COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 17 Janvier 2019

N° RG 17/01472

YLB/MN

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance d’ANNEMASSE en date du 05 Mai 2017, RG 1116000076

Appelants

M. Y X, né le […] à […]

et

M^me B C épouse X, née le […] à […]

[…]

assistés de M^e Lionel FALCONNET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimées

M^me H I-L, née le […] à THONON LES BAINS (74203), demeurant 1A rue Guillaume Apollinaire – 74940 ANNECY-LE-VIEUX

assistée de M^e Mandy LAURITA, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et de la SELARL BROCARD AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON,

SAS D E IMMOBILIER, dont le siège social est sis […] prise en la personne de son représentant légal

assistée de la SCP BOISSON ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 23 octobre 2018 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur J K, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président

—  Monsieur Yves LE BIDEAU, Président de Chambre, qui a procédé au rapport,

—  Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

Faits, procédure et prétentions des parties :

Les époux Y et B X, locataires de Madame I-L aux termes d’un bail en date du 8 septembre 2011, ont établi un état des lieux de sortie le 27 février 2015. Ils se sont vus par la suite adresser par LRAR une demande de paiement de la somme de 1.349,07 € après imputation de travaux de réfection sur le dépôt de garantie.

Monsieur et Madame X ont fait délivrer une assignation le 29 janvier 2016 à Madame I-L H devant le Tribunal d’Instance d’Annemasse poursuivant la restitution du dépôt de garantie outre le remboursement de diverses sommes.

Madame I-L a appelé en cause son mandataire le cabinet D E Immobilier par assignation délivrée le 29 mars 2016, et a demandé reconventionnellement le remboursement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 5 mai 2017, le tribunal d’instance d’Annemasse a :

— dit que les époux Y et B X sont responsables des désordres constatés à l’état des lieux de sortie à hauteur de 1.500 €,

— condamné les époux Y et B X à payer à Madame H I-L la somme de 551,37 € pour solde de tous comptes après imputation sur le dépôt de garantie,

— débouté les époux Y et B X de leurs demandes au titre des troubles de jouissance,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté Madame H I-L de sa demande de réparation du préjudice résultant de refus de visite des époux Y et B X,

— débouté Madame H I-L de sa demande visant à être relèvée et garantie par l’agence SAS E Immobilier,

— condamné les époux Y et B X et Madame H I-L aux dépens par moitié.

Les époux Y et B X ont interjeté appel de ce jugement le 28 juin 2017.

Par conclusions en date du 14 décembre 2017, les époux Y et B X demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance d’Annemasse le 5 mai 2017, en ce qu’il a débouté Madame H I-L de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de réparation du préjudice résultant de leur refus de visite,

— le réformer pour le surplus, et, statuant à nouveau,

— dire et juger Madame I-L H irrecevable en ses demandes, à défaut de qualité et d’intérêt à agir et subsidiairement irrecevable à concurrence de 632,20 €,

— condamner Madame I-L H à leur payer les sommes de 1.620 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, 5.392,64 € au titre de majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie selon décompte arrêté provisoirement au 31/12/2017, 397,50 € au titre du remboursement de la facture de MC Services Urgence du 22 février 2014, 446,67 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’eau inutilisable et 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le bruit, outre intérêts à compter de l’assignation,

Subsidiairement,

— condamner Madame I-L H à leur payer les sommes de 1.620 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, 5 392,64 € au titre de majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie selon décompte arrêté provisoirement au 31/12/2017, 397,50 € au titre du remboursement de la facture de MC Services Urgence du 22 février 2014, 446,67 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’eau inutilisable et 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le bruit, sous déduction des sommes de 44,67 € au titre du prorata de 2 mois de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères 2015 et 98,30 € au titre du remboursement de Vigik et télécommandes, soit sous déduction de la somme totale de 142,97€ , soit la somme de 8013,84 €, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Madame I-L H à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 25 octobre 2017, madame I-L H demande à la cour de :

— débouter les consorts X de l’intégralité de leurs demandes et d’infirmer partiellement la décision déférée,

