RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° 50 /2025, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/13880 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHDE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 juin 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 19/04721

APPELANTE

S.A.S. FRANKAL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 441 494 564

Agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0148

Assistée de M^e Michel BUCHS, avocat au barreau de Paris, toque : D822

INTIMÉE

S.A.S.U. [Adresse 8]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 838 401 545

Prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi Avocat, avocat au barreau de Paris, toque : E1899, substituée à l’audience par sa collaboratrice M^e Yelena CENARD

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Brigitte Brun Lallemand, première présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Brigitte Brun Lallemand, première présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 15 septembre 1969, la société La paternelle vie a consenti à la société Grare Charetz père et fils un bail commercial portant sur les locauxsuivants situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1969 :

' 1° – une boutique en façade sur le [Adresse 3] et sur la [Adresse 6] en pan coupé à la jonction de ces deux voies.

2° – Trois salles à la suite dont deux donnant sur la [Adresse 6] l’autre sur cour derrière la deuxième salle, dégagement, toilettes, service.

3° – une annexe sur cour et sur la [Adresse 7] comprenant cuisine, réserve et chambre.

4° – Au sous-sol :

Deux caves communiquant entre elles sous la boutiquée sous la première salle.

Deux autres caves indépendantes sur la gauche de la descente (premières et dernière cave).

5° – Trois chambres de bonne dans les combles portant les numéros 4,23 et 30.

Droit au cabinet d’aisance situé au rez-de-chaussée.'

L’activité autorisée dans les lieux par ce bail est « commerce de marchand de vins, traiteur et débiteur de tabac ».

Le bail a été ultérieurement renouvelé par actes des 11 septembre 1982, 13 janvier 1989 et 13 octobre 1997.

Le 7 mars 2002, la société Frankal a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux et exerce une activité de restauration.

Par avenant du 23 janvier 2007, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2006.

Le 24 novembre 2015, la société Frankal a fait signifier à la société Parimmo, entre-temps venue aux droits de la société La paternelle vie, une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2016. Le bailleur n’a donné aucune suite à cette demande.

Le 3 mai 2018, la société [Adresse 8] a acquis l’ensemble immobilier dont dépendent les lieux loués.

Le 27 juin suivant, la société [Adresse 8] a fait signifier à la société Frankal un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2018, terme de la période triennale en cours, et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, au visa des articles L. 145-4, L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-18 du code de commerce.

Le 3 janvier 2019, la société Frankal a fait signifier à la société [Adresse 8] un acte d’opposition à congé aux termes duquel elle conteste l’existence de l’opération de démolition-construction évoquée dans le congé, faisant valoir que le permis de construire qu’elle a consulté en mairie ne concerne que la transformation des chambres de service en appartements.

Le 16 avril 2019, la société Frankal a fait assigner la société [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation du congé du 27 juin 2018 ou, subsidiairement, de fixation de l’ indemnité d’éviction à la somme de 4.000.000 euros.

Le 21 octobre 2019, la société [Adresse 8] a fait dresser un procès-verbal de constat contradictoire dans les lieux loués. Puis, par courrier du 28 octobre 2019, la société Redblue, administrateur de biens de la bailleresse, a sollicité de la société Frankal la transmission de divers documents relatifs aux installations et équipements de l’établissement ainsi qu’aux dispositifs de sécurité-incendie. Le 13 novembre 2019, la locataire a adressé divers documents à la société [Adresse 8]. Considérant cette réponse comme partielle, la société [Adresse 8] a fait signifier à la société Frankal le 25 novembre suivant une sommation d’avoir à produire des justificatifs complémentaires.

Par ordonnance du 10 janvier 2020, le juge de la mise en état a désigné un médiateur judiciaire. La médiation n’ayant toutefois pas abouti, l’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Le 13 mars 2020, la société [Adresse 8] a fait signifier à la société Frankal un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à se conformer à plusieurs obligations du bail relatives, notamment, à l’entretien des lieux loués.

