COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 21 Mars 2024

N° RG 22/01368 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HBSY

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ANNEMASSE en date du 27 Juin 2022, RG 1122000101

Appelants

M. [K] [P]

né le 23 Novembre 1961

et

Mme [V] [B] épouse [P]

née le 07 Janvier 1962

demeurant ensemble [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentés par M^e Delphine MONTOYA, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL REDON-REY & Associés, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Intimé

M. [I] [T] [Z]

né le 08 Août 1993 à[Localité 5]), dont la dernière adresse connue est [Adresse 3] -[Localité 4]E

sans avocat constitué

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 09 janvier 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré ,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2019, M. [K] [P] et Mme [V] [B], son épouse, ont donné en location à M. [I] [Z], par l’intermédiaire du cabinet Citya, un appartement situé à [Localité 4] (Haute-Savoie), moyennant un loyer mensuel de 940,28 euros charges comprises.

A la suite d’impayés de loyers, par acte d’huissier du 19 mai 2021, M. et Mme [P] ont fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer la somme de 1 710,81 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire du bail.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Z] le 22 septembre 2021, pour un montant d’impayés de 2 372,84 euros.

En l’absence de régularisation, par acte délivré le 19 janvier 2022, M. et Mme [P] ont fait assigner M. [Z] devant le tribunal de proximité d’Annemasse aux fins de constatation de la résiliation du bail, expulsion du locataire et condamnation de celui-ci au paiement de l’arriéré de loyers et charges dus arrêté à 6 252,02 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [Z] n’a pas comparu devant le tribunal.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 27 juin 2022, le tribunal de proximité d’Annemasse a :

constaté la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail,

constaté que le contrat de bail conclu entre les parties se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat à la date du 23 novembre 2021,

condamné M. [Z] à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 545,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2022, mois d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 22 septembre 2021 sur la somme de 2 372,84 euros et à compter du jugement pour le surplus,

déclaré M. [Z] occupant sans droit ni titre du logement depuis le 23 novembre 2021,

ordonné à M. [Z] de libérer les lieux à compter de la signification de la décision et, à défaut, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

condamné M. [Z] à payer à M. et Mme [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, provisions pour charges incluses, à savoir la somme de 949,82 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés en mains propres aux bailleurs ou par l’expulsion,

condamné M. [Z] à payer à M. et Mme [P] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

condamné M. [Z] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 22 septembre 2021, mais à l’exclusion de celui du 19 mai 2021,

rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 20 juillet 2022 M. et Mme [P] ont interjeté appel de ce jugement, limité à la seule disposition de condamnation à l’arriéré de loyers dus.

Par conclusions notifiées le 9 septembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. et Mme [P] demandent en dernier lieu à la cour de :

les recevoir en leur appel et en leurs demandes, les disant justes et bien fondées,

rejeter toutes demandes contraires ou plus amples,

réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. [Z] au paiement de la somme de 3 545,15 euros au 4 avril 2022 en déduisant à tort les frais de visite et d’état des lieux entrant et en procédant à un calcul erroné de la dette au 4 avril 2022,

En conséquence, et statuant à nouveau,

condamner M. [Z] à payer à M. et Mme [P] la somme de 6 282,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2022, mois d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 septembre 2021 sur la somme de 2 372,84 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Y ajoutant en cause d’appel,

le condamner au paiement de la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner au paiement des entiers dépens d’appel.

La déclaration d’appel et les conclusions des appelants ont été signifiées à M. [Z] par acte en date du 7 septembre 2022, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile. L’intimé n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’affaire a été clôturée à la date du 6 novembre 2023 et renvoyée à l’audience du 9 janvier 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 21 mars 2024.

MOTIFS ET DÉCISION

L’appel est limité au montant dû par le preneur au titre des loyers et charges impayés, les appelants faisant grief au jugement déféré d’avoir déduit certaines sommes à tort du montant réclamé et d’avoir en tout état de cause procédé à un calcul erroné.

En application de l’article 5-I de la loi du 6 juillet 1989, la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

En l’espèce, le contrat de bail reproduit les dispositions précitées et prévoit expressément que le preneur est tenu de la moitié des prestations de visite des lieux, constitution du dossier et rédaction du bail (593,40 euros), ainsi que les prestations de réalisation de l’état des lieux (178,02 euros).

Ces prestations apparaissent au début du compte de M. [Z] (pièce n° 13 des appelants) dont la lecture révèle qu’elles ont été payées par le locataire conformément au contrat de bail dès le 12 août 2019, directement au mandataire qui n’établit qu’un seul relevé pour l’ensemble des sommes dues par le locataire, qu’elles reviennent au bailleur ou au mandataire.

Aussi, dès lors que ces sommes ont été régulièrement payées par M. [Z] au mandataire dès le début du bail, c’est à tort que le premier juge les a déduites de celles dues aux bailleurs au titre des loyers et charges.

Les bailleurs admettent la déduction des sommes suivantes indûment mises à la charge du locataire car ne constituant pas des loyers et charges, ni des frais pouvant lui être facturés:

— « contribution attentat annuelle MRH », soit 4 x 5,90 = 23,60 euros,

— frais « presta loc’ forfait » (3,50 euros par mois), soit 33 x 3,50 = 115,50 euros,

— « prime mensuelle MRH » (12 euros par mois), soit 33 x 12 = 396,00 euros,

— « frais de courtage MRH » (3,00 euros par mois), soit 33 x 3 = 99,00 euros,

soit un montant total à déduire de 634,10 euros.

Par ailleurs, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué au preneur dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il n’est pas établi que le locataire, dont l’expulsion a été ordonnée par le jugement déféré, ait quitté les lieux, de sorte que la déduction du dépôt de garantie du montant dû au titre des loyers ne peut être faite, les conditions du texte précité n’étant pas remplies.

Il résulte de ce qui précède et du relevé du compte établi par le mandataire (pièce n° 13) que le montant des loyers et charges dus par M. [Z], arrêtés au 4 avril 2022, mois d’avril inclus, s’élève à la somme de 6 916,48 – 634,10 = 6 282,38 euros.

À la date du commandement de payer, le 22 septembre 2021, l’arriéré dû était de 2 372,84 euros, dont il convient de déduire les frais précités déjà comptés à cette date, soit 26 mois pour les frais mensuels et 3 échéances annuelles pour la « contribution attentat annuelle MRH ». Le montant à déduire est donc de (3 x 5,90) + (26 x 3,50) + (26 x 12) + (26 x 3) = 498,70 euros. C’est donc sur la somme de 2 372,84 – 498,70 = 1 874,14 euros que les intérêts courront au taux légal à compter du commandement.

Le jugement déféré sera donc réformé et M. [Z] sera condamné au paiement de la somme de 6 282,38 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 874,14 euros à compter du 22 septembre 2021.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [P] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de leur allouer la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] supportera les entiers dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt de défaut,

Réforme le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Annemasse le 27 juin 2022 en ce qu’il a condamné M. [I] [Z] à payer à M. [K] [P] et Mme [V] [B], épouse [P], la somme de 3 545,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2022, mois d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 22 septembre 2021 sur la somme de 2 372,84 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [I] [Z] à payer à M. [K] [P] et Mme [V] [B], épouse [P], la somme de 6 282,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2022, mois d’avril 2022 inclus, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 874,14 euros à compter du 22 septembre 2021, et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [Z] à payer à M. [K] [P] et Mme [V] [B], épouse [P], la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [Z] aux entiers dépens de l’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 21 mars 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Delphine AVERLANT, faisant fonction de Greffière pour le prononcé.

La Greffière La Présidente