IRS/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/578

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 14 Octobre 2025

N° RG 23/00090 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFGX

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 09 Novembre 2022

Appelants

M. [B] [G], demeurant [Adresse 4]

Mme [X] [D], demeurant [Adresse 4]

Mme [Y] [L], demeurant [Adresse 4]

Représentés par la SELARL JURIS-MONT BLANC, avocats au barreau de BONNEVILLE

Intimé

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SARL IRIA IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représenté par l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 12 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 septembre 2025

Date de mise à disposition : 14 octobre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Le 17 janvier 2013, M. [B] [G] et Mme [X] [D] ont fait l’acquisition des lots n° 17 et 27 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété, et situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 20 juin 2014, Mme [Y] [L] a fait l’acquisition des lots n° 2, 7 et 12 au sein de cette même copropriété.

Le 2 octobre 2020, la société Foncia Lémanique, syndic de la copropriété, a adressé une convocation à l’ensemble des copropriétaires pour l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 9] du 5 novembre 2020, qui comportait un point n° 14 intitulé "Autorisation à donner à M. [U] [R] (lot 10) d’installer une bande de dalles sur les parties communes du bâtiment autour de la terrasse de son appartement". La demande de M. [U] a été jointe à la convocation.

Les votes ont eu lieu par correspondance en vertu de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020. M. [G], Mmes [D] et [L] ont voté contre la résolution n°14.

Lors de cette assemblée générale ordinaire du 5 novembre 2020, la résolution n°14 a été adoptée à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier en date du 18 janvier 2021, M. [G], Mmes [D] et [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de voir annuler la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020.

Par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bonneville, a :

— Rejeté la demande de M. [G], Mmes [D] et [L] d’annulation de la résolution n° 14 prise lors de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 11] du 5 novembre 2020 ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] pour procédure abusive ;

— Condamné M. [G], Mme [D] et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Foncia lemanique, chacun la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum M. [G], Mme [D] et Mme [L] aux entiers dépens,

— Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit

Au visa principalement des motifs suivants :

' Aucun jardin n’a été matérialisé ni délimité pour les appartements du rez-de-chaussée, et le défendeur ne justifie pas de l’intervention d’une entreprise paysagiste pour l’aménagement du terrain, dès lors, ces jardins privatifs n’ayant pas d’existence à défaut d’une telle intervention, il convient de considérer que les graviers sur lesquels sont envisagés les travaux de M. [U] sont une partie commune sans jouissance privative ;

' L’appropriation des parties communes reste marginale, lesquelles conservent leur destination essentielle et subsistent pratiquement telles quelles. Elles sont seulement affectées par les travaux envisagés par M. [U], mais non pas altérées, et ce, d’autant que les aménagements sont à tout moment démontables, de sorte qu’il s’agit de travaux visés par l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965.

' Le formulaire de vote envoyé aux copropriétaires est conforme à celui figurant en annexe de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 17 janvier 2023, M. [G], Mme [D] et Mme [L] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 4 avril 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [G], Mmes [D] et [L] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que les parties sur lesquelles sont projetés les travaux constituent des parties communes ;

— Dire et juger que la décision relative à ces travaux devait être prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Dire et juger que la résolution n°14 contrevient à l’article 36 du règlement de copropriété ;

— Dire et juger qu’à défaut de précision dans le formulaire de vote par correspondance de la passerelle prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, le vote de la résolution ne pouvait intervenir dans ces conditions ;

— Annuler la résolution n°14 prise lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] » en date du 5/11/2020 ;

— Réformer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] chacun la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés in solidum aux dépens ;

Statuant à nouveau, rejeter ces demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à leur payer une indemnité de 2.000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner encore aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel ;

— Les dispenser de leur quote-part dans les condamnations, dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/7/1965 ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Au soutien de leurs prétentions, M. [G], Mmes [D] et [L] font valoir, en substance, que :

' Toute décision visant à autoriser un copropriétaire à s’approprier ou à utiliser à titre exclusif et privatif une partie commune doit être votée selon les règles posées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