Par jugement en date du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— annulé le congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2018 délivré le 27 juin 2018 à la société Frankal par la société [Adresse 8] ;

— condamné la société [Adresse 8] à remettre à la société Frankal les quittances correspondant à l’ensemble des paiements effectués par cette dernière depuis le 27 juin 2018 ;

— débouté la société Frankal du surplus de ses demandes ;

— dit la société [Adresse 8] recevable en ses demandes subsidiaires et reconventionnelles ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 1969 renouvelé le 1er janvier 2016 avec effet au 24 juillet 2020 à minuit ;

— en conséquence, ordonné à la société Frankal de libérer les lieux susvisés dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai et celui-ci passé, la société Frankal pourrait être expulsée à la requête de la société [Adresse 8], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société Frankal à payer à la société [Adresse 8] , à compter du 25 juillet 2020 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ;

— débouté la société [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

— dit que les frais de médiation confiés à M. [P] [E] seront répartis à part égale entre les parties ;

— condamné la société Frankal aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 20 juillet 2022, la société Frankal a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— débouté la société Frankal du surplus de ses demandes ;

— dit la société [Adresse 8] recevable en ses demandes subsidiaires et reconventionnelles ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 1969 renouvelé le 1er janvier 2016 avec effet au 24 juillet 2020 à minuit ;

— en conséquence, ordonné à la société Frankal de libérer les lieux susvisés dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai et celui-ci passé, la société Frankal pourrait être expulsée à la requête de la société [Adresse 8], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du CPCE ;

— condamné la société Frankal à payer à la société [Adresse 8] , à compter du 25 juillet 2020 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ;

— condamné la société Frankal aux dépens de l’instance.

Par conclusions du 18 janvier 2023, la société [Adresse 8] a interjeté appel incident du jugement entrepris.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 décembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 novembre 2024, la société Frankal demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise sauf en ce qu’elle a annulé le congé avec refus de renouvellement de bail à effet du 31 décembre 2018 et ordonné la remise à la société Frankal des quittances correspondant au paiement des loyers depuis le 27 juin 2018 ;

— déclarer recevable et bien fondée la société Frankal en son appel partiel ;

Statuant à nouveau :

— déclarer la société [Adresse 8] irrecevable ou en tout cas mal fondée en ses demandes, fins et conclusions principales, subsidiaires, reconventionnelles et incidentes ;

— débouter la société [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes en ce compris son appel incident ;

— juger que la clause contractuelle relative à la mise en peinture périodique ne concerne que les devantures et fermetures du fonds de commerce ;

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 1969 et ordonné la libération des lieux ;

— déclarer nul le commandement visant la clause résolutoire du 13 mars 2020 ou à tout le moins sans effet ;

— déclarer que le bail commercial du 15 septembre 1969 est prolongé à compter du 1er janvier 2016 jusqu’au 31 décembre 2024 ;

A titre subsidiaire :

— juger que le bailleur a volontairement induit en erreur la locataire en violation de son obligation de bonne foi ;

— juger que le bailleur a implicitement renoncé au bénéfice du commandement du 13 mars 2020 et au bénéfice de la décision déférée ;

En conséquence :

— le débouter de toutes ses demandes ;

— suspendre en tout état de cause les effets de la clause résolutoire et accorder à la société Frankal un délai que la cour fixera, afin de lui permettre de produire, s’il en était encore besoin, les justificatifs objets du commandement visant la clause résolutoire en date du 13 mars 2020, à l’exception de celui concernant le ramonage des cheminées, inexistantes dans les lieux loués ;

— condamner la société [Adresse 8] au versement de dommages et intérêts de 15.000 ' au profit de la société Frankal en réparation du préjudice moral issu de sa mauvaise foi dans l’application des rapports contractuels ;

— la condamner au versement d’une somme de 10.000 ' en application de l’article 700, du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de l’avocat postulant dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

La société Frankal fait valoir :

Sur la nullité du congé avec refus de renouvellement du 27 juin 2018,

— que le permis de construire de 2016 ne concerne pas la totalité de l’assiette des lieux loués ;

— que ce permis de construire, accordé au précédent propriétaire, la société Parimmo, est caduc depuis 2019 faute d’avoir été repris par lar la société [Adresse 8] ;

