant le paiement de 10 000 euros pour la réservation d’un terrain de 600 m² cadastré AP N°[Cadastre 2] situé [Adresse 6] à [Localité 9], un reçu du 30 juin 2020 et une garantie nominative de remboursement d’acompte, par acte d’huissier de justice des 20 et 23 mai 2022, Mme [J] [X] a assigné la SARL BS construction et M. [W] [C] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement, outre des dépens, de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020 à titre de restitution, des intérêts au taux de 4,16% jusqu’à complet paiement, de 5 412,30 euros de dommages et intérêts, de 3 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 30 mars 2023, le tribunal a

— débouté Mme [J] [X] de sa demande de remboursement de la somme de

10 000 euros ;

— débouté Mme [J] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté la SARL BS Construction de sa demande de remboursement des frais exposés à l’occasion de l’élaboration du projet immobilier de Mme [J] [X];

— condamné Mme [J] [X] au paiement des entiers dépens ;

— condamné Mme [J] [X] à payer à la SARL BS construction la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappelé l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 25 août 2023, Mme [X] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée au paiement des dépens et de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions communiquées le 8 avril 2024, Mme [X] a demandé, au visa des articles L.621-10, L.621-10-1 et L.621-11 du code de la construction et de l’habitation, 1128, 1178, 1162, 1163, 1641,1644,1645, 1240, 1352-6 et 1352-7 du Code civil, L.223-22 du code de commerce, de

— la recevoir en ses demandes et les dire recevables et bien fondées ;

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée au paiement des dépens et de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement la SARL BS construction et M. [C] à lui payer la somme de 10 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020 à titre de restitution ;

— condamner solidairement la SARL BS construction et M. [C] à lui payer les intérêts au taux applicable de 4,16% sur la somme de 10 000 euros à compter du 30 juin 2020 et jusqu’à complet règlement ;

— condamner solidairement la SARL BS construction et M. [C] à lui payer la somme de 5 412,30 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

— condamner solidairement la SARL BS construction et M. [C] à lui payer la somme de 4500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la SARL BS construction et M. [C] au paiement des dépens de première instance et d’appel.

Elle a fait valoir que l’objet du contrat était l’acquisition d’un terrain pour la construction d’une maison mais qu’il n’était pas conforme aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et du Code civil, qu’il était donc nul, que le terrain réservé n’était pas constructible et que le constructeur avait refusé de lui restituer l’acompte. Elle a soutenu la faute personnelle du gérant de la SARL, M. [C] lui ayant fait croire par des manoeuvres frauduleuses, qu’elle avait souscrit une assurance obligatoire de garantie de remboursement. Elle a soutenu ses demandes de remboursement augmentée des intérêts au taux légal et des intérêts au taux effectif moyen pratiqué par les banques en juin 2020 et de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et financier. Elle s’est opposée à la demande reconventionnelle faisant valoir la fausseté de l’attestation produite.

Par conclusions communiquées le 19 décembre 2023, la SARL BS construction et rénovation et M. [C] ont sollicité, au visa des articles 1179, 1181, 1102 à 1104 et 1113 du Code civil, de

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté la SARL BS construction et rénovation de sa demande de remboursement des frais exposés à l’occasion de l’élaboration du projet immobilier de Mme [J] [X],

Et statuant à nouveau,

— condamner Mme [X] à payer à la SARL BS construction et rénovation la somme de 10 112,50 euros à titre de remboursement des frais engagés ;

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [X] à leur payer la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Ils ont fait valoir que l’appelante ne prouvait pas qu’il s’agissait d’un contrat de promotion immobilière, qu’il s’agissait seulement d’un contrat de réservation, lequel n’est soumis à aucun formalisme, que la vente du terrain était possible et réalisable de sorte que le contrat avait un contenu possible et réalisable, que le terrain était constructible. Ils ont ajouté que M. [C] n’avait commis aucune faute personnelle, que l’appelante ne justifiait ni du principe ni du montant de ses demandes, qu’ils avaient répondu à sa demande d’informations du 22 décembre 2022, avant d’être mis en demeure. Ils ont soutenu leur appel incident et leurs réclamations .

La clôture est intervenue le 22 avril 2022. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 7 octobre 2024. L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 16 décembre 2024.

