MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 05 Novembre 2024

N° RG 23/00497 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HGUH

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 09 Janvier 2023

Appelants

M. [S] [U] [P]

né le 17 Mars 1986 à [Localité 17], demeurant [Adresse 15] – [Adresse 3] – [Localité 13]

Mme [E] [D] [M]

née le 11 Août 1991 à [Localité 16], demeurant [Adresse 15] – [Adresse 3] – [Localité 13]

Représentés par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL FRANCIZOS-CULLAZ-ROUGE, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [J] [R] [Y] [T]

né le 09 Juillet 1951 à [Localité 17], demeurant [Adresse 4] – [Localité 13]

Mme [O] [L] [V] [A] épouse [T]

née le 17 Avril 1953 à [Localité 17], demeurant [Adresse 4] – [Localité 13]

Sans avocats constitués

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Date de l’ordonnance de clôture : 22 Avril 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 juin 2024

Date de mise à disposition : 05 novembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Selon compromis de vente des 29 septembre 2016 et 3 octobre 2016, et par acte définitif de vente du 23 août 2017, M. [J] [T] et Mme [O] [A] (ci-après les époux [T]) ont cédé à M. [S] [P] et Mme [E] [M] (ci-après les consorts [P]-[M]) un terrain à bâtir situé à [Localité 13], cadastré section AH n°[Cadastre 5] lieu-dit [Adresse 15], n°[Cadastre 7] lieu-dit [Adresse 3] et n°[Cadastre 9] lieu-dit [Localité 14]. Le prix de vente a été fixé à 245 000 euros (pièces 1 et 6 des demandeurs).

Le 30 novembre 2016, les consorts [P]-[M] ont déposé une demande de permis de construire pour une maison d’habitation sur ce terrain, accordé le 3 février 2017.

Par courrier du 17 décembre 2018, les consorts [P]-[M] ont vainement mis en demeure les époux [T] de leur rembourser les frais qu’ils ont engagés pour viabiliser le terrain.

Par acte du 14 novembre 2019, les époux [T] ont assigné les consorts [P]-[M] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, notamment aux fins de les voir condamner à remettre en état leur terrain, suite à un stockage de terre, et à modifier l’implantation de la haie.

Par ordonnance du 12 mai 2020, le président du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes et a ordonné aux époux [T] de régulariser la convention de servitude avec la société Enedis, sous astreinte.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2020, les consorts [P]-[M] ont fait assigner les époux [T] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, notamment aux fins de les faire condamner à lui verser la somme de 23 731,05 euros au titre des travaux de viabilisation du terrain.

Par jugement du 9 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Condamné solidairement les époux [T] à verser aux consorts [P]-[M] la somme de 20 311,05 euros ;

— Condamné solidairement les époux [T] à verser aux consorts [P]-[M] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Rejeté la demande en condamnation des époux [T] à céder à titre gratuit aux consorts [P]-[M] la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 6] ;

— Rejeté la demande en condamnation des époux [T] à céder à titre gratuit aux consorts [P]-[M] une superficie de 5m² sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 8] ;

— Rejeté la demande en condamnation des époux [T] à régulariser l’acte de vente concernant la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 11],

— Rejeté la demande en condamnation des époux [T] à verser aux consorts [P]-[M] la somme de 3 900 euros au titre d’une superficie manquante ;

— Condamné solidairement les consorts [P]-[M] à verser aux époux [T] la somme de 3 420 euros, au titre des travaux de remise en état ;

— Rejeté la demande des époux [T] en condamnation des consorts [P]-[M] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre d’une procédure abusive ;

— Rejeté la demande des époux [T] en condamnation des consorts [P]-[M] à leur verser la somme de 351,45 euros au titre de leur consommation d’eau ;

— Rejeté la demande des époux [T] en condamnation des consorts [P]-[M] à rechercher les attentes mises en place et remettre les repères permettant leur localisation, et à faire intervenir à leur frais le géomètre [X] pour la remise en place de la borne ;

— Condamné solidairement les époux [T] à verser aux consorts [P]-[M] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné solidairement les époux [T] aux entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

Le contrat de vente stipulait expressément et de manière non équivoque que le terrain était viabilisé, alors qu’il ne l’était pas, or, cette discordance entre l’acte de vente et le terrain effectivement délivré aux acquéreurs constitue un défaut de délivrance conforme ;

