JP/PM

Numéro 25/2687

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Dossier : N° RG 24/01021 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IZ52

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[R] [M]

S.C.I. [Adresse 13]

C/

[X] [W]

[C] [J]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 3 Juin 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [R] [M]

né le 25 Mai 1952 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.C.I. LES ALLEES DE CROSTES société inscrite au RCS de [Localité 15] sous le numéro 827 517 483, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Julie CHATEAU, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur [X] [W]

né le 11 Janvier 1979 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [C] [J]

née le 29 Mai 1984 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Marc AZAVANT, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 11 JANVIER 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 15]

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2024, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PAU a :

DEBOUTE en l’état monsieur [R] [M] de l’ensemble de ses demandes.

— DEBOUTE en l’état la SCI [Adresse 12] de [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes.

— DEBOUTE monsieur [X] [W], madame [P] [W] et madame [C]

[J] de leur demande faite en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE monsieur [R] [M] et la SCI Les Allées de Crostes aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits.

Par déclaration du 3 avril 2024, [R] [M] et la SCI LES ALLEES DE CROSTES ont interjeté appel de la décision.

[R] [M] et la SCI LES ALLEES DE CROSTES concluent à':

Vu les articles 122 et 31 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu l’article 1732 du Code civil,

Vu l’article 700 du CPC,

Vu les pièces visées,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

' INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

' JUGER recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [R] [M] et la SCI LES ALLÉES DE CROSTES ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à Monsieur

[M] la somme de 11.940 € au titre des loyers impayés ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à Monsieur

[M] la sommes de 526 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années

2018 et 2019 ;

' JUGER que Monsieur [W] et Madame [J] sont responsables des dégradations

relevées par l’état des lieux de sortie ;

En conséquence,

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à Monsieur

[M] la somme de 720 € au titre du remplissage de la cuve à fioul ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à Monsieur

[M] la somme de 3.000 € au titre du défaut d’entretien des espaces verts ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à Monsieur

[M] la somme de 2. 734,62€ (21.887,02€ x 12,5%) au titre de la remise en état des

peintures ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à Monsieur

[M] la somme de 2.821,56 € (22.572,50€ x 12,5%) au titre des travaux de lessivage,

rebouchage et ponçage à effectuer pour la remise en état ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à la SCI LES ALLÉES DE CROSTE la somme de 230,03€ (1840,30€ x 12,5%) au titre de la remise en état des interrupteurs ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à la SCI LES ALLÉES DE CROSTE la somme de 190,29€ (1.522,36€ x 12,5%) au titre de la remise en état de la plomberie ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à la SCI LES ALLÉES DE CROSTE la somme de 2115,75€ (16.926€ x 12,5%) au titre du défaut d’entretien des volets ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à Monsieur

[M] la somme de 3.500 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

' DÉDUIRE du montant total des condamnations prononcées in solidum à l’encontre de

Monsieur [W] et Madame [J] la somme de 900€ correspondant au montant de

la retenue de garantie par Monsieur [M] ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] à payer à Monsieur

[M] et à la SCI LES ALLÉES DE CROSTES la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER in solidum Monsieur [W] et Madame [J] aux entiers dépens, en ceux compris les frais de commandement de payer de Maître [V] du 15 juillet 2020 ;

[X] [W] et [C] [J] concluent à :

Vu le jugement en date du 11 janvier 2024

A titre principal

Vu l’article 1353 du code civil

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mr [M] [R] et la SCI LES ALLEES

DE CROSTES de l’ensemble de leurs demandes

A titre subsidiaire

Si la Cour devait infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mr [M] et la SCI LES

[Adresse 8]

Sur les demandes de condamnation au titre des loyers, des réparations et de dommages et

intérêts

Vu les articles 32 et 122 du Code de procédure civile

Infirmer le jugement

Déclarer irrecevable Mr [M] de toutes ses demandes pour défaut du droit d’agir

A titre infiniment subsidiaire

Si la Cour devait infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mr [M] et LA SCI LES

[Adresse 8]

Vu l’article 1343-5 du Code Civil,

Accorder à M. [W] et Mme [J] un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes dues au titre des loyers impayés.

