GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 21 Mai 2024

N° RG 18/00002 – N° Portalis DBVY-V-B7B-F3V3

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 18 Décembre 2017

Appelants

Mme [V] [Y] épouse [T], es qualité d’héritière de M. [I] [T]

demeurant [Adresse 3]

M. [E] [T], es qualité d’héritier de M. [I] [T]

demeurant [Adresse 2]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELAS RTA AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimé

Syndicat des copropriétaires [5], représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représenté par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

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Date de l’ordonnance de clôture : 08 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 février 2024

Date de mise à disposition : 21 mai 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte authentique en date du 24 avril 2009, M. [I] [T] a acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la Sccv [5], un local à usage commercial de 56,90 m² à livrer brut, sans aucun équipement intérieur, constituant le lot n°36 situé au bâtiment A, représentant les 381/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, dans un ensemble immobilier en cours de construction sis à [Localité 4], dénommé '[5]', au prix de 40 000 euros.

Courant 2011, le chantier de construction a été arrêté, la société venderesse étant dans l’impossibilité de terminer les travaux et de rembourser aux acquéreurs le trop-perçu.

Lors de l’assemblée générale du 27 mars 2012, les copropriétaires ont décidé de faire achever eux-mêmes, par l’intermédiaire du syndicat constitué, maître d’ouvrage, les travaux de construction de l’immeuble, pour un prix évalué à hauteur de 1 300 000 euros, qui devait être financé :

— à hauteur de 437 925 euros par les soldes dus par les acquéreurs sur leurs prix d’acquisition;

— à hauteur de 862 075 euros au moyen d’appel de fonds calculés sur la quote-part de chacun des copropriétaires, au prorata de ses tantièmes.

Le 28 mars 2012, la Sccv [5] a livré le bien vendu à M. [I] [T] en l’état et a livré les parties communes au syndicat des copropriétaires, aucun élément d’équipement n’étant installé (pas de garde-corps, absence de colonnes montantes, d’alimentation en eau et électricité).

Le 6 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires a réclamé à M. [I] [T] la somme de 52 770,23 euros, correspondant au montant à financer des travaux d’achèvement de l’immeuble, suivant deux appels de fonds n°4 et n°5, respectivement émis les 1er septembre et 1er décembre 2013. Cette somme a été contestée par M. [I] [T] le 12 décembre 2013 au motif qu’elle incluait des travaux opérés dans les parties privatives.

Après une sommation infructueuse du 16 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] a, suivant exploit d’huissier du 20 février 2015, fait assigner M.[I] [T] devant le tribunal de grande instance de Thonon les Bains afin d’obtenir le paiement des appels de fonds n°4 et 5 d’un montant respectif de 26 319,48 euros et 26 321,42 euros, soit un total de 52 770, 47 euros, ainsi que 632, 46 euros au titre des charges afférentes à la gestion courante.

Par jugement du 18 décembre 2017 le tribunal de grande instance de Thonon les Bains, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— condamné M. [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[5]" la somme de 53 273,36 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 52 770,47 euros à compter du 16 janvier 2014, et sur le surplus à compter du 20 février 2015 ;

— condamné M. [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[5]" la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— ordonné la capitalisation des intérêts par années entières sur les sommes susvisées ;

— débouté M. [I] [T] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné M. [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[5]" la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [I] [T] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Merotto.

Au visa principalement des motifs suivants :

la répartition du coût des travaux a été régulièrement effectuée par le syndic, sur la base de l’ensemble des tantièmes de copropriété dont les 17 copropriétaires sont titulaires, en ce compris les tantièmes d'[I] [T] à hauteur de 381, et ce sans distinction quant à la nature des parties concernées par les travaux d’achèvement ;

le local de M. [I] [T] a fait l’objet de travaux excluant tout aménagement intérieur ;

M. [I] [T] n’a exercé aucune recours à l’encontre des différentes résolutions adoptées en assemblée générale.

Par déclaration au greffe du 29 décembre 2017, [I] [T] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 29 juin 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise notamment afin de déterminer le montant des charges afférentes au lot d'[I] [T] concernant tant les travaux sur les parties communes que sur les parties privatives.

