COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 23 Mai 2019

N° RG 18/00929

ET/MN

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance de CHAMBERY en date du 27 Mars 2018, RG 1117000720

Appelante

M^me Z X-Y, née le […] à […][…]

Représentée par M^e Alexandra KAHN, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/004463 du 04/02/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimée

SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est […] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 19 mars 2019 par Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2014, la société ICF Sud Est Méditerranée a donné à bail à Madame Z X-Y un local à usage d’habitation comprenant un appartement […], le parc de Belledonne, à Chambéry.

Par acte du 4 juillet 2017, la société ICF Sud Est Méditerranée a fait délivrer à Madame X-Y un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et la mettant en demeure d’avoir à lui régler la somme de 1 187,22 euros au titre des arriérés de loyers outre les charges arrêtées à cette même date.

Faute de régularisation, le bailleur a assigné Madame X-Y devant le tribunal d’instance de Chambéry aux fins de voir notamment prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de la locataire, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et la condamner au paiement de la somme de 2 186,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1^er septembre 2017, puis au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des loyers et charges à compter du mois d’octobre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux.

Par jugement du 27 mars 2018, le tribunal d’instance de Chambéry a, entre autres dispositions:

— déclaré la demande de la société ICF Sud Est Méditerranée recevable,

— condamné Madame X-Y à verser à la société ICF Sud Est Méditerranée la somme de 3 737,80 euros au titre des arriérés locatifs (loyers, charges et indemnités d’occupation) dus jusqu’au mois de janvier 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 septembre 2017,

— prononcé le résiliation du contrat de bail aux torts de Madame X-Y,

— dit que la locataire devra libérer les lieux loués dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision sans qu’une mesure d’astreinte ne soit nécessaire,

— ordonné à défaut son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné Madame X-Y à payer à la société ICF Sud Est Méditerranée une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter du 1^er février 2018 jusqu’à libération effective des lieux,

— dit que le coût de l’acte d’huissier informant le préfet de la présente procédure restera à la charge du bailleur,

— condamné Madame X-Y aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— débouté la société ICF Sud Est Méditerranée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 7 mai 2018, Madame X-Y a interjeté appel du jugement en demandant la réformation de la totalité de la décision à l’exception du débouté de la société ICF Sud Est Méditerranée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2019, Madame X-Y demande à la cour de :

— constater qu’elle ne conteste pas la dette de loyer telle qu’elle résulte du décompte versé par la société ICF Sud Est Méditerranée devant le premier juge,

— prendre acte de ce qu’elle a libéré les lieux loués le 1^er août 2018,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société ICF Sud Est Méditerranée une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter du 1^er février 2018 jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner l’échelonnement du paiement des sommes dues au titre de l’arriéré de loyer et indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du bail sur une durée de 36 mois,

— dire que pendant le cours des délais de paiement accordés, les sommes dues au titre de l’arriéré locatif ne produiront pas intérêt,

— dire n’y avoir lieu à ajouter à la dette, la somme de 168 euros au titre des frais de nettoyage de l’appartement dans la mesure où les traces constatées sur l’état des lieux de sortie relevaient de l’usure normale du logement et non d’un défaut de nettoyage,

— dire n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que la société ICF Sud Est Méditerranée conservera à sa charge l’intégralité des dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle expose que l’arriéré de loyers serait justifié par sa situation de chômage mais qu’ayant retrouvé un emploi, elle serait dans la mesure de rembourser progressivement les sommes dues au titre de l’arriéré locatif. Elle affirme avoir quitté l’appartement le 1^er août 2018 et indique que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 26 octobre 2018 du fait du défaut de diligence du bailleur.

S’agissant de la remise en état du bien loué, elle prétend qu’il n’est pas justifié que l’intervention de la société de nettoyage ait permis d’effacer les 'griffures, salissures ou traces noires’ relevées, indiquant qu’il s’agit d’une usure normale du bien.

En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 25 février 2019, la société ICF Sud Est Méditerranée demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en actualisant le montant de l’arriéré locatif de Madame X-Y à la date du 26 octobre 2018, suivant un décompte de sortie définitif, à la somme de 7 276,46 euros, dépôt de garantie déduit,

— rejeter l’intégralité des demandes de Madame X-Y,

— condamner Madame X-Y à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux & Associés.

Dans ses écritures, la société soutient que la locataire n’a pas réglé la somme objet du commandement de payer dans le délai de deux mois qui lui était imparti, justifiant ainsi l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 septembre 2017 et le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la preneuse. Elle indique par ailleurs que Madame X-Y a déposé les clés dans la boîte aux lettres de la société lors de son départ sans donner congé, lui imposant de mandater un huissier de justice en vue de l’établissement d’un état des lieux contradictoire. Elle affirme que la date de l’état des lieux de sortie a été fixée après que l’huissier de justice a pris contact avec la locataire et procédé à sa convocation par lettre simple puis courrier recommandé avec demande d’avis de réception de sorte qu’elle ne peut être tenue responsable du délai écoulé entre le départ effectif de Madame X-Y et la date de l’état des lieux de sortie.

En outre, elle prétend que des traces noires, de salissures et de griffures ont été constatées au terme de l’état des lieux de sortie alors que de telles marques n’existaient pas lorsque Madame X-Y a pris possession de l’appartement.

Enfin, elle soutient que, alors que Madame X-Y prétend avoir retrouvé un emploi et donc bénéficier d’une situation financière favorable à l’épurement de sa dette, celle-ci n’a effectué que trois versements de 150 euros chacun depuis le 3 mai 2018 alors-même que le loyer et l’indemnité d’occupation s’élèvent à la somme de 369,90 euros par mois.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, force est de constater que si l’appel portait initialement sur la totalité de la décision de première instance, le dispositif des dernières conclusions de l’appelante ne concerne aucunement la résiliation du bail et les arriérés locatifs qui ne sont nullement contestés en appel. Le périmètre du litige s’avère dès lors limité à la période pour laquelle l’indemnité d’occupation est due, aux éventuels frais de nettoyage ainsi qu’aux délais de paiement sollicités.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame X-Y ayant été condamnée à payer la somme de 3 737,80 euros au titre des arriérés locatifs dûs jusqu’au mois de janvier 2018, l’indemnité d’occupation restant dûe couvre la période s’étirant du 1^er février 2018 jusqu’à la libération effective des lieux.

L’appelante prétend avoir quitté les lieux le 1^er août 2018 mais ne verse aucun élément probant à l’appui de ses dires. La société ICF Sud Est Méditerranée sollicite quant à elle que la date de sortie de la locataire soit fixée au 26 octobre 2018, jour du procès-verbal d’état des lieux de sortie. Néanmoins, la remise antérieure des clés par Madame X-Y dans la boîte aux lettres de la société n’est pas contestée par l’intimée, cette dernière admettant que ce dépôt est intervenu le 4 septembre 2018.

Il convient dès lors de fixer la libération effective du logement au 4 septembre 2018, date à laquelle l’indemnité d’occupation a cessé d’être dûe par la locataire.

Au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er février 2018 jusqu’au 4 septembre 2018, Madame X-Y est ainsi condamnée à payer à la société, en deniers ou quittance, la somme de (462,77x7+462,77/30x4) 3 301,09 euros.

Sur les frais de nettoyage

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux contradictoire d’entrée fait état d’un logement en bon état général et relève l’existence de trous rebouchés et d’accrocs sur la porte d’entrée. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie, dressé par l’huissier de justice, souligne quant à lui la présence de taches noires et de salissures sur les murs de la pièce principale et de la salle de bains. Ces éléments proviennent de constatations objectives et sont étayées par des photographies. Dans la mesure où aucune constatation en ce sens ne figure à l’état des lieux d’entrée, il convient de retenir que la locataire a manqué à son obligation de rendre le logement telle qu’elle l’a reçue, étant précisé qu’au vu de leur aspect, ces traces ne peuvent être considérées comme relevant de l’usure normale du bien mais comme résultant au contraire d’un défaut d’entretien de ces surfaces par l’occupante des lieux.

Madame X-Y est donc condamnée au paiement de la somme de 168 euros au titre des frais de nettoyage nécessaires à la remise en état du logement

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame X-Y justifie être embauchée en contrat à durée indéterminée à temps complet depuis le 2 mai 2018 et percevoir à ce titre un salaire net mensuel de 1 193,48 euros.

L’amélioration de la situation de l’appelante lui permet ainsi de se libérer progressivement de sa dette, ce qui justifie l’octroi d’un échelonnement de trois années, en précisant que les sommes dues au titre des arriérés locatifs et frais de nettoyage ne produiront pas intérêt.

La dette totale s’élevant à la somme de (3 737,80 + 3 301,09 + 168) 7 206,89 euros, Madame X-Y est condamnée à régler 35 mensualités de 200 euros et une 36^e représentant le solde.

Sur les demandes annexes

Madame X-Y, qui succombe à l’instance, est condamnée à payer 1 500 euros à la société ICF Sud Est Méditerranée au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Madame X-Y est en outre condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne Madame Z X-Y à payer à la SA ICF Sud Est Méditerranée, en deniers ou quittance, la somme de 3 301,09 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1^er février 2018 au 4 septembre 2018,

Condamne Madame Z X-Y à payer à la SA ICF Sud Est Méditerranée la somme de 168 euros au titre des frais de nettoyage,

Accorde des délais de paiement à Madame Z X-Y pour se libérer de sa dette de 7 206,89 euros due à la SA ICF Sud Est Méditerranée, sous la forme d’un échéancier de 35 mensualités de 200 euros chacune et d’une 36^e mensualité correspondant au solde de la dette,

Dit que chaque mensualité devra être payée entre les mains du créancier, à compter du mois suivant la date de signification du présent arrêt, avant le 5 de chaque mois,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date fixée, le présent échéancier s’avérera caduc et que l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

Condamne Madame Z X-Y à payer à la SA ICF Sud Est Méditerranée la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Madame Z X-Y aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux & Associés.

Ainsi prononcé publiquement le 23 mai 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.