' Il s’agit pour M. [U] de réaliser des travaux sur les graviers de la partie commune en apposant une bande de dalles autour de sa terrasse étant précisé que cette utilisation serait à but privatif. Il s’agit donc en réalité de réaliser des travaux ayant pour effet d’obtenir la jouissance privative d’une partie commune ;

' L’intégralité des espaces verts comme des bordures en gravier entourant les bâtiments constituent en conséquence des parties communes qui ne sont pas grevées de jouissance exclusive au profit de quiconque. Or ces travaux ont pour effet de prolonger l’étendue de la partie privative affectée au lot de copropriété de M. [U].

Par dernières écritures du 10 avril 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Bonneville le 9 novembre 2022 en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de M. [G], Mme [D] et Mme [L] d’annulation de la résolution n°14 prise lors de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 9] le 5 novembre 2020,

— Condamné in solidum M. [G], Mme [D] et Mme [L] aux entiers dépens ;

Y ajoutant,

— Condamner M. [G], Mmes [D] et [L] à lui payer la somme de 5.000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Et statuant à nouveau de ce chef,

— Condamner M. [G], Mmes [D] et [L] à lui payer une somme de 3.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En tout état de cause,

— Débouter M. [G], Mmes [D] et [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum M. [G], Mmes [D] et [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Menin.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] fait valoir, en substance, que :

' Les travaux votés à la résolution n°14 relèvent de la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ;

' Les travaux envisagés par M. [U] sont des aménagements légers démontables en conformité à la destination de l’immeuble ;

' Les aménagements de M. [U] ne privent nullement les copropriétaires de l’usage des parties communes et ne constituent pas une appropriation des parties communes ;

' Aucune disposition légale ou réglementaire n’impose de distinguer, dans le formulaire de vote par correspondance, le vote en première lecture et le vote en seconde lecture de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 12 mai 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2025.

Motifs et décision

I – Sur l’existence de parties communes à usage privatif

La loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 8], ne mentionnait que les parties privatives et les parties communes. Elle ne parlait pas de parties communes à usage privatif, qui ne pouvaient résulter que d’une disposition du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale

Désormais, l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : 'Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.'

Et l’article 6-4 ajoute que : 'L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.'

Les parties sont en désaccord sur la nature des droits détenus par M. [U] sur la partie concernée par les travaux envisagés, les appelants soutenant qu’il s’agit d’une partie commune stricto sensu alors que le syndicat de copropriétaires fait valoir qu’il s’agit d’une partie commune à usage privatif.

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge :

— L’état descriptif de division ne mentionne pas l’existence d’un droit d’usage privatif sur un jardin s’agissant du lot n°10 ainsi que sur les lots situés au rez de chaussée des deux bâtiments.

— L’article 14 de cet état de division, relatif à la définition des parties privatives, après avoir énuméré ce que comprennent les parties privatives, précise :

« pour l’application des dispositions énoncées ci-après sont assignés aux parties privatives les jardins attenants aux appartements sis en rez de chaussée tels qu’ils sont matérialisés et délimités après exécution des travaux par l’entreprise paysagiste chargée de l’aménagement du terrain restant également parties communes mais dont l’usage est réservé aux propriétaires desdits appartements. »

— L’article 23 du règlement intitulé « jardins privatifs » énonce : « les jardins privatifs attenant aux appartements sis en rez de chaussée tels qu’ils sont matérialisés et délimités après exécution des travaux par l’entreprise paysagiste chargée de l’aménagement du terrain dont l’usage est réservé aux propriétaires desdits appartements pourront être séparés par une haie végétale dont la hauteur sera définie par le syndic. »

Or, il résulte des photographies produites, du procès-verbal de constat d’huissier du 28 février 2022 et du plan de masse, qu’aucun jardin n’a été matérialisé ni délimité pour les appartements du rez de chaussée et il n’est pas justifié de l’intervention d’une entreprise paysagiste pour l’aménagement du terrain.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que ces jardins privatifs n’ayant pas d’existence à défaut d’une telle intervention, les graviers bordant la terrasse de M. [U] et sur lesquels sont envisagés les travaux de ce dernier, sont une partie commune sans jouissance privative.