M. [I] [T] est décédé le 6 avril 2021 et ses héritiers, Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T], ont été appelés en cause par exploit en date du 6 juillet 2022.

M. [U] [O], expert commis, a déposé son rapport définitif le 24 avril 2023, estimant la part des travaux imputable aux consorts [T] à hauteur de la somme de 53 000 euros.

Par ordonnance du 3 août 2023, le conseiller de la mise en état a :

— constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] de son incident de communication de pièces ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] de sa demande d’indemnité procédurale ;

— débouté Mme [V] [T] et M. [E] [T] de leur demande d’indemnité procédurale ;

— condamné Mme [V] [T] et M. [E] [T] aux dépens de l’incident.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières écritures du 4 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T], ès qualités d’héritiers d'[I] [T], sollicitent l’infirmation des seuls chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— les juger recevables et bien fondés à solliciter en leur appel ;

Et statuant à nouveau,

— réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains le 18 décembre 2017 en ce qu’il a :

— condamné [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] la somme de 53 273,36 euros,

— condamné [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné la capitalisation des intérêts par année entière sur les sommes dues ;

Statuant à nouveau,

— juger qu’au titre des travaux d’achèvement de l’immeuble [5] la part des travaux incombant au lot d'[I] [T] ne peut être supérieur à la somme de 53 000 euros ;

— leur accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la part des travaux d’achèvement de l’immeuble afférent au lot n° 36 dont ils sont propriétaires ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] de l’ensemble de ses fins demandes et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] à leur payer la somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce, y compris le coût des frais et honoraires de l’expert judiciaire désigné, M. [P] taxés à la somme de 10 210 euros TTC, avec application pour les dépens d’appel des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^me Audrey Bollonjeon, avocat associé de la SELURL.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T] font valoir notamment que :

les appels de fonds relatifs aux charges courantes sont réglés aux termes convenus ;

compte tenu de la complexité des opérations de la succession d'[I] [T] et les dettes la grevant, ils rencontrent des difficultés pour s’acquitter de l’arriéré de charges dû au syndicat des copropriétaires [5].

Aux termes de ses dernières écritures du 4 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] demande quant à lui à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains le 18 décembre 2017 ;

Statuant à nouveau sur le tout et y ajoutant,

— condamner in solidum Mme [V] [T] et M. [E] [T] à lui payer :

— la somme de 53 273,36 euros au titre des charges impayées correspondant :

— d’une part, à la somme de 52 640,90 euros au titre des appels de fonds n°4 et 5 au titre des travaux d’achèvement de l’immeuble,

— à la somme de 632,46 euros au titre des charges de copropriété au titre du budget courant de fonctionnement,

— avec intérêts au taux légal sur la somme de 52 770,47 euros à compter du 16 janvier 2014 et pour le surplus à compter du 20 février 2015 jusqu’à parfait paiement ;

— la somme de 359 euros au titre du solde des charges dues concernant les travaux d’achèvement de l’immeuble suite au rapport d’expertise de M. [O], outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et ce jusqu’à parfait paiement ;

— condamner in solidum Mme [V] [T] et M. [E] [T] aux condamnations prononcées par le jugement du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains du 18 décembre 2017, portant sur la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens ;

— condamner in solidum Mme [V] [T] et M. [E] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en cause d’appel ;

— ordonner la capitalisation des intérêts par année entière sur les sommes susvisées ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [V] [T] et M. [E] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum Mme [V] [T] et M. [E] [T] à lui payer la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [V] [T] et M. [E] [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation du 16 janvier 2014, ceux de première instance et d’appel, y compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire, M. [O], régulièrement taxés, dont distraction au profit de M. Forquin, avocat sur son affirmation de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] fait valoir notamment que :

en l’absence de toute contestation, rien ne s’oppose à la confirmation pure et simple de la motivation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains le 18 décembre 2017 ;

il s’agissait d’exécuter les décisions de l’assemblée générale de la copropriété qui avaient été approuvées par [I] [T] et qui étaient définitives à son égard ;

la différence de surface du lot n°36 n’a aucune incidence ni en fait ni en droit sur sa demande en paiement ;

les consorts [T] ne versent aucun élément patrimonial de nature à vérifier s’ils sont en capacité de respecter un échéancier en plus du règlement des charges courantes.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 8 janvier 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 février 2024.

