PG/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 22 Octobre 2019

N° RG 18/00493 – N° Portalis DBVY-V-B7C-F5H2

Décision attaquée : Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 03 Janvier 2017, RG 2016/00349

Appelant

M. G F

né le […] à […], demeurant […]

Représenté par M^e Emeric BOUSSAID, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. E Y, demeurant […]

Représenté par la SELARL ALLAIN, avocats au barreau de CHAMBERY

Syndicat des copropriétaires COPRO64, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL ALLAIN, avocats au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/002014 du 03/09/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 25 juin 2019 par Monsieur Philippe GREINER, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président

—  Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller

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La copropriété du 64, Faubourg Montmélian à Chambéry a 4 copropriétaires :

— la société civile immobilière MS, dont le gérant est M. X, propriétaire du local commercial sis au rez-de-chaussée, constituant le lot n° 2 et disposant de 318/1059èmes des tantièmes généraux ;

— M. Y propriétaire de l’appartement du 1^er étage, constituant les lots n° 19, 20 et 21, représentant 239/1059èmes des tantièmes ;

— M. F, propriétaire des appartements du 2^e étage, constituant les lots n° 22, 23 et 24 pour 239/1059èmes de tantièmes ;

— la société civile immobilière M2JP, dont le gérant est M. Z, propriétaire des appartements des 3^e et 4^e étages, constituant les lots n° 18, 25 et 26, représentant 268/1059èmes des tantièmes.

En outre, des copropriétaires de l’immeuble voisins se voient reconnaître des tantièmes, l’escalier de leur immeuble étant utilisé par la copropriété. Il s’agit de M. A (164 tantièmes) et de Melle B (103 tantièmes).

Par ordonnance sur requête du 16/07/2015 de M. F, M. C a été désigné par le président du tribunal de grande instance de Chambéry en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble, avec pour mission notamment de convoquer une assemblée générale des copropriétaires aux fins de désignation d’un syndic.

Les recours contre cette décision ont été rejetés par arrêt de la Cour d’Appel de Chambéry du 03/05/2016.

Le 23/09/2016, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la délibération n° 5 désignant M. Y en qualité de syndic bénévole.

Par acte du 17/11/2016, M. F a assigné M. Y et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry au fins de voir désigner un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10/07/1965 et à titre subsidiaire, en désignation d’un mandataire ad hoc sur le fondement des dispositions des articles 29-1 A et 29-1-B de la loi du 10/07/1965 et en paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 03/01/2017, le juge des référés a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation ;

— débouté M. F de ses demandes ;

— débouté le syndicat des copropriétaires et M. Y de leurs demandes reconventionnelles ;

— dit n’y avoir lieu à déclarer la procédure opposable à M. D ;

— dit n’y avoir lieu à paiement des frais visés à l’article 700 du code de procédure civile ; – condamné M. F aux dépens.

Par déclaration du 06/03/2018, M. F a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 16/05/2019, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions

d’intimé.

Dans ses conclusions d’appelant, M. F, pour conclure à la réformation de la décision déférée et réclamer paiement de ses frais irrépétibles, expose en substance que :

— aucune comptabilité sérieuse n’est tenue ;

— le syndicat des copropriétaires se trouve en situation de cessation des paiements ;

— l’administrateur provisoire n’a du reste pu régler l’intégralité de la prise d’assurance ;

— M. Y n’a accompli aucune diligence pour assurer ses fonctions de syndic ;

— les impayés atteignaient 3.040 euros au 12/10/2016, soit plus d’une fois et demi le budget défini par l’administrateur provisoire ;

— le syndic a tu l’existence d’un litige avec la copropriété voisine.

MOTIFS DE LA DECISION

Un syndicat de copropriété est en difficulté au sens de l’article 29-1 de la loi, lorsque le fonctionnement normal de la copropriété n’est plus assuré à la suite de deux causes : si l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Le demandeur à la désignation d’un administrateur provisoire, venant se substituer au syndic dans l’accomplissement de sa mission doit donc démontrer que la situation financière du syndicat est obérée, ne permettant plus de faire face aux dépenses ordinaires et nécessaires.

