N° Minute : 2C25/361

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 02 Octobre 2025

N° RG 24/00426 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HOHJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d’ANNEMASSE en date du 13 Juillet 2023, RG 22-000120

Appelant

M. [I] [S]

né le 21 Août 1973 à [Localité 3] – MAROC (Maroc), demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Vanessa BAILOT-VIDAL, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N73065-2023-001942 du 26/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimée

LA COMMUNE DE [Localité 5], représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité en mairie – Hôtel de Ville situé [Adresse 4]

Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 10 juin 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente,

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [S] était au bénéfice d’un bail d’habitation à effet au 11 octobre 2017 portant sur un appartement de type 1 de 31 m² sis [Adresse 1], au sein de la copropriété 'Les Feux Follets', lequel a été libéré par le preneur en fin d’année 2024, postérieurement au jugement de première instance.

Le 1er mars 2019, la commune de [Localité 5] est devenue propriétaire des lots 510 et 607, occupés par M. [S].

Se prévalant déchéances impayées, la commune de [Localité 5] a fait notifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire selon procès-verbal du 30 août 2021.

Faute de paiement volontaire dans le délai imparti, la commune de Gaillard a, par acte du 5 janvier 2022, fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annemasse.

Par transmission électronique en date du 8 septembre 2021, le représentant de l’État dans le département a été avisé de la procédure initiée à l’encontre de M. [S] conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par jugement contradictoire du 13 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annemasse a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 1er novembre 2021,

— dit qu’à défaut pour M. [S] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [S] à payer à la commune de [Localité 5], représentée par son maire en exercice, la somme de 12 442 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation au 17 février 2023,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021 sur la somme de 5 238,26 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— condamné M. [S] à payer à la commune de [Localité 5], représentée par son maire en exercice, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du 17 février 2023 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

— dit que la commune de [Localité 5], représentée par son maire en exercice, sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions,

— rejeté les demandes reconventionnelles de M. [S],

— condamné M. [S] à verser à la commune de [Localité 5], représentée par son maire en exercice, la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision, ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le coût du commandement de payer.

Par acte du 25 mars 2024, M. [S] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [S] demande à la cour de :

— déclaré recevable et bien fondé son appel,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau,

— débouter la commune de [Localité 5] de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,

— juger irrecevable la demande de la commune de [Localité 5] à voir juger irrecevable celle de M. [S] en réparation de ses préjudices,

— le décharger des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires,

— dire qu’il était bien fondé à cesser de verser les loyers,

— l’exonérer du paiement des loyers ou indemnités d’occupation rétroactivement du 1er février au 18 décembre 2024,

— ordonner la diminution rétroactive du loyer au jour de la régularisation du bail à la somme de 1 euro,

— condamner la commune à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de trouble de jouissance et de son préjudice moral et de celui des occupants de son chef,

— rappeler que la décision est exécutoire par provision,

— condamner la commune de [Localité 5] et lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même en tous les dépens.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la commune de [Localité 5] demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

condamné M. [S] à payer à la commune de [Localité 5], représentée par son maire en exercice, la somme de 12 442 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 17 février 2023,

dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021 sur la somme de 5 238,26 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [S] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 4 354 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er février au 18 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à venir,

Pour le surplus,

— confirmer le jugement déféré en toutes ces dispositions,

— juger la demande de M. [S] en réparation d’un trouble de jouissance irrecevable,

— débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes,

Et y ajoutant,

— condamner M. [S] à payer à la commune de [Localité 5], représentée par son maire en exercice, une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [S] en tous les dépens de l’instance en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2025.

*

A l’issue des débats, le conseil de M. [S] ayant indiqué ne pas avoir été en capacité de produire à la cour l’ensemble des pièces visées à son bordereau, quoique produites en première instance (nota : le conseil de la commune de [Localité 5] étant le même en appel), la cour a invité l’appelant à poursuivre ses démarches auprès du conseil l’ayant assisté en première instance et a autorisé les parties, dans l’hypothèse où ces pièces viendraient à être communiquées pour le 1er septembre 2025, à produire une note en délibéré.

Par note en date du 1er septembre 2025, le conseil de M. [S] a complété son dossier en produisant les pièces n°6, 8, 9, 12 et 15 de son bordereau et en précisant, in fine, que seules les pièces numérotées 4, 6, 8, 9, 12, 15, 19 et 21 à 29 étaient versées aux débats, les autres n’ayant pas été retrouvées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de M. [S] en réparation de ses préjudices

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tier, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Et l’article 566 dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la commune de [Localité 5] relève que M. [S] a ajouté à ses prétentions de premières instances en sollicitant l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, alors-même qu’il limitait ses prétentions devant le premier juge au seul préjudice moral.

M. [S] soutient à la fois que sa demande est recevable à hauteur d’appel et que la fin de non-recevoir soulevée par la commune est irrecevable, sans toutefois exposer dans ses motifs en quoi cette dernière ne serait pas régulière.

Faute de préciser les éléments de fait et de droit susceptibles de conduire à l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir élevée par la commune, M. [S] ne peut qu’être débouté de cette prétention.

Cependant, force est de constater que la demande indemnitaire présentée par M. [S] en première instance, à hauteur de 10 000 euros pour son préjudice moral, s’avère être d’un même montant, tend aux mêmes fins et repose sur le même fondement que sa demande d’indemnisation en appel en ce que le dommage allégué repose sur le caractère prétendument insalubre du logement et sur les conséquences qui en ont découlé sur l’habitabilité de celui-ci.

Dans ces conditions, sa demande d’indemnisation doit être déclarée recevable.

Sur la demande en paiement présentée par la commune de [Localité 5] au titre de l’indemnité d’occupation et sur la demande indemnitaire présentée par M. [S] au titre de l’insalubrité du logement

Selon les articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 6 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version au jour de la signature du bail, prévoit en ce sens que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

*

Selon l’article 7 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est pour sa part tenu :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que M. [S] a été sommé de payer les loyers qu’il avait cessés d’honorer, pour un montant de 5 082 euros, selon commandement de payer du 30 août 2021 lequel se référait expressément à la clause résolutoire du contrat.

Il n’est ni allégué ni justifié d’un quelconque paiement dans les deux mois qui ont suivi ce commandement. Il n’est pas davantage excipé d’une quelconque irrégularité de la procédure mise en 'uvre par le bailleur.

En ce sens, la cour observe que M. [S] centre ses prétentions sur le caractère insalubre du logement pour justifier son absence de paiement. Pour autant, force est de constater qu’il ne justifie d’aucune mise en demeure préalable et qu’il n’a pas mis en 'uvre la procédure spécifique prévue à l’article 20-1 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs de sorte que le premier juge a, à bon droit, constaté la résiliation puis prononcé l’expulsion du locataire en ordonnant le paiement d’une indemnité d’occupation dans l’hypothèse où M. [S] ne quitterait pas spontanément les lieux.

A ce titre, concernant la fixation du montant de cette indemnité, la cour retient qu’il n’est pas contesté par la commune que le logement se situe dans une copropriété dégradée au sein de laquelle des 'dysfonctionnements techniques, financiers et sociaux graves’ ont été identifiés, conformément aux mentions du procès-verbal du conseil municipal en date du 17 mai 2021. Il est toutefois important de préciser que cette copropriété comprend près de 200 logements répartis sur plusieurs bâtiments de sorte que les articles de presse ainsi que les termes de l’assignation produite par M. [S], portant sur l’expulsion d’autres occupants de la copropriété, ne peuvent ipso facto permettre de caractériser l’insalubrité du logement pris à bail.

De même, les photographies produites, non-fixées dans le temps, ne permettent d’arrêter l’état du logement au jour de la résiliation du bail (1er novembre 2021), étant rappelé que le constat produit par l’appelant s’avère très postérieur à cette date comme ayant été réalisé le 7 juin 2024.

Il en résulte que la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a fixé, postérieurement à la résiliation du bail, le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation.

Concernant le décompte produit par la commune, cette dernière retranche de la créance les sommes effacées au titre de la procédure de rétablissement personnel dont M. [S] a bénéficié pour ne retenir que les indemnités postérieures. Ce décompte, non formellement contesté, sera donc retenu par la cour.

Enfin, M. [S] étaye sa demande indemnitaire sur différents courriels qu’il produit ainsi que sur le procès-verbal de constat précité.

La cour observe, d’une part, que certains courriels versés aux débats ne précisent pas le destinataire de sorte que ces derniers doivent être écartés en ce qu’il n’est nullement justifié qu’ils ont été effectivement adressés aux services municipaux ou au maire de la commune. D’autres messages sont adressés à des tiers lesquels ont répondu à M. [S] en l’invitant à orienter ses demandes vers son bailleur ou à défaut vers le tribunal judiciaire, de sorte qu’aucune conséquence réelle ne peut en résulter. In fine, seul le courriel du 10 mai 2022, adressé à [Courriel 6] est susceptible d’étayer les griefs mis en exergue par le locataire quoique ce dernier n’évoque que l’insalubrité du logement sans autre détail sur ce point.

La cour retient, d’autre part, que si le constat du 7 juin 2024 permet de caractériser l’importance des moisissures existantes, force est néanmoins de constater que ce constat est très postérieur à la date à laquelle le bail a été résilié (1er novembre 2021) alors-même que l’origine de ces moisissures correspond, selon les parties, à un dégât des eaux dont il n’est pas possible de conclure qu’il a eu lieu alors que M. [S] était encore titulaire de droits sur le bien. En ce sens, la fiche d’intervention de maintenance du 2 septembre 2022, étayée de photographies, fait état de difficultés rencontrées (store HS, feu de plaque de cuisson défectueux, VMC non fonctionnelle, trace d’humidité, nécessité de faire intervenir un plombier par le locataire pour la baignoire) et des corrections apportées, sans évoquer la présence de moisissures et de champignons dans les proportions constatées par le commissaire de justice en juin 2024.

Il en résulte que M. [S] échoue à rapporter la preuve des troubles allégués, au cours de la période d’effet du bail, et sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes annexes

M. [S], qui succombe en principal, est condamné aux dépens d’appel.

Il est en outre condamné à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Déclare recevable la demande indemnitaire de M. [I] [S] en réparation de trouble de jouissance et de son préjudice moral,

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a :

condamné M. [I] [S] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 12 442 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 17 février 2023,

dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021 sur la somme de 5 238,26 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne M. [I] [S] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 4 354 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er février au 18 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Y ajoutant,

Déboute M. [I] [S] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne M. [I] [S] aux dépens d’appel,

Condamne M. [I] [S] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la commune de [Localité 5] de ses demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 02 Octobre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, en remplacement de la Présidente légalement empêchée et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.

La Greffière P/La Présidente

Copies :

02/10/2025

M^e Vanessa BAILOT-VIDAL

+ GROSSE

la SAS MERMET & ASSOCIES

+ GROSSE