Motifs de la décision

I – Sur les charges de copropriété impayées

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ceux-ci représentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En l’espèce, le jugement entrepris du 18 décembre 2017 a condamné M. [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[5]' la somme totale de 52 640, 90 euros au titre de sa quote-part des travaux d’achèvement de l’immeuble, suivant deux appels de fonds n°4 et n°5, de montants respectifs de 26 319, 48 euros et de 26 321, 42 euros.

Cette somme qui état réclamée à M. [T] se fondait sur :

— les résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 mars 2012, prévoyant de financer le solde des travaux de construction de l’immeuble, soit 862 075 euros, à l’aide d’appels de fonds exceptionnels devant être émis par le syndic et calculés selon les tantièmes généraux de chacun des copropriétaires, le total des tantièmes étant de 7 687 au lieu de 10 000, étant admis que la Sci [5] ne participerait pas au financement des travaux d’achèvement pour les lots invendus, représentant 2 313 tantièmes sur 10 000 ;

— les résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 juin 2013, prévoyant un complément de 200 000 euros sur le budget initial de travaux et décidant que 'le local du rez-de-chaussée sera livré brut de béton, donc sans aménagements intérieurs, ce qui est accepté par Monsieur [T]'.

Cette livraison brute du local commercial, sans aménagements intérieurs, est conforme à ce qui était stipulé dans l’acte authentique de vente signé par M. [T] le 24 avril 2009. Et aucun recours n’a été formé par l’intéressé contre les décisions adoptées par les assemblées générales des 27 mars 2012 et 27 juin 2013.

Or, comme l’a retenu à juste titre le premier juge, aucune distinction n’a été opérée lors de ces deux assemblées générales, s’agissant des travaux de construction à financer, entre les parties privatives et communes de l’immeuble. Il ne peut qu’être constaté que c’est un financement global, suivant les tantièmes généraux détenus par chacun des copropriétaires, qui a ainsi été décidé, aboutissant à réclamer à M. [T] une somme totale de 52 640, 90 euros au titre de sa quote-part des travaux d’achèvement de l’immeuble.

En cause d’appel, Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T] ne formulent plus la moindre contestation sur la légitimité de ce mode de calcul.

Aux termes de son rapport définitif déposé le 24 avril 2023, M. [U] [O], expert judiciaire, a également confirmé que la copropriété avait fonctionné de manière normale et que M. [T] devait respecter les résolutions adoptées. Il a par contre opéré une rectification, compte tenu du montant final du coût de la construction et de la surface réelle du local commercial, conduisant à évaluer la part des travaux imputable aux consorts [T] à hauteur de la somme de 53 000 euros, conformément au calcul suivant : 1 196 688 x340 tantièmes sur 7 677.

En définitive, les appelants ne contestent pas être redevables de cette somme de 53 000 euros, ce qui conduit à mettre à leur charge une somme complémentaire de 359 euros par rapport aux appels de fonds initialement émis (le calcul aboutit en réalité à 359,10 euros, mais seule la somme de 359 euros est réclamée par le syndic). Il ne peut qu’être constaté, ainsi, que l’erreur de surface affectant le lot vendu, ayant conduit à la mise en oeuvre d’une expertise, n’a eu en définitive aucune incidence sur le montant des travaux dont ils sont redevables.

Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T] n’articulent par ailleurs aucune contestation sur la somme de 632, 46 euros qui leur est réclamée au titre des charges relatives au budget courant de fonctionnement de la copropriété ni n’indiquent avoir procédé le moindre règlement à ce titre.

