HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 06 Juin 2023

N° RG 22/01663 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HCZL

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de THONON LES BAINS en date du 30 Août 2022

Appelants

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] prise en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble ATRI pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 24] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 30] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 32] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 22]

Représentés par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de DRAGUIGNAN

Intimés

M. [D] [O], demeurant [Adresse 16]

S.A.R.L. AGENCE [O] [D], dont le siège social est situé [Adresse 22]

Représentés par M^e Bérangère HOUMANI, avocat au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

Compagnie d’assurance ABEILLE IARD & SANTE, venant aux droit d’AVIVA ASSURANCE, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP GUIDETTI BOZZARELLI LE MAT, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

S.A. ALLIANZ IARD dont le siège social est situé [Adresse 2]

EGIS BATIMENTS RHONE ALPES dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentées par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SELARL SAINT-AVIT YOZGAT, avocats plaidants au barreau de LYON

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est situé [Adresse 12]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL BERTHIAUD ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

S.A.S. BOVAGNE FRERES dont le siège social est situé [Adresse 10]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Olivier GONNET, avocat plaidant au barreau de LYON

S.A.S. BUREAU ALPES CONTROLES, dont le siège social est situé [Adresse 11]

Représentée par la SELARL MLB AVOCATS, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocats plaidants au barreau de LYON

S.A.S. BAREL ET PELLETIER, dont le siège social est situé [Adresse 15]

BP CONSTRUCTION, dont le siège social est situé [Adresse 17]

S.A.R.L. GIBELLO, dont le siège social est situé [Adresse 14]

Société MMA IARD dont le siège social est situé [Adresse 4]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentées par la SELARL CABINET COMBAZ, avocats au barreau de CHAMBERY

S.A. GENERALI IARD dont le siège social est situé [Adresse 8]

Représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocats plaidants au barreau de PARIS

L’AUXILIAIRE dont le siège social est situé [Adresse 9]

Représentée par la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES, avocats au barreau D’ANNECY

S.A.S. RUBNER CONSTRUCTION BOIS, dont le siège social est situé [Adresse 13]

Représentée par M^e Maria ONGARO, avocat postulant au barreau de THONON-LES-BAINS

Représentée par l’AARPI LAWAL AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS

S.A. SMA SA, dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.A.S. ART X BAT, dont le siège social est situé [Adresse 5]

S.A. EUROMAF, dont le siège social est situé [Adresse 7]

S.A. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS – MAF -, dont le siège social est situé [Adresse 7]

Sans avocats constitués

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Date de l’ordonnance de clôture : 20 Mars 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 mars 2023

Date de mise à disposition : 06 juin 2023

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

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Faits et Procédure

Dans le cadre d’une convention signée avec la commune de [Localité 29], le groupe Pierre & Vacances entreprenait, soit directement, soit par des filiales, la construction d’un ensemble immobilier à destination touristique dans une unité touristique nouvelle créée par arrêté préfectoral du 12 janvier 2009, ensemble immobilier subdivisé en 3 zones géographiques :

' Le quartier « [Adresse 27] »

' Le quartier des « [Adresse 28] »

' Le quartier de « [Adresse 26] » (non concerné).

Pour l’opération '[Adresse 27]', bâtiments C, D, E, F et G, le maître de l’ouvrage était la SNC [Adresse 22] Résidences Mgm Loisirs 1 et pour les bâtiments A et B, la SNC [Adresse 22] Résidences Mgm Loisirs 2.

Pour l’opération des '[Adresse 28]', bâtiments C1, C2 et C3, le maître de l’ouvrage était la SNC [Adresse 22] Pierre & Vacances Loisirs et pour le bâtiment C4, la SNC Maeva Loisirs.

Chacun des maîtres d’ouvrages était assuré en dommages-ouvrage et en responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs auprès de la société Générali.

La déclaration d’ouverture de chantier avait lieu le 26 avril 2010 et les travaux étaient réalisés en deux tranches pour les quartiers « [Adresse 27] » et des « [Adresse 28] » :

' première tranche portant sur les bâtiments C (immeuble [Adresse 24]), D (immeuble [Adresse 30]), E (immeuble [Adresse 31]), F (immeuble [Adresse 32])ainsi que sur les bâtiments C1 (immeuble [Adresse 18]), C2 (immeuble [Adresse 19]) et C3 (accueil) : réception avec réserves le 16 décembre 2011.

