Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

(n° 057/2026, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13433 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGF6Z

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 mai 2022 du tribunal judiciaire d’Evry – RG n° 21/00126

APPELANTE

S.A.R.L.[U] – BUREAU DE REALISATION ET D’ETUDES TECHNIQUES

ayant son siège social : [Adresse 1]

Ayant pour avocat : M^e Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1680

INTIMÉE

SCI [F] [D] [A]

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 505 108 027

ayant son siège social : [Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux,

Ayant pour avocat postulant : M^e Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Ayant pour avocat plaidant : M^e Sophie JONQUET, de la SCP SJ2A, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le mercredi 29 octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Stéphanie DUPONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.

M^me Stéphanie DUPONT a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

— M^me Stéphanie DUPONT, conseillère

— M^me Marie GIROUSSE, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Najma EL FARISSI

ARRÊT PUBLIC :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Marie GIROUSSE, conseillère, pour la présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry dans une affaire opposant la société Bureau de Réalisation et d’Etudes Techniques – [U] (ci-après la société [U]), appelante, et la société [F] [D] [A], intimée.

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2007, la société La Gestion du Patrimoine Familial, aux droits de laquelle est venue la société [F] [D] [A] à compter du 18 juillet 2008, a consenti un bail commercial en renouvellement à la société [U], avec effet rétroactif au 1er avril 2007, pour une durée de 9 ans, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble de bureaux dénommé « Centre d’Affaires Label », lui-même situé dans le parc d’activités de la Vigne aux Loups, [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel hors taxes de 12.155 euros, soit un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 1.012,92 euros et une provision mensuelle sur charges de 380 euros, dont le montant a été réduit à 268 euros.

Par exploit d’huissier du 10 octobre 2018, la société [U] a assigné en référé la société [F] [D] [A] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, aux fins d’ordonner sous astreinte le rétablissement de l’accès au sous-sol et de l’alimentation en eau courant des locaux en cause.

Par ordonnance du 22 février 2019 le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a :

donné acte à la société [F] [D] [A] de ce qu’elle a procédé le 21 novembre 2018 au rétablissement de l’alimentation en eau ;

constaté que la demande de ce chef est devenue sans objet et dit n’y avoir lieu à référé ;

ordonné à la société [F] [D] [A] de rétablir au bénéfice de la société [U] l’accès au sous-sol dans les locaux donnés à bail sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ou infraction constatée passé le délai de 48 heures après la signification de l’ordonnance ;

s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité provisionnelle et la demande de remplacement du tuyau d’alimentation du chauffage ;

condamné la société [F] [D] [A] à payer à la société [U] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société [F] [D] [A] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et du constat d’huissier de justice du 26 juillet 2018.

Par exploit d’huissier du 7 décembre 2020, la société [U] a assigné la société [F] [D] [A] devant le tribunal judiciaire d’Evry afin d’obtenir le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice découlant de la fermeture du sous-sol et de la coupure d’eau.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

condamne la SCI [F] [D] [A] à payer à la SARL [U], la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts, au titre de réparation du préjudice lié à la coupure d’eau ;

ordonne l’expulsion de la SARL [U] de la cave située au sous-sol de l’immeuble et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, s’il y a lieu sous astreinte de 50 euros de retard par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que chaque partie conservera la charge des dépens ;

ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

rejette le surplus des demandes des parties.

Par déclaration du 12 juillet 2022, la société [U] a interjeté appel de ce jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l’exception de celui ayant ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La société [F] [D] [A] a formé appel incident par conclusions déposées et notifiées le 23 décembre 2022.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, la cour d’appel de Paris a ordonné une médiation judiciaire, qui n’a pas abouti.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 11 janvier 2023, la société [U] demande à la cour de :

dire et juger la SARL [U] recevable en son appel ;

l’en déclarer bien fondée ;

par conséquent :

infirmer le jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

condamner la SCI [F] [D] [A] à payer à la SARL [U] une somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice découlant de la fermeture de l’accès aux caves du sous-sol et de la coupure d’eau;

débouter la SCI [F] [D] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à voir notamment ordonner l’expulsion de la SARL [U] de la cave située au sous-sol de l’immeuble et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, s’il y a lieu sous astreinte de 50 euros de retard par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

