IRS/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 30 Janvier 2018

RG : 16/01368

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 13 Mai 2016, RG 14/00881

Appelant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'LES ARAVIS’ représenté par son syndic en exercice, l’agence CAPUCON Société BGR BELLEVILLE GESTION ROTA IMMOBILIER, dont le siège social est situé, […]

représenté par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et la SELARL CDMF – AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

Intimés

M. V W AA

né le […] à […]

M. B C

né le […] à […]

M. D E

né le […] à […]

M. S-AD AE

né le […] à […]

M^me F G

née le […] à […]

M^me H X M^me X est prise à titre personnel et en tant que représentante de l’indivision Y

née le […] à […]

M. I J

né le […] à […]

M. K L

né le […] à […]

M. M N

né le […] à […]

M. S AB AC

né le […] à […]

M. O P

né le […] à […][…]

M. Q R

né le […] à […][…]

M. S C

né le […] à […]26700), demeurant 6 rue Ruy Blas – 91280 SAINT K PERRAY

représentés par la SCP MILLIAND DUMOLARD THILL, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

M^me AB-AF AG A épouse Z -intimée appelée en cause -, […]

représentée par la SCP MILLIAND DUMOLARD THILL, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

M. T U

né le […] à , […]

Sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 05 décembre 2017 par M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Par acte en date du 27 juin 2017, 14 copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LES ARAVIS sis à […] de Belleville les Menuires, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Albertville, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins de voir annuler les résolutions 17.1 et 17.3 de l’assemblée générale du 19 mars 2014.

Par jugement du 13 mai 2016, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a annulé les résolutions 17.1 et 17.2 de l’assemblée générale du 19 mars 2014, rejeté la demande de dommages et intérêts et condamné le syndicat des propriétaires à verser aux demandeurs la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux dépens.

Vu la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ARRAVIS en date du 23 juin 2016;

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ARRAVIS en date du 14 décembre 2016 aux termes desquelles l’appelant demande à cour de :

' réformer le jugement du 13 mai 2016 dans toutes ses dispositions,

' voir constater que le point n°17.1 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2014 ne constituait qu’une décision de principe, et n’avait pas pour objet de voter définitivement les travaux, qui ne pouvaient être décrits et chiffrés avec précision qu’après désignation d’un maître d''uvre (que le conseil syndical devait désigner conformément au mandat qui lui avait été donné dans la résolution n°17.3), lui-même chargé de se procurer des devis,

' dire et juger, en conséquence, que le point n°17.1 ne constituait pas une résolution, susceptible d’être annulée judiciairement,

' dire et juger, dans ces conditions, que l’action engagée par les copropriétaires intimés à l’encontre du Syndicat, et visant à obtenir l’annulation de la « résolution » n°17.1 (et conséquemment celle de la résolution n°17.3) du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2014 est irrecevable,

' voir constater, en tout état de cause, l’irrecevabilité pour agir des copropriétaires intimés en annulation de la résolution n°17.3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2014, dès lors que ceux-ci ne justifient plus d’aucun intérêt pour agir à son encontre depuis que la résolution n°5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mars 2015, qui ne peut plus être remise en cause, est venue définitivement la ratifier.

Subsidiairement,

' voir constater la parfaite régularité des points n°17.1 et 17.3 du procès-verbal de l’assemblée

générale du 19 mars 2014,

' débouter purement et simplement, les intimés de l’ensemble de leurs prétentions et les dire non fondées,

' condamner les mêmes in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES ARAVIS », la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP BOLLONJEON ' ARNAUD ' BOLLONJEON, Avocats associés, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de Madame A épouse Z, en date du 18 octobre 2016, aux termes desquelles cette dernière demande à la cour de :

' lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le bienfondé de l’appel interjeté par le syndicat des Copropriétaires de la Résidence les ARAVIS,

' statuer ce que de droit quant aux dépens qui ne devront en aucun cas être mis à sa charge.

Vu les conclusions des autres copropriétaires intimés en date du 18 octobre 2016, aux termes desquelles, ces derniers demandent à la cour de :

' dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ARAVIS à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albertville en date du 13 mai 2016,

'Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf à le rectifier en ce qu’il a remplacé l’annulation de la résolution 17-3 par l’annulation de la résolution 17-2 par erreur,

En conséquence

' dire et juger que l’ordre du jour n’a pas été respecté, que les travaux envisagés relèvent soit de l’unanimité, soit de la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

' dire que la délégation au conseil syndical ne respecte pas l’article 21 du décret du 17 mars 1967,

' dire et juger en conséquence nul et de nul effet les résolutions n° 17.1 et 17.3 de l’assemblée générale de la copropriété LES ARAVIS du 19 mars 2014,

Y ajoutant,

' condamner le SDC de la RESIDENCE LES ARAVIS à payer aux requérants les sommes complémentaires de 4 000 € à titre de dommages – intérêts conformément aux dispositions de l’article 123 du CPC et de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

' dispenser les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, honoraires d’avocat et condamnation au titre de l’article 700 du CPC et ce conformément aux dispositions de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

' condamner le SDC RESIDENCE LES ARAVIS aux dépens distraits au profit de la SCP MILLIAN- DUMOLARD – THILL Avocats sur son affirmation de droit.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 novembre 2017 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en nullité des copropriétaires intimés

Il est constant qu’en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, une simple résolution de principe prise par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas susceptible de contestation et que seule une décision impliquant une prise de position explicite sur un sujet déterminé peut être contestée.

En l’espèce, il résulte du compte rendu d’activité du conseil syndical, joint à la convocation pour l’assemblée générale du 19 mars 2014, que les copropriétaires avaient déjà voté lors de l’assemblée générale du 25 mars 2013, le principe des travaux d’isolation thermique de l’immeuble avec la désignation d’un maître d''uvre, SD THERMIQUE, en vue d’élaborer un CCTP et établir un chiffrage de devis pour l’isolation de la façade nord et la rénovation thermique de la façade sud, qu’à l’issue de plusieurs réunions avec le syndic, la maître d''uvre et les membres du conseil syndical, des propositions ont été élaborées et chiffrées, que le pré projet a été adressé aux copropriétaires par courrier du 31 janvier 2014 et que deux réunions d’informations se sont tenues avant l’assemblée générale.

Ainsi, lors de l’assemblée générale du 19 mars 2014, il a été présenté aux copropriétaires deux projets distincts d’isolation thermique de l’immeuble par l’extérieur, sur lesquels il leur a été demandé de se prononcer par un vote :

— l’option 1, qui a fait l’objet de la résolution 18 consistant en une réfection à l’identique, avec isolation de l’ensemble des murs crépis par calage et chevillage de plaques de polystyrène, remplacement des menuiseries de la façade nord est, remplacement de l’ensemble des menuiseries des façades sud ouest et sud et isolation des nez de murs de séparation des logements.

— l’option 2 chiffrée à 1 747 255,06 euros dans le descriptif joint à la convocation, qui a fait l’objet de la résolution litigieuse 17.1, consistant à mettre en place un mur manteau devant les balcons avec création de nouveaux balcons plus profonds de 2 mètres de profondeur (porte et baies avec soubassements vitrés), et dans la partie extension, réalisation d’un crépis projeté blanc à l’identique des appartements et réagrage du sol avec pose de moquette.

A la suite de l’adoption de la résolution 17.1 en faveur de l’option 2, les copropriétaires ont voté favorablement à la résolution 17.3, aux termes de laquelle ils ont mandaté le conseil syndical pour le choix d’un architecte pour la maîtrise d''uvre, après appel d’offres, en votant une enveloppe maximum de 100 000 euros HT pour cette dernière et autorisant le syndic à procéder à des appels de fonds sur 4 trimestres à compter du 1^er juin 2014.

Il ne s’agit donc nullement, comme tente de le soutenir le syndicat des copropriétaires, d’une simple décision de principe, mais bien d’une décision ayant une efficacité juridique qui a consisté à choisir entre deux options, déjà chiffrées et étudiées en amont, le type d’isolation à mettre en place, puis à mandater le conseil syndical pour le choix de la maîtrise d''uvre.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne saurait exciper de la résolution n°5 votée lors de l’assemblée générale de 2015, pour soutenir que les intimés n’ont pas intérêt à agir pour solliciter la nullité de la résolution 17.3.

En effet la résolution n°5 est ainsi rédigée :

« Les copropriétaires, connaissance prise de l’action du conseil syndical dans le cadre de son mandat relevant de la résolution 17.3 de l’AG du 19 mars 2014, marquent leur accord sur la démarche entreprise »

Cette résolution prise dans le but manifeste de faire échapper le syndic à toute responsabilité future et valider les démarches qu’il aurait pu entreprendre nonobstant la procédure en annulation, n’a aucune incidence sur la résolution précédente attaquée, ne remet pas au vote les mêmes points et ne saurait la valider.

Dès lors les fins de non recevoir seront rejetées, ainsi que la demande de dommages et intérêts des intimés résultant de ces dernières, et fondée sur l’article 123 du code de procédure civile, rien n’établissant qu’elle n’ait été soulevée en appel que dans un but dilatoire.

Sur la nullité pour violation de l’ordre du jour en application de l’article 13 du décret du 13 mars 1967

A l’ordre du jour figurait le point suivant n°17.1 :

« travaux option 2 pour élimination des ponts thermiques, mise en place d’une façade (portes et baies vitrées avec soubassements vitrés) au droit du balcon, rajout d’un balcon de 2 mètres de profondeur contre 1M50 et dans la partie extension, réalisation d’un crépi projeté blanc à l’identique des appartements et réagréage du sol avec pose de moquette (article 25) »

Lors de l’assemblée générale a été votée la résolution suivante :

« élimination des ponts thermiques, mise en place d’une façade (portes et baies vitrées avec soubassements vitrés) au droit du balcon et retour façade SUD EST, rajout d’un balcon de 2 mètres de profondeur contre 1M50 et dans la partie extension, réalisation d’un crépi projeté blanc à l’identique des appartements et réagréage du sol avec pose de moquette (sous la maîtrise d''uvre d’un architecte) »

Des travaux étaient prévus sur la façade Nord et ont fait l’objet de la résolution n°19.

Les plans et notes d’informations soumises au préalable aux copropriétaires montrent que l’ensemble des façades sud et des travées de balcon étaient concernées par le projet visé par la résolution 17, et c’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la précision rajoutée lors du vote de la résolution n’apportait aucune modification de fond à l’ordre du jour.

Sur la nullité pour violation des règles de majorité

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires ne peut à défaut d’unanimité, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété,

sur les parties communes lorsqu’elles portent atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Par ailleurs, dans leur rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, les articles 30 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que le syndicat doit statuer à la majorité renforcée de l’article 26 pour toute amélioration entrainant transformation des locaux communs et à l’unanimité pour créer de nouveaux locaux privatifs.

L’article 25 g de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, énonçait :

A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents

dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux.

Ainsi que l’a relevé le tribunal ce dernier texte n’a pas pour vocation à modifier l’article 30 pour créer de nouveaux locaux et à fortiori modifier substantiellement la consistance de ceux existants.

Or, en l’espèce, ainsi qu’il résulte des pièces versées au débat, le projet consistant à construire ce mur manteau devant les balcons existants, conduit à privatiser les balcons existants qui sont des parties communes, à créer par de nouveaux balcons de nouvelles parties communes, travaux nécessitant de procéder à une étude géotechnique du sol pour déterminer les contraintes sur les structures à réaliser, de négocier avec la mairie pour utiliser gratuitement le terrain municipal compte tenu du risque d’emprise sur ce dernier de la nouvelle construction, et ensuite de modifier l’état descriptif de division, la quote-part dans les parties privatives, la répartition des charges et a été vanté par le conseil syndical comme permettant une augmentation de l’espace de vie de l’ appartement de 20% avec une plus grande terrasse et une augmentation de la valeur patrimoniale des appartements.

Comme l’a relevé le premier juge il importe peu que le projet réalise une économie d’énergie, ce qui découle de toute modification structurelle d’ensemble, économie sans rapport avec l’importance du coût des travaux de restructuration, et ainsi sous couvert d’une amélioration des conditions thermiques dont l’intérêt ne sera amorti qu’en 50 ans, c’est l’amélioration des parties privatives qui est au moins concurremment atteint alors qu’il n’incombe pas à la collectivité majoritaire d’imposer à des copropriétaires minoritaires des dépenses essentiellement privatives qu’ils sont libres d’exposer ou non et d’en apprécier l’intérêt relevant de leur droit individuel de propriété.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a annulé pour violation des règles de majorité la résolution 17.1 et son accessoire la résolution 17.3, et non comme mentionné par erreur dans le jugement la résolution 17.2.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés le montant des frais irrépétibles qu’ils ont du exposer en cause d’appel de sorte que le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser indivisément la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce notamment que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Dès lors la dispense étant de droit, sauf décision contraire, qui n’est pas en l’espèce requise par le syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe est tenu aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

Rejette les fins de non recevoir invoquées par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel,

Rejette la demande de dommages et intérêts des intimés fondée sur l’article 123 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à rectifier l’erreur matérielle commise en précisant que la nullité porte sur les résolutions 17.1 et 17.3 de l’assemblée générale du 18 mars 2014,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ARAVIS à payer indivisément aux intimés la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ARAVIS aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de la SCP MILLIAN- DUMOLARD – THILL Avocats,

Rappelle que les intimés sont de droit, et sauf décision contraire, dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Ainsi prononcé publiquement le 30 janvier 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,