— que les autres demandes de permis de construire déposées par la société [Adresse 8] démontrent qu’elle n’a pas l’intention de poursuivre la transformation des chambres de service ;

— que la nature des travaux susceptibles de motiver un congé pour démolition-reconstruction doit être interprétée strictement ; que des travaux d’aménagement, de transformation ou de réparation ne suffisent pas ; que la reconstruction doit être totale, ce qui implique la démolition de l’immeuble existant ou de la totalité des lieux loués ;

— que l’immeuble dans lequel se situent les lieux loués ne paraît pas pouvoir être démoli pour se trouver dans un périmètre de protection des monuments historiques ;

— que le véritable motif du congé est non la démolition-reconstruction de l’immeuble dans son intérgralité mais la volonté de reprendre les trois chambres de service pour permettre à la bailleresse de réaménager totalement le dernier étage de l’immeuble, lequel n’entraîne en rien la démolition-reconstruction de l’immeuble et n’affecte pas la totalité des lieux loués ;

Sur la validation par le premier juge du commandement de justifier visant la clause résolutoire en date du 13 mars 2020,

— qu’il existe une contradiction entre la demande principale et la demande subsidiaire formées par la bailleresse dont il convient de tirer les conséquences sur le fondement des articles 455 et 458 du code de procédure civile ainsi que de l’article 1134 alinéa 3 du code civil (Ass. plén., 27 février 2009, pourvoi n° 07-19.841) ;

Sur l’infirmation de la décision en ce qu’elle a validé le commandement visant la clause résolutoire notifié en 2020,

— qu’en application de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties ;

— que le premier juge a fait une interprétation erronée de la clause du bail concernant les travaux de peinture ; que cette clause concerne la peinture des devantures et des fermetures du local et non la peinture de l’intérieur du local ;

— que la société [Adresse 8] est de mauvaise foi pour avoir :

— fait établir, le 21 octobre 2019, sans en avoir informé au préalable sa locataire, un constat d’huissier qui révèle un bon état général des peintures étant précisé que les peintures usagées dans la volée d’escalier et les toilettes ont été refaites en décembre 2020, un bon état général des carrelages malgré quelques fêlures anciennes, l’absence de cheminée et la présence d’une chaudière avec son système d’extraction, la présence de deux gaines de ventilation ;

— fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, 5 mois plus tard, d’avoir à justifier de l’état des peintures, du carrelage, du ramonage des cheminées et de l’existence d’une ventilation alors qu’elle en était informée par le procès-verbal du 21 octobre 2019 qu’elle avait précédemment fait établir ;

— multiplier les actes d’huissiers fondés en partie sur des affirmations mensongères telles la démolition et la reconstruction de l’immeuble et le défaut d’entretien des lieux loués ;

— que compte-tenu de l’imprécision du commandement, elle n’a pas cru devoir répondre dans le délai d’un mois dès lors que la bailleresse disposait déjà des informations sollicitées ;

— que la société Frankal a rempli ses obligations contractuelles d’entretien des locaux ;

— que le bail n’énonce pas l’obligation de justifier mais celle de faire ;

A titre subsidiaire, sur l’absence d’effet du commandement visant la clause résolutoire du 13 mars 2020

— que le commandement est fondé sur l’absence de transmission de justificatifs alors que la transmission des justificatifs n’est pas une obligation contractuelle ;

— que les travaux de mise en conformité invoqués par la bailleresse dans le commandement incombent à cette dernière ;

Plus subsidiairement, sur la nécessaire suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais

— que, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, au regard du bon état d’entretien des locaux, de la mauvaise foi du bailleur, des conditions de mise en oeuvre de la mise en demeure et du commandement adressés au locataire qui laissent planer une incertitude sur l’étendue des obligations dont l’exécution lui est réclamée ainsi qu’au regard de sa situation, elle est bien fondée à demander des délais pour lui permettre d’exécuter les travaux nécessairesque la cour 'décrira de manière très précise pour pallier au manquement de l’intimée’ ; que ces délais suspendront les effets de la clause résolutoire ;

— que l’associé unique de la société Frankal est âgé de 70 ans et perdrait, en cas d’acquisition de la clause résolutoire, son unique fonds de commerce fruit de 40 ans de travail et devrait licencier 15 salariés ;

De manière encore plus subsidiaire, sur la désignation d’un expert pour calculer l’indemnité d’éviction,

— qu’elle s’en rapporte à la sagesse de la cour quant à l’opportunité d’une telle mesure avant dire droit.