condamner la SCI [F] [D] [A] à payer à la SARL [U] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 23 décembre 2022, la société [F] [D] [A] demande à la cour de :

infirmer le jugement du 19 mai 2022 en ce qu’il a :

condamné la SCI [F] [D] [A] à payer à la SARL [U] la somme de (quatre milles euros) 4.000 euros à titre de dommages-intérêts, au titre du préjudice subi lié à la coupure d’eau ;

dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

rejeté le surplus des demandes de la SCI [F] [D] [A] ;

le confirmer pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau :

A titre principal

juger la SARL [U] mal fondée en ses demandes ;

juger que la SARL [U] ne rapporte pas la preuve de ses allégations ;

En conséquence,

débouter la SARL [U] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

A titre subsidiaire

juger que la SARL [U] ne rapporte pas la preuve de son préjudice ;

En conséquence,

débouter la SARL [U] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Et, à titre reconventionnel

juger que la SARL [U] occupe sans droit ni titre la cave objet du litige ;

condamner la SARL [U] au paiement de la somme de 39.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’occupation illicite de la cave par la SARL [U] ;

En tout etat de cause,

condamner la SARL [U] à payer à la SCI [F] [D] [A] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour précise qu’elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', 'constater’ ou 'juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

1- Sur les demandes relatives à la cave

1-1 Sur la légitimité de l’occupation de la cave et la demande d’expulsion de la bailleresse

Moyens des parties

La société [U] conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

son occupation de la cave, laquelle dure depuis 1998 de manière continue, paisible et apparente, a été initiée par la remise des clefs par le bailleur d’origine, ce qui constitue un accord verbal ;

cette jouissance ininterrompue et consentie pendant plus de vingt ans a eu pour effet de modifier l’assiette du bail par novation, la cave étant devenue un accessoire du bail ; le premier juge a donc commis une erreur en éludant ce moyen ; la mauvaise foi de la bailleresse actuelle est patente, celle-ci n’ayant contesté cette occupation qu’en 2021, par esprit de vengeance suite à un autre litige relatif aux charges, alors qu’elle a elle-même reconnu cet usage en lui restituant les clefs à deux reprises en 2014 et 2019 ;

à défaut de novation, la situation constitue à tout le moins un prêt à usage, ou commodat, qui confère également un droit de jouissance et rend infondée toute demande d’expulsion et toute demande indemnitaire.

La société [F] [D] [A] répond que :

le jugement doit être confirmé car la locataire occupe la cave sans droit ni titre et ne justifie d’aucun bail écrit pour la cave ; les baux pour les bureaux, notamment le bail renouvelé du 11 décembre 2007 qui est postérieur à l’accord de l’ancien bailleur selon la locataire, ne la mentionne pas dans la désignation des locaux loués;

il n’y a pas eu novation, celle-ci ne se présumant pas ; si la cave avait été considérée comme faisant partie de l’assiette du bail, elle aurait été mentionnée dans les baux postérieurs à 1998 ;

les attestations produites par la locataire sont dépourvues de force probante en raison des liens familiaux et de subordination des témoins ; l’ordonnance de référé de 2019 n’est pas créatrice de droit, étant en outre observé qu’elle a constaté l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point ;

le fondement de l’action de la locataire, à savoir la responsabilité extracontractuelle, est contradictoire avec l’existence du contrat qu’elle allègue ; se prévaloir de la responsabilité extracontractuelle est une manière de reconnaître qu’il n’y a aucun accord intervenu entre les parties concernant la novation du contrat de bail ou un prêt à usage ;

l’occupation étant illicite, la locataire est occupante sans droit ni titre de la cave et son expulsion doit être ordonnée, de sorte qu’il convient de confirmer la décision déférée sur ce point.

Réponse de la cour

En droit, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, et le nouvel article 1103 énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Par ailleurs, il ressort de l’article 1315 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, devenu l’article 1353, que c’est à celui qui invoque un contrat, qu’il appartient de prouver son existence et son contenu.