' deuxième tranche de l’opération portant sur les bâtiments A (immeuble Amenda), B (immeuble Chandra), C3 (immeuble Atria) C4 (immeuble [Adresse 25]) : réception le 11 décembre 2012 avec réserves.

Les appartements construits étaient vendus en l’état futur d’achèvement et chaque copropriété se dotait d’un syndicat de copropriétaires désigné par le nom de son immeuble.

Les principaux intervenants à l’acte de construire étaient les suivants :

' Pour les bâtiments des deux tranches :

— assistant à maîtrise d’ouvrage : la société ART X BAT, assurée par la société Axa France Iard.

— la mission OPC a été confiée à la société Egis Bâtiments Rhône-Alpes puis à la société IM Projet, assurée par les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ;

— bureau de contrôle : société Bureau Alpes Contrôle, assurée par la société Euromaf ;

— maîtrise d’oeuvre de conception :

' société Groupe RJ placée en liquidation judiciaire le 11 juin 2013, assurée par la société Mutuelle des Architectes Français ;

' M. [D] [O] (enseigne : 'Atelier d’Architecture d'[Adresse 22]) ;

' société SFICA pour les bâtiments A,C et D, placée en liquidation judiciaire le 4 août 2020, assurée par la société SMA ;

— maîtrise d’oeuvre d’exécution :

' société Egis Bâtiments Rhône-Alpes pour les batiments A, B, C, D quartier [Adresse 27] et pour les bâtiments C2,C3 et C4 quartier [Adresse 28], assurée par la société Allianz Iard ;

' société SFICA placée en liquidation judiciaire le 4 août 2020, assurée par la société SMA, pour les bâtiments A,C et D .

' Lot Gros oeuvre, pour le quartier [Adresse 27] : constitution d’un groupement d’entreprises désigné SEP [Adresse 27] entre :

— Bp Construction assurée en base DOC par les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles

— Barel & Pelletier assurée par les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles

— Gibello assurée par la compagnie Générali

— Bovagne Frères assurée par la société l’Auxilaire ;

' Lot Gros oeuvre , pour le quartier '[Adresse 28]': constitution d’un groupement d’entreprises, assuré par SMA, entre :

— société Eiffage Construction Savoie

— société Eiffage Construction Confluence

' Lots Charpente/Couverture bardage et menuiseries extérieures des deux tranches : société Rubner France, assurée auprès de la société Aviva ;

' Lot étanchéité : société [H] et lot plomberie : société Yvroud.

Deux expertises avaient déjà été diligentées en référé :

— par ordonnance du 19 mars 2013 pour la tranche 1 à l’initiative des promoteurs non constructeurs pour des réserves non levées, des infiltrations d’eau en façade et des liaisons dites d’eau chaude, outre des infiltrations au niveau de l’isolation de la toiture. M. [F], expert, était désigné et déposait son rapport le 17 octobre 2019,

— par ordonnance du 8 avril 2014 pour la tranche 2 à l’initiative des promoteurs non constructeurs pour des réserves non levées et des travaux de reprise dans le délai de la garantie de parfait achèvement non effectués. M. [F], expert, était désigné et déposait son rapport le 15 mars 2022.

Deux instances au fond étaient pendantes devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ailleurs, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25], se plaignaient de défaut d’imperméabilisation des toitures rendant impropres à leur destination les balcons dès lors que les porte-neige qui dépassaient des toits recouvraient les balcons mais n’étaient pas étanches et que l’eau coulait sur les balcons dépourvus d’exutoires.

Par actes d’huissier en date des 15 et 30 décembre 2021, ces sept syndicats de copropriétaires, représentés par leur syndic en exercice, la société Sogire, assignaient la société Mutuelle des Architectes Francais, la société Générali Iard, la société Sma, en qualité d’assureur de la société Sfica, la société Egis Batiments Rhône-alpes, la société Allianz Iard, la société Bureau Alpes Controles, la société Euromaf Assurance des Ingénieurs et Architectes Européens, la sociétéBp Construction, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, la société Barel & Pelletier, la société Bovagne Frères, la société l’Auxiliaire, la société Rubner Construction Bois, la société Aviva Assurances, la société Gibello, la société Artxbat, la société Axa France Iard et la société Agence [D] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains afin qu’une mesure d’expertise soit ordonnée.