Motifs de la décision

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que le contrat litigieux n’était pas un contrat de promotion immobilière, puisque Mme [X] n’avait pas donné mandat de passer en son nom les actes qu’exige la réalisation du programme immobilier, qu’il ne s’agissait pas non plus d’un contrat de construction de maison individuelle et qu’en tout état de cause le seul contrat produit portait sur la réservation d’un terrain défini à l’article L261-15 du code de la construction et de l’habitation, que la nullité ne pouvait être encourue au visa de l’article L222-3 du code de la construction et de l’habitation et qu’il n’était pas démontré que la parcelle serait inconstructible, que la faute du gérant n’était pas prouvée et que l’assureur n’avait pas été appelé en la cause. Il a considéré que la société BS construction et rénovation ne justifiait pas de ses demandes.

Sur l’appel principal

En application des dispositions de l’article L261-10 du code de la construction et de l’habitation, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 [du même code].

Celui qui s’oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, lorsqu’il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l’obligation d’effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l’alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres Ier, II (sections I et II) et III du titre Ier du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme d’habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service.

En application des dispositions de l’article 1178 du Code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. […] Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

En l’espèce, Mme [X] produit :

— un reçu de paiement de 10 000 euros pour la 'réservation de terrain [Localité 8] [Localité 9] 600 m²' sur papier à en-tête de BS construction et rénovation, à son nom, sans signature, dont la SARL BS construction et rénovation ne conteste pas l’émission ;

— un document intitulé 'garantie nominative de remboursement d’acompte […] cette garantie est prévue à l’article R213-8 du code de la construction et de l’habitation’ qui indique qu’elle a réservé une parcelle de terrain de 600 m² référence cadastrale APN°[Cadastre 2], à bas [Localité 8] pour un montant de 80 000 euros surface habitable 122,40 m² surface au sol 175,05 m². Il indique 'nous avons été informés que […] vous avez conclu avec la société BS construction et rénovation un contrat d’achat de terrain

(80 000€) et un contrat de construction de maison (pour un budget de 145 000€) pour un prix total de 225 000€. Conformément aux termes du contrat, vous êtes tenus de payer avant le commencement des travaux un acompte s’élevant à 10 000€ […] Le montant de 10 000€ comprend l’acompte à verser pour la réservation du terrain et l’acompte à verser pour débuter la construction.

Conditions d’exercice de la garantie : la garantie nominative de remboursement d’acompte permet, en cas de manquement aux obligations contractuelles de livraison ou, en cas de refus de la demande de prêt […] par l’établissement de crédit, de garantir le remboursement de l’acompte. Cette garantie est assurée par un organisme bancaire ou une assurance. Ainsi, nous, ASSURANCE MIC, nous engageons par la présente et de façon irrévocable, à vous payer indépendamment de la validité et des effets juridiques du contrat en question et sans faire valoir d’exception ni d’objection résultant dudit contrat, à votre première demande, le montant intégral du versement d’acompte que vous avez effectué en guise de réservation du terrain et / ou de la construction de maison'.

Ce document qui comporte l’entête, l’adresse et un numéro de Siret de BS construction et rénovation et d’ailleurs sa signature et son timbre (avec un autre numéro Siret) poursuit en précisant que la demande de remboursement doit être faite par l’intermédiaire d’une de leurs banques correspondantes, avec une déclaration certifiant qu’elle a procédé à la vérification de la signature, que la garantie est valable deux mois après la réception du chantier et qu’elle 's’éteindra automatiquement et entièrement si votre demande de remboursement écrite en original n’est pas en notre possession à l’adresse ci-dessous indiquée et au terme des deux mois de délai jour pour jour au plus tard. Informations complémentaires : le montant de cette garantie se réduira automatiquement en proportion de la valeur de chaque livraison, à réception par nous-mêmes des copies de la facture commerciale et du document de transport y étant relatifs, nous sommes d’ores et déjà autorisés à considérer les dites copies comme preuves concluantes que la dite livraison a bien eu lieu. La présente garantie n’entrera en vigueur qu’après réception par de l’avance précitée, indiquant cette garantie nominative sur leur compte chez nous. Tout paiement effectué en vertu de cette garantie au titre d’exécution d’un appel sera fait en réduction de notre engagement'.