Selon les articles 1271 et 1273 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, et les nouveaux articles 1329 et 1330 du même code, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créanciers. Elle ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

Il est en outre constant que la volonté de nover, même si elle ne nécessite pas d’être exprimée en termes formels, doit être certaine et non équivoque et doit résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties.

Par ailleurs, aux termes des article 1875 et 1876 du code civil, le prêt à usage ou « commodat » est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ; ce prêt est essentiellement gratuit.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées au dossier que le bail renouvelé par acte sous seing privé du 11 décembre 2007 à effet du 1er avril 2007, porte sur un local en rez-de-chaussée d’une surface de 112m2, sans aucune mention d’une cave.

Par ailleurs, la société [U] échoue à démontrer l’existence d’une convention ou à tout le moins d’actes clairs et sans équivoque démontrant la volonté de la bailleresse de faire entrer ladite cave dans l’assiette du bail.

C’est par des motifs détaillés et pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge a estimé d’une part que la preuve d’un accord verbal n’était étayée que par deux attestations versées aux débats, dont une seule fait état dudit accord, mais qu’il y a lieu de douter de l’impartialité des rédacteurs en raison des liens familiaux et de subordination qui les unit à la locataire ; d’autre part, que l’envoi des clés n’étaye pas l’existence d’un tel accord, d’autant que l’envoi de 2019 fait suite à une ordonnance de référé par laquelle la bailleresse a été condamnée sous astreinte à redonner l’accès au sous-sol à sa locataire et que l’envoi de 2014 concerne la 'clé d’accès aux caves’ pour permettre à la locataire d’accéder aux compteurs électriques comme elle le revendiquait.

Il sera simplement ajouté qu’en cause d’appel, la locataire verse aux débats, en pièce n°11, une photographie représentant du matériel informatique posé sur le sol, laquelle est impropre à démontrer que ledit matériel est entreposé dans une cave, mais également que la cave aurait fait l’objet d’un bail verbal ou d’un prêt à usage, encore moins que les obligations nées du bail initial auraient fait l’objet d’une novation, d’autant qu’il sera remarqué que la locataire ne verse au titre de l’occupation litigieuse, aucun loyer ni aucune charge.

Concernant précisément la novation, il est inopérant de la part de la société [U] de soutenir que la cave serait devenue un accessoire du bail par cette voie, dans la mesure où la novation suppose, comme rappelé précédemment, la volonté certaine et non équivoque de nover l’obligation issue du bail, qui doit résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties. Or, la locataire, qui ne procède que par allégations, ne saurait exciper d’une simple tolérance pour rapporter la preuve de la modification acceptée par la bailleresse de l’assiette du bail, alors que par acte du 30 juillet 2008, la locataire s’est vue consentir un bail commercial sur le 1er étage du même immeuble, bail résilié par un protocole amiable à compter du 13 septembre 2012, sans qu’aucun de ces deux actes ne fassent mention du fait que le bail du rez-de-chaussée se serait étendu à la cave, ainsi que le soutient à juste titre l’intimée.

La société [U] ne saurait de la même manière se prévaloir de l’existence d’un prêt à usage, essentiellement gratuit, dans la mesure où, de même que pour la novation, l’existence d’une telle convention doit être prouvée par celui qui s’en prévaut, ce que la locataire échoue à faire, dans la mesure où aucune des pièces qu’elle verse aux débats ne permet de démontrer l’intention de la bailleresse de concéder à la locataire un prêt à usage gratuit sur cette cave, c’est-à-dire de s’engager à ce titre dans des liens contractuels.

Il convient donc d’approuver le premier juge pour avoir considéré que l’occupation de la cave, qui au demeurant n’est pas contestée par la bailleresse, résulte d’une tolérance non créatrice de droit au bénéficie de la locataire.

En conséquence, la société [U], qui ne bénéficie que d’une simple tolérance de la part de la bailleresse, révocable à tout instant, doit être considérée comme occupante de la cave sans droit ni titre à la suite de la révocation de cette tolérance par la société [F] [D] [A] ; c’est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de la société [F] [D] [A] d’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, en vertu des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement.