Par ordonnance en date du 30 août 2022, le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, :

' déclarait irrecevable la demande d’expertise formée par les neuf syndicats de copropriétaires susvisés ;

' prononçait la condamnation des syndicats de copropriétaires à payer des indemnités procédurales et aux dépens.

Le juge des référés retenait notamment que :

' les syndicats ne pouvaient agir contre la société Générali Iard en tant qu’assureur dommages-ouvrage en l’absence de déclaration de sinistre , comme cela était imposé dans les clauses type du contrat ;

' le procès au fond engagé par les sociétés du groupe Pierre et Vacances devant le tribunal judiciaire de Paris en janvier 2015 d’une action responsabilité contre les différents constructeurs et leurs assureurs du fait des désordres affectant les ouvrages ne faisait pas obstacle au droit des syndicats de copropriétaires de solliciter une mesure d’expertise dès lors qu’ils n’étaient pas parties dans la procédure au fond ;

' mais la société PV Résidences et Resorts avait reçu du pouvoir réglementaire la mission de gérer et d’exploiter les différentes résidences objet de la présente procédure ce qui se traduisait dans les baux commerciaux conclus avec chaque copropriétaire.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 21 septembre 2022, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] interjetaient appel de la décision en ce que leur demande d’expertise avait été déclarée irrecevable et en ce qu’ils avaient été condamnés au paiement d’indemnités procédurales et aux dépens.

Prétentions des parties

Par dernières écritures en date du 17 février 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32] [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] sollicitaient l’infirmation de la décision dans les termes de leur appel et demandaient à la cour de :

— déclarer recevable leur action ;

— désigner un expert avec pour mission notamment de dire si les porte-neiges constituaient un élément de couverture des balcons et si les règles de l’art avaient été respectés ;

— condamner la Maf, Generali Iard, la Sma Egis Batiments Rhone-Alpes Allianz Iard, Bureau Alpes Controles, Euromaf, Bp Construction, Mma Iard Assurances Mutuelles, Mma Iard Sa, Barel et Pelletier, Bovagne Frères, l’Auxiliaire, Rubner Construction Bois, Abeille Iard et Santé, Gibello, Art X Bat, Axa France Iard, la société Agence [D] [O] à leur payer à chacun une indemnité procédurale de 1 000 euros, et les dépens distraits au profit de M^e Dormeval, avocate sur son affirmation de droit,

Exposant les moyens suivants :

' l’appel contre M. [D] [O] était recevable dès lors qu’il avait été assigné en première instance ;

' les syndicats de copropriétaires avaient la qualité pour agir au titre des désordres affectant les parties communes en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, toute clause contraire étant réputée non écrite et l’action en garantie décennale leur avait été transmise de plein droit, peu important que les immeubles en copropriété constituassent des résidences de tourisme, l’exploitant ayant seulement pour vocation d’exploiter commercialement l’ensemble immobilier ;

' pour justifier de leur demande, les syndicats de copropriétaires produisaient un rapport d’expertise amiable de M. [R] ;

' la société PV Résidences & Ressort France s’était associée en référé aux sociétés du groupe Pierre & Vacances pour obtenir la réparation de ses propres préjudices d’exploitation ;

' les baux commerciaux étaient inopposables aux syndicats de copropriétaires qui ne les avaient pas signés ;

' l’action directe contre la société Générali, assureur décennal des constructeurs vendeurs était possible et non soumise à la prescription biennale.

' les escaliers extérieurs de secours en béton avaient été mis en place par les entreprises du lot gros 'uvre sur lesquels pesaient une présomption de responsabilité ou à défaut une éventuelle responsabilité contractuelle prescriptible par 10 ans ;

' les syndicats contestaient le fait que l’expert [F] se fût déjà prononcé sur les escaliers de secours lors de ses missions précédentes et en tout état de cause, ses rapports ne leur étaient pas opposables et ils n’étaient parties dans aucune procédure au fond ;

Par dernières écritures en date du 23 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Agence [D] [O] sollicitait de la cour de :

— le rejet de la demande dirigée contre elle ;

— la mettre hors de cause ;

— condamner les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l’indemnité procédurale et les dépens,

Exposant les moyens suivants :

' elle n’avait pas pu participer à la construction /réhabilitation litigieuse puisqu’elle avait été créée en 2013, soit après la réception des ouvrages.