Ce document ne comporte pas l’engagement de l’intimée de construire une maison pour Mme [X] et nonobstant son identité, l’intimée restreint leurs relations contractuelles à un contrat de réservation de terrain.

Bien que l’existence d’un contrat de construction portant sur une maison soit implicitement contestée par l’intimée qui limite les relations contractuelles à un contrat de réservation de terrain et ne soit pas démontrée par l’appelante, la SARL BS construction et rénovation a produit et régulièrement communiqué un 'devis de construction de maison individuelle clé en main’ daté du 29 juillet 2020 pour un montant de 120 152,10 euros TTC ; de plus elle relate en ouverture de ses conclusions que l’appelante l’a sollicitée pour l’acquisition d’un terrain et la construction d’une maison individuelle.

Cette pièce démontre, à l’inverse des conclusions de l’intimée et en dépit de la carence de l’appelante, l’existence d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, qui ne respecte pas les dispositions légales. Si ce devis n’est pas signé, il porte le nom et l’adresse de Mme [X] et il est daté du 29 juillet 2020, alors que le reçu est daté du 30 juillet 2020, même s’il mentionne une date de création au 30 juin 2020.

En outre, par un courriel du 28 novembre 2020, la société a indiqué 'vous avez fait appel à nos services pour un pack edge (terrain + maison) suite à cela pour bloquer le terrain en question vous avez effectué un virement de 10 000€ au compte de la société BS construction et rénovation. Sachant qu’il y a eu diverses réalisations de plans ainsi que des modifications qui n’ont pas été honorées, nous sommes dans l’obligation d’utiliser une partie des fonds (1 613,25€ pour le géomètre et 3 797,50€ pour l’architecte) afin de pouvoir régulariser la situation. Concernant votre demande de décaissement, il y a une procédure à suivre qui est d’attendre la décision de l’avocat suite au travaux effectués par nos soins et celle du comptable après comptabilisation des frais du géomètre et de l’architecte. Dans ce cas, la durée de la restitution des fonds est de deux mois, si cela est fait à l’amiable. Dans le cas contraire, s’il y a contestation de votre part, nous allons passer par les voies judiciaires.'

Autrement dit, ces éléments démontrent l’existence d’un accord des parties portant sur un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, le constructeur apportant le terrain. Ils sont confortés par la production par les intimés des pièces 11 à 13 qui démontrent que la SARL BS construction et rénovation a contacté un notaire pour préparer 'un montage financier’ relativement à la vente du terrain, qu’elle a sollicité de Mme [X] la somme de 575 euros à virer sur le compte de l’office notarial de Mme [K] [V], notaire à [Localité 11].

Or, le contrat litigieux ne comporte pas la désignation du terrain et le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire en dépit des dispositions de l’article R231-2 du code de la construction et de l’habitation. En outre, le contrat, simple devis sous seing privé, ne respecte pas les dispositions des articles 1601 et suivants du Code civil reprises aux articles L261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il ne comporte ni délai de livraison, ni véritable preuve d’une garantie financière, ni les modalités de paiement du prix, dont il n’est pas précisé s’il est révisable ou non.

Il y a lieu, sans qu’il y ait lieu de rechercher si le terrain était constructible ou non, étant relevé toutefois, qu’il était en zone agricole et soumis au droit de préemption de la SAFER, infirmant le jugement, de prononcer la nullité du contrat liant les parties et de débouter la SARL BS construction et rénovation de ses prétentions contraires. La nullité remet les parties en l’état où elles se trouvaient auparavant. L’intimée est donc condamnée à restituer à Mme [X] la somme de 10 000 euros.

Selon le premier alinéa de l’article L223-22 du code de commerce, les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.

En l’espèce, le gérant de la SARL a établi un document destiné à faire croire à Mme [X] que le projet était soutenu par une garantie de remboursement du versement. Même rédigé dans des formes et termes particulièrement approximatifs (dont l’orthographe a été rectifiée dans la citation précédente) qui auraient pu alerter Mme [X], ce document met en évidence une manoeuvre de son auteur. En outre, les dispositions de l’article L.261-12 du code de la construction et de l’habitation, interdisent le paiement de sommes avant la signature du contrat de vente en état futur d’achèvement, et les contrats de vente à terme réglementent les dépôts de garantie. Ces dispositions légales ont ainsi été contournées par l’entreprise et son gérant.

