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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 24 Janvier 2017

RG : 15/00973

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 13 Mars 2015, RG 11/01279

Appelants

M. B X, XXX XXX

M^me Z A épouse X, XXX XXX

représentés par M^e Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Intimée

Commune SAINTE H DE CUINES prise en la personne de son Maire en exercice, demeurant Mairie – 73130 SAINTE H DE CUINES

représentée par la SELARL LIOCHON DURAZ, avocats au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 29 novembre 2016 par Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller faisant fonction de Président à ces fins désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de CHAMBERY, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL , Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller faisant fonction de Président

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller

— M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller, qui a procédé au rapport

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EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 9 octobre 2006, M. B X et son épouse, M^me Z A, ont acquis de la commune de Sainte H de Cuines une parcelle de terrain à bâtir, XXX du lotissement dénommé Le Marsillet II cadastré, sur le territoire de la commune de Sainte H de Cuines, XXX, section XXX, pour le prix de 25.965 euros. Les annexes du cahier des charges du lotissement Le Marsillet, pour partie reproduites dans le contrat de vente, précisent que l’acquéreur doit déposer dans un délai de trois mois à dater de la signature de l’acte de cession la demande de permis de construire, avoir réalisé le gros oeuvre du bâtiment dans les deux ans à dater de la délivrance du permis de construire, avoir terminé les travaux et présenté le certificat de conformité dans un délai de quatre ans à dater de la délivrance du permis, et, qu’en cas d’inobservation de ces délais, la vente pourra être résolue par décision du lotisseur, notifiée par acte d’huissier.

Par arrêté du 9 août 2007, un permis de construire a été délivré à M. B X pour la réalisation d’une maison individuelle sur le terrain précité.

Par délibération en date du 26 mai 2010, le conseil municipal de Sainte H de Cuines, constatant l’absence de réalisation des travaux de gros oeuvre dans les délais prévus au cahier des charges, a décidé d’engager une procédure aux fins d’annulation de la vente du XXX.

Le 26 juillet 2010, M. et M^me X ont déposé en mairie une déclaration d’ouverture du chantier à compter du 27 juillet 2010. Par courrier du 30 juillet 2010, le maire leur a rappelé les termes de la délibération du 26 mai 2010 en insistant sur les risques pris en poursuivant les travaux. M. et M^me X ont repris leurs travaux à la fin du mois de juillet 2011 (terrassement). Le 22 septembre 2011, le maire a pris un arrêté interruptif des travaux. Les époux X ont alors saisi le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble en suspension de cet arrêté, leur requête a été rejetée par ordonnance du 19 janvier 2012. Ils ont ensuite saisi la juridiction administrative au fond pour obtenir l’annulation de cet arrêté, mais se sont ensuite désistés de cette demande, le préfet de la Savoie ayant procédé au retrait de l’arrêté contesté par décision du 18 novembre 2013.

Parallèlement, M. et M^me X ont déposé d’abord une demande de permis de construire modificatif en mars 2011, laquelle a été refusée en raison de la caducité du permis initial, puis une nouvelle demande de permis de construire le 26 septembre 2011, laquelle leur a été refusée par arrêté du maire du 21 novembre 2011. Les époux X ont une nouvelle fois saisi le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble en suspension de cet arrêté. Leur requête a de nouveau été rejetée par ordonnance du 16 juillet 2012. Ils ont toutefois obtenu l’annulation de l’arrêté du 21 novembre 2011 par jugement du tribunal administratif du 11 juin 2013. Après nouvel examen de la demande ensuite de cette décision, le maire a pris un arrêté de refus de permis de construire le 7 août 2013.

Par exploit d’huissier du 18 octobre 2011, la commune de Sainte H de Cuines a fait assigner M. B X et M^me Z X devant le tribunal de grande instance d’Albertville afin que soit prononcée la résolution de la vente du XXX.

Par jugement contradictoire du 13 mars 2015, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

— prononcé la résolution de la vente consentie par la commune de Sainte H de Cuines par acte notarié du 9 octobre 2006 au profit de M. B X et de M^me Z A, épouse X et portant sur le XXX du lotissement Le Marsillet II cadastré commune de Sainte H de Cuines section A XXX, d’une XXX,

— dit que la commune devra rembourser à M. et M^me X la somme de 25.965 euros, déduction faite des 10 % prévus par l’acte à titre de dommages et intérêts forfaitaires en cas de résolution avant le début des travaux, soit une somme de 23.368,50 euros,

— dit que le jugement sera publié au service de la publicité foncière aux frais de M. et M^me X, – dit que le jugement tiendra lieu de titre de propriété à la commune de Sainte H de Cuines et sera publié comme tel au service de la publicité foncière,

— condamné M. et M^me X à payer à la commune de Sainte H de Cuines la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande présentée par M. et M^me X sur ce même fondement,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. et M^me X aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 30 avril 2015, M. B X et M^me Z X ont interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été clôturée à la date du 31 octobre 2016 et renvoyée à l’audience du 29 novembre 2016, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 24 janvier 2017.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 11 octobre 2016, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. B X et M^me Z X demandent en dernier lieu à la cour de :

— vu les articles 1184, 1583 et 1584 du code civil,

— réformer le jugement entrepris,

— dire et juger non fondée la demande de résolution de la vente du 9 octobre 2006 par la commune de Sainte H de Cuines,

— condamner la commune de Sainte H de Cuines à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 28 octobre 2016, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la commune de Sainte H de Cuines, représentée par son maire en exercice dûment habilité, demande en dernier lieu à la cour de :

— vu les dispositions de l’article 1184 du code civil,

— confirmer purement et simplement le jugement dont appel,

— ce faisant,

— prononcer la résolution de la vente intervenue entre la commune de Sainte H de Cuines et M. et M^me X le 9 octobre 2006 portant sur le XXX cadastré section XXX,

— donner acte à la commune de ce qu’elle s’engage à rembourser M. et M^me X la somme de 25.965 euros déduction faite de 10 % soit une somme de 23.368,50 euros,

— dire et juger que la décision à intervenir tiendra lieu de titre de propriété à la commune de Sainte H de Cuines et sera publiée, comme telle, à la conservation des hypothèques,

— condamner M. et M^me X aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la commune une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. MOTIFS ET DÉCISION

En application de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Enfin, aux termes de l’article 1584, la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une conditions soit suspensive, soit résolutoire. Dans tous les cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions.

En l’espèce, le contrat de vente du 9 octobre 2006, qui fait la loi des parties, reproduit dans l’acte les dispositions du cahier des charges du lotissement Le Marsillet II (pièce n° 1 de la commune, pages 10 et suivantes), et particulièrement les annexes relatives aux délais d’exécution et à la résolution en cas d’inobservation des délais (pages 16 et 17). Ces dispositions du cahier des charges, intégrées dans le corps de l’acte de vente et dûment paraphées par les acquéreurs, font partie du contrat lui-même et n’en constituent donc pas une annexe comme soutenu par les époux X. Elles lient les parties au même titre que toutes les autres clauses du contrat de vente.

Parmi ces dispositions figurent les clauses suivantes:

«Art. B – Délais d’exécution:

L’acquéreur doit:

— déposer, dans un délai de trois (3) mois, à dater de la signature de l’acte de cession, la demande de permis de construire,

— avoir réalisé le gros oeuvre du bâtiment dans les deux (2) ans, à dater de la délivrance du permis de construire,

— avoir terminé les travaux et présenter le certificat de conformité dans un délai de quatre (4) ans à dater de la délivrance du permis de construire.»

«Art. C – Prolongation éventuelle des délais:

Les délais d’exécution prévus au présent document, seront, si leur inobservation est due à un cas de force majeure, prolongés d’une durée égale à celle durant laquelle l’acquéreur a été dans l’impossibilité de réaliser ses obligations. La preuve de la force majeure et la durée d’empêchement sont à la charge de l’acquéreur.

Les difficultés de financement ne sont pas considérées comme constituant des cas de force majeure (…).»

«Art. D – Résolution en cas d’inobservation des délais:

La cession pourra être résolue par décision du lotisseur, notifiée par acte d’huissier en cas d’inobservation d’un des délais fixés. L’acquéreur aux présentes aura droit, en contrepartie, à une indemnité de résolution qui sera calculée ainsi qu’il suit:

1°- si la résolution intervient avant le commencement de tous travaux l’indemnité sera égale au prix de cession déduction faite de 10 % à titre de dommages et intérêts forfaitaires.

2°- si la résolution intervient après le commencement des travaux, l’indemnité ci-dessus est augmentée d’une somme égale au montant de la plus-value apportée aux terrains par les travaux régulièrement réalisés sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main d’oeuvre utilisée. (…)

Tous les frais seront à la charge de l’acquéreur aux présentes, défaillant. (…)»

En l’espèce, le permis de construire demandé par M. et M^me X leur a été délivré par arrêté du 9 août 2007. En application de la clause précitée relative aux délais d’exécution, le gros oeuvre du bâtiment devait donc être réalisé avant le 9 août 2009.

A cet égard, le jeu de la clause résolutoire se distingue de la caducité du permis de construire qui répond à des règles différentes issues des dispositions du code de l’urbanisme.

En effet, la durée de validité du permis de construire est fixée à deux ans par l’article R.424-17 du code de l’urbanisme (dans sa version applicable au présent litige), mais, par un décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, le permis de construire délivré le 9 août 2007 a pu bénéficier de la prorogation d’une année accordée aux permis de construire délivrés avant le 31 décembre 2010.

Ainsi, le permis de construire litigieux encourait la caducité à compter du 9 août 2010, sur le plan de la réglementation de l’urbanisme, ce qui ne faisait toutefois pas disparaître l’obligation contractuelle des acquéreurs d’avoir réalisé le gros oeuvre dans le délai de deux ans à compter de la délivrance du permis de construire.

Or, il résulte des pièces produites aux débats, notamment du procès-verbal de constat établi par M^e Monconduit, huissier de justice, les 21 juillet et 2 août 2011, qu’à la première de ces deux dates, aucun travaux n’était commencé, tandis qu’à la seconde, des terrassements ont été entrepris. Ce constat, dressé près de deux ans après l’expiration du délai contractuel, établit très clairement que les époux X n’ont pas fait édifier le gros oeuvre dans le délai qui leur était imparti, sans qu’il soit nécessaire de vérifier si le permis de construire était ou non caduc.

Les époux X invoquent le fait qu’ils ont déposé une déclaration d’ouverture de chantier le 26 juillet 2010 et commencé les travaux, qu’ils ont interrompu en raison d’un courrier de la mairie les invitant à suspendre le chantier. Toutefois, à cette date, le délai contractuel d’exécution du gros oeuvre était déjà expiré et, quand bien même ils pourraient se prévaloir d’une prorogation de validité de leur permis de construire, le seul commencement des travaux de terrassement n’est pas de nature à faire échec au jeu de la clause résolutoire qui prévoit, non pas le commencement des travaux, mais bien la réalisation du gros oeuvre (édification de la structure du bâtiment) dans le délai contractuel, ce qui est très différent.

Par ailleurs, M. et M^me X ne justifient d’aucune des causes de prorogation du délai contractuel rappelées ci-dessus, et notamment ils n’invoquent aucun cas de force majeure qui les aurait empêchés de réaliser les travaux prévus.

M. et M^me X invoquent encore les dispositions de l’article L.315-1.3 du code de l’urbanisme.

Ce texte, abrogé par l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 à effet du 1^er octobre 2007, disposait que, «en cas d’inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, la nullité des ventes et locations concernant les terrains compris dans un lotissement peut être prononcée à la requête des propriétaires ou du maire ou du représentant de l’Etat dans le département aux frais et dommages du lotisseur et ce sans préjudice des réparations civiles, s’il y a lieu. Toutefois, les ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être annulées.»

Ces dispositions ne sont manifestement pas applicables en l’espèce, puisqu’elles ne visent que les actions en nullité fondées sur l’inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, distincte de l’action en résolution de la vente pour inexécution par une partie de ses obligations. Même si les effets de ces deux actions sont similaires en ce qu’elles tendent à l’anéantissement du contrat, le fondement et l’objet en sont totalement différent: la nullité vicie la formation même du contrat qui est réputé n’avoir jamais existé, la résolution vise à sanctionner l’inexécution par une partie de ses obligations, sans effet sur la validité initiale du contrat qui a bien existé, mais est anéanti rétroactivement par l’effet de la résolution.

C’est donc en vain que les époux X invoquent ce texte.

En dernier lieu, M. et M^me X soutiennent que la commune se prévaut du jeu de la clause résolutoire de mauvaise foi et que les manquements qui leur sont reprochés ne seraient pas d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat de vente.

Toutefois, la clause résolutoire est claire et précise, elle a été paraphée par les acquéreurs qui en avaient une parfaite connaissance. Le fait que d’autres acquéreurs du même lotissement n’aient pas respecté les délais du cahier des charges sans que la commune ne se prévalent à leur égard de la résolution du contrat de vente est sans effet sur le présent litige en ce que la cour ne peut évidemment apprécier ces situations dont elle ignore l’essentiel, étant souligné de surcroît que les délais non respectés par ces tiers seraient, d’après les appelants, ceux du dépôt de la demande de permis de construire et non celui d’exécution des travaux.

Or il résulte des documents qu’ils produisent aux débats que M. et M^me X ont bénéficié de la même tolérance puisqu’ils n’ont déposé leur demande de permis de construire que le 18 juin 2007, soit plus de trois mois après la signature de l’acte de vente du 9 octobre 2006. En tout état de cause, l’examen des pièces produites établit que les acquéreurs des deux lots incriminés (lots n° 1 et 7, pièces n° 18 à 21 des appelants) ont en réalité déposé leurs demandes de permis de construire avant même l’acte de vente (lot n° 7: acquisition du 26 juillet 2006, demande de permis de construire du 8 mars 2006, lot n° 1: acquisition du 31 août 2006, demande de permis de construire du 19 avril 2006). Les époux X font une lecture toute particulière des pièces qu’ils produisent, et la mauvaise foi semble devoir leur être opposée à eux plutôt qu’à la commune.

Le contentieux opposant les parties devant les juridictions administratives, relatif notamment à la suspension des travaux et au refus de délivrance d’un nouveau permis de construire sollicité en 2011 par M. et M^me X, est également sans effet sur le présent litige dès lors que, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, l’absence éventuelle de caducité du permis de construire n’a pas pour effet de faire obstacle à la clause résolutoire. Un autre contentieux oppose les parties quant aux suites de l’expropriation opérée initialement par la commune (pièces n° 24 et 25 des appelants). Ces contentieux ne sont pas de nature à établir la mauvaise foi dont se prévalent les époux X, alors que la commune leur a fait connaître, dès le mois de mai 2010, qu’elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire faute pour eux d’avoir ne serait-ce que commencé les travaux, sans réaction de leur part.

Enfin, concernant la gravité des manquements reprochés aux acquéreurs, force est de constater que M. et M^me X n’établissent pas en quoi ils auraient mis tout en oeuvre pour exécuter leurs obligations, et n’expliquent d’ailleurs pas les raisons de leur défaillance, laissant ainsi supposer qu’ils se sont en réalité désintéressés de leur projet de construction tant que la mairie ne leur a pas signifié son intention de faire respecter le cahier des charges du lotissement.

L’absence de tout commencement d’exécution des travaux pendant au moins trois ans à compter de l’acte de vente, alors que tous les autres lots ont été construits, laissant le XXX en friche, constitue un manquement grave aux obligations des acquéreurs justifiant la résolution de la vente réclamée par la commune, en exécution d’une clause contractuelle parfaitement claire et précise.

C’est donc à bon droit et par des motifs que la cour approuve que le tribunal a prononcé la résolution de la vente du 9 octobre 2006.

En application de la clause précitée, la commune devra restituer à M. et M^me X le prix de vente (25.965 euros) sous déduction de 10 % prévus à titre de dommages et intérêts forfaitaires, soit une somme à restituer de 23.368,50 euros.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la commune la totalité des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, M. et M^me X, qui succombent à titre principal, supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albertville le 13 mars 2015,

Y ajoutant,

Condamne M. B X et M^me Z A épouse X à payer à la commune de Sainte H de Cuines la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me X aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 24 janvier 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Pascal LECLERCQ, Conseiller faisant fonction de Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier P/Le Président