Par dernières écritures en date du 28 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Bovagne Frères sollicitait de la cour la confirmation de l’ordonnance entreprise à titre principal,

— et à titre subsidiaire, de rejeter la demande d’expertise formée à son encontre,

— à titre également subsidiaire, de déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à son assureur, la société, l’Auxiliaire,

— en tant que de besoin, condamner la société l’Auxiliaire à la relever et garantir de toutes condamnations principales, accessoires et dépens qui seraient prononcées à son encontre ;

— en toute hypothèse, condamner les syndicats de copropriétaires à lui payer une indemnité procédurale de 4 000 euros, outre les dépens distraits au profit de M^e Forquin, avocat, sur son affirmation de droit,

Exposant les moyens suivants :

' l’immeuble [Adresse 30] avait été réceptionné le 16 décembre 2011 et l’assignation avait été délivrée le 30 décembre 2021 ;

' l’expertise [R] était une simple note, non datée ;

' les syndicats de copropriétaires avaient connaissance des désordres dès l’origine.

Par dernières écritures en date du 29 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Bureau Alpes Contrôles sollicitait de la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— condamner les syndicats de copropriétaires [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] à lui payer une indemnité procédurale de 2 500 euros, outre les dépens distraits au profit de M^e Balme, avocate sur son affirmation de droit,

Exposant les moyens suivants :

' les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 65 ne déclaraient réputées non écrites que les clauses du règlement de copropriété sachant qu’il n’entrait pas dans les attributions du juge des référés de déclarer une clause non écrite ;

' la procédure initiée par les syndicats de copropriétaires était irrecevable, conformément aux stipulations conventionnelles spécifiques à la résidence de tourisme, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir alors que l’expertise judiciaire avait pour objectif la mise en jeu des garanties légales et obtenir une indemnité financière ;

' les syndicats de copropriétaires ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’un motif légitime pour obtenir l’instauration d’une expertise dès lors que M. [F], dans le cadre des expertises judiciaires déjà ordonnées, s’était déjà prononcé sur les escaliers de secours.

Par dernières écritures en date du 6 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société l’Auxiliaire sollicitait de la cour :

— la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— la condamnation in solidum des syndicats de copropriétaires à lui payer une indemnité procédurale de 2 000 euros, ainsi que les dépens,

Exposant les moyens suivants :

' une résidence de tourisme comprenait des espaces partagés et des services en plus des espaces privatifs meublés gérés par un seul exploitant pour l’ensemble ce qui expliquait la particularité des baux commerciaux par lesquels les copropriétaires mettaient à disposition non seulement les parties privatives mais également les parties communes et le règlement de copropriété devait traduire ces obligations de sorte qu’il eût été utile que les syndicats de copropriétaires les communiquassent :

' la société exploitante avait assigné au fond l’assureur dommages-ouvrage aux fins d’obtenir l’indemnisation de son préjudice au titre des désordres de construction quelles que soient les parties affectées, étant précisé que les syndicats de copropriétaires ne s’étaient associés aux opérations d’expertise ordonnées en référé.

Par dernières écritures en date du 7 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Rubner Construction Bois sollicitait de la cour :

— à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance entreprise  ;

— à titre subsidiaire, déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire des Syndicats de copropriété, en raison de l’existence préalable d’un procès au fond portant sur le même objet et dont ils sont parties ;

— à titre très subsidiaire, débouter les syndicats de copropriété de leur demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’absence de motif légitime et de les déclarer irrecevables en raison des procédures au fond dans lesquelles ils étaient intervenus ;

— à titre très subsidiaire, prononcer la mise hors de cause de la société Rubner Construction Bois ;

— à titre infiniment subsidiaire, donner acte des protestations et réserves de la société Rubner Construction Bois s’agissant de la demande d’expertise ;

— en tout état de cause, débouter les syndicats de copropriété de l’intégralité de leurs demandes, fins ou prétentions plus amples ou contraires ;