Les consorts [P]-[M] ont justifié avoir versé la somme de 20 311,05 euros dans le cadre des travaux de viabilisation de leur terrain et ce préjudice est directement causé par le défaut de conformité du terrain ;

La demande des consorts [P]-[M] tendant à ce que les époux [T] leur cèdent à titre gratuit la parcelle n°[Cadastre 6] sera rejetée, puisque cette parcelle ne faisait pas l’objet du contrat de vente ;

Leur demande subsidiaire, tendant à ce que les époux [T] leur cèdent à titre gratuit une partie de la parcelle n°[Cadastre 8] et régularisent l’acte de vente de la parcelle n°[Cadastre 11] sera également rejetée, ces parcelles n’ayant pas non plus fait l’objet du contrat de vente ;

Les époux [T] n’ont pas exécuté leur obligation contractuelle, en ne respectant pas la servitude conventionnelle et le préjudice allégué par les demandeurs consiste en une installation électrique peu fonctionnelle et entraînant un surcoût ;

La faute des consorts [P]-[M], qui n’ont pas remis en état le chemin de propriété, est établie et a entraîné un préjudice subi par les époux [T], qu’ils doivent prendre en charge.

Par déclaration au greffe du 24 mars 2023, les consorts [P]-[M] ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Condamné solidairement les époux [T] à verser aux consorts [P]-[M] la somme de 20 311,05 euros ;

— Rejeté la demande en condamnation des époux [T] à céder à titre gratuit aux consorts [P]-[M] la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 6] ;

— Rejeté la demande en condamnation des époux [T] à céder à titre gratuit aux consorts [P]-[M] une superficie de 5m² sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 8] ;

— Rejeté la demande en condamnation des époux [T] à régulariser l’acte de vente concernant la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 11],

— Rejeté la demande en condamnation des époux [T] à verser aux consorts [P]-[M] la somme de 3 900 euros au titre d’une superficie manquante ;

— Condamné solidairement les consorts [P]-[M] à verser aux époux [T] la somme de 3 420 euros, au titre des travaux de remise en état.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 22 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées époux [T] par acte d’huissier du 26 juin 2023, les consorts [P]-[M] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— Juger recevable et bien fondé leur appel ;

— Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 9 janvier 2023 en ce qu’il a condamné solidairement les époux [T] à leur verser la somme de 20 311,05 euros au titre des travaux de viabilisation du terrain et les a condamnés solidairement à verser aux époux [T] la somme de 3 420 euros, au titre des travaux de remise en état ;

— Juger recevable et bien fondée leur action pour défaut de conformité et subsidiairement pour erreur commise sur les qualités substantielles de la chose, les époux [T] leur ayant vendu des biens immobiliers sis à [Localité 13], cadastrés section AH n° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] non conformes au compromis de vente des 29 septembre et 3 octobre 2016 et à l’acte de vente du 23 août 2017 comme étant non viabilisés et d’une surface inférieure à celle promise ;

— Condamner solidairement les époux [T] à leur payer des dommages et intérêts, en deniers ou quittance de :

—  23 731,05 euros au titre des travaux de viabilisation du terrain,

—  1 000 euros au titre des préjudices financier, de jouissance et moral par eux subis du fait de la non régularisation immédiate de la convention de servitude avec Enedis par confirmation du jugement ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes des concluants présentées au titre de la surface du bien vendu ;

— Condamner les époux [T] à leur céder à titre gratuit et à leurs frais :

— la parcelle située à [Localité 13] cadastrée [Adresse 15] section AH n° [Cadastre 6],

— à défaut, une superficie de 5 m² définie par l’emprise du coulissement de leur portail à prendre sur la parcelle située à [Localité 13], cadastrée section AH n° [Cadastre 8] et à régulariser l’acte de vente de la parcelle située à [Localité 13] cadastrée section AH n° [Cadastre 11] d’une superficie de 7 ca dont le projet a été dressé par Me [F] avec la participation de Me [H], notaire, le 23 août 2017,

et ce dans le délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration dudit délai ;

— A défaut, et si les époux [T] ne devaient pas être en mesure de régulariser lesdits actes de vente, les condamner in solidum à leur payer des dommages et intérêts d’un montant de 3 900 euros ;

