CA Angers, 14 novembre 2017, n° 15/01040

TGI Angers 15 décembre 2014

CA Angers
Confirmation 14 novembre 2017

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Irrecevabilité de la demande en appel
La cour a jugé que la demande de nullité présentée pour la première fois en appel n'était pas recevable, car elle vise à anéantir le principe même de la vente, ce qui dépasse le cadre des prétentions initiales.
Rejeté
Cessation de l'activité du preneur
La cour a estimé que la levée d'option par le preneur a mis fin au bail, rendant sans objet la demande de résiliation.
Rejeté
Indemnité d'occupation due au preneur
La cour a jugé que la demande d'indemnité d'occupation était sans objet en raison de la fin du bail suite à la levée d'option.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la Commune à verser une somme à l'intimé en raison de la défaite de la Commune dans ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

La Commune de Saumur a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'Angers qui avait fixé le prix de cession d'un terrain à 6 912 € et débouté la Commune de ses demandes. En appel, la Commune a demandé la nullité de la promesse unilatérale de vente et la résiliation du bail à construction, tout en contestant le prix fixé par l'expert. La cour d'appel a jugé que la demande de nullité était irrecevable, car elle ne visait pas simplement à faire échec aux prétentions adverses, mais remettait en cause le principe même de la vente. Elle a confirmé le jugement de première instance, considérant que la levée d'option par le preneur avait mis fin au bail et que le prix ne devait inclure que la valeur du terrain. La cour a donc confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Angers, ch. a - civ., 14 nov. 2017, n° 15/01040
Juridiction :	Cour d'appel d'Angers
Numéro(s) :	15/01040
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Angers, 15 décembre 2014, N° 09/00840
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Monique ROEHRICH, président
Avocat(s) :	Joël BAFFOUJean Philippe MESCHIN
Cabinet(s) :	SCP A & A
Parties :	COMMUNE DE SAUMUR c/ SARL BOUCHERIE MORICEAU

Texte intégral

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/AS

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 15/01040

Jugement du 15 Décembre 2014

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 09/00840

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2017

APPELANTE :

LA COMMUNE DE SAUMUR prise en la personne de son Maire en exercice

Hotel de ville

[…]

Représentée par M^e Jean-Philippe MESCHIN de la SCP DMT, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 0168009

INTIMES :

Monsieur B Z pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL D Z

né le […] à […]

[…]

SARL D Z

[…]

Représentés par M^e Christine COUVREUX EGAL de la SCP A.C.A., avocat postulant au barreau de SAUMUR – N° du dossier S09/0298 et M^e Joël BAFFOU, avocat plaidant au barreau de LES DEUX SEVRES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 05 Septembre 2017 à 14H00, devant la Cour composée de Madame A, Président de chambre, entendue en son rapport, Madame PORTMANN, Conseiller, et Madame LE BRAS, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 14 novembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique A, Président de chambre et par Christine X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Par acte authentique en date du 28 novembre 1985 au rapport de M^e E F et M^e Jean-Paul Dima, notaires associés à Saumur, la ville de Saumur a consenti à la SARL’ D Z’ pour une durée de trente ans un bail à construction portant sur une parcelle de terre à bâtir située à Saumur, ce moyennant loyer annuel de 2016 francs.

Le preneur a construit sur ce terrain le local dans lequel il exerce son activité.

Il est indiqué au bail, page 10 que: 'les constructions édifiées et tous travaux et aménagements effectués par le preneur resteront sa propriété et celle de ses ayants cause pendant toute la durée du bail à construction.

A l’expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable ou judiciaire, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants cause et tous les aménagements réalisés par le preneur sur le terrain loué ainsi que toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient deviendront de plein droit la propriété du bailleur sans que cette accession ait besoin d’être constatée par un acte'.

Page 12, au terme d’une condition particulière, il est édicté que: 'si , pendant le cours du bail et à compter de la quinzième année, le preneur décidait d’acquérir le terrain sus-désigné, le bailleur s’engage, sous respect du schéma d’aménagement du secteur en vigueur à l’époque, à céder ledit terrain au preneur moyennant un accord qui sera fixé par un accord entre les parties. A défaut d’accord sur les conditions de cette transaction, un expert désigné par les deux parties fixera lesdites conditions'.

Après un échange de lettres effectué courant 2008 entre les parties suite à la volonté du preneur d’acquérir le terrain et par courrier du 25 février 2009, la société 'D Z’ a déclaré lever d’option d’achat pour un prix de 10.500 € et, en cas de désaccord sur ce prix, a proposé la désignation de M. Y, expert, pour fixer le prix de vente.

Par lettre du 23 mars 2009, la Commune a rejeté ces propositions, maintenant son offre de cession à 60.000 €, prix tenant compte non seulement de la valeur du terrain mais également des droits acquis par la Commune sur le bâtiment.

En raison de la persistance du désaccord, la SARL D Z a fait assigner la Commune de Saumur devant le tribunal de grande instance afin de voir juger que la vente doit s’opérer sur la base du prix du terrain sans qu’il ne soit tenu compte des droits revendiqués par la commune sur les constructions et voir désigner un expert chargé de dire le prix selon ces modalités.

Un expert a été désigné le 10 mars 2010 par le juge de la mise en état et a été chargé de fixer le prix du terrain seul et du terrain, constructions incluses. Il a fixé la valeur du terrain seul à 6912 € et à 68.000 € la valeur du terrain plus les accessions.

Le 30 novembre 2010, la SARL D Z a fait l’objet d’une liquidation amiable et M. B Z, désigné liquidateur amiable, a poursuivi l’instance.

Faisant état de l’arrêt de l’activité du preneur et par assignation du 27 mai 2011, la ville de Saumur a sollicité la résiliation du bail à construction et l’expulsion du preneur.

Par ordonnance du 11 mars 2013, le juge de la mise en état a joint les procédures.

Par jugement du 15 décembre 2014, le tribunal de grande instance d’Angers a notamment :

— fixé le prix de cession de la parcelle de terrain à la somme de 6912,00 € assortie des intérêts légaux à compter du 27 février 2009 et jusqu’au jour du paiement ;

— débouté la Commune de Saumur de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la Commune de Saumur à payer à M B Z, ès qualités de liquidateur amiable la somme de 3000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Commune de Saumur en tous les dépens.

Pour juger ainsi, le tribunal a estimé que le but recherché par la Commune lors de la conclusion du bail à construction était d’animer le quartier en facilitant l’installation de commerçants, tout en conservant la maîtrise du foncier pour éviter une spéculation à court et moyen terme et qu’il devait être admis en conséquence que la Commune avait renoncé à percevoir la valeur d’accession des immeubles à l’instant de la levée d’option par le preneur.

Il en a déduit que le prix était celui du terrain seul soit 6912 € ainsi que l’a fixé l’expert.

La levée d’option étant intervenue le 27 février 2009, elle a mis fin au bail à construction ce qui rend sans objet la demande de résiliation du bail présenté par la Commune.

La Commune de Saumur a fait appel du jugement le 13 avril 2015.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

—  26 novembre 2015: Commune de Saumur

—  6 juillet 2017 Société D Z.

Au terme de ses dernières écritures en date du 26 novembre 2015, la Commune de Saumur demande à la cour de réformer le jugement entrepris et

A titre principal de:

— constater la nullité de la promesse unilatérale de vente insérée au bail à construction ;

— en conséquence, prononcer la résiliation du bail à construction liant les parties et portant sur le terrain situé place de la poterne à Saint Hilaire Saint Florent appartenant à la Commune de Saumur en application des articles 1184 et 1741 du code civil ;

— condamner la société D Z à payer à la Ville de Saumur à compter du 29 novembre 2010 jusqu’à libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle de 52,30 euros ;

Et à titre subsidiaire,

— de constater la vente intervenue entre la société D Z et la ville de Saumur pour la parcelle cadastrée section 287 AB n°161 d’une superficie d'1 a 44ca ;

— de condamner en conséquence la société D Z à verser à la ville de Saumur la somme de 67.970 € assortie des intérêts légaux à compter du 27 février 2009 ;

— de condamner en outre la D Z à verser à la ville de Saumur la somme de 5000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de la condamner aux entiers dépens et de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre principal et pour la première fois en appel, la ville de Saumur conclut à la nullité absolue de la condition particulière en litige qu’elle analyse comme étant une promesse unilatérale de vente, en raison de l’absence de l’existence d’un prix déterminé ou déterminable.

Elle soutient que cette demande est recevable en cause d’appel dès lors que le but poursuivi par cette demande soit l’échec des réclamations du preneur, est le même que celui qu’elle recherchait en première instance.

Elle souligne que ce n’est pas le seul prix qui est laissé à l’appréciation de l’expert mais l’ensemble des conditions de la transaction ce qui n’est pas admissible.

Elle reprend ensuite sa demande de résiliation du bail à construction pour cessation de l’activité du preneur à compter du 29 novembre 2010.

A titre subsidiaire, elle conteste l’interprétation faite par le tribunal de la clause litigieuse et soutient que l’acquisition du bien par le preneur en cours de bail n’a pas éteint la créance qu’elle avait acquise du chef des bâtiments édifiés sur le terrain loué.

Elle en conclut que l’évaluation à retenir est celle fixée par l’expert sur la base du prix du terrain augmenté des droits du bailleur sur les constructions soit 67.970 €.

La société D Z conclut :

— à l’irrecevabilité de la demande tendant à constater la nullité de la promesse unilatérale de vente insérée au bail à construction ;

— à ce qu’il soit constaté que la vente de la parcelle litigieuse est parfaite par la levée de l’option du 27 février 2009 ;

— à ce qu’il soit dit que le prix applicable à la vente est de 6912,00 € ;

— en conséquence, à constater la confusion des qualités de bailleur et preneur à la date de la levée d’option en la personne de la société D Z ;

— à constater que les manquements invoqués aux obligations du bail par la Commune de Saumur sont postérieurs au transfert de propriété ;

— en conséquence, de débouter la Commune de Saumur de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner la Commune de Saumur à 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses réclamations, elle fait valoir que les parties étaient d’accord pour considérer que la levée d’option du 25 février 2009 avait eu pour effet de transférer la propriété des immeubles au preneur et que le débat était limité à la fixation du prix.

Elle estime en conséquence que la Commune de Saumur ne peut solliciter pour la première fois en appel la nullité de la promesse de vente insérée au contrat.

Cette demande ne peut être considérée comme l’accessoire, la conséquence ou le complément des demandes formées par elle en première instance. Si la demande de nullité n’était pas jugée irrecevable, elle conclut à la licéité de la clause contenant la promesse unilatérale de vente, les parties étant d’accord pour une fixation du prix par un tiers arbitre et pour laisser le soin au tribunal d’interpréter la clause litigieuse.

Elle soutient par ailleurs que la levée de l’option avant la fin du bail n’a pu avoir pour conséquence de transférer à la Commune, la propriété des constructions à concurrence de la durée courue du contrat depuis le début du contrat et qu’elle est bien fondée à vouloir faire juger que le prix est celui du seul terrain.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1°Sur la demande de nullité de la clause contractuelle :

Cette clause est ainsi rédigée : 'Si pendant le cours du bail, et à compter de la quinzième année, le preneur décidait d’acquérir le terrain sus désigné, le bailleur s’engage, sous réserve du respect du schéma d’aménagement du secteur en vigueur à cette époque, à céder ledit terrain au preneur moyennant un prix qui sera fixé par un accord entre les deux parties A défaut d’accord sur les conditions de cette transaction, un expert désigné par les deux parties fixera lesdites conditions'.

Pour la première fois en cause d’appel, la ville de Saumur conclut à la nullité absolue de cette disposition qu’elle analyse comme une promesse unilatérale de vente. Elle fait valoir que ce n’est pas la seule détermination du prix qui est laissée à l’appréciation de l’expert mais également l’ensemble des conditions de la transaction, ce qui ne serait pas licite.

L’intimé conclut à l’irrecevabilité de cette demande présentée pour la première fois en appel.

