ARRET N° 440

N° RG 24/02489 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HE3U

C.L./S.H.

[R]

C/

[W]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02489 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HE3U

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 septembre 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection de POITIERS.

APPELANT :

Monsieur [F] [R]

né le 24 Avril 1975 à [Localité 5] (75)

[Adresse 4] -

[Adresse 7]

[Localité 1]

ayant pour avocat plaidant M^e Pierre MARTIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-6413 du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

Madame [T] [W]

née le 01 Juillet 1945 à [Localité 8] (93)

[Adresse 2]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Maëlle GUITTON-FORESTIER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Valentin VACHER de PRAXIDICE AVOCAT, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Le 14 septembre 2008, Madame [T] [W] a donné en location à Monsieur [F] [R] un appartement meublé situé au [Adresse 3] à [Localité 6], comprenant une pièce au rez-de-chaussée, une pièce de nuit à l’étage et un cabinet de toilette. Le bail a été convenu pour la durée de l’année universitaire avec reconduction tacite, moyennant un loyer mensuel de 380 euros. Un dépôt de garantie du même montant a été versé à la conclusion du bail.

Le même jour, un état des lieux a été établi contradictoirement.

Le 4 avril 2019, suite à un signalement de la part de Madame [W], le centre d’activité de collecte des eaux usées de la ville de [Localité 6] est intervenu pour une opération de dératisation.

Le 8 novembre 2019, à la demande de Monsieur [R], une technicienne de la direction d’hygiène publique de la ville a constaté des manquements au règlement sanitaire départemental. Elle a adressé le même jour un courrier à Madame [W].

Le 30 janvier 2020, Monsieur [R] a mis en demeure Madame [W] de réaliser les travaux de remise en état du logement, en lui demandant d’accepter une diminution du loyer à hauteur de 200 euros dans l’attente de leur réalisation.

Le 28 février 2020, Madame [W] a indiqué à Monsieur [R] avoir fait effectuer un certain nombre de travaux.

Le 27 août 2021, le 27 février 2022 et le 7 mars 2022 Monsieur [R] a constaté et dénoncé la présence de rats à Madame [W].

Le 21 mars 2022, Monsieur [R] a attrait Madame [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Par ordonnance en date du 30 septembre 2022, le juge des référés a commis Monsieur [D] [X], expert auprès de la cour d’appel de Poitiers, aux fins d’expertise.

Le 2 janvier 2023, l’expert a déposé son rapport définitif.

Le 24 février 2023, l’avocat de Monsieur [R] a sollicité auprès de Madame [W] l’indemnisation de son préjudice de jouissance en proposant une indemnité transactionnelle qui n’a pas été suivie d’effet.

Le 7 septembre 2023, Monsieur [R] a attrait Madame [W] devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [R] a demandé la condamnation de Madame [W] au paiement des sommes suivantes :

— indemnisation de son préjudice de jouissance : 31.600 euros

— préjudice moral : 2.000 euros

— frais irrépétibles : 4.000 euros

— se voir restituer le dépôt de garantie ;

Dans le dernier état de ses demandes, Madame [W] a demandé de :

— déclarer l’action en indemnisation portant sur la période antérieure au 21 mars 2019, soit 3 ans avant la demande en référé pour expertise, comme étant prescrite ;

— à titre reconventionnel, condamner Monsieur [R] au paiement des sommes suivantes :

—  9.763,02 euros au titre des réparations locatives (nettoyage, reprise des sols, travaux de salle de bain, remplacement d’un plafond et de la porte d’entrée) ;

—  2.500 euros au titre des difficultés relatives à la vente du logement qu’elle projetait ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

—  3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 20 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a :

— déclaré prescrites les demandes formées par Monsieur [R] pour la période antérieure au 21 mars 2019 ;

— condamné Madame [W] à payer à Monsieur [R] la somme de 6.900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi entre mars 2019 et janvier 2023 ;

— débouté Monsieur [R] de la demande formée au titre du préjudice moral ;

— condamné Monsieur [R] à payer à Madame [W] la somme de 7.809,43 euros au titre des réparations locatives ;

— autorisé Madame [W] à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail ;

— débouté Madame [W] du surplus de ses demandes ;

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties ;

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 21 octobre 2024, Monsieur [R] a relevé appel de ce jugement, en intimant Madame [W].

Le 7 janvier 2025, Monsieur [R] a déposé ses premières conclusions au fond.

Le 23 juin 2025, Monsieur [R] a demandé :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, qu’il a énumérées ;

Ce faisant,

— rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale ;

— condamner Madame [W] à lui verser la somme de 30.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— condamner Madame [W] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— débouter Madame [W] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner Madame [W] à verser à Maître Martin la somme de 5.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonçât à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

Le 26 mars 2025, Madame [W] a demandé :

— de débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes ;

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf en ce qu’il l’avait condamnée à payer à Monsieur [R] la somme de 6.900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance subi entre mars 2019 et janvier 2023 ;

— d’infirmer le jugement déféré de ce chef ;

A titre principal,

— de débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes ;

À titre subsidiaire,

— de réduire les demandes de Monsieur [R] à de plus justes proportions ;

En toute hypothèse,

— de condamner Monsieur [R] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

Le 16 septembre 2025 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur la prescription d’une partie de l’action du locataire

Selon l’article 2224 du code civil, dans sa version issue de la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014,

Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Le délai de prescription de l’article 7-1, alinéa 1, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n°22-13.778, publié).

La prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage, ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établi qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

Par assignation en date du 7 septembre 2023, Monsieur [R] a formé une demande indemnitaire pour préjudice de jouissance lié à l’occupation du logement pour la période commençant dès le début du bail, soit à compter du 14 septembre 2008, et finissant au 23 janvier 2023.

Au visa de la prescription triennale susdite, le premier juge a déclaré prescrites les demandes formées par Monsieur [R] portant sur la période antérieure au 21 mars 2019.

Il a certes estimé que le point de départ du délai de prescription de l’action du locataire devait être situé au 20 décembre 2019, date à laquelle lui avait été notifiées les conclusions du rapport d’intervention de la direction hygiène et sécurité publique de la commune de [Localité 6], révélant des manquements représentant un risque pour sa santé et sa sécurité.

Mais il a rappelé que le locataire avait introduit une instance en référé expertise le 21 mars 2022, ayant un effet interruptif de prescription, qui avait été formée dans le délai triennal.

Il en a déduit que l’action du locataire n’était pas prescrite, mais que ses demandes ne pouvaient être examinées que pour des faits postérieurs au 21 mars 2019.

Le locataire approuve le premier juge d’avoir retenu que le point de départ du délai de prescription de son action commençait à courir au 20 décembre 2019.

Mais il le critique d’avoir considéré que son action pour les faits antérieurs au 21 mars 2019 était prescrite.

Car il considère que si le point de départ du délai de prescription de son action doit être exactement fixé au 20 décembre 2019, cela implique que le délai de prescription n’avait pas commencé à courir avant cette date.

Il en déduit que le premier juge ne pouvait retenir que ses demandes portant sur la période antérieure au 21 mars 2019 (soit plus de 3 ans avant l’assignation en référé expertise du 21 mars 2012) étaient prescrites.

Quant à elle, Madame [R] approuve le premier juge d’avoir considéré que la notification des conclusions du rapport au locataire du 20 décembre 2019 ont mis en exergue des manquements au règlement sanitaire départemental représentant un risque pour la santé et la sécurité.

Et elle l’approuve aussi d’avoir considéré que l’intéressé, n’ayant introduit son action en référé expertise que le 21 mars 2022, alors qu’il disposait déjà des conclusions de ce rapport, ne pouvait agir contre elle qu’à l’égard de faits antérieurs de plus de 3 ans à la date de la saisine de cette juridiction, soit pour les faits antérieurs au 21 mars 2019.

* * * * *

D’une part, il sera relevé que Madame [W] n’apporte aucun élément de preuve permettant de considérer que Monsieur [R] aurait pu connaître les faits lui permettant d’exercer son action avant la notification du rapport du 20 décembre 2019.

Bien au contraire, il résulte des propres écritures de la bailleresse que celle-ci vient y énoncer en substance que c’est à cette date que Monsieur [R] a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action.

Dès lors, il lui était loisible de réclamer la réparation du préjudice de jouissance tiré de l’exécution du contrat de bail pour la totalité de sa période d’exécution, ayant commencé le 14 décembre 2008, dans les trois ans suivant la notification de ce rapport du 20 décembre 2019.

Et Monsieur [R] a introduit une action en référé-expertise le 21 mars 2022, soit moins de trois après la date à laquelle il a eu connaissance de ce rapport du 20 décembre 2019, tandis que cette action revêtait déjà en elle-même un effet interruptif.

En outre, l’expert a déposé son rapport définitif le 2 janvier 2023, tandis que Monsieur [R] a assigné au fond Madame [W] le 7 septembre 2023.

Il lui était donc loisible de réclamer la réparation du préjudice de jouissance tiré de l’exécution du contrat de bail pour la totalité de sa période d’exécution, ayant commencé le 14 décembre 2008.

Il y aura donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale opposée par la société [W], et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance du locataire

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Cet article renvoie à un décret en Conseil d’Etat pour la définition de ces caractéristiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant les infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conforme aux normes de sécurité en vigueur.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent s’il s’agit de l’habitation principale du preneur, ainsi que d’assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code oblige le bailleur à délivrer le logement en bon état de réparations, autres que locatives, et d’y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n’exécutant pas correctement ses obligations, une exception d’inexécution.

Et cette impossibilité de jouissance s’analyse en une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de :

— c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, commande de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage ne s’était pas causé.

Aucun principe positif de droit français n’impose à la victime de réduire son préjudice dans l’intérêt du responsable.

Le rapport d’expertise judiciaire du 2 janvier 2023 met en évidence dans le logement loué :

— que l’électricité a été distribuée par un tableau électrique non accessible et non conforme aux normes en vigueur, sans existence d’un dispositif différentiel indispensable à la protection des personnes en cas de défaut d’isolement ;

(et ce malgré les travaux réalisés par l’époux de la bailleresse, qui n’est pas un électricien qualifié) ;

— l’insuffisance du nombre de prises électriques, dont la moitié était câblée à l’envers ;

— la conclusion de l’existence d’un risque important d’ordre électrique ;

— la nécessité de la réfection en urgence de l’intégralité de l’installation électrique ;

— la non-conformité de l’installation de gaz du fait de l’absence de ventilation basse dans la cuisine ;

— l’anomalie de l’installation de chauffage, le logement n’étant chauffé que par deux radiateurs dont la production était pilotée par les occupants des appartements voisins ;

— l’insuffisance de la production d’eau chaude, l’expert estimant qu’une douche était impossible à prendre dans ces conditions ;

— s’agissant du chauffage, le constat lors de sa visite que les radiateurs étaient froids, et les déclarations du locataire selon lesquelles le chauffage était en panne, et le constat que lors de son propre départ, un technicien était arrivé afin de dépanner l’installation de pompes à chaleur délivrant l’eau chaude sanitaire et le chauffage ;

— un défaut de ventilation, caractérisé par l’insuffisance de l’arrivée d’air dans le logement ;

— une ventilation insuffisante dans la salle de bains, car son alimentation se fait par l’interrupteur d’éclairage, si bien que le temps d’extraction de la vapeur d’eau en cas de prise de douche n’est pas suffisant ;

— un défaut d’équipement d’une hotte aspirante dans la cuisine, constituant une des causes de la saleté relevée sur le plafond et les murs du salon/cuisine ;

— le défaut d’isolation du mur, après démontage du bandeau bois masquant le tableau électrique;

— l’absence de garde corps à l’étage, rendant dangereuse l’ouverture de la fenêtre ;

— dans la chambre, des traces et auréoles présentes sur le plafond, endommagé par des fuites d’eau du logement du dessus ;

— s’agissant de la présence de rats survenus en avril 2019 le constat que le problème était réglé au jour de son expertise, mais que les rongeurs avaient fait des dégâts, les murs en placoplâtre de la salle de bains étant très dégradés ;

— le rappel que les rats avaient pénétré dans le logement à la suite d’un trou de voirie et de la casse de l’évacuation d’eau du lavabo de la salle de bains lors de d’un nettoyage du sol par le locataire ; Monsieur [R] ayant admis avoir cassé la pièce support du lavabo et avoir cassé le tuyau, les rats étant passés par les conduits d’évacuation et étant rentrés dans le logement par cette ouverture ;

— le rappel que le trou avait été bouché l’époux de la bailleresse, que depuis les rats avaient disparu, Monsieur [W] affirmant n’avoir été prévenu que tardivement de cette casse du lavabo par son locataire ;

— la difficulté à établir l’ancienneté des défauts, le locataire et le bailleur ayant des versions et des chronologies différentes ;

— l’absence de remise à l’expert de factures d’achat de matériel ou d’énergie avant ou au cours de l’expertise ;

— un état général du logement très dégradé et sale ;

— la conclusion que le locataire n’avait pas au jour de l’expertise d’une jouissance normale du logement à cause du chauffage, de l’état du logement et du manque de débit d’eau chaude.

Il sera relevé que la quasi-intégralité des désordres ci-dessus relevés se rapporte aux obligations de jouissance et d’entretien dont doit répondre le bailleur.

Toutefois, le rapport d’expertise met en évidence que les désordres afférents à la présence des rats sont consécutifs à une dégradation commise par le locataire ayant cassé la pièce support du lavabo, de sorte que les dommages consécutifs ne sont imputables qu’au locataire.

Et la circonstance que les désordres afférents à la présence de rats procèdent aussi d’un trou dans la voirie, qui lui n’est pas imputable au locataire, est sans emport, car au regard de l’expertise, c’est seulement la conjonction de ses deux causes distinctes, l’une imputable au bailleur, l’autre au locataire, qui a concouru à la production de ce dommage.

Madame [W] se prévaut du caractère satisfaisant de l’installation d’eau chaude sanitaire et de chauffage, selon elle en parfait fonctionnement, en justifiant de l’installation d’une pompe à chaleur air/eau selon facture du 28 novembre 2019.

Elle soutient encore avoir fait procéder à la mise en conformité de l’installation électrique du tableau général de l’immeuble, selon facture du 14 janvier 2020.

Elle excipe avoir fait réparer le chauffage en panne le jour même de la visite de l’expert, selon facture du 23 novembre 2022, en excipant que la panne de chauffage et la réduction du volume d’eau chaude étaient imputables à une bille de calcaire qui s’était logée dans les canalisations.

Elle déplore que l’expert ne se soit pas prononcé sur ce point.

Elle argue que les prises électriques ont été cassées par son locataire et argue de son absence de connaissance de cette dégradation.

Mais ces circonstances sont sans emport au regard des constatations techniques postérieures de l’expert judiciaire sur la non-conformité de l’installation électrique, et ce indépendamment du nombre de prises utilisées ou en service.

Si la bailleresse fait grief au locataire du défaut d’entretien des vmc, cette circonstance est encore sans emport sur les constatations techniques postérieures de l’expert judiciaire, ayant retenu une insuffisance de ventilation en l’absence de hotte d’extraction.

Pour le surplus, la bailleresse fait grief au locataire des dégradations qu’il a commises dans le logement, ou de ses propres manquements à son obligation d’entretien.

Mais ces griefs adressés au locataire, étrangers aux propres manquements du bailleur à ses obligations, sont sans incidence quant au constat de ces derniers sus rappelés, et n’auront d’emport qu’au regard de la demande indemnitaire reconventionnelle pour dégradations locatives.

A l’issue de cette analyse, il y aura lieu de retenir l’indécence du logement.

La circonstance que Monsieur [R] se soit maintenu dans ce logement indécent, est indifférent à la consommation de son préjudice, dans son ampleur et ses conséquences.

Et la circonstance que le locataire ait bénéficié de l’aide personnalisée au logement, qui n’intéresse que les rapports entre la caisse de sécurité sociale servant cette prestation et son ressortissant, et non les rapports avec le locataire et le bailleur, ne peut pas avoir pour effet de donner à l’indemnité pour préjudice de jouissance susceptible d’être versée par le bailleur au locataire la nature d’un indu.

Nonobstant l’absence de prescription de sa demande indemnitaire, susceptible de couvrir une période commençant depuis l’entrée dans les lieux le 14 septembre 2008, il sera observé que Monsieur [R] demande son indemnisation pour trouble jouissance pour la période courant du 23 janvier 2018 au 23 janvier 2023, date de sortie, à raison de 500 euros par mois pour 60 mois, soit pour 30 000 euros.

Au regard de la durée notable de ces désordres, de leur nature et de leur nombre, le préjudice de jouissance de Monsieur [R], découlant des manquements de la bailleresse à ses obligations, sera entièrement réparé par une indemnité de 9150 euros, et le jugement sera infirmé de ce chef.

L’indécence de ce logement, ainsi que le tracas lié aux nombreuses démarches du locataire aux fins d’y remédier, attestés par les échanges entre parties, caractérisent en outre un préjudice moral, qui sera entièrement réparé par une indemnité de 1000 euros, et le jugement sera aussi infirmé de ce chef.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1731 du code civil,

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Cette présomption est expressément limitée aux réparations locatives.

Selon l’article 1732 du même code,

Il (le preneur) répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de :

— c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non au bailleur de prouver que la faute du locataire est la cause de son préjudice

Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des éléments atteints ou dégradés en raison de la vétusté, non imputable au preneur.

Seules les réparations locatives de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de la construction de la matière ni par la force majeure, sont à la charge du preneur.

La personne qui a subi un préjudice a droit à la réparation de celui-ci, en ce sens qu’elle doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de celles qui ont été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

L’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du préjudice, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte ni profit.

La victime n’est pas tenue de minimiser son préjudice au profit de la personne tenue indemnisation.

La réparation d’un dommage se réalise au regard du besoin justifié, et non pas de la dépense engagée.

Le principe de la réparation intégrale n’implique pas de contrôle sur l’utilisation des fonds alloués à la victime qui conserve leur libre utilisation.

C’est ainsi que l’exécution effective des travaux de réparation par le maître de l’ouvrage n’est pas exigée pour l’indemnisation des dommages.

Selon l’article 22 alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie

est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’état des implications afférentes au principe de réparation intégrale, la circonstance que la bailleresse ait produit des devis, mais aucune facture, est indifférente sur son droit à réparation.

La circonstance qu’elle soit restée taisante sur le point de savoir si elle ou non reloué le logement est semblablement indifférente.

En outre, l’invocation de l’indécence du logement, imputable à la bailleresse, par ailleurs retenue par la cour, n’est pas exclusive de l’existence d’éventuelles dégradations imputables au seul locataire, qu’il y aura lieu de déterminer ci-après.

L’état des lieux de sortie du 23 janvier 2023 fait apparaître les dégradations suivantes : carreaux fissurés de la porte d’entrée avec système d’assemblage enfoncé, tapisseries des murs déchirées à plusieurs endroits, carreaux du sol cassés ou impactés, absence de la colonne de porcelaine du lavabo.

Monsieur [W] estime qu’en l’absence de description des éléments ci-après dans l’état des lieux d’entrée, il n’est pas possible de retenir leur dégradation à son encontre, telle que figurant dans l’état des lieux de sortie : dégradation au niveau des sols, sur la porte du rez-de-chaussée, au niveau des plafonds.

Mais eu égard de la présomption instituée par l’article du 1731 du code civil, en l’absence de constatation de l’état de certains éléments d’équipement, leur dégradation à la sortie des lieux doit être présumée imputable au locataire.

Ces dégradations sont donc imputables au locataire.

Monsieur [R] soutient que le bien ne doit pas être réputé en bon état, alors que l’état des lieux décrit l’inverse, et qu’il estime que le rapport d’expertise démontre aussi le contraire.

Mais Madame [W] a demandé la confirmation du jugement, et ce celui-ci a retenu, notamment au regard d’un état des lieux d’entrée décrivant le bien dans son ensemble en état d’usage, que le bien loué devait être considéré comme donné à bail en état d’usage, et non pas comme neuf.

Dès lors, un tel moyen est dépourvu de toute portée pratique.

Il est exact que l’expertise judiciaire a retenu que l’état général du logement était très dégradé et sale, en l’imputant notamment à l’insuffisance de la ventilation et à un dégât des eaux au niveau de l’appartement du dessus.

Pour autant, le premier juge a dénié toute indemnisation au titre des peintures et tapisseries dans l’ensemble du logement, qui n’est pas plus réclamé à hauteur de cour par la bailleresse.

Et s’agissant du dégât des eaux générant des traces et auréoles dans une pièce, il y aura lieu de relever l’absence de demande d’indemnisation sur ce point par la bailleresse.

S’agissant de l’état de propreté du logement (poussière sur les deux radiateurs, tartre dans la cabine de douche), constaté à l’état des lieux de sortie, Monsieur [R] entend verser les attestations de deux de ses amis venus l’aider faire le ménage dans le logement avant sa remise à la bailleresse.

Mais la bailleresse n’a réclamé aucune indemnisation sur ce point.

Monsieur [R] dénie être à l’origine du dégât des eaux au niveau de la chasse d’eau (en l’absence de désordre constaté sur l’état des lieux de sortie) et du dégât des eaux au niveau de la colonne de lavabo (qui n’aurait été possible qu’en raison de l’état déplorable de la colonne de lavabo, et en l’absence de difficulté persistante sur la colonne de lavabo).

Mais au cours des opérations d’expertise, Monsieur [W] a admis être l’auteur de la casse de l’évacuation d’eau du lavabo lors d’un nettoyage de sol, et de la casse consécutive de la pièce support du lavabo et due tuyau.

Et l’état des lieux de sortie a constaté l’absence de la colonne en porcelaine.

La nécessité du remplacement de la colonne est donc imputable à faute au locataire.

Et sur le wc, l’état de lieux de sortie mentionne d’importantes traces de calcaire, imputables au locataire, rendant nécessairement son entier remplacement.

Dès lors, au regard des devis présentés par la bailleresse au titre de la réfection de la salle d’eau (1108,94 euros), du changement de carrelage (3741,56 euros) du remplacement de la porte d’entrée (4717,90 euros), et en considération, sur ces deux premiers postes, de coefficients de vétusté respectivement de 60 % et 75 %, exactement pratiqués par le premier juge et approuvé à hauteur d’appel par la bailleresse, le préjudice de Madame [W] du chef des dégradations locatives imputées à Monsieur [R] sera entièrement réparé par une indemnité de 8189,43 euros.

Il s’en déduira que la bailleresse sera autorisée à conserver le dépôt de garantie de 380 euros versé à la signature du bail : le jugement sera confirmé de ce chef.

Après déduction du dépôt de garantie, Monsieur [R] sera donc condamné à payer à Madame [W] la somme de 7809,73 euros au titre des réparations locatives, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* * * * *

Il y aura lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques des parties : le jugement sera confirmé de ce chef.

Le jugement sera confirmé pour avoir laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens de première instance, et avoir débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de première instance.

En revanche, alors que Monsieur [R] triomphe à hauteur d’appel, Madame [W] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel et sera condamnée aux entiers dépens d’appel et à payer à Monsieur [R] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— déclaré prescrites les demandes formées par Monsieur [F] [R] pour la période antérieure au 21 mars 2019 ;

— condamné Madame [T] [W] à payer à Monsieur [F] [R] la somme de 6.900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi entre mars 2019 et janvier 2023 ;

— débouté Monsieur [F] [R] de la demande formée au titre du préjudice moral ;

Infirme le jugement des seuls chefs plus haut cités ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Déclare recevable l’ensemble des demandes formées par Monsieur [F] [R] pour la période à compter du 14 septembre 2008 ;

Condamne Madame [T] [W] à payer à Monsieur [F] [R] la somme de 9150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

Condamne Madame [T] [W] à payer à Monsieur [F] [R] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Déboute Madame [T] [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Madame [T] [W] aux dépens d’appel et à payer à Monsieur [F] [R] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,