Dire qu’aucun intérêt de retard, ou pénalité ne sera appliquée sur lesdites sommes.

En toutes hypothèses

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI LES ALLEES DE CROSTES ET Mr

[M] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du CPC et des dépens de première instance

Débouter les appelants de toute demande au titre de l’article 700 cpc et des dépens d’appel.

Sous toutes réserves

Dont acte

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025.

SUR CE

Par contrat en date du 25 avril 2015, [R] [M] a donné à bail à [X] [W], [P] [W] et [C] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 10] ([Adresse 5]) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 900€.

Les locataires ont quitté les lieux au mois d’août 2020.

Par acte du 25 novembre 2021, [R] [M] a fait assigner [X] [W] et [C] [J] devant le juge des Contentieux de la Protection de [Localité 15] aux fins de les condamner in solidum au paiement de diverses sommes au titre de l’arriéré de charges, des réparations locatives ainsi qu’en sollicitant des dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par acte en date du 29 novembre 2022, [R] [M] a appelé en la cause la SCI Les Allées de Crostes devant le juge des contentieux de la protection de Pau.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement dont appel, [R] [M] et la SCI LES ALLEES DE CROSTES ont été déboutés de leurs prétentions au motif qu’ils ne démontraient pas leur qualité à agir en ne produisant aucune pièce justifiant de leurs droits sur le bien donné à bail aux consorts [A].

— Sur la qualité à agir':

[R] [M] et la SCI LES ALLEES DE CROSTES reprochent au premier juge de n’avoir pas pris en considération les pièces communiquées justifiant de leur qualité de propriétaires du logement donné à bail aux défendeurs.

[X] [W] et [C] [J] sollicitent la confirmation du jugement en invoquant les dispositions de l’article 1353 du Code civil suivant lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce les appelants n’ont pas justifié de leurs titres de propriété ni de leur qualité à former des prétentions puisqu’aucun document quant à la propriété du bien donné à bail n’a été produit.

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond notamment pour défaut de qualité ou d’intérêt à agir.

En l’espèce, [R] [M] et la SCI LES ALLEES DE CROSTES établissent leur qualité et leur intérêt à agir par la production des statuts de la SCI LES ALLEES DE CROSTES immatriculée le 7 février 2017 ayant pour associés [R] [M] et [T] [M].

Ils versent aux débats les taxes foncières pour 2023 concernant notamment le bien immobilier objet du contrat de location situé [Adresse 9].

Ils démontrent ainsi leur qualité de propriétaire et leur intérêt à agir en cette qualité en ce qui concerne les actions relatives au bien loué par contrat de bail du 17 février 2015 ; en effet [R] [M] était propriétaire de ce bien situé [Adresse 4] à ASSON acquis par la SCI LES ALLEES DE CROSTES le 22 décembre 2017 suivant acte notarié versé aux débats en pièce N°21.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir.

[R] [M] et la SCI LES ALLEES DE CROSTES demandent condamnation de leurs anciens locataires à leur payer un certain nombre de sommes.

— Sur l’arriéré locatif :

[R] [M] sollicite paiement de la somme de 11'940 € au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de la mise en demeure de justifier de l’occupation du logement du 15 juillet 2020. Il demande également le paiement de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2018 et 2019 pour un montant de 526 €.

Les consorts [A] ne contestent pas le montant des sommes réclamées mais argumentent sur le défaut de qualité à agir des appelants, fin de non recevoir dont ils sont déboutés.

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Suivant l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les appelants justifient des sommes réclamées au titre du commandement de payer les loyers délivré à leur locataire le 15 juillet 2020 par le décompte des loyers arrêtés au 18 août 2020 date de départ des lieux des locataires.

Ces derniers ne contestent pas ce montant ni n’établissent avoir réglé tout ou partie des sommes dues au titre des loyers et au titre de la taxe sur les ordures ménagères.

Il y a donc lieu de faire droit aux demandes des appelants et à les condamner in solidum à régler la somme de 11'940 € au titre de l’arriéré des loyers ainsi que la somme de 526 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2018 et 2019, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2020.

Il y a lieu en effet de faire application des dispositions de l’article 1231 ' 7 du Code civil suivant lesquelles en toute matière la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Les intérêts au taux légal sont donc dus pour les sommes objet de la condamnation et la date de report au jour du commandement de payer relève du pouvoir discrétionnaire du juge et n’est donc pas contestable.

[X] [W] et [C] [J] demandent, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil à titre subsidiaire la possibilité de solder leur dette locative sur un délai de deux années compte tenu des difficultés qu’ils rencontrent.

Cependant ils ne justifient pas des difficultés rencontrées ni ne proposent un échéancier de règlement permettant d’apurer leurs dettes dans le délai proposé.

Cette demande sera donc rejetée.

— Sur les réparations locatives :

[R] [M] en se fondant sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état de lieux de sortie, sollicite le remboursement du remplissage de la cuve à fioul à hauteur de la somme de 720 € TTC, la somme de 3000 € TTC pour l’entretien du jardin, la somme de 2821,56 € au titre des travaux de lessivage, rebouchage et ponçage à effectuer pour la remise en état ainsi que la somme de 2734,62 € au titre de la remise en état des peintures après application d’un pourcentage de 12,5 % calculé au prorata de leur occupation des lieux pendant cinq ans dans ce logement qui a 40 ans ;

La SCI LES ALLEES DE CROSTES sollicite la somme de 230,03 €au titre de la remise en état des interrupteurs, la somme de 190,29 € au titre de la remise en état de la plomberie, la somme de 2115,75 € au titre du défaut d’entretien des volets.

Les consorts [A] contestent ces demandes en faisant valoir qu’elles ne reposent sur aucun fondement juridique ni contractuel ni légal, rien dans le bail n’imposant au locataire de procéder au remplissage de la cuve de fioul. Ils se refusent à assumer l’entretien des espaces verts alors qu’ils avaient réalisé lors de leur entrée dans les lieux cet entretien que le précédent locataire n’avait pas effectué. En ce qui concerne les prises et interrupteurs il ne saurait être imputé au locataire d’une maison de plus de 40 ans n’ayant jamais fait l’objet de réparation de travaux la prise en charge de la remise à neuf de l’intégralité des points électriques. S’agissant de la remise en état des peintures, le bailleur ne fournit que des devis et la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie ne saurait en aucune façon justifier que ces travaux leur soient imputables. S’agissant des travaux de plomberie l’état des lieux de sortie ne permet en aucune façon d’établir la nécessité de changer le WC ou un cumulus. Le demandeur sollicite la condamnation à des réparations auxquelles le locataire n’est pas tenu en application du décret N°87-712 du 26 août 1987 qui liste les réparations locatives. En ce qui concerne les volets, le décret relatif aux charges locatives ne met pas à la charge du locataire ce type de réparation et le locataire ne saurait assumer des travaux qui par leur ampleur relèvent de travaux à la charge du propriétaire d’une maison datant de plus de 40 ans.

Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement des équipements mentionnés au contrat les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État social sauf celles occasionnées par vétusté ,malfaçons vice de construction cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87- 713 du 26 août 1987 pris en son article premier définit les réparations locatives comme : « les travaux d’entretien courant, et de menue réparation y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » Ce décret établit une liste des réparations locatives qui répondent à la définition qu’il en donne mais cette liste ne revêt aucun caractère limitatif.

L’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état excepté ce qui est péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure. Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 24 avril 2015 ne se présente pas sur le même modèle que l’état des lieux de sortie établi le 18 août 2020 en ce que l’état des lieux de sortie est davantage détaillé et comporte une rubrique renseignée pour chaque pièce de la maison et éléments d’équipement.

Cependant l’on peut remarquer que l’état des lieux d’entrée décrit une maison dont le sol est sale poussiéreux dont la peinture est sale et poussiéreuse parfois fissurée et la tapisserie décollée noircie présentant de nombreuses traces d’humidité dans certaines pièces.

Il est également mentionné dans cet état des lieux que le locataire sortant M'.[K] « s’est engagé à remettre en place les dalles décollées et a remplacé les dalles cassées sur la terrasse ainsi que sur les marches de l’escalier. » S’agissant de la piscine il est mentionné que le locataire sortant « s’est engagé à procéder au traitement de l’eau. Si les traitements venaient à échouer, il sera procédé à la charge de Monsieur [K], au remplissage de la piscine avec une nouvelle eau. »

Pour ce qui concerne le terrain présentant une haie non entretenue et non taillée avec de nombreuses mauvaises herbes sur l’ensemble de la propriété et allées autour de la maison à proximité de la chaufferie et du garage il est noté : « Monsieur [K], locataire sortant, s’est engagé à désherber la propriété et à tailler la haie. »

Aucune précision n’est apportée sur la concrétisation des engagements pris par le locataire sortant en ce qui concerne la remise en état de la terrasse, de la piscine et l’entretien du terrain. Les consorts [A] soutiennent qu’ils avaient dû réaliser cet entretien des espaces verts lors de leur entrée dans les lieux parce que le précédent locataire ne l’avait pas effectuée.

Il y a donc lieu de débouter les appelants de leur demande concernant le paiement de la somme de 3000 € TTC pour l’entretien du jardin.

S’agissant du remplissage de la cuve de fioul, Les consorts [A] produisent une facture établie en 2015 montrant qu’ils ont procédé au remplissage de la cuve de fioul à leur entrée dans les lieux.

Ils n’ont donc pas trouvé cette cuve remplie à leur arrivée et n’avaient aucune obligation contractuelle de la laisser pleine à leur départ. Ce chef de demande sera donc rejeté.

En ce qui concerne les travaux de lessivage rebouchage et ponçage pour la remise en état ainsi que la reprise des peintures, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement présentait des traces de vétusté et il n’incombe pas au locataire d’assumer la remise à neuf d’un logement ancien déjà dégradé à leur arrivée dans les lieux. Il en est de même en ce qui concerne la remise en état des interrupteurs de la plomberie et les sommes réclamées au titre de la réfection des volets.

L’état des lieux de sortie ne fait apparaître aucune dégradation imputable au locataire alors que l’ensemble des équipements est en bon état de marche.

Il y a donc lieu de débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes formulées au titre des réparations locatives.

— Sur la demande de dommages-intérêts :

[R] [M] sollicite la somme de 3500 € de dommages intérêts au titre de son préjudice moral en invoquant le fait que l’état des lieux sortants n’a pu être achevé en présence des parties puisqu’il a été victime d’insultes et de menaces de mort et qu’il a dû rénover une maison de famille saccagée par les derniers locataires.

Ces derniers relèvent l’absence d’éléments probatoires au soutien de cette demande et la mauvaise foi de ce propriétaire qui cherche à imputer au locataire la charge de travaux sous couvert de devis alors qu’il a fait prendre en charge ces travaux par le locataire suivant.

Le préjudice indemnisable doit être direct personnel et certain.

En l’espèce le demandeur à l’indemnisation ne verse pas aux débats d’éléments susceptibles de caractériser l’existence d’un préjudice moral indemnisable alors que l’état des lieux de sortie ne corrobore pas ses dires en ce qui concerne le saccage de la maison de famille.

Ce chef de demande sera donc également rejeté.

La somme de 900 € correspondant au montant de la retenue de garantie par [R] [M] sera déduite des sommes au paiement desquelles [C] [J] et [X] [W] sont condamnés.

La somme de 2000 € sera allouée aux appelants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 15 juillet 2020.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirmant le jugement déféré :

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de [R] [M] et de la SCI LES ALLEES DE CROSTES.

Déclare recevables les demandes en paiement présentées par [R] [M] et la SCI LES ALLEES DE CROSTES.

Condamne in solidum [C] [J] et [X] [W] à payer à [R] [M] et à la SCI LES ALLEES DE CROSTES la somme de 11'940 € au titre de l’arriéré locatif et la somme de 526 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020.

Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 900 € sera déduit des sommes dues par les consorts [H].

Rejette la demande de délais de paiement.

Déboute [R] [M] et la SCI LES ALLEES DE CROSTES de leurs autres chefs de demande.

Condamne in solidum [C] [J] et [X] [W] à payer à [R] [M] et la SCI LES ALLEES DE CROSTES la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [C] [J] et [X] [W] tenus in solidum aux entiers dépens incluant le commandement de payer du 15 juillet 2020.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherin SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,