Il ne pourra qu’être fait droit par conséquent aux demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que la somme de 52 640, 90 euros portera des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 janvier 2014, celle de 632, 46 euros à compter de l’assignation du 20 février 2015 et celle de 340 euros à compter de la présente décision.

II – Sur la demande de délais de paiement

Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T] réclament, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, le bénéfice des délais de paiement les plus larges pour s’acquitter de leur dette.

Force est de constater cependant que, comme le fait observer le syndicat des copropriétaires, les appelants se contentent d’arguer, sans en justifier, de difficultés auxquelles ils se trouveraient confrontés dans le cadre des opérations de liquidation de la succession de leur auteur, mais n’apportent aucune précision sur le montant de leurs revenus et de leurs charges, ni sur la consistance de leur patrimoine. Ils ne formulent par ailleurs aucune proposition précise d’échéancier qui leur permettrait d’apurer leur dette dans le délai maximal de deux ans prévu par la loi. Du reste, ils ne contestent pas avoir cessé de s’acquitter des charges courantes et être redevables à ce titre d’une somme de plus de 7 500 euros, arrêtée en octobre 2023.

Ils ne pourront donc qu’être déboutés de leur demande de délais de paiement.

III – Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires justifie, par le procès-verbal d’assemblée générale du 19 septembre 2016 qu’il verse aux débats, que le défaut de paiement des appels de fonds par M. [T] ne lui a pas permis de s’acquitter de la prime de l’assurance dommages-ouvrage d’un montant de 46 177 euros, ce qui est de nature à rappoter la preuve d’un préjudice distinct de celui qui se trouve réparé par le cours des intérêts moratoires.

Il se déduit par ailleurs de la chronologie du litige que la copropriété se trouve privée, depuis plus de dix ans maintenant, de la quote-part des travaux des consorts [T], lesquels n’ont procédé à aucun paiement, même partiel, de leur dette, et ce alors que leurs constestations étaient manifestement mal fondées et ne pouvaient, en tout état de cause, justifier la rétention intégrale des sommes qui leur étaient réclamées.

Leur mauvaise foi se trouve ainsi clairement caractérisée au sens des dispositions de l’article 1231-3 alinéa 3 du code civil, ce qui justifie leur condamnation à une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

IV – Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année entière, qui est de droit lorsque le créancier en forme la demande, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

En tant que parties perdantes, Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T], venant aux droits de M. [I] [T], seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel, comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Christian Forquin, avocat, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[5]' la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[5]" la somme de 53 273,36 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 52 770,47 euros à compter du 16 janvier 2014, et sur le surplus à compter du 20 février 2015 ;

— condamné M. [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[5]" la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

Condamne in solidum Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T], venant aux droits de M. [I] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[5]', représenté par son syndic en exercice, la Sarl [H] [P] Consultant, les sommes suivantes :

—  52 640,90 euros au titre des travaux d’achèvement de l’immeuble faisant l’objet des appels de fonds n°4 et 5, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2014 ;

—  632,46 euros au titre des charges de copropriété afférentes au budget courant de fonctionnement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2015;

—  359 euros au titre du solde des charges dues concernant les travaux d’achèvement de l’immeuble suite au rapport d’expertise de M. [O], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T], venant aux droits de M. [I] [T],

Condamne in solidum Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T], venant aux droits de M. [I] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[5]', représenté par son syndic en exercice, la Sarl [H] [P] Consultant, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,

Rejette la demande formée à ce titre par Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T], venant aux droits de M. [I] [T] ;

Condamne in solidum Mme [V] [T] née [Y] et M. [E] [T], venant aux droits de M. [I] [T], aux entiers dépens d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire de M. [O] taxés à la somme de 10 210 euros TTC, avec distraction au profit de M^e Christian Forquin, avocat.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 21 mai 2024

à

la SELARL BOLLONJEON

M^e Christian FORQUIN

Copie exécutoire délivrée le 21 mai 2024

à

M^e Christian FORQUIN