Statuant à nouveau,

— condamner Monsieur et Madame Y X in solidum à lui verser les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

' 5.310 € augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ou à défaut du jugement de première instance, au titre du refus par ces derniers de permettre les visites de l’appartement après l’annonce de leur départ ce qui a empêché la location de l’appartement suite à leur départ,

' 2.000 € au titre du préjudice subi,

— condamner le cabinet D E Immobilier à lui verser les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

' 3.000 € de dommages et intérêts pour défaillance dans l’exécution de sa mission de mandataire,

' 1.161.94 € pour défaillance dans l’exécution de sa mission de mandataire relativement au précédent locataire, Monsieur A,

— condamner le cabinet D E Immobilier à la relever et la garantir de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,

— condamner solidairement les époux X et le cabinet D E

Immobilier à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 27 octobre 2017 la société D E Immobilier demande à la cour de :

— débouter Madame I-L de toutes les demandes qu’elle formule à son encontre et confirmer en ce sens le jugement,

— infirmer le jugement ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande d’article 700 du code de procédure civile et condamner solidairement sur ce fondement Madame I-L et les consorts X à lui payer une somme de 3 .500 €.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2018.

Motivation de la décision

* sur le défaut de qualité et d’intérêt à agir de M^me I-L,

Les époux X exposent qu’il résulte de la pièce 22 communiquée par le cabinet D E Immobilier que cette société, en qualité de mandataire de Madame I-L, a reçu de la part de la société Galian Assaurances une somme de 632,20 € «correspondant à l’indemnisation des détériorations immobilières» et que la société D E Immobilier aurait subrogé Galian Assurances dans l’ensemble de ses droits, actions, privilèges et hypothèques à l’encontre des époux X en date du 15 janvier 2016, de telle sorte que Madame I-L serait désormais sans qualité à agir à l’encontre des consorts X, s’agissant des désordres constatés à l’état des lieux de sortie.

Toutefois, en droit, l’assuré qui a subrogé son assureur dans ses droits et actions conserve néanmoins sa qualité et son intérêt à agir lorsque ce dernier ne l’a pas indemnisé intégralement de son dommage.

Tel est bien le cas en l’espèce, puisque le montant du dommage réclamé aux époux X par Madame I-L s’élève à la somme de 2.695.20 €, somme bien supérieure au remboursement de 632,20 € effectué par l’assureur.

Il convient donc de dire recevable Madame I-L en ses demandes.

* sur les désordres constatés à l’état des lieux de sortie

Il convient de se référer, pour évaluer la réalité des dits désordres, uniquement aux états des lieux d’entrée et de sortie signés contradictoirement par les époux X et versé aux débats. La production de l’état des lieux du précédent locataire, Monsieur A, n’est pas pertinente, car

concernant une période de location antérieure à celle objet du litige.

Il ressort de l’examen des états des lieux d’entrée et de sortie signés par les époux X qu’un certain nombre de désordres leurs sont imputables, s’agissant d’un défaut d’entretien ou de dépenses incombant aux locataires. La facture de réparation de l’entreprise PIRA en date du 24 mars 2015 versée aux débats atteste de la réalité des travaux de reprise de ces désordres et permet de les chiffrer. Compte tenu cependant de l’état passablement défraîchi dès l’origine de l’appartement occupé par les époux X, attesté par les mentions portées par l’agence D E Immobilier sur l’état des lieux à l’entrée (traces ou noircissures sur certains murs, plinthes, meubles et appareils), mais aussi du temps d’occupation du logement par les époux X dépassant les trois années, il convient d’affecter à certains postes un coefficient de vétusté ne laissant que 0 à 50 % des frais de réparation, selon les cas, à la charge des locataires. En revanche, le matériel cassé ou manquant ne sera affecté d’aucun coefficient de vétusté. Les sommes ainsi dues par les époux X à titre de charges d’entretien sont récapitulées selon tableau ci-dessous :