Elle soutient que les parties étaient d’accord pour considérer que la levée d’option du 25 février 2009 avait eu pour effet de transférer la propriété des immeubles au preneur et affirme que le débat est limité à la fixation du prix.

Cette demande de nullité n’est pas recevable.

En première instance, la ville de Saumur ne s’opposait pas à la vente mais demandait que soit constatée la vente intervenue pour un prix de 67.970 € incluant le prix du terrain et du bâtiment construit par la SARL D Z.

Il ne peut être soutenu qu’il s’agit simplement de soumettre à la cour de nouvelles prétentions pour faire écarter les prétentions adverses ni que cette prétention tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

Cette prétention nouvelle a un objet plus large puisqu’elle a pour effet non seulement de faire échec aux prétentions de l’adversaire quant aux modalités de fixation du prix mais a pour objet de faire échec au principe même de la vente à son profit en anéantissant le principe même de la promesse de vente.

2° Sur la portée de la clause contractuelle :

Il sera rappelé que s’il appartient au juge de rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes, il ne saurait dénaturer les clauses claires et précises d’un contrat sous prétexte d’interprétation.

En l’espèce, d’une part, la clause contractuelle en litige autorise le preneur à acquérir le terrain, à compter de la quinzième année du bail à construction.

Le contrat rappelle d’autre part page 10 que les constructions édifiées par le preneur restent sa propriété pendant toute la durée du bail à construction.

Ce n’est qu’à l’expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable ou judiciaire que les constructions deviennent de plein droit propriété du bailleur.

Le 23 mai 2007, M. Z a manifesté son intention de lever l’option d’achat du terrain sur lequel avait été ouvert son commerce.

Par lettre recommandée du 25 février 2009, il a levé l’option en ce qu’elle porte uniquement sur le terrain.

La clause en litige ne mentionne que l’achat du terrain et elle ne fait pas état pour la fixation du prix de la valeur des constructions édifiées par le preneur .

Il n’est pas démontré que cette clause permettant au commerçant d’acquérir le terrain sur lequel il a édifié son commerce sans tenir compte de la valeur de la construction serait contraire à la commune intention des parties.

Il n’est pas contesté que la Commune de Saumur souhaitait en 1985 favoriser l’installation de commerces de proximité, dans le cadre de la politique de la ville. La mise à disposition de terrains par le biais de baux à construction permettait aux commerçants de s’installer avec un moindre investissement de départ et à la ville de conserver la maîtrise du développement du quartier concerné en évitant toute acquisition à visées spéculatives au moyen d’une clause résolutoire en cas de non respect du preneur de ses obligations.

L’acquisition au prix du terrain seul par un commerçant installé depuis plus de quinze ans répond parfaitement à ces objectifs.

S’il n’appartient pas à la juridiction de fixer le prix de la cession, il lui appartient de déterminer le contenu de la clause litigieuse.

Il sera en conséquence jugé que le prix ne devait pas inclure la valeur des constructions, propriétés du preneur.

Cette clause autorisait le preneur à acheter le terrain sur lequel il avait édifié les constructions au terme de la quinzième année.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Commune de Saumur de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée au paiement des frais irrépétibles de son adversaire et aux dépens.

Dès lors que le preneur à bail était fondé à lever l’option d’achat au prix du terrain, il convient de considérer que la levée d’option le 25 février 2009 par M. Z, gérant de la SARL Z a mis fin au contrat de bail.

La demande de résiliation du bail à construction et de paiement des loyers présentée par la Commune de Saumur est sans objet.

La convention prévoyait en cas de défaut d’accord sur le prix le recours à un expert.

C’est à juste titre que M. Z sollicite que le prix déterminé à dires d’expert soit fixé par référence à la valeur du seul terrain soit 6912 €, étant observé que la Commune ne présente aucune contestation à ce propos.

La Commune de Saumur sera condamnée enfin à verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DECLARE irrecevable la demande de constat de la nullité de la promesse unilatérale de vente insérée au bail à construction et la demande de résiliation du bail à construction et paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

CONDAMNE la Commune de Saumur à verser à M. B Z ès qualités de liquidateur amiable de la SARL D Z, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X M. A