COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2014

R.G. N° 14/01538

AFFAIRE :

SNC L’OREE DU BOIS

C/

B A épouse X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Janvier 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 2

N° RG : 12/12390

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Jérémie ETIEMBLE

M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SNC L’OREE DU BOIS

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 22724

Représentant : M^e Isabelle COHADE-BARJON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1511

APPELANTE

****************

1/ Madame B A épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

ci-devant

XXX

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

et actuellement

XXX

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

2/ Monsieur Cédric, Franck, Axel, Camille X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Jérémie ETIEMBLE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0944 – N° du dossier 22724

INTIMES AU PRINCIPAL- APPELANTS INCIDEMMENT

3/ SA AXA FRANCE IARD

N° SIRET : 722 057 460

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20140169

Représentant : M^e Julie BACHOLLET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0483 substituant M^e Frédéric DOCEUL de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0483

INTIMEE

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2014, Madame Annick de MARTEL, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON

---

La société L’OREE DU BOIS est appelante d’un jugement rendu le 16 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Nanterre dans un litige l’opposant à M^lle A, M. X ainsi qu’à la société AXA FRANCE IARD.

*

Par acte authentique du 24 novembre 2011, M^me A et M. X ont acquis de la société L’OREE DU BOIS un bien immobilier pour un prix de 524.000 €. Le bien était constitué essentiellement du lot n° 12 correspondant à un appartement situé au 2^e étage, comprenant une loggia.

La loggia est au centre du litige opposant l’acquéreur au vendeur, ce dernier considérant que cette loggia, de 10,35 m², constitue une partie privative justement comprise dans le lot 12, et l’acheteur estimant qu’il s’agit d’une partie commune spéciale ne pouvant être comprise dans la détermination de la superficie loi Carrez.

Conformément au métrage établi par le cabinet Z, mandaté par les acquéreurs, la société L’OREE DU BOIS considère que la superficie du lot 12 précité était mentionnée à hauteur de 73,93 m² incluant la loggia d’une surface de 10,35 m² en application des dispositions de l’article 46 de la loi du 18 décembre 1996, dite « Loi Carrez » et à celles du décret pris en son application le 23 mai 1997.

Les acquéreurs considèrent que la loggia ne devait pas être prise en compte dans le métrage, s’appuyant en ce sens sur les conclusions du cabinet Y, sollicité ultérieurement par les propriétaires pour procéder à un nouveau mesurage. L’expert a en effet relevé que l’acte de cession du lot 12 portait sur une superficie de 64,54 m², laquelle excluait donc la loggia.

*

Les Consorts A / X ont fait assigner la société L’OREE DU BOIS en réduction partielle du prix de vente. La société L’OREE DU BOIS a appelé en garantie son assureur, AXA France IARD.

Par jugement du 16 janvier 2014, le tribunal a condamné la société L’OREE DU BOIS à payer aux Consorts A / X la somme de 65.773 € en diminution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2012,

— ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 20 novembre 2012';

— débouté la société L’OREE DU BOIS de sa demande formée à l’encontre d’AXA France IARD';

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le tribunal a considéré que :

— le règlement de copropriété avait fixé le sort de la loggia litigieuse comme constituant une partie commune spéciale en application de son article 11. La loggia litigieuse ne devait donc pas être incluse dans la superficie Carrez, ne s’agissant pas d’une partie privative.

La société L’OREE DU BOIS a interjeté appel de la décision.

Les consorts A / X ont formé un appel incident.

*

Dans ses dernières conclusions visées le 6 août 2014, la SNC L’OREE DU BOIS demande à la Cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

— de dire que la loggia constitue une partie privative et en tout cas répond aux critères de la loi Carrez ;

— de débouter en conséquence les consorts A / X de toutes leurs demandes, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— de condamner solidairement les Consorts A / X, dès le prononcé de l’arrêt à intervenir, à lui rembourser la somme de 65.773 € ;

— de dire que ladite somme portera intérêts de droit au taux légal à compter du 7 avril 2014.

A titre subsidiaire, elle invoque le caractère erroné de la méthode de calcul de la révision et plus subsidiairement, demande la garantie d’AXA FRANCE IARD.

Elle soutient que la loggia correspond, en ses éléments constitutifs, à la définition donnée par l’article 6 du règlement de copropriété de la partie privative. Ne figurant pas dans la liste des parties communes spéciales donnée par l’article 5 du règlement de copropriété, elle constitue bien une partie privative.

— l’hypothèse visée par l’article 11 du règlement concernant les parties communes spéciales, ne concerne pas la loggia, telle qu’elle existe chez les intimés.