objet

devis

vétusté

locataire

CAVE

barillet

300,00 €

0 %

300,00 €

ENTREE

mur droit

250,00 €

50,00 %

125,00 €

porte

80,00 €

50,00 %

40,00 €

prise

20,00 €

0 %

20,00 €

SEJOUR

mur droit

350,00 € 100,00 %

0,00 €

douilles

25,00 €

0 %

25,00 €

CUISINE

réinstallation

80,00 €

0 %

80,00 €

SDB

paroi bain

250,00 € 100,00 %

0,00 €

WC

robinet

45,00 €

0 %

45,00 €

CH RDC D plafond

220,00 €

30,00 %

66,00 €

[…]

papier peint

480,00 €

30,00 %

144,00 €

[…]

murs

240,00 € 100,00 %

0,00 €

[…]

manivelle

25,00 € 100,00 %

0,00 €

SDB douche néons

50,00 €

0 %

50,00 €

porte serv

350,00 €

0 %

350,00 €

HALL nuit

applique

180,00 €

0 %

180,00 €

mur droit

220,00 €

30,00 %

66,00 €

HALL RDC cache prise

45,00 €

0 %

45,00 €

3 210,00 €

1 536,00 €

TVA

20,00%

642,00 €

307,20 €

TOTAL TTC

3 852,00 €

1 843,20 €

En outre, Monsieur et Madame Y X reconnaissent dans leurs écritures devoir le prorata de 2 mois de taxe d’enlèvement d’ordures ménagères et le coût de remplacement de 2 télécommandes et d’un Vigik Intratone, somme non comprise dans la liste ci-dessus.

Enfin, ainsi que l’a relevé le premier juge par des motifs pertinents en fait et fondés en droit que la cour adopte, «les factures de vérification d’eau et de MC Urgence seront mises à la charge des époux X s’agissant de réparations locatives et d’interventions n’ayant pas fait l’objet d’accord préalable du bailleur et de l’agence immobilière». La facture MC Services du 22/02/2014 d’un montant de 397,50 €, payée par les époux X, restera donc à leur charge, et la facture Annemasse Plomberie du 05/03/2015 d’un montant de 130,90 €, payée par la propriétaire, sera mise à leur charge.

* sur le solde de tous comptes après imputation sur le dépôt de garantie

Le préjudice de Madame I-L, au vu des éléments qui précèdent, doit donc être fixé selon tableau récapitulatif ci-dessous :

réparations locatives à charge locataires

1 843,20 €

Quote part ordures ménagère

44,67 €

[…]

98,30 €

facture plomberie à charge locataires

130,90 €

[…]

2 117,07 €

Les époux X ne peuvent refuser le remboursement de cette somme, ni d’aucune autre, directement à Madame I-L, au motif que la société Galian Assurances serait subrogée dans ces droits.

En effet, il ressort de la pièce 22 communiquée par le cabinet D E Immobilier que la société Galian Assurances a indiqué dans un courrier adressé au cabinet D E Immobilier, mandataire de Madame I-L : «toutefois, si le locataire ou la caution vous a déjà réglé ces sommes, ou si un règlement vous parvenait postérieurement à l’encaissement de cette indemnisation, il vous appartiendrait de nous rétrocéder les sommes que vous auriez perçues» ; qu’il résulte de cette formule que Galian Assurances a donné mandat à Madame I-L, ou à son mandataire le cabinet D E Immobilier, de percevoir le cas échéant pour son compte les sommes versées par l’auteur des dommages, à charge pour eux de les rétrocéder ensuite à l’assureur.

Il convient donc d’ordonner la compensation de cette somme de 2.117,07 € avec le dépôt de garantie de 1.620,00 € non restitué aux époux X, soit :

2.117,07 € – 1.620,00 € = 497,07 €.

En conséquence, les époux X verseront à Madame I-L la somme de 497,07 € pour solde de tous comptes après imputation sur le dépôt de garantie.

En outre, les époux X seront déboutés de leurs demandes de restitution du dépôt de garantie et de majoration.

* sur les demandes des époux Y et B X au titre des troubles de jouissance,

- sur la qualité de l’eau

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur et Madame X s’étant plaints par mail en date du 23 décembre 2014 d’une anomalie de l’eau du robinet, selon eux subitement devenue non potable et non utilisable à partir du 20 décembre 2014, le cabinet D E Immobilier a contacté l’entreprise Annemasse Plomberie afin qu’elle intervienne, mais que le rendez-vous pris avec l’entreprise a été annulé à la demande des époux X. Par ailleurs, il ressort d’une analyse effectuée par le laboratoire d’analyses biologiques et alimentaires des Savoie (« LIDAL ») que l’eau courante du logement ne présentait aucune irrégularité et se situait dans le «respect des limites de qualité pour les paramètres analysés».

La preuve du trouble de jouissance n’est donc pas rapportée et les époux X seront déboutés de ce chef.

- sur les troubles sonores

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur et Madame X se sont plaints, en décembre 2012, auprès du syndic de l’immeuble, l’agence G Immobilier, d’un bruit anormal rendant impossible selon eux l’utilisation des chambres du haut dans leur duplex. L’agence F G Immobilier a mandaté la société Soradec E2S en charge de la VMC afin qu’elle remédie au désordre, ce qui semble avoir été fait, puisque par email du 28/01/2013, Monsieur et Madame X ont informé l’agence D E Immobilier que «le problème du bruit provenant de la ventilation a été réglé en fin de semaine dernière». Cependant, par mail du 17 juin 2014, Monsieur et Madame X ont informé l’agence D E Immobilier de la persistance d’un bruit résiduel. Par mail en retour du 23 juin 2014, l’agence D E Immobilier a informé Monsieur et Madame X avoir fait le nécessaire auprès du syndic, lequel avait lui-même mandaté « l’entreprise chargée de l’entretien de la VMC pour déterminer d’où vient le bruit constaté. » Enfin, par courrier du 15/02/2016 produit aux débats, l’entreprise Pira Peinture a écrit à Madame I-L n’avoir pu remplir sa mission, faute de pouvoir accéder à l’appartement occupé par les époux X : «En ce qui concerne les bruits, je devais vérifier, je n’ai pas eu accès à l’appartement, ils n’ont pas voulu me laisser entrer». Par ailleurs, Monsieur et Madame X ne produisent à l’appui de leurs prétentions aucune expertise ou analyse permettant d’objectiver et mesurer les nuisances sonores sus évoquées.

Il ne résulte de ces éléments, ni la preuve d’un trouble sonore dépassant les limites admissibles en terme de décibels et rendant le logement impropre à son occupation paisible, ni la preuve d’un manque de diligence ou d’un comportement fautif du propriétaire, eu égard à un problème de VMC intéressant les parties communes de l’immeuble dont le syndic a systématiquement été informé.

Les époux X seront déboutés également de ce chef.

* sur les demandes de Madame H I-L en réparation du préjudice résultant de refus de visite allégué des époux Y et B X

La cour confirme l’appréciation du premier juge selon laquelle «Madame I-L sera déboutée de sa demande de réparation du préjudice consistant dans des refus de visites dont elle ne démontre pas la réalité».

En effet, Madame I-L invoque un préjudice de vacance de l’appartement pendant plusieurs mois suite au départ des locataires, impliquant pour elle un réel manque à gagner (aucun loyer perçu, charges locatives à supporter) et qu’elle évalue au montant de trois loyers. Or, elle ne produit à cette fin qu’un courrier de l’agence D E Immobilier l’informant n’avoir pu visiter l’appartement entre début janvier et fin février 2015, soit durant moins de deux mois, et il ressort d’un autre courrier adressé par Madame I-L à l’agence D E Immobilier en date du 6 novembre 2014, qu’elle avait décidé de ne plus louer cet appartement : « J’ai pris note de la résiliation du locataire du Faucigny. Je ne veux plus louer cet appartement, donc ne recherchez pas de locataire».

* sur la demande de Madame H I-L de relève et garantie par l’agence SAS E Immobilier

Ainsi que l’a relevé le premier juge par des motifs que la cour fait siens : «Madame I-L, ne sera pas relevée des condamnations par l’agence D E Immobilier, aucune condamnation n’étant mise à sa charge. La preuve d’une faute de l’agence immobilière SAS Courtier Immobilier n’est démontrée ni vis à vis du bailleur, l’état des lieux de sortie étant suffisamment clair, détaillé et exploitable, ni vis à vis des locataires : il n’est pas démontré de manque de diligences de l’agence immobilière dans l’absence ou le retard de commande de travaux qui auraient été rendus nécessaires par un trouble signalé par les locataires».