Sur la demande de condamnation de l’intimée au versement de dommages et intérêts pour agissements déloyaux,

— qu’elle a été victime du harcèlement constant de la société [Adresse 8], caractérisé par 'l’envoi de de commandements, de lettres recommandées, de sommations, de mises en demeure qui visent toujours les mêmes demandes dont une partie d’entre elles sont infondées’ et par l’ 'arrivée surprise d’une commissaire de justice non mandaté par le juge’ ;

— que ce harcèlement lui a causé un préjudice moral évalué à 15.000 euros.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 décembre 2024, la société [Adresse 8] demande à la cour de :

A titre principal :

— déclarer recevable l’appel incident interjeté par la société [Adresse 8] ;

— infirmer le jugement du 22 juin 2022 rendue par la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 19/04721) en ce qu’il a annulé le congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2018 délivré le 27 juin 2018 à la société Frankal par la société [Adresse 8] ;

Statuant à nouveau :

— prononcer la régularité du congé avec refus de renouvellement du 27 juin 2018 ;

— désigner tel expert qu’il plaira aux fins d’estimation des indemnités d’éviction et d’occupation ;

A titre subsidiaire :

— confirmer le jugement du 22 juin 2022 rendue par la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 19/04721) en ce qu’il a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 1969, renouvelé le 1er janvier 2016, portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] avec effet au 24 juillet 2020 à minuit ;

Ordonné à la société Frankal de libérer les lieux susvisés dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision de première instance ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai et celui-ci passé, la société Frankal pourra être expulsée à la requête de la société Saint germain bellechasse ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamné la société Frankal à payer à la société Saint germain bellechasse, à compter du 25 juillet 2020 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ;

En tout état de cause :

— débouter la société Frankal de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Frankal à payer à la société Saint germain bellechasse la somme de 5.000,00' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Frankal aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

La société [Adresse 8] fait valoir :

Sur l’infirmation du jugement du 22 juin 2022 en ce qu’il a annulé le congé délivré le 27 juin 2018

— que le congé du 27 juin 2018, avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, délivré sur le fondement de l’article L. 145-18 du code de commerce est régulier en ce qu’il porte uniquement sur les chambres de bonne incluses dans le bail et non sur l’intégralité des locaux ; que les chambres de bonne ne sont pas utilisées par la société Frankal de sorte que leur privation n’est pas de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce de la société Frankal ;

— qu’en exécution du permis de construire, le sixième étage de l’immeuble va être démoli et reconstruit entièrement afin de créer des appartements ;

— qu’il n’est pas nécessaire que les travaux de démolition-reconstruction portent sur la totalité de l’immeuble pour que le congé soit valide, qu’il suffit qu’ils portent sur la totalité de l’assiette des lieux loués, ce qui est le cas en l’espèce ;

— que si la cour venait à infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a annulé le congé délivré le 27 juin 2018, il conviendrait de désigner un expert pour estimer les indemnités d’éviction et d’occupation.

A titre subsidiaire : sur la confirmation du jugement du 22 juin 2022 en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail

— que le bail du 15 septembre 1969 prévoit une clause résolutoire ;

— que le bail comporte l’obligation pour le preneur de refaire la peinture de la boutique tous les trois ans ; qu’il s’agit de la peinture de la totalité de la boutique et pas simplement de celle de la devanture ;

— que le bail comporte également une obligation de ramonage, une obligation de ventilation et une obligation d’entretien et de réparation des parquets et carrelage ;

— que la société Frankal n’a ni justifié de la réalisation de la peinture des locaux loués tous les trois ans, ni justifié de l’entretien et de la réparation des parquets et carrelage, ni transmis les justificatifs de ramonage des appareils de chauffage ni transmis les justificatifs concernant la ventilation des locaux et l’accord de l’architecte de l’immeuble pour l’exécution des travaux ;