L’existence de manoeuvres est confirmée par la production par les intimées d’une pièce à en-tête de la SARL BS construction et rénovation adressé au potentiel vendeur du terrain ainsi rédigée ' je soussigné M. [C] [W], atteste que l’achat de votre terrain sera utilisé afin de construire des lotissements pour mes clients […] après vérification avec le mandataire nous avons […] décidé de partager le surplus du prix du terrain, en donnant à l’entrepreneur 500 euros par client pour un total de 2 500 euros'. Elle est encore attestée par la production par les intimés des pièces 11 à 13 déjà mentionnées qui démontrent que la SARL BS construction et rénovation a contacté un notaire pour préparer 'un montage financier’ relativement à la vente du terrain et qu’une somme de 575 euros à virer sur le compte de l’office notarial a été réclamée à Mme [X].

L’émission d’un document qui a fait croire à l’existence d’une garantie de remboursement et d’une assurance ont trompé Mme [X], d’autant que, se fondant sur cette prétendue assurance et la procédure de remboursement supposée en découler, l’entreprise a refusé le remboursement de l’acompte. D’ailleurs, si les intimés font valoir l’absence de mise en cause de cette assurance, force est de relever qu’elles n’ont pas versé d’attestation d’assurance ou de pièce permettant d’identifier cet assureur prétendu.

En conséquence, M. [C] doit être condamné solidairement avec la SARL BS construction et rénovation.

Au terme de l’article 1352-7 du Code civil, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En l’espèce, Mme [X] ne démontre pas par ses pièces et conclusions, nonobstant la nullité du contrat, la mauvaise foi de l’intimée. Elle est déboutée de sa demande de paiement des intérêts au taux effectif moyen des prêts pour les sommes supérieures à 6 000 euros et de sa demande des intérêts au taux légal à compter du paiement, étant relevé surabondamment, qu’une même somme ne peut pas simultanément produire des intérêts à des taux différents.

Les intérêts sont dus au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2020, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par l’avocat de Mme [X].

Le préjudice moral, dans un litige purement financier, n’est pas démontré par la seule production d’une ordonnance d’un médecin généraliste du 15 décembre 2021, ni par le paiement de la somme litigieuse rapportée à son salaire, puisque ce paiement relève de la liberté contractuelle. En revanche, l’appelante justifie d’une facture d’avocat de 412,30 euros pour la mise en demeure de sorte que la demande de paiement de cette somme est justifiée à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Mme [X] est déboutée du surplus de ses demandes.

Sur l’appel incident

Suivant le deuxième alinéa de l’article 1178 du Code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

En conséquence, l’intimée qui réclame le paiement de frais de géomètre, de plans, de modification des plans et d’étude du dossier, qui sont consécutifs à ce contrat doit être déboutée de ses demandes, étant relevé, que ces demandes ne sont pas justifiées par des pièces. Le jugement est confirmé à ce titre.

Le jugement est infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL BS construction et rénovation et M. [C] sont condamnés in solidum au paiement des dépens de première instance et d’appel. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ils sont déboutés de leurs demandes et condamnés in solidum à payer à Mme [X] la somme de 4 000 euros.

Par ces motifs

la cour

— infirme le jugement en ses dispositions critiquées sauf celle qui a débouté la SARL BS Construction de sa demande de remboursement des frais exposés à l’occasion de l’élaboration du projet immobilier de Mme [J] [X] ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

— condamne solidairement la SARL BS construction et rénovation et M. [W] [C] à payer à Mme [J] [X] la somme de 10 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020 ;

— condamne solidairement la SARL BS construction et rénovation et M. [W] [C] à payer à Mme [J] [X] la somme de 412,30 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

Y ajoutant,

— déboute Mme [J] [X] du surplus de ses demandes ;

— déboute la SARL BS construction et rénovation et M. [W] [C] de leurs demandes contraires ;

— condamne in solidum la SARL BS construction et rénovation et M. [W] [C] au paiement des dépens de première instance et d’appel ;

— condamne in solidum la SARL BS construction et rénovation et M. [W] [C] à payer à Mme [J] [X] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente