11/12/2024

ARRÊT N°522/2024

N° RG 21/03900 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OL2Q

JCG/IA

Décision déférée du 22 Juillet 2021

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 20/03245)

M. BERGE

[P] [Y]

[L] [F] épouse [Y]

C/

[J] [U]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 7]/FRANCE

Représenté par M^e Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [F] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Localité 7]/FRANCE

Représentée par M^e Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [J] [U]

[Adresse 5]

[Localité 4] / FRANCE

Représentée par M^e Virginie DESPIERRES de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.022499 du 08/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er fevrier 2006, M. [P] [Y] et Mme [L] [F] épouse [Y] ont donné à bail à Mme [J] [U] et M. [B] [Y] une villa située [Adresse 5].

Par acte d’huissier en date du 4 décembre 2020, M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] ont fait assigner M. [B] [Y] et Mme [J] [U] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de Toulouse aux fins de constatation ou de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation solidaire à payer une indemnité d’occupation et l’arriéré locatif.

Par jugement contradictoire en date du 22 Juillet 2021, le tribunal a :

— constaté que M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] née [F] ont donné à bail, par acte sous-seing privé du 1er février 2006, uniquement à Mme [J] [U] une villa située [Adresse 5],

— constaté que le bail Iiant M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] née [F] à Mme [J] [U] et M. [B] [Y] est résilié le 20 janvier 2020 par acquisition de la clause résolutoire,

— condamné Mme [J] [U] à payer à M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] née [F] la somme de 2 903,65 euros représentant Ies loyers et charges impayées au 1er septembre 2020,

— autorisé Mme [J] [U] à payer la somme de 2 903,65 euros par 24 mensualités de 120 euros, la dernière mensualité représentant le solde majoré des interêts et des dépens en sus du loyer et des charges, la dernière mensualité représentant le solde majoré des dépens,

— dit que la première mensualité devra être versée le 7 du mois suivant la signification de la présente décision et ainsi de mois en mois, jusqu’à complet paiement,

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et que le bail ne sera pas résilié si Mme [J] [U] respecte ces délais,

— à défaut de paiement du loyer ou des charges ou des mensualités ainsi fixées un seul mois :

* les sommes restant dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles,

* le bail sera résilié à la date du premier incident de paiement,

* M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] née [F] pourront faire expulser Mme [J] [U] ainsi que tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter Ies lieux si besoin avec le concours de la force publique,

* Mme [J] [U] devra en outre payer chaque mois à M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] née [F] une somme mensuelle d’un montant égal au loyer majoré des charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’a la libération effective des lieux,

— condamné Mme [J] [U] à laisser pénétrer dans les lieux, l’entreprise mandatée par M.[P] [Y] et Mme [L] [Y] née [F] aux fins de dresser les diagnostics techniques sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

et ce, dans un délai de 31 jours à compter du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant 30 jours,

— dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution ;

— condamné Mme [J] [U] a payer à M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] née [F] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [J] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.

Par déclaration en date du 10 septembre 2021, M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] née [F] ont relevé appel de la décision :

— en ce qu’elle a accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— sur le quantum de la dette locative retenue à hauteur de 2 903, 65 euros arrêtée au 1er septembre 2021 au lieu des sommes réclamées, soit 18 833 euros au mois d’avril 2021.

Par arrêt en date du 13 Juillet 2022, la 3ème chambre de la cour d’appel de Toulouse a :

— donné injonction aux parties de rencontrer en présentiel ou en distanciel: l’Association DACCORD, demeurant [Adresse 6] ([Courriel 8] [XXXXXXXX01] /[XXXXXXXX02]), médiateur inscrit sur la liste des médiateurs près la cour d’appel de Toulouse, avec pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la présente décision,

— dit que dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation ou à défaut de réponse de la part d’au moins une des parties, le médiateur en informera la cour et cessera ses opérations, sans défraiement et que l’affaire sera rappelée à l’audience du 19 Juin 2023 à 14heures aux fins de poursuite de la procédure,

— dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, le médiateur fera parvenir au juge l’accord pour aller en médiation, signé par les deux parties et le médiateur restera saisi pour l’exécution de la mission de médiation qui consistera à inviter les parties à présenter leurs points de vue respectifs, à la détermination de leurs intérêts

ainsi que de leur besoins et, si possible, à la négociation d’un protocole manifestant l’accord amiable intervenu,

— dit que cette désignation est faite pour une durée de trois mois à compter du jour où la provision à valoir sur la rémunération du médiateur est versée entre les mains de ce dernier,

— fixé à 400 euros T.T.C. le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée entre les mains du médiateur par les époux [Y], étant précisé que la part des frais de médiation incombant à Mme [J] [U], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sera prise en charge par l’Etat,selon les termes de l’article 100 du décret n°2020-1717du 28 décembre 2020, et ce avant la date fixée pour la première réunion à peine de caducité de la désignation du médiateur,

— invité le médiateur à procéder à l’exécution de sa mission sauf prorogation décidée par le magistrat mandant à la demande du médiateur après accord des parties,

— dit que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties,

— dit que le médiateur informera le magistrat mandant de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière,

— dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera le magistrat mandant, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

— dit que l’affaire sera rappelée à la première audience utile suivant le dépôt du constat de fin de mission par le médiateur, pour conférer, sur la suite à donner à la présente instance,

— dit que le présent arrêt sera notifié aux parties et au médiateur ci-dessus désigné, par les soins du greffe,

— réservé les dépens, les demandes et moyens des parties.

L’affaire devait être rappelée à l’audience de mise en état du 19 juin 2023.

Par une ordonnance du 6 juin 2023, le juge de la mise en état a prolongé la mesure de médiation jusqu’au 31 août 2023.

Le processus de médiation n’a pu aboutir à la formalisation d’un accord.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 décembre 2023 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 décembre 2023 pour y être plaidée.

L’affaire a ensuite été appelée à l’audience du 21 octobre 2024, la clôture de l’instruction étant maintenue à sa date initiale.

A cette date, conformément à l’accord des parties, l’ordonnance de clôture a été révoquée avant l’ouverture des débats et fixée à la date de l’audience.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 15 octobre 2024, M. [P] [Y] et Mme [L] [F] épouse [Y] demandent à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1728, 1729, 1741, 1217, 1224 et suivants du code civil, et l’article 7 a et b de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse le 22 juillet 2021 en ce qu’il a :

* accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

* condamné Madame [J] [U] au paiement de la somme de 2 903,65 euros représentant les loyers et charges au 1er septembre 2020 ;

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire faute d’intérêt à agir ;

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de délais pour quitter les lieux ;

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de condamnation sous astreinte à changer la serrure faute d’intérêt à agir ;

et statuant à nouveau,

— condamner Mme [J] [U] à payer à M. [P] [Y] et Mme [L] [F] épouse [Y] la somme de 20 186,32 euros au titre des loyers, indemnités et charges arrêtée au mois de juin 2024 ;

— débouter Mme [J] [U] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

par voie de conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [J] [U] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5], avec si besoin le concours de la force publique ;

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles (460 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamner Mme [J] [U] au paiement de cette indemnité mensuelle jusqu’a à la libération effective des lieux ;

— débouter Mme [J] [U] de sa demande de délais de paiement, de sa demande de délais pour quitter les lieux et de sa demande de condamnation des bailleurs à remplacer la serrure sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner Mme [J] [U] à payer à M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais

du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture.

M et Mme [Y] exposent que Mme [U] a quitté les lieux au mois de juin 2024 et que de ce fait ses demandes relatives à l’obtention de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et à l’obtention de délais pour quitter les lieux et sa demande relative au changement de la serrure sont irrecevables en l’absence d’intérêt à agir.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 décembre 2023, Mme [J] [U] dans ses dernières conclusions en date du 29 décembre 2023 demande à la cour au visa des articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Vu le contexte familial dans lequel s’inscrit le litige ;

Vu la gratuité de l’occupation des lieux consentie par les bailleurs du 1er mai 2005 au 1er mai 2014 et au-delà compte tenu de la date de délivrance du premier commandement de payer, soit le 27 juillet 2020 ;

Vu le règlement des loyers courants par la locataire et l’apurement de l’arriéré locatif prévu au jugement dont appel ;

— recevoir Mme [J] [U] en son appel incident ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a accordé des délais de paiement à la locataire ;

— constater que la locataire formule une proposition de paiement à hauteur de 120 euros par mois en sus du loyer et des charges courantes soit une somme mensuelle de 580 euros ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire ;

— infirmer le jugement en qu’il a débouté la locataire de sa demande tendant à la condamnation des bailleurs sous astreinte à procéder au remplacement de la serrure de la porte d’entrée ;

— condamner les bailleurs sous astreinte de 100 euros par jour de retard à procéder au remplacement de la serrrure de la porte d’entrée ;

subsidiairement, si l’expulsion est ordonnée,

— accorder à Mme [J] [U] un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir pour dans l’attente de recevoir une offre de logement correspondant à ses besoins et ses capacités ;

— débouter les bailleurs de leur demande de condamnation à l’article 700 et aux dépens, étant précisé que Mme [J] [U] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, y compris à hauteur d’appel.

Il ressort d’un échange de courriels entre le conseil de M et Mme [Y] et Mme [U] que cette dernière a quitté les lieux au mois de juin 2024 tout en refusant d’établir un état des lieux de sortie et de communiquer sa nouvelle adresse.

L’intérêt à faire appel s’appréciant au moment où l’appel est formé, Mme [U] avait intérêt à agir afin d’obtenir des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, d’obtenir un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux et d’obtenir la condamnation des bailleurs sous astreinte à procéder au remplacement de la serrure de la porte d’entrée. Les fins de non-recevoir soulevées par les bailleurs doivent être rejetées.

Compte tenu du départ de la locataire, ces demandes se trouvent toutefois sans objet et doivent être rejetées.

— - – - – - – - – -

M et Mme [Y] chiffrent la dette locative de Mme [U], arrêtée au mois de juin 2024, date de la reprise des lieux, à la somme totale de 20.860,99 € se décomposant comme suit :

* Au titre des loyers

— décembre 2017 à décembre 2020 : 460 x 36 = 16.560 €

— année 2021 : 460 x 12 = 5.520 €

— année 2022 : 460 x 12 = 5.520 €

— année 2023 : 460 x 12 = 5.520 €

— année 2024 : 460 x 5 = 2.300 €

— mois de juin 2024 proratisé : 214,67 €

* Taxe ordures ménagères 2017, 2018 et 2019 : 433,00 € (pièce n° 7)

* Taxe ordures ménagères 2020, 2021, 2022 et 2023 : 594,00 € (pièce n° 19)

* Charges récupérables pour les trois dernières années suivant décomptes de charges de copropriété (pièce n° 20) : 1.799,32 €

Soit une somme totale de 38.460,99 € .

* A déduire : versement du loyer de 460 € et de la somme de 120 € complémentaire prévue par le jugement dont appel, soit 580 € pendant 24 mois, et versement des loyers de septembre 2023 à avril 2024, soit 3680 €,

soit une somme totale de 17.600 €.

La somme réclamée est justifiée par les documents versés au débat.

Il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce que Mme [U] a été condamnée au paiement de la somme de 2903,65 € et de la condamner à payer à M et Mme [Y] la somme de 20.860,99 €.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la position du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues.

Mme [U] doit être déboutée de sa demande de délais de paiement eu égard à l’ancienneté de sa dette qui n’a fait que s’aggraver depuis l’introduction de l’instance en 2020 malgré les règlements effectués.

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement.

— - – - – - – - – -

Mme [U], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 22 juillet 2021, en ce qu’il a :

— condamné Mme [J] [U] à payer à M. [P] [Y] et Mme [L] [Y] née [F] la somme de 2 903,65 euros représentant Ies loyers et charges impayées au 1er septembre 2020,

— autorisé Mme [J] [U] à payer la somme de 2 903,65 euros par 24 mensualités de 120 euros, la dernière mensualité représentant le solde majoré des interêts et des dépens en sus du loyer et des charges, la dernière mensualité représentant le solde majoré des dépens,

— dit que la première mensualité devra être versée le 7 du mois suivant la signification de la présente décision et ainsi de mois en mois, jusqu’a complet paiement,

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et que le bail ne sera pas résilié si Mme [J] [U] respecte ces délais.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par Mme [U].

Constate que Mme [U] a quitté les lieux précédemment loués au mois de juin 2024.

Déboute Mme [U] de ses demandes relatives à l’obtention de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, à l’obtention d’un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux et à la condamnation des bailleurs sous astreinte à procéder au remplacement de la serrure de la porte d’entrée.

Condamne Mme [U] à payer à M et Mme [Y] la somme de 20.860,99 € au titre des loyers, indemnités et charges arrêtés au mois de juin 2024.

Déboute Mme [U] de sa demande de délais de paiement.

Condamne Mme [U] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [U] à payer à M et Mme [Y] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E.VET