— que la société Frankal ne s’est pas conformée à l’ensemble des obligations contractuelles visées dans le commandement du 13 mars 2020 dans le délai d’un mois à compter de sa signification, délai prolongé au 24 juillet 2020 par l’effet des articles 1 et 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 ;

— que la société Frankal n’indique pas le fondement juridique de sa demande d’irrecevabilité de la demande de la société [Adresse 8] de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; que le tribunal judiciaire a considéré que la société Frankal invoquait le principe d’estoppel ; que la demande principale de la société [Adresse 8] tendant au rejet de la demande de la société Frankal en annulation du congé du 27 juin 2018 et sa demande subsdiaire de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas contradictoires et tendent toutes les deux à la libération des locaux par la locataire ;

— que la société Frankal ne précise pas en quoi le commandement du 13 mars 2020 serait nul ;

— qu’elle a délivré le commandement du 13 mars 2020 de bonne foi, étant indiqué qu’un incendie s’est déclaré le 4 février 2020 dans les conduites d’extraction des locaux loués ;

— que le premier juge a constaté que les obligations imposées par le bail n’avaient pas été respectées et donc non faites, de sorte que le moyen de la société Frankal sur l’absence dans le bail d’obligations de justifier est inopérant ;

— que la société [Adresse 8] n’a ni renoncé au bénéfice du commandement du 13 mars 2020, la délivrance d’un nouveau commandement le 5 mars 2021, de payer cette fois, visant la clause résolutoire ne valant pas renonciation au premier commandement du 13 mars 2020, ni renoncé au bénéfice de la décision de première instance qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire sans ordonner l’exécution provisoire de sorte que les échanges entre les parties, postérieurs à cette décision, ne valent pas acquiescement à la poursuite du bail ;

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais,

— que cette demande n’était pas formulée en première instance,

— que le juge doit examiner la situation du locataire ; que l’associé de la société Frankal est bénéficiaire effectif et/ou dirigeant de plusieurs autres sociétés ; que la société Frankal a disposé du temps nécessaire pour respecter les causes du commandement de payer et en justifier ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Frankal,

— que les échanges entre les parties dans le cadre de leurs relations contractuelles ne sont pas constitutifs d’une faute ;

— que la société Frankal ne justifie pas de son préjudice.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur le congé du 27 juin 2018

Il résulte de la combinaison des articles L. 145-4 et L. 145-18 du code de commerce, qu’en matière de bail commercial, un bailleur peut donner congé à son locataire, à l’expiration d’une période triennale, pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du même code.

Il est constant que le droit de reprise du bailleur prévu à l’article L. 145-18 du code de commerce ne s’applique ni en cas de reconstruction partielle de l’immeuble objet du bail, ni en cas de simple transformation ou aménagement des locaux loués.

En l’espèce, à la suite de la demande de la locataire de renouvellement du bail en date du 24 novembre 2015 et compte-tenu du silence de la bailleresse, le bail s’est renouvelé, en application des dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2016.

Le terme de la première période triennale du bail renouvelé était donc le 31 décembre 2018.

La société [Adresse 8] a donné congé à la société Frankal pour ce terme, sur le fondement de l’article L. 145-18 du code de commerce, en indiquant qu’elle entendait procéder à une opération de démolition-reconstruction, étant précisé que le congé ne comporte aucune précision sur cette opération.

Néanmoins, il est établi, par la production aux débats, à l’initiative de la société Frankal, d’un document émanant de la mairie de [Localité 4] attestant de la délivrance d’un permis de construire, le 13 décembre 2016, concernant l’immeuble dont dépendent les lieux loués, que l’opération envisagée par la société [Adresse 8] consiste en : 'Transformation de chambres de service en appartements (4 logements créés) au 6ème étage, sur rue et cour – Remplacement de tous les châssis vitrés, lucarnes et fenêtres – Mise aux normes des garde-corps – Création d’une trémie pour prolonger l’escalier principal avec déplacement d’un châssis de désenfumage existant. Surface démolie 9 m².'