Au contraire, le récapitulatif des travaux mis à la charge des locataires, les époux X, à la suite de l’état des lieux de sortie dressé par l’agence D E Immobilier a été expressément validé par un mail adressé à celle-ci par Madame I-L en date du 20 mars 2015, pièce versée aux débats. La réponse de Madame I-L dans cet écrit est en effet particulièrement claire à cet égard et vaut quitus donné à son mandataire : «Je vous remercie pour votre rapidité et pour l’état des lieux qui a été tout particulièrement bien fait».

De même, le cabinet D E Immobilier justifie, par les pièces versées aux débats, être intervenu en réponse aux nombreuses demandes des locataires, tout en tenant informée Madame I-L. Le cabinet D E Immobilier produit notamment à cet égard plusieurs courriers de remerciement des locataires pour ses interventions.

En conséquence les demandes de relève et de garantie des dommages et intérêt dirigées contre l’agence D E Immobilier seront rejetées.

* sur la demande de Madame H I-L de dommages et intérêts à l’encontre de l’agence D E Immobilier

Madame I-L entend réclamer à l’agence D E Immobilier des dommages et intérêts à raison du solde de loyers impayés par le précédent locataire, Monsieur A, soit la somme de 1 161,94 €.

Toutefois, Madame I-L ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’un manquement de l’agence D E Immobilier à ses obligations, étant rappelé que celle-ci ne pouvait être tenue d’une obligation de résultat dans l’exécution de sa mission. Au contraire, il résulte des pièces versées aux débats que le cabinet D E Immobilier a fait jouer pour le compte de sa mandante les garanties locatives dont bénéficiait Madame I-L et a ainsi obtenu de l’assureur une indemnisation de plus de la moitié des sommes dues.

Madame I-L sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

* sur les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des époux Y et B X et de Madame H I-L les frais irrépétibles engagés par eux dans l’instance.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes de ce chef.

En revanche, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’agence D E Immobilier les frais irrépétibles engagés par elle dans l’instance où elle a été attraite sans motif légitime et sérieux.

Une somme de 3.000,00 € lui sera payée par les autres parties, in solidum, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 5 mai 2017 par le tribunal d’instance d’Annemasse, en ce qu’il a :

— débouté les époux Y et B X de leurs demandes au titre des troubles de jouissance,

— débouté Madame H I-L de sa demande de réparation du préjudice résultant de refus de visite des époux Y et B X,

— débouté Madame H I-L de sa demande visant à être relèvée et garantie par l’agence SAS D E Immobilier ,

— débouté les époux Y et B X et Madame H I-L de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Infirme le jugement rendu le 5 mai 2017 par le tribunal d’instance d’Annemasse, en ce qu’il a :

— dit que les époux Y et B X sont responsables des désordres constatés à l’état des lieux de sortie à hauteur de 1.500 €,

— condamné les époux Y et B X à payer à Madame H I-L la somme de 551,37 € pour solde de tous comptes après imputation sur le dépôt de garantie,

Statuant à nouveau,

Dit Madame H I-L recevable en sa demande en paiement des réparations locatives à l’encontre des époux Y et B X,

Dit que les époux Y et B X sont responsables des désordres constatés à l’état des lieux de sortie et par les pièces versées aux débats à hauteur de 2 117,07 €,

Condamne les époux Y et B X à payer à Madame H I-L la somme de 497,07 € pour solde de tous comptes après compensation avec le dépôt de garantie,

Dit que la facture MC Services du 22/02/2014 d’un montant de 397,50 €, payée par les époux X, restera à leur charge,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum Madame I-L et les consorts X à payer à la société D E Immobilier une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux Y et B X d’une part et Madame H I-L d’autre part, aux dépens par moitié.

Ainsi prononcé publiquement le 17 janvier 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur J K,
Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.