— condamner in solidum les appelants à payer à la société Rubner Construction Bois une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Exposant les moyens suivants :

' la clause de subrogation contenue dans les baux commerciaux faisait nécessairement échec à la transmission de l’action contractuelle contre les constructeurs à l’ensemble des sous-acquéreurs de l’immeuble (et in fine, au syndicat des copropriétaires), puisque ces derniers s’étaient volontairement dépouillés d’un tel droit en consentant à la subrogation, subrogation dont s’était prévalue les exploitants de la résidence pour engager leurs actions en référé et au fond

' les syndicats des copropriétaires étaient intervenus volontairement dans les deux procès au fond devant le tribunal judiciaire de Paris (juillet 2020 et 20 avril 2021), alors que les présentes assignations en référé avaient été délivrées postérieurement, le litige étant identique ;

' les syndicats de copropriétaires n’avaient jamais sollicité de complément d’expertise alors que l’expert déjà nommé à deux reprises ;

' le lot étanchéité ne relevait pas de son lot mais de celui de Mme [H] (lot 4) ;

Par dernières écritures en date du 7 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Générali Iard sollicitait :

— à titre principal, la confirmation de la décision entreprise ;

— si besoin, y ajoutant, débouter les syndicats des copropriétaires de leurs demandes ;

— subsidiairement, en cas d’expertise, compléter la mission de l’expert en lui demandant de prendre connaissance des expertises [F] et de dire si les désordres dénoncés avaient déjà été examinés et si tel était le cas, dire qu’ils ne seraient pas à nouveau examinés ;

— condamner les syndicats de copropriétaires des immeubles [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] à lui payer une indemnité procédurale de 5 000 euros et les dépens ;

Exposant les moyens suivants :

' l’assignation était tardive et la déchéance de garantie devait intervenir sur le fondement de l’article L121-12 du code des assurances ;

' aux termes des stipulations conventionnelles spécifiques à la résidence de tourisme, il n’était pas justifié de la qualité à agir des syndicats des copropriétaires à solliciter une expertise judiciaire qui aurait in fine pour objectif de mettre en jeu les garanties légales et obtenir une indemnité financière.

' les syndicats de copropriétaires ne pouvaient prétendre que les baux commerciaux leur étaient inopposables, dès lors qu’ils rassemblaient l’ensemble des copropriétaires ;

' les syndicats de copropriétaires étaient bien intervenus à la procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, cette procédure étant de nature à faire obstacle alors au droit de solliciter nouvelle expertise.

' l’expert judiciaire déjà nommé, M. [F], n’avait jamais constaté de phénomène généralisé rendant les balcons inutilisable et les éléments avancés concernant ces désordres étaient insuffisants.

Par dernières écritures en date du 28 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les sociétés BP Construction, Gibello, Barel & Pelletier, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles sollicitaient de la cour :

— à titre principal, la confirmation de l’ordonnance entreprise et débouter les syndicats de copropriétaires de la demande d’expertise formée à leur encontre ;

— mettre hors de cause les sociétés Bp Construction et les sociétés MMA Iard et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles Iard assurances mutuelles pour les immeubles [Adresse 30] et Dhama puisque l’action était forclose ;

— subsidiairement, les mettre hors de cause concernant l’examen des éventuels désordres affectant les immeubles en copropriété dénommés [Adresse 25], [Adresse 19] et [Adresse 21] situés dans le quartier des [Adresse 28] pour la construction desquels elles n’étaient pas intervenues ;

— condamner les syndicats de copropriétaires à leur payer à chacune une indemnité procédurale de 2 000 euros et les dépens.

Exposant les moyens suivants :

' elles n’étaient pas intervenus sur le quartier [Adresse 28] ;

' aucun élément sur la réalité des désordres n’avait été communiqué ;

' la société BP Construction avait été assignée le 30 décembre 2021 soit plus de dix ans après la réception intervenue le 16 décembre 2021.

Par dernières écritures en date du 30 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Abeille Iard & Santé (anciennement dénommée Aviva) s’en rapportait sur la qualité à agir des syndicats de copropriétaires et en conséquence sur la recevabilité de leur demande d’expertise. En cas de réformation, elle faisait toutes protestations et réserves d’usage. Elle sollicitait le débouté des demandes de condamnation formées contre elle et demandait la condamnation de chacun des syndicat à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’indemnité procédurale ainsi que le paiement des dépens distraits au profit de M^e Girard-Madoux sur son affirmation de droit;

Par dernières écritures en date du 13 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur de la société Artxbat sollicitait de la cour, outre un donné acte sur ses réserves liées à la mobilisation de ses garanties :

— à titre principal, la confirmation de la décision entreprise ;

— à titre subsidiaire, le débouté de la demande d’expertise et à titre subsidiaire également d’ordonner un complément d’expertise ;

— la condamnation des syndicats de copropriétaires à lui payer une indemnité procédurale de 4 000 euros et les dépens.

Exposant les moyens suivants :

' les syndicats de copropriétaires n’avaient ni intérêt ni qualité pour agir dès lors qu’il existait au profit de l’exploitant de la résidence de tourisme qui bénéficiait de baux commerciaux consentis par les acquéreurs des appartements, une subrogation conventionnelle dans les droits et obligations de ceux-ci ce qui avait permis au preneur de diligenter les procédures en référé et au fond ;

' les désordres au titre desquelles les syndicats des copropriétaires sollicitaient l’organisation d’une expertise avaient d’ores et déjà été investigués dans le cadre d’une expertise judiciaire ordonnée à la requête des filiales du groupe Pierre et Vacances en charge de l’exploitation des résidences de sorte que les syndicats ne justifiaient pas d’un intérêt légitime à leur demande ;

' la note de M. [R] n’était ni datée, ni signée et il n’était pas indiqué si ce dernier était venu sur place.

Par dernières écritures en date du 13 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Egis Bâtiments Rhône alpes et la société Allianz Iard sollicitaient de la cour :

— à titre principal, la confirmation de la décision entreprise et la condamnation des syndicats de copropriétaires à leur payer une indemnité procédurale de 5 000 euros chacune et aux dépens de l’instance ;

— à titre subsidiaire, le débouté des syndicats de l’intégralité de leurs demandes,

Exposant les moyens suivants :

' les syndicats de copropriétaires n’avaient pas qualité ni intérêt pour agir dès lorsque les bâtiments étaient exploités sous la forme d’une résidence de tourisme et placée sous le statut de la copropriété et que dans le cadre de l’obligation légale d’exploitant unique (article D321-2 du code du tourisme), le groupe Pierre & Vacances avait conclu avec les copropriétaires un bail commercial comprenant les parties privatives et les parties communes avec subrogation conventionnelle qui lui donnait seul qualité mais aussi l’intérêt pour agir afin de voir appliquer les garanties légales des constructeurs ;.

' les affirmations des syndicats de copropriétaires sur les désordres ne sont étayées par aucun élément, la note produite n’est pas datée, les quelques photographies versées aux débats ne démontrent rien ;

' les syndicats ne justifient pas du caractère tardif de leur action et l’absence de déclaration à l’assureur dommages-ouvrage.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 16 février 2023, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] interjetaient appel contre M. [D] [O]. Cet appel était enrôlé sous le n° 23-267.

Par écritures en date du 10 mars 2023, M. [D] [O] sollicitait de la cour de :

— déclarer l’appel irrecevable ;

— le mettre hors de cause ;

— condamner in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] à lui payer une indemnité procédurale de 3 000 euros,

Exposant ne pas avoir été assigné en première instance.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

L’ordonnance de clôture était rendue le 20 février 2023 et l’affaire était appelée à l’audience du 21 mars 2023.

MOTIFS ET DÉCISION

I – Sur la jonction

Pour une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les n° RG 23-00267 et 22-1663 sous le numéro RG 22-1663.

2 – Sur l’irrecevabilité de l’appel interjeté contre M. [D] [O]

Contrairement à ce que soutiennent les syndicats de copropriétaires, l’assignation de première instance vise bien la société Agence [D] [O] avec les références RCS et celle-ci a été assignée à son siège social le 30 décembre 2021, qui n’est pas l’adresse de M. [D] [O] à titre personnel. Ce dernier a effectivement signé le procès-verbal de remise de l’acte, dès lors qu’il est aussi le gérant de la société Agence [D] [O]. Il importe peu que l’huissier ait rajouté, sans que cette mention ne corresponde avec l’assignation qu’il devait délivrer 'atelier d’architecture d'[Adresse 22]'. L’ordonnance de référé vise bien la société Agence [D] [O] et les syndicats de copropriétaires sollicitent la condamnation de celle-ci à lui payer une indemnité procédurale. La société Agence [D] [O] est une personne morale, distincte de M. [D] [O], personne phsyique, lequel n’a donc pas été assigné en première instance.

L’article 547 al 1 du code de procédure civile dispose ' En matière contentieuse, l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance. Tous ceux qui ont été parties peuvent être intimés'.

En conséquence, l’appel dirigé contre M. [D] [O] est irrecevable.

3 – Sur le défaut d’intérêt et de qualité à agir des syndicats de copropriétaires

Avant d’examiner les autres fins de non recevoir, mises hors de cause, forclusion, il sera statué sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir des syndicats de copropriétaires.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, 'L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'. En outre, aux termes de l’article 32 du même code, 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'. Le défaut de qualité et d’intérêt à agir est une fin de non recevoir pouvant être proposée en tout état de cause, sans que celui qui l’invoque ait à justifier d’un grief.

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] sollicitent une expertise afin d’établir l’existence de désordres décennaux affectant les escaliers de secours extérieurs de leurs immeubles, en raison l’hiver de présence de neige et de verglas.

Il est certain qu’en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, les syndicats de copropriétaires ont qualité pour agir en justice, qu’ils soient en demande ou en défense, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et, pour les copropriétés non soumises à une législation dérogatoire, ils peuvent agir sur le fondement de la garantie décennale pour les désordres affectant les parties communes de leurs immeubles, dès lors qu’ils ont la charge de défendre les intérêts collectifs des co-propriétaires, sous-acquéreurs, agissant ainsi pour leur compte. Il est également établi, comme l’a rappelé le premier juge, que le simple locataire ne peut agir contre les constructeurs sur un fondement contractuel.

Cependant, et contrairement à ce que soutiennent les appelants, la législation spécifique relative à leurs immeubles importe. Il n’est pas contestable que les immeubles dont ils sont les syndicats sont des résidences de tourisme soumises à une législation spécifique. En effet, aux termes de l’article D321-2 du code du tourisme, s’agissant des copropriétés : 'la résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou ……… sous réserve que le règlement de copropriété ou ……. prévoit expressément :

1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires …….pouvant bénéficier d’une réservation prioritaire ;

………

2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ….'.

En l’espèce, la gestion des immeubles concernés est assurée par la société PV Résidence et Resorts, l’ensemble des co-propriétaires lui ayant consenti des baux commerciaux.

Les baux commerciaux consentis par chacun des copropriétaires contiennent, en conformité avec l’article précité, outre les dispositions suivantes (3.3 al 1 et 2) : 'le preneur, dans le cadre de l’exploitation locatif de la résidence auprès de sa clientèle touristique, a besoin de conserver la jouissance de la totalité des biens composant celle-ci, dans la mesure où ces biens sont destinés à être exploités directement ou indirectement par le preneur pour l’exercice d’activités indispensables à la résidence, que ses activités présentes ou non un caractère commercial. Chaque lot géré représente ainsi la partie nécessaire d’un ensemble homogène indissociable. Le bailleur en donne acte au preneur, considérant qu’il trouve lui-même intérêt au maintien de la résidence sous la forme d’un ensemble homogène géré par un seul opérateur pour la bonne va lire valorisation de son bien', l’article 4'10 dispose que « (le bailleur) autorise le preneur et en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu contre le vendeur ou contre la ou les entreprise(s) chargée(s) des travaux de toutes les garanties de vente et de construction telles que les garanties biennales et décennales auxquelles ces derniers sont tenus et à mettre en jeu également l’assurance dommages-ouvrage ; dans ce cas les indemnités versées seront encaissées par le preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux ».

Compte tenu du fait que 'le bailleur donne à bail à loyer au preneur qui accepte les locaux meublés et aménagés ci-après désignés à l’article 10 la quote-part des parties communes générales et particulières attachées à ses locaux y compris celles afférentes aux éléments d’équipement commun’ (article 1 du bail), le syndicat des copropriétaires qui représente les intérêts de tous les copropriétaires ne dispose pas, pour les actions en responsabilité contre les entreprises chargées des travaux, de la qualité à agir en justice dès lors qu’aucun des copropriétaire n’a pu lui transférer sa qualité, ayant subrogé le preneur dasn son droit à agir, peu important que ce dernier n’ait pas été signataire du bail commercial.

L’extrait de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété versé aux débats par la société Generali pour l’immeuble Prada indique notamment dans son article 11 que l’immeuble constituera une résidence de tourisme au sens des arrêtés ministériels des 14 février 86 et 18 juin 1992 et qu’en conséquence, le règlement prévoit ' une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes’ 'une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale appelée exploitant liée aux copropriétaires par contrat de louage ou mandat ; la gestion des locaux et équipements sous-entendus par cette activité touristique, lesquels forment un tout homogène sera confiée obligatoirement à l’exploitant'.

En outre, comme l’a souligné le juge de première instance, d’une part, la preneuse, la société PV Résidence et Resorts, laquelle n’est pas un simple locataire, a participé aux opérations d’expertises déjà ordonnées sur les immeubles, sans que les syndicats des copropriétaires ne soient intervenus à ces opérations, alors même que les parties communes des immeubles étaient concernées ; d’autre part les syndicats de copropriétaires ne démontrent pas un intérêt distinct de celui de l’exploitant de la résidence de tourisme, qui aurait pu justifier qu’ils conservent la possibilité d’exercer personnellement les actions précitées.

En conséquence c’est à bon droit que le premier juge a déclaré irrecevable la demande d’expertise des syndicats de copropriétaires.

Succombant, ces derniers seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel distraits au profit de M^e Forquin, M^e Balme et M^e Girard-Madoux, avocats sur leur affirmation de droit.

Les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] seront condamnés à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 2 000 euros, in solidum, aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ensemble, et, à chacune, à la société Rubner Construction Bois, à la société Axa France Iard, assureur de la société Artxbat, à la société Egis Bâtiments Rhône Alpes, à la société Allianz Iard, assureur de la société Egis Bâtiments Rhône Alpes, à la société l’Auxiliaire, assureur de la société Bovagne Frères et conjointement à la société Bovagne Frères, à la société BP Construction, à la société Gibello, à la société Barel & Pelletier.

Les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] seront condamnés conjointement à payer à chacun la somme de 2 000 euros à la société Bureau Alpes Contrôles,à la société Générali Iard, les syndicats [Adresse 18], [Adresse 32] n’ayant pas été cités dans les prétentions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les n° RG 23-00267 et 22-1663 sous le numéro RG 22-1663.

Déclare irrecevable l’appel de les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] dirigé contre M. [D] [O],

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32] [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] à payer une indemnité procédurale de 2 000 euros :

— aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ensemble ;

— à chacune des sociétés suivantes : Rubner Construction Bois, Axa France Iard, assureur de la société Artxbat, Egis Bâtiments Rhône Alpes, Allianz Iard, assureur de la société Egis Bâtiments Rhône Alpes, l’Auxiliaire, assureur de la société Bovagne Frères ;

Condamne conjointement les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] à payer une indemnité procédurale de 2 000 euros à chacune des sociétés suivantes : Bovagne Frères, BP Construction, Gibello, Barel & Pelletier,

Condamne conjointement les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 24], [Adresse 30], [Adresse 19], [Adresse 20], [Adresse 23], [Adresse 21] et [Adresse 25] à payer une indemnité procédurale de 2 000 euros à chacune des sociétés suivantes : à la société Bureau Alpes Contrôles et à la société Générali Iard.

Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 06 juin 2023

à

M^e Clarisse DORMEVAL

M^e Bérangère HOUMANI

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY (2)

M^e Christian FORQUIN

la SELARL MLB AVOCATS

la SELARL CABINET COMBAZ

M^e Michel FILLARD

la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES

M^e Maria ONGARO

Copie exécutoire délivrée le 06 juin 2023

à

M^e Bérangère HOUMANI

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY (2)

M^e Christian FORQUIN

la SELARL MLB AVOCATS

la SELARL CABINET COMBAZ

M^e Michel FILLARD

la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI ET ASSOCIES

M^e Maria ONGARO