1-2 Sur la demande de dommages et intérêts de la société [U] pour privation soudaine d’accès à la cave

Moyens des parties

La société [U] conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

la bailleresse s’est rendue coupable d’une voie de fait en condamnant l’accès à la cave en 2018, suite au changement de la serrure, et engage de ce fait sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, justifiant sa condamnation à réparer les multiples préjudices en résultant, d’autant que cette privation d’accès a duré six mois et n’a cessé qu’après une ordonnance de référé et la liquidation d’une astreinte, la bailleresse ne s’étant exécutée que tardivement ;

l’usage de cette cave était indispensable à son activité, pour l’archivage de dossiers techniques confidentiels et le stockage de matériel ;

la privation d’accès à la cave lui a causé un préjudice direct et certain constitué de:

la perte d’un marché avec la société Safran d’un montant de 46.843 euros, le retard dans la réponse à l’appel d’offres étant la cause directe de l’abandon de l’affaire par le client, comme le prouve a contrario la conclusion d’une commande similaire en 2022 ;

l’impossibilité pour la société [U] de garantir à ses clients un droit de garde de leurs dossiers et d’assurer la maintenance ce qui est à l’origine d’une perte potentielle de chiffre d’affaires ;

l’obligation d’acquérir du matériel neuf pour 2.006 euros :

le risque grave lié à l’impossibilité d’accéder aux compteurs électriques.

La société [F] [D] [A] répond que :

la demande d’indemnisation de la société [U] doit être rejetée, faute pour cette dernière de rapporter la preuve d’un préjudice direct, actuel et certain ;

le préjudice principal allégué, à savoir la perte d’un marché avec la société Safran, n’est pas démontré, aucune pièce n’établissant un lien de causalité entre l’inaccessibilité de la cave et le refus du client de donner suite au devis de la société [U] ;

les autres préjudices invoqués sont soit purement hypothétiques, comme le risque lié à l’inaccessibilité des compteurs électriques, où aucun incident n’est d’ailleurs survenu, soit non prouvés, la « perte potentielle » de chiffre d’affaires reposant sur des devis anciens et non sur des pertes réelles ; qu’il est peu crédible de prétendre stocker des données « sensibles et indispensables » dans une simple cave non sécurisée, ce qui jette un doute sur l’importance réelle du préjudice allégué.

Réponse de la cour

En droit, selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’engagement de la responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice certain et actuel et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, s’il n’est pas apporté la preuve que l’assiette du bail s’est trouvée modifiée par un accord verbal ou une novation des obligations nées du bail, ou encore que la cave a fait l’objet d’un prêt à usage gratuit, force est de constater qu’il est acquis que la locataire avait l’accès et l’usage de la cave, dans laquelle elle était en mesure d’entreposer du matériel, au su de sa bailleresse et que cette dernière ne conteste pas l’en avoir privé d’accès de manière soudaine en changeant la serrure.

Cependant la locataire échoue à prouver l’existence et le quantum du préjudice qui découlerait selon elle du fait de cette privation soudaine d’accès à ladite cave par la bailleresse et ne procède que par allégations, dont la teneur n’est pas démontrée, ainsi que le relève à juste titre le premier juge.

Il sera relevé que la locataire n’apporte pas la preuve de la nature des biens et du matériel entreposés dans ladite cave, la photographie versée en pièce n° 11 étant impropre à rapporter cette preuve, compte tenu du fait que l’on y distingue uniquement du matériel informatique posé au sol sans voir l’environnement dans lequel il se situe.

Les échanges de mails entre la société [U] et la société Safran ne démontrent pas que la perte du marché de 46.843 euros en 2019 soit consécutive au retard de la société [F] [D] [A] dans l’établissement du devis en raison de l’inaccessibilité de la cave, étant observé qu’en 2019, la société [U] a établi son devis le 29 mars 2019, soit 2 mois et 6 jours après la demande, et qu’en 2022, année de gain du marché avec la société Safran, la société [F] [D] [A] a établi son devis le 30 juin 2022, selon la pièce n°20 produite aux débats par la société [U], et non le 4 mai 2022 comme indiqué dans ses conclusions, soit 2 mois et 8 jours après la demande.