A cet égard, il sera relevé, au vu des échanges des courriels échangés en juillet 2020, que Foncia nouveau syndic de la copropriété, en la personne de Mme [E], a souhaité rencontrer les personnes étant en défaut avec le règlement de copropriété dans un esprit de dialogue et qu’il a ainsi été constaté que Mme [Z], locataire de l’un des appartements situé au rez de chaussée, avait privatisé le chemin gravillonné de la copropriété par des bacs à fleurs avec croisillons et en outre installé un store sans adresser aucune demande auprès du conseil syndical. Il lui était rappelé que la limite privative de son appartement était matérialisée par le bord de sa terrasse en dalles gravillonnées et il lui était demandé de se mettre en conformité.

II – Sur les textes applicables

Pour l’octroi d’un droit d’usage privatif sur les parties communes, les conditions de majorité varient selon qu’est consenti un usage à titre précaire ou un droit réel indissociable de la propriété du lot.

Ainsi relève de la majorité prévue à l’article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale) la concession d’une partie commune à titre précaire :

—  3ème Civ. 2 mars 2010, pourvoi n° 09-13.090 : 'Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu’ayant relevé que la copropriété n’occupait pas la partie des combles visée par la décision contestée et que leur usage privatif n’avait été accordé qu’à titre précaire, la cour d’appel en a exactement déduit que l’autorisation délivrée aux époux [V] d’utiliser ce local était un acte de simple administration qui devait être donnée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;'

—  3ème Civ. 5 avril 2018, pourvoi n°17-14.138 : « Mais attendu qu’ayant relevé que l’occupation de parties communes, consentie par la résolution attaquée à titre précaire et sur une surface déterminée, était révocable et que la terrasse installée par la société Le Rencard était démontable, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, ni de répondre à un moyen inopérant tiré de l’autorité de la chose jugée, a exactement retenu que la décision relevait de la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, »

Il s’agit alors d’une simple tolérance conférant un droit personnel de jouissance temporaire (3ème Civ. 17 avril 1991, pourvoi n° 89-15.172, 3 octobre 1991, pourvoi n° 89-21.712, 6 septembre 2018 pourvoi n° 17-22.180).

En revanche relèvent de la majorité prévue à l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix) :

— les cessions à titre onéreux de parties communes dès lors qu’elles ne portent pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du lot des copropriétaires ou à la destination de l’immeuble (3ème civ 26 mars 2008 pourvoi n° 06-20.913, 8 avril 2008 pourvoi n° 07-13.839)

— les concessions de droit d’usage privatif sur des parties communes telles une cour, un jardin, une toiture-terrasse (3ème civ 3 octobre 1978 pourvoi n° 77-10.792), dès lors que 'les parties communes aliénées présentaient une utilité pour les seuls copropriétaires au profit desquels la cession était envisagée, et que leur aliénation n’étaient de nature à porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble’ (3ème civ 23 novembre 1994 pourvoi n° 92-21.367) ou que la conservation de cette partie commune n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (3ème civ 18 juillet 1986 pourvoi n° 84-17.798).

—  3éme civ. 20 mars 2002, n° 00-17.751 :

« Mais attendu qu’ayant constaté que les travaux avaient été réalisés par les consorts X… par une emprise sur le jardin, partie commune dont ces copropriétaires n’avaient que la jouissance privative, emprise ayant permis un agrandissement de leurs parties privatives et relevé, à bon droit, que l’attribution d’un droit de jouissance privatif n’avait pas pour effet de modifier la nature juridique de l’élément de l’immeuble auquel ce droit s’appliquait et qu’un copropriétaire ne pouvait appréhender une partie commune à des fins personnelles qu’à la condition d’y avoir été autorisé par une décision explicite de l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvant être prise qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ladite autorisation impliquant une modification du règlement de copropriété existant en tant qu’il dérogeait aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues ou la réalisation d’un acte de disposition sur les parties communes, la cour d’appel, qui a retenu que la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires acceptant à posteriori de tels travaux moyennant le versement d’une indemnité, était soumise aux conditions de vote dudit article 26, a légalement justifié sa décision ; »

Dans le cas où le droit de jouissance exclusif porterait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux conditions de jouissance des autres copropriétaires, l’unanimité serait requise.

