GS/SL

N° Minute

1C25/278

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 06 Mai 2025

N° RG 24/00803 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HP7K

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de CHAMBERY en date du 21 Mai 2024

Appelant

M. [F] [G]

né le 19 Septembre 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

Représenté par M^e Eddy BAJOREK, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2024-002518 du 29/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimée

SA SOLLAR D’HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par la SELARL CABINET ALCALEX, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 mars 2025

Date de mise à disposition : 06 mai 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône a donné à bail commercial à M. [F] [G] divers locaux situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de 9 années entières et consécutives courant à compter du 29 octobre 2019 pour se terminer le 28 octobre 2028, pour une activité de charcuterie, rôtisserie et traiteur.

Le loyer hors taxes et hors charges initial a été fixé à la somme de 11.651,04 euros par an, payable mensuellement et d’avance.

Suivant exploit en date du 27 avril 2023, la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône a fait délivrer à M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a fait assigner en référé le 7 novembre 2023 afin de voir constater la résiliation du bail commercial et ordonner son expulsion.

Par ordonnance du 21 mai 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Chambéry, a :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 29 octobre 2019 entre la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône et M. [G] au 27 mai 2023 et par conséquent la résiliation du bail commercial à compter de cette date ;

— Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [G] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours, en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonné que les meubles se trouvant dans les lieux seront régis conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Débouté M. [G] de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— Condamné M. [G] à payer à la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône une provision de 7.309,06 euros TTC au titre des loyers, taxes et charges impayés au 27 mai 2023 ;

— Condamné M. [G] à payer à la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône une indemnité d’occupation d’un montant de 1.013,10 euros à compter du 28 mai 2023 jusqu’à libération des lieux ;

— Débouté la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [G] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au visa principalement des motifs suivants :

M. [G] n’ayant pas pleinement satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire qui se trouve stipulée au bail, à la date du 27 mai 2023 ;

si le locataire a remis les clés des locaux, il n’a pas récupéré les meubles, matériels et équipements professionnels, de sorte que son expulsion devra être ordonnée ;

la part non contestable de la créance de loyers arrêtée au 27 mai 2023 s’élève à un montant de 7.309,06 euros ;

M. [G] est par ailleurs débiteur d’une indemnité d’occupation courant du 28 mai 2023 jusqu’à la libération des lieux ;

malgré les ennuis de santé qu’il a rencontrés à compter du mois de mars 2023, aucun délai de paiement ne peut être accordé à M. [G] dès lors que les premiers impayés remontent à février 2021.

Par déclaration au greffe du 11 juin 2024, M. [G] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a débouté la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 3 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [G] sollicite l’infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Constater qu’il a restitué les clés des locaux au propriétaire depuis le 25 mars 2024 ;

— Constater qu’il se trouve dans une situation matérielle précaire ;

En conséquence,

— Limiter le montant de la créance due à la somme de 16.105,49 euros ;

— A tout le moins, exclure les sommes demandées au titre des charges 2021 et 2022 ainsi que l’indemnité d’occupation au titre de l’appartement, soit la somme de 5.064,84 euros ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Reporter l’exécution de l’obligation de sommes d’argent à deux années courant à compter du jugement à venir.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] fait notamment valoir que :

suite à l’établissement de l’état des lieux de sortie et la remise des clés, il n’est plus en mesure d’accéder au local depuis le 25 mars 2024 ;

alors qu’il a été victime d’un infarctus en mars 2023, et qu’il est bénéficiaire du RSA, il ne se trouve pas en mesure, ni physiquement ni financièrement, de vider les locaux commerciaux qu’il occupait ;

sa dette provisionnelle de loyers, charges et indemnités d’occupation doit être arrêtée à la date du 25 mars 2024, date à laquelle il a rendu les clés ;

en tout état de cause, aucune indemnité d’occupation ne peut lui être réclamée au titre de l’appartement, qui était entièrement libéré ;

le montant total des charges justifiées par la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône s’élève à la seule somme de 1.130,81euros ;

sa situation de précarité financière, consécutive à ses problèmes de santé qui l’ont contraint à cesser son activité, justifie de voir ordonner le report de l’exécution de son obligation de paiement pendant deux ans.

Dans ses dernières écritures n°3 du 3 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône demande à la cour de :

A titre principal,

— Déclarer mal-fondé l’appel interjeté par M. [G] selon déclaration d’appel n° 24/00803 ;

— Rejeter les demandes, fins et conclusions formées par M. [G] et le débouter intégralement de son appel mal-fondé ;

— Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont appel ;

— Condamner M. [G] au paiement de la somme de 8.400 euros TTC au titre des frais de débarrassage des locaux,

A titre subsidiaire,

— Condamner M. [G] à lui payer la somme provisionnelle de 30.375,43 euros au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges impayés arrêtés à la date du 2.01.2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27.04.2023, sous réserve d’actualisation de la dette au jour de l’audience des plaidoiries ;

A tous les titres, Y ajoutant,

— Condamner M. [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [G] aux entiers frais et dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône fait notamment valoir que :

la demande d’expulsion a légitimement été maintenue afin de permettre au bailleur de traiter du sort des meubles dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

les loyers, charges et indemnités d’occupation sont dus, conformément au bail et à la loi, jusqu’à la restitution d’un local vide de toute occupation, de sorte que la dette locative continue de courir ;

le montant du devis de débarrassage des lieux, à hauteur de 8.400 euros TTC, devra être pris en charge par son ancien locataire ;

elle justifie des soldes de charges 2021 et 2022 ;

aucun délai de paiement ne saurait être accordé à M. [G], qui n’a pas vidé les locaux de ses meubles ni procédé au moindre paiement.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 février 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 mars 2025. A cette audience, avant l’ouverture des débats, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône et écarté des débats ses conclusions n°4 ainsi que sa pièce n°11.

Motifs de la décision

I – Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent au président du tribunal judiciaire:

— d’ordonner en référé, dans tous les cas d’urgence, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend;

— de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon une jurisprudence constante, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit (Cour de cassation, Civ 3ème, 19 décembre 1983, n°82-11. 205 P).

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose quant à lui que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

En l’espèce, l’article 14 du contrat conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires à son échéance, le bail commercial sera résilié un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure d’exécuter restée sans effet.

Il est en outre de jurisprudence constante que le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement contractuel constitué par l’absence de paiement des loyers et ne peut ainsi que constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsque l’infraction perdure au-delà d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer (voir notamment sur ce point: Cour de cassation, Civ 3ème, 3 novembre 2005, n°04-18.156 et Civ 3ème, 11 mars 2021, n°20-13.639).

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement qui a été délivré le 27 avril 2023 à M. [G], à hauteur d’une somme en principal de 4.786, 53 euros, n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois qui lui était imparti. De sorte que le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 27 mai 2023, comme l’a constaté le juge des référés.

L’ordonnance du 21 mai 2024 ne pourra qu’être confirmée, également, en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [G] et précisé que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient d’observer, du reste, que l’appelant demande à la présente juridiction d’infirmer de ces chefs l’ordonnance rendue par le premier juge, mais ne développe dans ses écritures aucune argumentation qui serait susceptible de les remettre en cause.

II – Sur le montant de la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être prise le cas échéant par le juge du fond.

Au vu du décompte qui est versé aux débats par la bailleresse, non contesté de ces chefs, le montant des loyers taxes et charges impayés dont était redevable M. [G] s’élevait, à la date de résiliation du bail, intervenue le 27 mai 2023, à la somme de 5.799, 63 euros (dette arrêtée au 1er mai 2023, comprenant le loyer du mois de mai 2023) – 4/31 (prorata du 28 au 31 mai 2023) x 1.013, 10 (montant du loyer mensuel afférent au local commercial et à l’appartement donnés à bail), soit 133,04 = 5.932, 67 euros, et non de 7.303, 06 euros TTC, comme l’a retenu par erreur le premier juge, sans détailler le calcul lui permettant d’aboutir à une telle somme.

S’agissant de l’indemnité d’occupation qui est réclamée à M. [G] à compter du 28 mai 2023, il convient de constater que ce dernier justifie avoir remis les clés à sa bailleresse et réalisé un état des lieux contradictoire le 25 mars 2024. L’appelant ne conteste pas devoir régler une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.013,10 euros jusqu’à cette date, ce qui représente une somme totale de 1.013,10 x 10 = 10.131 euros – 3/31 x 1.013,10, soit 98,04 euros = 10.032, 96 euros.

La société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône réclame à son ancien locataire des indemnités d’occupation postérieures au 25 mars 2024, en faisant valoir que ce dernier aurait laissé dans les locaux donnés à bail des meubles qu’il n’aurait pas débarrassés, ce qui se trouve établi à la fois par l’état des lieux de sortie et par le constat d’huissier dressé le 29 novembre 2024, qui met en exergue la présence dans le local commercial de matériels professionnels appartenant à M. [G], étant observé que l’appartement inclus dans le bail semble avoir été vidé par le bailleur le 19 juillet 2024, ainsi qu’en atteste le dernier décompte produit par ce dernier, qui mentionne une facture de débarrrassage établie par l’entreprise Nogueira à cette date.

Il convient de relever que la demande indemnitaire qui est formée de ce chef par l’intimée, postérieurement à la résiliation du bail, est fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, ce qui suppose que se trouve caractérisée une faute qui aurait été commise par M. [G] et qui aurait causé un préjudice à la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que la restitution de la chose louée s’opère par la remise des clés au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir (Cour de cassation, civile, Civ 3ème, 8 avril 2021, 20-14.247).

La cour relève également que le sort des meubles restés sur place après une expulsion se trouve régi par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution, et que la bailleresse n’apporte aucun élément susceptible d’expliquer pour quel motif elle n’a pas eu recours à une telle procédure au lieu de laisser courir des indemnités d’occupation pendant près de deux ans après la restitution des clés par son locataire.

Il est important de relever, en outre, que M. [G] justifie, par les pièces qu’il verse aux débats, de ce que, suite à un infarctus survenu en mars 2023, il s’est trouvé dans l’incapacité de poursuivre son activité professionnelle, et qu’il a ensuite été placé en arrêt maladie, avant de percevoir le RSA. Il soutient qu’il aurait ainsi été dans l’impossibilité, tant physiquement que financièrement, de procéder au débarrassage des meubles restés dans les lieux suite à la restitution des clés, ce qui excluerait toute faute de sa part.

Force est de constater, en tout état de cause, que le débat qui oppose les parties sur ce point, et qui suppose de caractériser l’existence d’une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle de M. [G], échappe aux pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation qui est formée par la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône pour la période postérieure au 25 mars 2024.

S’agissant des autres postes dont l’intimée sollicite le paiement, et qui se trouvent inclus dans son dernier décompte arrêté au 2 janvier 2025, il convient d’observer que :

— la prestation de débarrassage de l’appartement établie par l’entreprise Nogueira, qui a été facturée à M. [G] le 19 juillet 2024 pour 780 euros, ne se trouve justifiée par aucun devis ou facture ;

— la taxe foncière 2021 qui a été imputée au débit du compte de l’intéressé le 2 avril 2024 pour un montant de 928,73 euros, se trouve justifiée par l’avis d’imposition qu’elle verse aux débats ;

— le surplus des charges 2021 facturé à la somme de 580,70 euros ne se trouve justifié, comme le relève l’appelant, qu’à hauteur d’un montant total de 86,36 euros, de sorte que seule cette somme sera retenue ;

— le solde des charges 2022, qui a été facturé à la somme de 1.512, 81 euros le 8 octobre 2024 ne se trouve justifié, comme le relève l’appelant, qu’à hauteur d’un montant total de 115,72 euros.

La cour relève, enfin, que la somme de 8.400 euros, qui est réclamée par la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône au titre des frais d’enlèvement des matériels et équipements laissés dans les locaux par M. [G], se trouve justifiée par le devis du 7 janvier 2025 qu’elle verse aux débats. Etant observé que l’appelant ne produit aucun devis alternatif qui serait susceptible de remettre en cause le coût de cette prestation de services, qui lui incombe en vertu du contrat de bail.

En définitive, la dette de M. [G] se décompose comme suit :

—  5.932, 67 euros au titre des loyers, taxes et charges arrêtées au 27 mai 2023, date de résiliation du bail ;

—  10.032, 96 euros au titre des indemnités d’occupation courues du 28 mai 2023 au 25 mars 2024 ;

—  928,73 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2021 ;

—  86,36 euros au titre du surplus des charges de l’année 2021 ;

—  115,72 euros au titre des charges de l’année 2022 ;

—  8.400 euros au titre des frais de débarrassage du local commercial.

Soit un montant total de 25.496,44 euros, que M. [G] sera condamné à payer à titre de provision. Le surplus des demandes en paiement formées par l’intimée sera par contre rejeté.

III – Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues 'compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier'.

En l’espèce, M. [G] justifie de la précarité de sa situation financière, puisqu’il est allocataire du RSA. Sa bonne foi apparaît par ailleurs manifeste, dès lors que sa cessation d’activité est liée à l’infarctus dont il a été victime en mars 2023.

Force est de constater, cependant, que l’intéressé ne fait état d’aucune perspective d’amélioration, à moyen terme, de sa situation, qui lui permettrait d’honorer sa dette à l’issue du délai de deux ans de report qu’il sollicite. Il ne pourra donc qu’être débouté de sa demande de délais et l’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

IV – Sur les mesures accessoires

En tant que partie perdante, M. [G] sera condamné aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La demande qui est formée par la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera par contre rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance rendue le 21 mai 2024 par la présidente du tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu’elle a :

— condamné M. [F] [G] à payer à la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône une provision de 7.309,06 euros TTC au titre des loyers, taxes et charges impayés au 27 mai 2023,

— condamné M. [G] à payer à la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône une indemnité d’occupation d’un montant de 1.013,10 euros à compter du 28 mai 2023 jusqu’à libération des lieux,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation qui est formée par la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône pour la période postérieure au 25 mars 2024, date de remise des clés par son locataire,

Condamne M. [F] [G] à payer à la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône la somme de 25.496, 44 euros à titre de provision à valoir sur sa dette locative,

Rejette le surplus de la demande en paiement formée par la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions,

Condamne M. [F] [G] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Rejette la demande formée par la société Sollar d’hlm Le Logement Alpes Rhône en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 06 mai 2025

à

M^e Eddy BAJOREK

la SELARL CABINET ALCALEX

Copie exécutoire délivrée le 06 mai 2025

à

la SELARL CABINET ALCALEX