Par ailleurs, sans preuve que le matériel installé dans ses bureaux n’était pas suffisant et que du matériel similiaire était entreposé dans la cave, l’acquisition de nouveau matériel informatique pour un montant de 2.006,09 euros TTC en novembre 2018 par la société [U], qui lui reste acquis, ne constitue pas un préjudice en lien avec l’inaccessibilité de la cave.

En outre, sans production de pièces relatives aux chiffre d’affaires de la société [U], il n’est apporté aucune preuve de ce que l’inaccessibilité de la cave de septembre 2018 à fin mars 2019 aurait eu un effet sur le chiffre d’affaires de la société [U].

Il n’est pas non plus apporté la preuve que le défaut d’accès aux compteurs électriques à la même période ait occasionné un quelconque préjudice à la société [U].

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a écarté toute indemnisation de la locataire au titre de la privation d’accès à la cave.

1-3 Sur la demande d’indemnité d’occupation

Moyens des parties

La société [F] [D] [A] fait valoir que :

— l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au propriétaire, quand bien même ce dernier aurait fait le choix de ne pas profiter de son bien à titre personnel ou lucratif.

La société [U] ne répond pas spécifiquement sur la demande d’indemnité d’occupation présentée par la société [F] [D] [A], étant rappelé qu’elle considère ne pas être occupante sans droit ni titre de la cave.

Réponse de la cour

Il ne saurait être fait droit à la demande d’indemnité d’occupation présentée par la société [F] [D] [A] pour la période au cours de laquelle elle n’était pas propriétaire de la cave litigieuse, étant rappelé que la société [F] [D] [A] n’est devenue propriétaire des locaux litigieux que le 18 juillet 2008. .

Par ailleurs, dès lors qu’après examen des pièces de l’affaire, il est acquis que la société [F] [D] [A] a toléré pendant plusieurs années que la société [U] jouisse de la cave sans jamais lui réclamer de contrepartie financière, il n’est pas démontré l’existence d’une faute de la société [U] ouvrant droit à indemnisation d’un préjudice au bénéfice de la société [F] [D] [A].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société [F] [D] [A] de sa demande d’indemnité d’occupation.

2- Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la coupure d’eau

Moyens des parties

La société [U] fait valoir que :

la société [F] [D] [A] a coupé l’alimentation en eau du local loué par mesure de rétorsion, à la suite d’un litige entre les parties sur les charges ;

une coupure d’eau de quatre mois l’a mise dans l’impossibilité de respecter ses propres obligations d’employeur en matière de propreté, d’hygiène, de santé et de sécurité au travail ce qui a été préjudiciable à la productivité de ses salariés ; que face à la menace légitime d’un droit de retrait de ces derniers, elle a été contrainte de leur verser une prime compensatoire d’un montant total de 13.000 euros ;

son image auprès de ses visiteurs, dont ses clients, a été ternie ;

le rétablissement de l’eau après une aussi longue coupure a engendré des problèmes de plomberie qui ont été signalés à la bailleresse par deux lettres officielles en dates des 29 octobre 2019 et 13 janvier 2022, sans réaction de sa part ;

La société [F] [D] [A] répond que :

la coupure d’eau n’est pas de son fait et que le préjudice subi est minime ;

le constat d’huissier du preneur établit que c’est un collaborateur de la société [U] qui a lui-même fermé le robinet d’arrêt pour, selon les déclarations de ce collaborteur, éviter une inondation dans les bureaux ;

le préjudice est contesté, la coupure d’eau ne concernant que les lavabos du rez-de-chaussée et d’autres sanitaires restant accessibles à l’étage, ce qui rend l’indemnisation de 4.000 euros – équivalente à quatre mois de loyer – totalement disproportionnée ;

si la cour de céans devait faire droit à la demande d’indemnisation de la locataire, elle ne pourrait que réduire ce préjudice à la somme de 50 euros par mois, soit 200 euros au total.

Réponse de la cour

En droit, l’article 1719 du code civil dispose en substance que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de faire paisiblement jouir le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice à la demande de la société [U] le 26 juillet 2018, que c’est M. [I], mentionné dans ce procès-verbal comme directeur de la société [U] et qui se présente comme un collaborateur de la société [U] dans l’attestation de sa main produite aux débats, qui a fermé le robinet d’arrêt général d’eau, situé au sous-sol, privant ainsi d’eau courante les sanitaires situés au rez-de-chaussée du bâtiment, 'afin d’éviter une inondation'. L’huissier de justice constate que M. [I] lui indique 'que le propriétaire du bâtiment réalise des travaux d’aménagement dans le local voisin et qu’il a remarqué, lorsque le robinet d’arrêt général est ouvert, des infiltrations d’eau dans ces (sic) locaux au niveau de la cloison séparative entre les deux locaux et plus particulièrement en dessous de la porte condamnée.'

Ce procès-verbal ne mentionne pas d’autre coupure d’eau que celle affectant les sanitaires du rez-de-chaussée du bâtiment et il ne mentionne pas d’autre point d’eau dans les locaux loués à la société [U].

Il est donc erroné de soutenir que l’alimentation en eau des locaux loués par la société [U] a été coupée par le gérant de la société [F] [D] [A] par mesure de rétorsion en lien avec le litige entre les parties relatif à la régularisation des charges.

Par ailleurs, il n’est apporté aucune preuve de la fuite et des infiltrations d’eau alléguées par M. [I] auprès de l’huissier de justice le 26 juillet 2018. L’huissier de justice n’a procédé à aucun constat au lieu des infiltrations indiqué par M. [I] et il n’a pas été procédé à la réouverture du robinet d’arrêt général en présence de l’huissier de justice pour que celui-ci en constate les effets.

Il n’est pas non plus apporté la preuve que la société [U] a informé la société [F] [D] [A] de l’existence d’infiltrations d’eau dans les locaux loués avant que M. [I] ferme le robinet d’arrêt général ou même après, jusqu’au 21 novembre 2018, date du rétablissement de l’eau dans les sanitaires litigieux. La société [U] s’est bornée, par lettre officielle entre avocats du 18 juillet 2018, à reprocher à la société [F] [D] [A] d’avoir coupé l’eau par mesure de rétorsion, sans faire état à sa bailleresse des infiltrations et de la fuite mentionnées ultérieurement auprès de l’huissier de justice mandaté par elle. La société [U] n’a pas non plus fait état d’une fuite et d’ infiltrations d’eau dans l’assignation en référé du 10 octobre 2018.

La société [U] ne saurait donc valablement soutenir avoit été contrainte de fermer le robinet d’eau alimentant les sanitaires du rez-de-chaussée du bâtiment par la faute de la société [F] [D] [A].

En outre, au regard du plan du rez-de-chaussée du bâtiment produit aux débats, dans lequel se trouve les locaux loués, il n’est pas établi que les sanitaires évoqués par la société [U] dans ses conclusions se trouvent dans les locaux loués et que la société [U] n’avait pas accès à d’autres sanitaires, communs à l’ensemble des locataires, au 1er étage du bâtiment comme le soutient la société [F] [D] [A].

Au vu de ces éléments, sans preuve d’une faute de la société [F] [D] [A] dans la survenue de la coupure d’eau ayant atteint les sanitaires du rez-de-chaussée du bâtiment dans lequel se trouvent les locaux loués de juillet 2018 à novembre 2018, sans preuve de l’impossibilité pour la société [U] d’accéder à d’autre sanitaires dans le bâtiment et sans preuve d’une autre coupure d’eau dans les locaux loués, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société [F] [D] [A] à payer à la société [U] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation de son préjudice lié à la coupure d’eau et, statuant à nouveau, de débouter la société [U] de cette demande.

3- Sur les frais du procès

Il apparait que chaque partie succombe partiellement.

En conséquence, il convient de confirmer les dispositions du jugement querellé en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile et y ajoutant de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile présentée à hauteur d’appel et de laisser à chacune d’elle la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 19 mai 2022 en ce qu’il a condamné la société [F] [D] [A] à payer à la société [U] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la coupure d’eau ;

Le confirme en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société [U] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la coupure d’eau;

Déboute la société [F] [D] [A] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés en appel ;

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;

LE GREFFIER,

LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,