La gravité de cette mesure implique la preuve d’une rupture de l’équilibre financier et de dysfonctionnements suffisamment importants pour rendre aléatoire et, en tout cas, périlleux, le retour à une situation normale.

Il en résulte que des incidents de gestion ou de trésorerie minimes ou qui peuvent aisément être résolus ne seront pas considérés comme nécessitant la mise à l’écart du syndic en place au profit d’un administrateur, le fait que des procès multiples soient en cours ou se soient déroulés de par le passé étant inopérant pour caractériser la situation de copropriété en difficulté.

En l’occurrence, depuis l’entrée en fonctions de M. Y en qualité de syndic bénévole, plusieurs assemblées générales se sont tenues.

Ainsi, le 08/02/2017, M. Y a été autorisé à ouvrir un compte bancaire pour les opérations courants à la Banque de Savoie et un autre compte, auprès de la même banque, dédié aux travaux, des provisions de 1.500 euros étant prévues pour les charges générales et les escaliers.

Cette assemblée générale a été annulée par jugement du tribunal de grande instance de Chambéry du 16/03/2018.

Toutefois, lors de l’assemblée générale du 27/06/2017, une provision de 650 euros a été votée pour assurer notamment le paiement de la prime d’assurance de l’immeuble, et une autre de 700 euros pour assurer le paiement de la prestation de nettoyage et de l’électricité des communs, les comptes de l’exercice 2016 étant approuvés, de même que le budget prévisionnel de l’année 2018 de 2.999 euros. En outre, il est indiqué que le syndic « essaie de récupérer 1.500 euros suite à la condamnation du syndicat des copropriétaires Richelieu ' minute 16/159 – dossier 13/1749 ».

Cette assemblée n’a pas fait l’objet d’une décision définitive d’annulation et est donc valide, au moins actuellement, quand bien même une nouvelle assignation a été délivrée à l’encontre du syndicat des copropriétaires en vue de son annulation le 13/08/2017.

Dans ces conditions, il apparaît que :

— le syndicat des copropriétaires est pourvu d’un syndic et il est à même de prendre des décisions, ce qui est la caractérisation d’un fonctionnement redevenu normal, M. Y ayant été réélu en qualité de syndic bénévole ;

— il n’est pas démontré que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, des provisions ayant été votées de nature à permettre son fonctionnement régulier et le paiement des charges courantes, au demeurant modestes, de l’ordre de 3.000 euros par an ;

— le syndicat n’apparaît pas non plus n’être pas en mesure d’assurer la conservation de l’immeuble, le fait que la société de nettoyage engagée pour s’occuper de l’escalier ait renoncé à exécuter sa prestation en 2017 ne mettant pas gravement en péril l’immeuble, d’autant que le syndic, dans une lettre du 08/01/2018, expose être en pourparlers avec une société de ménage et recenser les plaintes au sujet de personnes pouvant squatter l’entrée de l’immeuble, de façon à déposer une plainte auprès du procureur de la République.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à désignation ni d’un administrateur provisoire, la pérennité même de l’immeuble ne se trouvant pas compromise, les dysfonctionnements de la copropriété n’ayant pas de causes structurelles, à l’origine d’une crise profonde, les problèmes rencontrés trouvant leur source en réalité dans l’animosité existant entre deux copropriétaires.

Quant à la nomination d’un administrateur ad hoc, qui répond à la nécessité de faire face à une crise conjoncturelle, en l’absence d’état précis et récent de la trésorerie de la copropriété, il n’est pas permis de déterminer si celle-ci doit faire face à des impayés dépassant de plus du quart les sommes exigibles.

Dès lors, il n’est pas démontré que le syndicat subit une crise intrinsèque et que les mesures d’accompagnement du régime ordinaire de la copropriété ne permettent pas de surmonter ces incidents ponctuels.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

CONDAMNE l’appelant aux dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 22 octobre 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Conseiller HH et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,