— Débouter les intimés de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive, de règlement de la consommation d’eau, de condamnation sous astreinte des concluants à remettre en place les repères permettant la localisation des attentes, la borne qui aurait disparue et de condamnation à la somme de 11 440,44 euros pour la remise en état du chemin d’accès comme étant injustifiées et mal fondées ;

— Débouter les intimés de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [T] solidairement à leur payer aux concluants une indemnité de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Y ajoutant,

— Condamner les époux [T] à leur payer une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de justice engagés en cause d’appel ;

— Condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Dormeval, avocat sur son affirmation de droit, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [P] et Mme [M] font valoir :

' que le tribunal a rejeté leur demande de prise en charge d’une facture de 3 420 euros, de la société Atlas TP74, qu’ils justifient avoir réglée, et correspondant aux frais de remise en état du chemin d’accès, dans lequel une tranchée avait été créée pour mettre en place les réseaux nécessaire à la viabilisation, et que cette facture fait partie du préjudice des appelants, qui n’auraient pas eu à en supporter le coût si les consorts [T] avaient respecté leur obligation de délivrance et vendu un terrain viabilisé ;

' qu’inversement, il n’est pas normal que cette somme de 3 420 euros ait été accordée aux consorts [T] pour remettre en état le chemin, alors qu’ils n’avaient commis aucune faute;

' que le compromis de vente portait sur une superficie de 749 m² et que l’acte de vente portait sur 737 m², en excluant une parcelle [Cadastre 6] de 10m² qui est restée propriété de M.et Mme [T], et que la création de la parcelle [Cadastre 11], appartenant à la SCI le verger, qui devait leur être cédée au prix d’un euro symbolique, ne leur a pas été expliquée, de sorte qu’ils souhaitent aujourd’hui obtenir la propriété de la parcelle [Cadastre 6], et à défaut, de 5m² de la parcelle [Cadastre 8], correspondant à l’emprise de leur portail coulissant.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 22 avril 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 juin 2024.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la viabilisation du terrain

L’article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur, l’article suivant précisant que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie à la remise des clefs à l’acquéreur, lorsqu’il s’agit d’un bâtiment ou à la remise des titres de propriété dans le cas d’immeubles non bâtis.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que :

— tant le compromis de vente en page 3, que l’acte authentique en page 5 mentionnaient :

'le vendeur précise que le terrain est viabilisé et comprend notamment les réseaux eau potable, gaz, électricité, eaux usées, eaux pluviales', de sorte que l’absence de viabilisation constitue un défaut de délivrance de la part des vendeurs, les époux [T] ;

— l’absence de viabilisation n’était pas visible et qu’il n’est pas démontré que les consorts [P]-[M] en ont été informés avant la signature de l’acte authentique le 23 août 2017;

— les consorts [P]-[M] ont justifié avoir assumé des frais de 3 591,80 euros de branchement au réseau d’eau potable, de 294,37 euros d’achat de câbles électriques, de 5 302,08 euros pour le réseau électrique et de 11 122,80 euros pour les autres réseaux.

Il convient d’ajouter que les consorts [P]-[M] justifient en appel avoir assumé des frais de 3 420 euros, le 16 juin 2022, correspondant à une facture de la société Atlas TP74 pour des travaux de remise en état du chemin d’accès à la propriété des époux [T]. Si ces travaux ne sont pas à proprement parler des travaux de viabilisation du terrain des acquéreurs appelants, ils résultent de la nécessité de réaliser la viabilisation avant de pouvoir construire et doivent donc être remboursés par les vendeurs intimés aux appelants, s’agissant d’une conséquence de la violation de l’obligation de délivrance.

Le jugement sera réformé sur ce point, en ce qu’il a limité l’indemnisation des consorts [P]-[M] à la somme de 20 311,05 euros, au lieu de 23 731,05 euros réclamés, et en ce qu’il a accordé aux époux [T] une indemnisation de 3 420 euros de frais de remise en état du chemin d’accès, alors qu’aucune faute des acquéreurs n’est mise en évidence, s’agissant de travaux qui auraient dû être réalisés par les vendeurs préalablement à la signature de l’acte authentique.

II- Sur le déficit de surface du bien vendu

Le compromis de vente signé entre les parties le 29 septembre et le 3 octobre 2016 énonçait que la vente portait sur 'un terrain à bâtir, cadastré AH[Cadastre 2], AH[Cadastre 1] et AH[Cadastre 12], avec des surfaces non encore déterminées pour les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 12]", 'un extrait de plan cadastral est annexé. Il est ici précisé que les parcelles vendues seront divisées selon le plan de géomètre annexé aux présentes et que la contenance totale du terrain vendu sera de 00ha 07ca 49ca.' Cet acte comportait en page 4 un paragraphe 'observations concernant la surface et les limites’ : 'le bien est désigné par ses références cadastrales et figure en teinte jaune sur le plan annexé. La contenance cadastrale est généralement obtenue par mesures graphiques relevées sur le plan cadastral à partir des limites y figurant. Cette contenance et ces limites n’ont qu’une valeur indicative, le cadastre n’étant pas un document à caractère juridique mais un document à caractère fiscal servant essentiellement au calcul de l’impôt. La superficie réelle est obtenue à partir des mesures prises sur le terrain et entre les limites réelles, c’est-à-dire définies avec les propriétaires riverains. Seules les limites et superficies réelles déterminées par un géomètre-expert sont garanties. Il est ici précisé que le bornage périmétrique sera effectué par le vendeur à ses frais.'

L’acte authentique de vente du 23 août 2017 fixe une contenance totale pour les parcelles vendues, AH [Cadastre 5], AH[Cadastre 7] et AH [Cadastre 9], de 07a 37ca. Deux plans du cabinet de géomètres [X] sont annexés et font apparaître dans le lot détaché à bâtir, dont les contours ont été mis en évidence en jaune, un talus (ou mur) en enrochement ainsi qu’un triangle de terre, correspondant à la parcelle nouvellement numérotée '[Cadastre 11]" et situé entre la parcelle [Cadastre 5] et la parcelle [Cadastre 10], et peuvent laisser croire, mais uniquement pour qui n’a pas lu l’acte authentique, que ce morceau de terre faisait l’objet de la vente.

Ainsi, les plans de bornage partiel et de division du 5 décembre 2016 et le projet de division n°5 du géomètre, qui sont annexés à l’acte, mentionnent une superficie mesurée du 'lot détaché à bâtir’ correspondant au terrain acquis par les consorts [P]-[M] de 744 m² en incluant dans ce lot la parcelle [Cadastre 11] de 7ca, laquelle n’a, selon les énonciation de l’acte authentique, pas été vendue. Il en résulte que les énonciations de l’acte authentique, qui mentionnait la vente des parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] pour une contenance totale de 737 m² sont exactes, puisque les mentions sur les plans de géomètre attribuent la contenance de 7m² à la parcelle [Cadastre 11].

Ce faisant, les consorts [P]-[M] ne peuvent se prévaloir d’un manquement à l’obligation de délivrance portant sur la superficie vendue, pas plus qu’ils ne peuvent prétendre à contraindre leurs vendeurs, les époux [T], à céder des m² de leur parcelle [Cadastre 6] ou [Cadastre 8], dont la cession n’a jamais été envisagée.

Le jugement de première instance sera confirmé sur ce chef.

III- Sur les demandes accessoires

Les parties intimées succombant au fond supporteront les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a :

— Condamné solidairement les époux [T] à verser aux consorts [P]-[M] la somme de 20 311,05 euros ;

— Condamné solidairement les consorts [P]-[M] à verser aux époux [T] la somme de 3 420 euros, au titre des travaux de remise en état ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [J] [T] et Mme [O] [A] épouse [T] à verser à M. [S] [P] et Mme [E] [M] la somme de 23 731,05 euros ;

Rejette la demande de M. [J] [T] et Mme [O] [A] d’indemnisation et de travaux de remise en état par M. [S] [P] et Mme [E] [M],

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [J] [T] et Mme [O] [A] épouse [T] aux dépens de l’instance d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de M^e Dormeval,

Condamne in solidum M. [J] [T] et Mme [O] [A] épouse [T] à payer à M. [S] [P] et Mme [E] [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 05 novembre 2024

à

M^e Clarisse DORMEVAL

Copie exécutoire délivrée le 05 novembre 2024

à

M^e Clarisse DORMEVAL