— la loggia faisant partie de l’état descriptif de division, elle a été contractuellement affectée et entre dans le cadre du mesurage.

— elle remplit les conditions cumulatives prévues par la loi Carrez, s’agissant de locaux clos et couverts.

Dans leurs dernières conclusions visées le 20 juin 2014, les consorts A / X demandent à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a qualifié la loggia de partie commune et dit que sa superficie ne devait donc pas être prise en compte dans le métrage du lot 12 ;

— à défaut, de dire que la loggia ne remplit pas les critères d’un local clos et couvert au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu notamment de l’existence d’un jour sur toute la hauteur des parois vitrées, d’une rigole évacuant les eaux pluviales en périphérie, de l’absence de tout dispositif de fermeture et d’inviolabilité, et de l’absence de toute isolation thermique ;

— en conséquence, de dire que la superficie des loggias ne devait pas être prise en compte dans le métrage du lot 12 qui leur avait été vendu ;

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a tenu compte, pour déterminer le montant de la réduction du prix de vente, du prix de vente global et pas seulement du prix du lot 12 et en ce qu’il a pris en compte les mesures erronées de l’attestation du cabinet G.T.A. annexée à l’acte de vente et non celle du cabinet D.T.I. ,

— de dire en conséquence qu’ils sont fondés à solliciter la condamnation de l’appelante à leur payer la somme de 74.806,27 € (11,27 m² x 503.200 € / 75,81 m²) et non pas seulement la somme de 65.773,00 € ;

— de condamner la société L’OREE DU BOIS à verser aux demandeurs la somme de 74.806,27 € au titre de la diminution du prix de vente ; et à titre subsidiaire la somme de 72.760,56 € ;

— à titre plus subsidiaire, de dire que la réduction du prix de vente ne saurait être inférieure à la somme de 70.570,73 €, calculée sur la base du prix du seul lot 12 et en référence aux mesures du cabinet de géomètres G.T.A.. mandaté par la venderesse ;

— en toute hypothèse, de dire que la somme qui leur a été allouée portera intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2011, date de la vente, et qu’ils seront capitalisés en vertu de l’article 1154 du code civil ;

— de dire que la demande de compensation judiciaire de la société L’OREE DU BOIS n’est pas motivée ni en droit, ni en fait et qu’elle ne constitue pas non plus une prétention.

Ils soutiennent que la simple mention de la loggia dans l’état descriptif de division ne suffit pas à lui conférer la qualité de partie privative. Celle-ci ayant nécessairement le caractère d’une partie commune, la superficie de cette partie commune ne peut faire l’objet d’un mesurage tel que prévu dans le cadre de la loi Carrez.

— l’article 11 du règlement de copropriété assimile la loggia à une partie commune.

Dans ses dernières conclusions visées le 22 mai 2014, la société AXA France IARD demande à la Cour de lui donner acte de ce que, au regard des dispositions de règlement de copropriété, la loggia relève de la définition des parties privatives,

— lui donner acte de ce qu’elle s’associe sur ce point aux observations de la société L’OREE DU BOIS';

— A titre subsidiaire, confirmer le jugement, en ce qu’il a estimé qu’elle était bien fondée à se prévaloir de diverses exclusions de garantie à l’encontre de la société L’OREE DU BOIS.

Elle soutient que, conformément à l’article 6 du règlement de copropriété, la loggia est expressément définie comme relevant des parties privatives sans que l’article 5 du règlement, définissant expressément les parties communes, ni l’article 11, définissant les parties communes spéciales, ne permettent d’intégrer la loggia dans les parties communes.

La cour renvoie aux conclusions signifiées par les parties, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

— Préalable

L’ambiguïté de la question provient de l’incertitude pesant sur le concept de 'loggia'.

— La loggia désigne généralement une petite loge, un local en creux, et plus spécialement dans les immeubles récents, un balcon couvert mais restant largement ouvert à la lumière et à l’air. La loggia est dans ce cas assimilable à un balcon ; elle est totalement isolée du reste de l’appartement par une porte fenêtre.

— Mais on peut également appliquer -semble-t-il- l’appellation 'loggia’ à un local non pas en creux mais en avancée sur l’extérieur, tel un 'bow window’ ou une véranda. Ce local est en revanche rigoureusement clos, même s’il est possible d’en ouvrir ou fermer certains vantaux.

Il convient donc de ne pas avoir une lecture trop littérale du règlement de copropriété sur la notion de loggia.

— Partie privative ou commune, article 6 du règlement de copropriété

Pour déterminer les parties privatives, le règlement de copropriété dans son article 5 renvoie tout simplement à la composition du lot vendu.

'les parties privatives sont constituées par les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot et comme tels, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré ou à son utilité exclusive'.

Or si on se rapporte à la composition du lot 12 vendu aux consorts A-X, il désigne sans ambiguïté 'entrée placards, dégagement, séjour avec placards, deux chambres, cuisine, salle de bains, wc et loggia’ soit une superficie 'loi Carrez’ de 73,80 m². Il s’agit là de la pièce contractuelle liant les parties.

Ce seul élément est de fait suffisant à établir le caractère privatif de cette loggia ; dès lors qu’on précise que ce local est en l’espèce indiscutablement clos et couvert ainsi qu’en attestent les photos, et ne comporte aucune rigole d’écoulement des eaux de pluie qui ne peuvent pénétrer dans la 'loggia’ sauf à faire constater une malfaçon.

L’article 6 du règlement de copropriété vise d’ailleurs au titre des parties privatives 'les ouvertures et vues des locaux privatifs', ce à quoi correspondent assez bien les loggias de cet immeuble qui donnent un supplément de lumière.

La superficie de la partie privative telle qu’elle est définie par le décret de 1967 et l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, vise bien 'le plancher des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs'.

La loggia des consorts A / X est une partie privative. L’état descriptif de division désigne bien la loggia dans le lot 12.

— les articles 5 et 11 du règlement de copropriété

Répondant cependant aux objections concernant l’article 5 et l’article 11 du règlement de copropriété, on relève que l’article 5 détermine les parties communes et que l’article 11 porte partiellement dérogation au premier.

L’article 5 définit les parties communes et distingue pour ce faire les parties communes générales appartenant à tous les propriétaires, des parties communes spéciales affectées à certains d’entre eux. La seconde catégorie montre que ce qui définit la partie commune est l’affectation à l’utilité d’un bâtiment ou de quelques copropriétaires. Cette disposition n’apporte strictement rien au débat.

L’article 11 en revanche concerne les conditions d’usage des parties communes. C’est le titre de l’article 11. Après avoir évoqué l’usage des parties communes générales, il précise l’usage des 'parties communes spéciales à certains lots'.

Or, selon cette disposition, est une 'partie commune spéciale', 'la partie de cour, de couloir, dégagement, escalier ou loggia… qui distribuent exclusivement des locaux privatifs déterminés'.

Mais la 'loggia', évoquée dans cet article, n’a rien à voir avec celle qui fait l’objet de la présente procédure ; il s’agit, comme on le voit par analogie avec les autres exemples de parties communes spéciales, de surfaces ou de locaux affectés au passage de quelques copropriétaires. Par exemple, 'partie de cour’ 'de couloir’ 'de dégagement’ 'd’escalier’ ; il s’agit en effet exclusivement de lieux de passages affectés au seul bénéfice d’un ou plusieurs copropriétaires et qui ne desservent que leurs lieux privatifs.

L’article 11, s’il cite le mot 'loggia’ ne désigne donc en aucun cas la loggia des consorts A-X qui n’est pas un lieu d’accès à leur appartement ou de passage.

L’examen de ces deux dispositions ne peut permettre d’assimiler la loggia vendue aux consorts A-X, qui a la taille d’une pièce, à une partie commune affectée au passage de quelques copropriétaires pour accéder à leurs locaux privatifs.

Quant à l’article 10 du règlement de copropriété, qui évoque une partie commune incluse à l’intérieur d’une partie privative, cette situation s’analyse, selon cette disposition, comme une servitude de passage permanente grevant la partie privative au profit de la copropriété, ce qui n’est pas du tout le cas de la loggia des consorts A-X qui accepteraient mal l’exercice d’un tel droit de passage sur leur appartement.

La décision sera infirmée en toutes ses dispositions.

— Sur les autres demandes

Le présent arrêt vaut titre pour la restitution des sommes versées par la société L’OREE DU BOIS, qui porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

— Sur les frais irrépétibles

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société L’OREE DU BOIS les frais non compris dans les dépens de l’instance. Il lui sera alloué la somme de 1.500 € par les consorts A-X, par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société AXA FRANCE IARD les frais exposés par elle et non compris dans les dépens de l’instance. Elle sera déboutée de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en audience publique, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 16 janvier 2014 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

Dit que la loggia comprise dans le lot de copropriété n° 12 vendu par la société L’OREE DU BOIS aux consorts A-X est une partie privative,

Déboute les consorts A-X de toutes leurs demandes,

Y ajoutant,

Condamne les consorts A-X à payer à la société L’OREE DU BOIS la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rappelle que le présent arrêt vaut titre pour le remboursement des sommes versées en exécution du jugement,

Condamne les consorts A-X aux dépens de première instance et d’appel et autorise leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,