Cette autorisation donnée par l’assemblée générale d’utiliser une partie commune à titre privatif confère un droit réel et perpétuel (3ème civ 4 mars 1992 pourvoi n° 90 13.145, 17 juin 1997 pourvoi n° 96-10.506, 24 octobre 2007 pourvoi n° 06 19.260, 2 décembre 2009 pourvoi n° 08-20.310, 25 février 2016 pourvoi n° 15-13.105, 15 décembre 2016 pourvoi n° 15-22.583 ).

Ce droit réel ne peut être remis en cause sans le consentement de son bénéficiaire (3ème civ 4 mars 1992 pourvoi n°90-13.145).

En l’espèce la demande formulée par M. [U], qui a été jointe à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale, était la suivante :

« Autorisation d’utilisation sur les parties communes appartement M. [U]

Bonjour je souhaite demander en assemblée générale l’accord pour utiliser une bande des parties communes autour de ma terrasse.

Cette utilisation serait à but privatif, je souhaite avoir l’accord d’installer les dalles qui étaient sur ma terrasse avant travaux (terrasse refaite en bois « douglas » en juin 2018). Pour disposer sur/et en prolongement, des bacs contenant des aromates (thym/basilic etc) et des fraisiers ou type des plantes/fleurs de type décorative.

Cette installation sera entièrement démontable, aucun mortier ou autre système de fixation sera utilisé. Les dalles seront déposées sur le gravier existant ainsi que les bacs.

Elle sera composée des anciennes dalles de la terrasse (50 cm x 50 cm) qui viendraient tout autour de celle-ci. L’empiétement sur les parties communes ne dépassera pas 75/80 cm depuis le bord de ma terrasse sur les graviers de la partie commune (voir schéma et photo ci-dessous). »

C’est dans ces conditions que lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2020, l’autorisation de faire les travaux demandés a été donnée en appliquant la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 puis l’article 24 conformément aux dispositions de l’article 25-1, en procédant immédiatement à un second vote.

Ce faisant, la copropriété a concédé à M. [U] la jouissance privative de parties communes situées autour de sa terrasse, cette emprise ayant permis un agrandissement de ses parties privatives.

Il importe peu, à cet égard, que l’empiétement soit peu important et que l’installation soit démontable dans la mesure où il ne ressort d’aucun des éléments produits que cet usage privatif aurait été accordé à titre précaire.

C’est donc à tort que le vote a été effectué en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’il aurait fallu faire application de l’article 26.

Dès lors, le jugement qui a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°14 prise lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2020 sera infirmé et il sera prononcé son annulation sans qu’il y ait lieu d’examiner le problème de la régularité du formulaire de vote relativement à cette résolution.

III – Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires succombant en ses prétentions sa demande indemnitaire pour procédure abusive ne peut être que rejetée et, par substitution de motifs, le jugement sera confirmé en ce sens.

IV – Sur les mesures accessoires

Le syndicat des copropriétaires est tenu aux dépens exposés tant en première instance qu’en appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des appelants.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [G], Mme [D] et Mme [L] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Prononce l’annulation de la résolution n°14 prise lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] du 5 novembre 2020,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] des [Adresse 12] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à payer à M.[B] [G], Mme [X] [D] et Mme [Y] [L], ensembles, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense M.[B] [G], Mme [X] [D] et Mme [Y] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie simple et exécutoire délivrée le 14 octobre 2025

à

la SELARL JURIS-MONT BLANC

la ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES