XXX

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 22 Octobre 2013

RG : 12/01545

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 25 Mai 2012, RG 10/00069

Appelantes

SCI LES ARCELLINS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, demeurant es qualité audit siège XXX – 62152 NEUFCHATEL-HARDELOT

SARL PM3C agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualité audit siège XXX

représentées par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, assistées de M^e Gérard DOUKHAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimés

M. B A

M^me L M épouse A

XXX – XXX

représentés par l’Association CAMUS & CHOMETTE, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE, assistés de M^e Isabelle PRUD’HOMME, avocat plaidant au barreau de PARIS

M^e N O E ès qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL LES ALPAGES DE VAL CENIS, demeurant XXX

représentée par l’Association ANXIONNAZ SALAUN, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

SCP Z-LEMOINE Z LECOUSTRE-Z GILQUIN E SOPHIE LECOUSTRE Z LAURENT GILQUIN, demeurant 7 rue Faidherbe BP 23 – 80800 X

représentée par la SCP MICHEL FILLARD & JULIETTE COCHET-BARBUAT, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, assistée de la SCP KUHN, avocats plaidants au barreau de PARIS

SCP J K U V pris en la personne de M^e J K, es qualité de liquidateur à la liquidation de la SAS F G, demeurant XXX – XXX

Sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 23 septembre 2013 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Claude BILLY, Président,

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller,

— Monsieur Jacques MOREL, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

FAITS ET PROCEDURE

En 2004, la société PM3C a constitué la SCI LES ARCELLINS, dont elle est le principal associé, aux fins qu’elle construise et commercialise une résidence de tourisme à Y I.

Les appartements composant cette résidence devaient être vendus à des particuliers désireux de réaliser un placement immobilier défiscalisé « loi DEMESSINE » (25 % de déduction de l’impôt sur le revenu et récupération de la TVA), les biens acquis devant être loués au gestionnaire de la résidence pour au moins 9 ans.

Par acte du ministère de M° Z, notaire à X, en date du 3 octobre 2005, les époux A, auxquels la société F G avait présenté le produit, ont acheté à la SCI LES ARCELLINS un appartement et un parking dans une résidence de tourisme situé à Y I pour le prix de 209.019 euros.

Par acte sous seing privé du mois de juillet 2005, ils ont donné ce bien à bail commercial à la sarl COMPAGNIE DE DEVELOPPEMENT TOURISTIQUE (CDT) moyennant un loyer annuel de 6.303,62 euros.

Par acte du 30 décembre 2005 le bail a été cédé à l’eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS, à laquelle la SCI LES ARCELLINS a versé une somme de 1.804.883,60 euros à titre de fonds de concours.

En 2008 les loyers ont été réglés partiellement ou avec retard.

Par avenant du 26 janvier 2009, les époux A ont consenti à l’eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS une réduction de loyers de 20% à compter du premier janvier 2009.

Malgré cela les loyers des premiers et second trimestre 2009 ont continué à être réglés partiellement et avec retard et ensuite, il ont cessé d’être payés.

Le 30 août 2010 l’eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire le 9 décembre 2010.

Les époux A, reprochant à la SCI LES ARCELLINS et à la société PM3C de s’être rendues coupables à leur égard de manoeuvres et réticences dolosives, confortées par le défaut d’information et de conseil de la société F G et du notaire Z, les ont assignés devant le tribunal de grande instance d’ALBERTVILLE en nullité de la vente, restitution du prix et paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 25 mai 2012 le tribunal a:

— prononcé l’annulation de la vente,

— condamné la SCI LES ARCELLINS à payer aux époux A la somme de 209.019 euros au titre de la restitution du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice et capitalisation annuelle desdits intérêts,

— condamné la société PM3C à garantir in solidum avec la SCI LES ARCELLINS le remboursement par celle-ci du prix de vente, outre intérêts et capitalisation des intérêts,

— condamné in solidum la SCI LES ARCELLINS et la société PM3C à payer aux époux A au titre du remboursement de la réduction d’impôt: pour mémoire, la somme de 55.353,73 euros au titre du coût de l’emprunt contracté pour acquérir le bien, la somme de 12.763 euros au titre des loyers impayés au 31 décembre 2010, les charges de copropriété réglées depuis l’acquisition de l’immeuble pour mémoire, ainsi que la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes (notaire, F G, préjudice moral).

Le premier juge a retenu un dol déterminant de la volonté des acquéreurs de la part de PM3C et de la SCI LES ARCELLINS, à savoir la délivrance en connaissance de cause dans la plaquette publicitaire d’une information erronée sur la solvabilité d’une partie à l’opération (PM3C: capital indiqué 1.000.000 euros, alors qu’ en réalité 300.000 euros seulement) et la dissimulation de ce que le bail commercial adossé à la cession serait cédé à court terme à une société dont la surface financière était insuffisante pour pouvoir régler les premiers loyers.

Il a écarté la responsabilité du notaire puisque ce dernier rappelait dans son acte l’obligation de mise en gestion locative pendant 15 ans résultant de la loi « Montagne » et la responsabilité de la société F G, faute de preuve de ce que le loyer aurait été surévalué.

La SCI LES ARCELLINS et la société PM3C ont relevé appel de ce jugement.

La SCP J K U V pris en la personne de M° J R, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société F G n’a pas constitué avocat devant la cour.

Le dossier a été communiqué au ministère public.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI LES ARCELLINS et la sarl PM3C demandent à la cour:

— d’infirmer le jugement,

— de valider la vente,

— de condamner in solidum les époux A à leur payer à chacune la somme de 10.000 euros pour procédure abusive et la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de débouter M° E de ses demandes.

Elles font valoir:

— que le grief d’information erronée sur la solvabilité ne peut être retenu puisque:

* elles ne sont pas l’auteur de la plaquette publicitaire, ce sont les réseaux d’information de la résidence, en outre les informations qui y figurent n’ont pas de caractère contractuel,

* la plaquette comportait peut-être une erreur sur le capital social de la société PM3C mais certainement pas une erreur sur sa solvabilité, lorsque le problème de règlement des loyers est survenu sa solvabilité était supérieure à ce qui avait été annoncé dans la brochure,

* le capital n’est pas le reflet de la solvabilité d’une société, les capitaux propres de PM3C étaient de 1.619.769 euros

* on ne peut leur reprocher non plus un défaut d’information sur la solvabilité du gestionnaire, la plaquette publicitaire évoquant clairement la possibilité de défaillance du gestionnaire,

* en tout état la solvabilité de la société PM3C n’a pas été déterminante du consentement des acquéreurs, en effet l’ampleur de l’opération de promotion immobilière (au total 928.000 euros par an de loyers à verser) rendait inopérante toute solvabilité en cas d’impossibilité de payer les loyers,

les seuls éléments déterminant pour ce type d’acquisition étant la conformité du bien avec ce qui avait été contractuellement promis, ce qui est le cas en l’espèce, étant de surcroît précisé que l’appartement litigieux a été vendu en dessous du prix du marché et a, depuis, pris de la valeur, l’investissement étant donc fructueux,

— que le grief de dissimulation de la cession à court terme du bail commercial à un gestionnaire à la surface financière insuffisante ne peut non plus prospérer puisque:

* le premier gestionnaire n’avait pas plus que le second la capacité de faire face à l’ensemble des charges de la résidence avant d’avoir encaissé les recettes résultant de la commercialisation des semaines de vacances, d’où l’usage généralisé et non criticable du versement des fonds de concours par le promoteur au gestionnaire, fonds que la SCI a versé à hauteur de 1.804.883 euros, ce qui prouve sa loyauté, le bail prévoyait la possibilité de cession

* il n’y a eu aucune manoeuvre ou dissimulation relative à cette cession de bail, l’opération était transparente, le but était de scinder l’activité de commercialisation des séjours (CDT) et l’activité de gestion de la résidence (eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS), anticipant d’ailleurs la loi qui a suivi,

— que les autres griefs doivent également être écartés comme l’a fait le tribunal:

* pas d’allégations mensongères de garantie de paiement des loyers: la garantie locative dont le dépliant publicitaire fait état est en réalité relative à l’assurance d’avoir un gestionnaire professionnel permettant de bénéficier de la défiscalisation promise, non d’une garantie du promoteur en cas de défaillance du gestionnaire, d’ailleurs la défaillance du gestionnaire est expressément évoquée sur ce document, en outre les acquéreurs étaient conseillés et assistés lors de la signature de la vente et du bail, ils ne peuvent critiquer le défaut de caution du vendeur ou l’absence de dépôt de garantie dans le bail,

* pas de surévaluation mensongère des loyers et de leur révision: les loyers projetés étaient modiques, les acquéreurs ont librement signé l’avenant de révision,

* pas de réticences dolosives, le vendeur se voyant reconnaître un certain droit à l’embellissement des avantages et qualités du produit qu’il présente à la vente, la SCI s’est montrée parfaitement loyale dans la brochure publicitaire: devenir des avantages fiscaux en cas de revente, défaillance du gestionnaire envisagée.

M° E, ès qualités de liquidateur judiciaire de l’eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS, demande à la cour:

— de prononcer sa mise hors de cause,

— de condamner in solidum la SCI LES ARCELLINS et la société PM3C à lui payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive et injustifiée et la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’aucune demande n’est formée à son encontre.

La SCP BEATRICE Z-LEMOINE-JEAN FRANCOIS Z ANNE SOPHIE LECOUSTRE-Z-LAURENT GILQUIN, titulaire d’un office notarial à X, demande à la cour:

— de confirmer le jugement,

— de condamner les époux A à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir:

— que le notaire n’a commis aucune faute:

* le notaire chargé de l’établissement d’actes de vente de biens immobiliers, n’a pas vocation à être un conseiller financier et à s’exprimer sur l’opportunité économique d’une opération de défiscalisation comportant comme toute opération financière ou économique, des aléas,

* dans son acte il a attiré l’attention des acquéreurs sur les spécificités de la défiscalisation en ZZR et notamment sur la convention « article 42 de la loi Montagne » passée entre la SCI LES ARCELLINS et la commune de Y prévoyant une période minimale de location de 15 années sous peine de pénalités, l’acte prévoyant que l’acquéreur prenait l’engagement de se soumettre volontairement à toutes les obligations souscrites par le vendeur, de s’y substituer et d’en supporter les sanctions,

* le notaire ne peut être tenu d’une obligation de conseil en ce qui concerne le bail commercial puisqu’il n’y a pas prêté son ministère, l’acte ayant été régularisé sous seing privé bien avant son intervention,

* l’absence d’intégration des moyens d’exploitation (cuisine, salle à manger …) aux parties communes, qui a pour intérêt de ne pas faire supporter aux copropriétaires le coût important généré par ces locaux lors de l’achat et pendant l’exploitation, est une pratique commune en matière de résidence de tourisme,

* le prix de vente n’a pas été surévalué, il s’agit d’un bien neuf défiscalisé faisant partie d’une résidence de tourisme qui aurait pu générer des revenus bien supérieur à une location classique, en outre les acquéreurs ont récupéré la TVA,

— que les demandes indemnitaires à son encontre ne sont pas fondées:

* si les ventes étaient annulées, seul le vendeur tenu à la garantie légale devrait restituer le prix de vente, cette obligation ne pouvant incomber au notaire (jurisprudence constante),

* aucune somme ne peut être accordée au titre du remboursement de la réduction d’impôts puisqu’en l’absence de redressement, le préjudice n’est ni actuel ni certain, la nullité de la vente entrainant par ailleurs la perte du bénéfice de la défiscalisation,

* aucun justificatif n’est produit en ce qui concerne le préjudice moral allégué.

Les époux A demandent à la cour:

— de confirmer le jugement qui a annulé la vente, sauf en ce qu’il a mis hors de cause la société F G et M° Z, rejeté leur demande au titre du préjudice moral et réduit celle au titre des frais irrépétibles,

— de les condamner in solidum à leur payer les sommes mises à la charge de la société PM3C et de la SCI LES ARCELLINS par le jugement,

— de condamner in solidum la société PM3C, la SCI LES ANCELLINS, la société F G et M° Z à leur payer une indemnité de 75.000 euros en réparation du préjudice moral et matériel et une somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, à compter de l’assignation,

— subsidiairement, de prononcer la résolution judiciaire de la vente, avec mêmes conséquences et condamnations que celles demandées au titre de la nullité de la vente,

— très subsidiairement,

* de condamner in solidum la SCI LES ARCELLINS, la société PM3C, la société F G et la SCP Z-LEMOINE à leur payer la somme de 83.366 euros au titre de la surévaluation du prix de vente, la somme de 55.353,73 euros au titre du coût de l’emprunt souscrit, une indemnité de 75.000 euros en réparation du préjudice moral subi, une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

— de débouter toutes parties de toutes demandes à leur encontre.

Ils font valoir:

— que la vente doit être annulée pour dol ou subsidiairement résolue puisque la société PM3C et la SCI LES ARCELLINS ont usé de manoeuvres et réticences dolosives dans le cadre de la vente, confortées par les informations erronées et le défaut d’information et de conseil de la société SEAPF et de M° Z, concernant tant la solvabilité du débiteur des loyers, le gestionnaire, que les revenus et charges de l’investissement, éléments fondamentaux pour en assurer l’équilibre financier, sans lequel ils n’auraient jamais acquis l’immeuble ;

XXX:

* informations erronées sur la solvabilité du gestionnaire:

. dans la plaquette publicitaire, informations erronées sur la solvabilité du gestionnaire CDT, filiale de PM3C, société présentée comme ayant un capital de 1.000.000 euros, alors qu’il n’était en réalité que de 300.000 euros, le gestionnaire ne disposant quant à lui que d’un capital de 20.000 euros et des capitaux propres négatif de 3.086 euros,

. occultation volontaire du changement de gestionnaire intervenu en décembre 2005 mais prémédité, au capital de 10.000 euros et aux capitaux propres négatifs de 45.342 euros,

. occultation volontaire du versement des fonds de concours versés par la SCI au gestionnaire, les loyers ayant été surévalués à l’origine pour faire croire à la rentabilité de l’investissement, ce qui explique que l’eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS n’a pu régler les loyers que tant que le vendeur lui a versé les fonds de concours

. occultation du changement de vendeur, le seul promoteur cité dans la plaquette publicitaire étant la société PM3C, alors que la SCI LES ARCELLINS ne dispose que d’un capital de 1.000 euros, donc tromperie aussi sur la solvabilité du vendeur,

* allégations mensongères de garantie du paiement des loyers:

. la plaquette publicitaire fait état d’une garantie locative, or cette garantie n’a jamais été juridiquement formalisée car ni le vendeur, ni le promoteur ne se sont portés garants du paiement des loyers dans l’acte de vente ou dans le bail, de plus aucune caution du vendeur, aucun dépôt de garantie ne sont prévus dans le bail commercial,

* allégations mensongères sur l’ampleur de l’activité de la résidence:

. la plaquette publicitaire faisait mensongèrement état d’une importante activité tout au long de l’année, alors que la résidence ne sera exploitée qu’en saison, le promoteur connaissait le grand nombre de constructions « loi DEMESSINE » en Maurienne,

* surévaluation mensongère des loyers et de leur révision:

. le montant des loyers a été fixé sans tenir compte des possibilités réelles du marché, uniquement pour faire croire à la rentabilité de l’investissement, d’ailleurs, ils n’ont pu être réglés que tant que l’eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS a disposé du fonds de concours, la surélévation a été de 40% au minimum,

. la publicité fait état d’une révision annuelle en fonction de l’indice INSEE, or légalement la révision est triennale, la révision prévue dans le bail est certes triennale mais correspond à 80% seulement de la variation de l’indice INSEE en violation de l’article L 145-38 du code de commerce,

* réticences dolosives:

. la publicité ne mentionne pas les conséquences fiscales liées à la perte du gestionnaire dans un délai de moins de 9 ans, lesquelles ne sont évoquées qu’en cas de revente et de façon minimisée,

elle ne mentionne pas non plus que le gestionnaire peut quitter les lieux à la fin de la première et de la deuxième période triennale, ni que le non respect de la loi Montagne imposant la location du bien pendant 15 ans entraîne le paiement de pénalités à la municipalité,

. l’acte de vente ne fait quant à lui aucune référence aux règles propres aux résidences de tourisme,

. la publicité et l’acte de vente ne donnent pas d’information sur la fin du bail: qu’il peut être résilié par le gestionnaire à la fin de chaque période triennale, que le bailleur doit au locataire une indemnité d’éviction si à l’expiration du bail il donne congé sans offre de renouvellement, que déplafonnement des loyers est possible, en cas de tacite reconduction, au bout de 12 ans, alors qu’il s’agit d’implications financières déséquilibrant totalement la rentabilité de l’investissement,

* il est donc clair que par des manoeuvre dolosives le vendeur et son promoteur ont fait croire que l’investissement était garanti et sécurisé et, par leurs réticences dolosives, ils ont omis de mentionner les risques existant et la présence de fonds de concours,

Société F G

* informations erronées et défaut de conseil:

. en tant que conseiller financier elle doit prouver qu’elle a informé et conseillé ses clients,

. le calcul des coût à laquelle elle a procédé intègre les loyers comme un fait acquis sans tenir compte de l’éventualité d’impayés, n’envisage pas le risque de perte de la défiscalisation et donc le remboursement de la TVA et de la réduction d’impôt en l’absence de bail pendant 9 ans,

. elle a présenté les loyers comme garantis en leur paiement donc n’a pas conseillé aux acquéreurs de prendre une assurance perte de loyers,

* dans ses calculs, elle a cautionné la surévaluation des loyers;

* elle a ainsi commis des fautes ayant favorisé le dol dont les acquéreurs ont été victimes, sa responsabilité contractuelle est engagée, elle doit garantir le remboursement par le vendeur du prix de vente et réparer in solidum avec les autres responsables le préjudice subi par les acquéreurs,

Maître Z

* défaut d’information et de conseil:

. sur les conditions de défiscalisation et le bail commercial, il devait mentionner dans l’acte de vente les conditions de maintien de la défiscalisation et les conséquences de la perte du gestionnaire,

. sur la solvabilité du gestionnaire, il savait dès l’été 2005 qu’il y aurait substitution de gestionnaire, que la mention de la plaquette sur la solvabilité du gestionnaire était fausse, puisque c’est lui qui a adressé les baux aux acquéreurs (première tranche: CDT, deuxième tranche: eurl), cautionnant ainsi la tromperie du vendeur, il aurait dû assortir les baux de conseils et vérifier leur validité au regard du droit commercial,

. il a ainsi commis des fautes ayant favorisé le dol dont les acquéreurs ont été victimes, sa responsabilité délictuelle est engagée, il doit garantir le remboursement par le vendeur du prix de vente et réparer in solidum avec les autres responsables le préjudice subi par les acquéreurs,

— que l’annulation ou la résolution de la vente implique que le prix leur soit restitué,

— qu’ils ont aussi droit à l’indemnisation des préjudices qu’ils ont subi:

. coût des prêts finançant l’acquisition

. montant des loyers impayés,

. montant des charges de copropriété réglées depuis l’acquisition

. préjudice moral et matériel: soucis et impayés, frais et investissement en temps depuis le départ,

— que subsidiairement, ils peuvent prétendre à des dommages et intérêts pour surévaluation du prix égale à 40%, au titre du coût de l’emprunt et au titre du préjudice moral et matériel

MOTIFS

Attendu que la plaquette publicitaire diffusée courant 2005 antérieurement à la vente indique que le gestionnaire est la Compagnie de Développement Touristique (CDT), qui est une filiale du groupe Leader Patrimoine et de sa société mère PM3C qui est une sarl au capital de 1.000.000 d’euros;

Attendu qu’il n’est pas contesté qu’à cette époque le capital de la société PM3C était en réalité de 300.000 euros;

Que toutefois, il ressort du bilan 2005 produit que cette société disposait de capitaux propres d’un montant de 1.246.233 euros;

Que les acquéreurs ne peuvent donc valablement soutenir qu’ils auraient été trompés sur la solvabilité de la société PM3C et, par voie de conséquence, sur celle de sa filiale la société CDT;

Attendu, certes, que, ni cette plaquette, ni l’acte de vente ne mentionnent le changement de gestionnaire qui allait intervenir dès la fin de l’année 2005 au profit de l’eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS;

Attendu toutefois que le bail commercial signé par les acquéreurs contient une clause autorisant le preneur à céder son bail à charge de rester garant et répondant solidairement avec son cessionnaire du paiement du loyer, de ses charges et de toutes ses conditions;

Qu’ainsi le changement de gestionnaire avait été accepté par avance par les acquéreurs et la société CDT restait solidairement garante du paiement du loyer et des charges malgré la cession du bail;

Qu’en outre la société cessionnaire l’eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS avait pour unique actionnaire la société CDT;

Que cette cession n’a donc entrainé aucune modification des données de la plaquette publicitaire relatives à la solvabilité du gestionnaire, sinon une garantie de paiement supplémentaire;

Qu’ainsi les acquéreurs ne peuvent valablement soutenir que le changement de gestionnaire aurait constitué une manoeuvre dolosive, étant relevé que le versement par le promoteur de fonds de concours au gestionnaire étant une pratique courante permettant à ce dernier d’assumer ses obligations pendant la phase initiale de développement au cours de laquelle il ne dispose bien évidemment pas encore des fruits de son activité, le fait que la SCI LES ARCELLINS ait versé à ce titre à l’eurl LES ALPAGES DE VAL CENIS une somme de 1.804.883 euros, sans que cette opération n’ait été annoncée aux acquéreurs, n’est pas révélateur d’une quelconque manoeuvre dolosive mais du soutien du vendeur à la bonne fin de l’entreprise;

Attendu qu’il suffit de lire le paragraphe intitulé « Garantie locative » de la plaquette publicitaire, pour comprendre qu’il ne s’agit pas d’une garantie de paiement en cas de défaillance du gestionnaire mais d’assurances données sur la capacité de remplissage de la résidence devant permettre au gestionnaire de faire face à ses charges et obligations;

Que les acquéreurs ne peuvent valablement reprocher au vendeur de ne pas avoir souscrit une garantie de paiement des loyers qu’il ne s’était pas engagé à donner et qui, au demeurant, si l’on se réfère au clauses du bail, devait être contractée par le preneur, à l’encontre duquel il y a lieu d’observer que les acquéreurs ne formulent aucune demande;

Attendu que la plaquette publicitaire désigne le promoteur comme étant « LEADER PATRIMOINE » et un peu plus loin que le gestionnaire est une filiale du groupe LEADER PATRIMOINE et de sa société mère PM3C;

Que la circonstance que le vendeur ait été la SCI LES ARCELLINS, filiale de la société PM3C et membre du groupe LEADER PATRIMOINE, ne peut dès lors constituer une tromperie alors de surcroît que les acquéreurs ne pouvaient bien évidemment se méprendre sur l’identité de la société avec laquelle ils ont signé l’acte de vente;

Attendu que si la plaquette publicitaire fait état de ce que le gestionnaire n’aura aucun souci à se faire sur le remplissage de la résidence, cette présentation normalement flatteuse comme présentée dans un document publicitaire ne saurait être qualifiée de dolosive, étant relevé qu’elle se trouvait en accord avec les données économiques du moment, personne ne pouvant prévoir à cette époque la crise mondiale qui allait survenir quelques années plus tard;

Qu’au regard des données du marché tel qu’il était en 2005 et des perspectives de développement que ne venait pas contrarier le spectre d’une crise future encore ignorée de tous, le prix payé par les acquéreurs pour un appartement de 38 m2 avec une terrasse et une place de parking couvert dans une résidence haut de gamme (4 étoiles) située dans une station de sports d’hiver savoyarde au pied des pistes, soit 174.765 euros HT et 209.019 euros TTC n’apparaît nullement surévalué, pas plus d’ailleurs que le loyer annuel de 6.303,62 euros TTC;

Attendu que les acquéreurs ne peuvent invoquer aucune tromperie en ce qui concerne la révision des loyers puisqu’ils ont librement signé le bail et donc accepté les dispositions relatives à la révision qui y figurent;

Qu’ils ne démontrent pas non plus avoir été contraints d’accepter l’avenant ultérieur aux termes duquel ils ont consenti une réduction de 20% du montant du loyer;

Attendu que la plaquette publicitaire mentionne les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l’acquisition: obligation de laisser l’appartement en gestion locative pendant au moins 9 ans sous peine de remboursement de l’avantage fiscal, durée de l’amortissement de la TVA et obligation de remboursement si revente avant terme;

Qu’elle signale aussi l’existence de la convention montagne prévue à l’acte notarié imposant une gestion touristique pour une durée de 15 ans;

Que l’acte de vente mentionne les spécificités de la défiscalisation en ZRR, et rappelle les dispositions de la convention « article 42 de la Loi Montagne » signée entre la SCI LES ARCELLINS et la Commune de Y MONTCENIS renseignant exactement et complètement les acquéreurs sur la durée de 15 ans de l’obligation locative et sur les pénalités qu’ils encourent en cas de non respect;

Que, même si cette éventualité et ses conséquences sont minimisées, ce qui n’est pas fautif compte tenu du bon contexte économique de l’époque et de la nature publicitaire de ce document, la plaquette évoque la possibilité de défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver alors rapidement un nouveau gestionnaire;

Attendu qu’en cet état, l’existence de réticences dolosives sur les conséquences fiscales liées à la perte du gestionnaire n’est pas établie, étant relevé que, concernant les modalités et conséquences précises de la fin du bail, les acquéreurs pouvaient se reporter au statut des baux commerciaux, clairement évoqué dans l’article 1 du bail qu’ils avaient signé;

Attendu que la preuve du dol allégué à l’encontre de la société PM3C et de la SCI LES ARCELLINS n’est donc pas rapportée;

Attendu que la responsabilité de la société F G qui a commercialisé le produit et du notaire Z qui a rédigé l’acte de vente ne peut donc être recherchée pour avoir été complices de ce dol en ayant manqué à leurs obligations d’informations et de conseil;

Qu’en ce qui concerne la société F G, il sera relevé qu’elle a rempli sa mission en établissant une étude personnalisée prenant en considération la situation fiscale des acquéreurs, aucune critique ne pouvant être formulée en ce qui concerne les simulations correctement établies à partir des données connues à l’époque, sur la base de loyers qui ne peuvent être qualifiés de surévalués (531,66 euros par mois, soit 6.379,92 euros par an), aucun autre manquement ne pouvant être retenu à l’encontre de cette société à laquelle ne peuvent être reprochés les éléments du dol allégué, précédemment écartés, notamment ceux relatifs à la garantie et à l’information sur la défiscalisation, comme il a été motivé plus haut;

Qu’en ce qui concerne le notaire Z, il sera relevé que l’efficacité juridique de l’acte qu’il a instrumenté n’encourt aucune critique, qu’il a en outre, comme indiqué précédemment, mentionné dans son acte les spécificités de la défiscalisation en ZRR, et rappellé les dispositions de la convention « article 42 de la Loi Montagne » signée entre la SCI LES ARCELLINS et la Commune de Y MONTCENIS renseignant ainsi exactement et complètement les acquéreurs sur la durée de 15 ans de l’obligation locative et sur les pénalités qu’ils encourent en cas de non respect;

Qu’il ne peut lui être reproché un manque d’information du chef de la solvabilité du vendeur et du gestionnaire ainsi que de la substitution de ce dernier, éléments du dol allégué qui ont précédemment été écartés;

Que n’étant pas le rédacteur du bail commercial, il ne peut lui être reproché un défaut de conseil en ce qui concerne cet acte sous seing privé, étant observé qu’il n’est en aucun cas établi qu’il ait participé à l’élaboration de cet acte;

Qu’enfin il sera rappelé, plus généralement, que le notaire chargé de l’établissement d’actes de vente de biens immobiliers n’a pas vocation à s’exprimer sur l’opportunité économique d’une opération de défiscalisation comportant comme toute opération financière ou économique, des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs;

Attendu, en définitive, qu’en l’absence de dol comme de fautes prouvées, les acquéreurs doivent être déboutés de toutes leurs demandes;

Attendu, toutefois, que, compte tenu des circonstances, la procédure qu’ils ont diligentée ne peut être qualifiée d’abusive;

Que les demandes de dommages et intérêts formulées de ce chef à leur encontre seront donc rejetées et qu’il ne sera pas fait application non plus des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Déboute les époux A de toutes leurs demandes,

Rejette toute autre demande,

Condamne les époux A aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit des avocats des autres parties.

Ainsi prononcé publiquement le 22 octobre 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude BILLY, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,