Par ailleurs et contrairement à ce que soutient la société [Adresse 8], il ne résulte d’aucune indication du congé du 27 juin 2018 que les effets de celui-ci ne s’appliqueraient pas au bail dans son intégralité et seraient limités aux chambres de service louées à la société Frankal.

Dans ces conditions, il apparaît que les travaux envisagés par la bailleresse ne sont pas des travaux de démolition-reconstruction au sens de l’article L. 145-18 du code de commerce en ce qu’ils ne nécessitent pas la démolition totale de l’immeuble dont dépendent les locaux loués ni même celle de la totalité des locaux loués.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé le congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2018 délivré le 27 juin 2018 à la société Frankal par la société [Adresse 8].

2- Sur la demande d’expertise

Le premier juge a débouté la société [Adresse 8] de cette demande en la déboutant du surplus de ses demandes.

Compte-tenu de la confirmation de l’annulation du congé du 27 juin 2018, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

3- Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

3-1 Sur la recevabilité de cette demande

Contrairement à ce que soutient la société Frankal, la société [Adresse 8] ne se contredit pas en sollicitant à titre principal l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a annulé le congé du 27 juin 2018 et le prononcé de la régularité dudit congé et à titre subsidiaire le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

En effet, ces demandes tendent toutes les deux à mettre fin au bail commercial qui lie les parties.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable la société [Adresse 8] en ses demandes subsidiaires ou reconventionnelles.

3-2 Sur le fond de cette demande

L’article 145-41 du code de commerce dispose :

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locatire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en oeuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

Il est constant que pour produire ses effets et permettre la mise en oeuvre de la clause résolutoire, le commandement ne doit pas être délivré de mauvaise foi et doit informer précisément le locataire du manquement qui lui est reproché afin de permettre à celui-ci d’y remédier.

En l’espèce, le commandement du 13 mars 2020 rappelle les constats opérés le 21 octobre 2019 par l’huissier de justice mandaté par la société [Adresse 8] sur l’état des locaux loués, rappelle le contenu des échanges entre les parties des 28 octobre 2019, 13 novembre 2019 et 25 novembre 2019, reproduit les stipulations du bail concernant quatre obligations à la charge du preneur – l’obligation de refaire la peinture de la boutique tous les trois ans, l’obligation de faire ramoner au moins deux fois par an les cheminées et appareils de chauffage, l’obligation d’établir une ventilation conformément à la réglementation en vigueur, aux règles techniques et après accord de l’architecte de l’immeuble pour l’exécution des travaux, l’obligation d’entretenir et de réparer les parquets et carrelages – et fait commandement à la locataire de se 'conformer à l’ensemble des obligations contractuelles précitées, et ce dans le délai d’un mois à compter de la date figurant en tête du présent acte'.

Dans ce commandement, alors qu’il lui revient d’établir les infractions de sa locataire, la société [Adresse 8] indique que la société Frankal 'ne justifie pas de la réalisation de la peinture des locaux loués tous les trois ans', qu’elle 'n’a pas transmis de justificatifs de ravalement des cheminées et appareil de chauffage', qu’elle n’a pas répondu à sa sommation de 'communiquer les justificatifs concernant la ventilation des locaux et l’accord de l’architecte de l’immeuble pour l’exécution des travaux’ et qu’elle 'n’a pas justifié’ de l’entretien des parquets et carrelage

En se bornant, dans des termes généraux, à faire commandement à la société Frankal de 'se conformer à l’ensemble des obligations contractuelles précitées’ après avoir indiqué, dans des termes tout aussi généraux, que la société Frankal ne justifiait pas du respect de ses obligations contractuelles et en ne faisant pas la liste des travaux qu’elle entend voir exécuter par la société Frankal dans le délai d’un mois pour que celle-ci se conforme à ses obligations contractuelles, la société [Adresse 8] oblige sa locataire à procéder par voie de comparaison entre les constats opérés par l’huissier de justice mandaté par la bailleresse le 21 octobre 2019 et les stipulations du bail. Ainsi, la société [Adresse 8] ne permet pas à sa locataire de prendre la mesure exacte des manquements qui lui sont reprochés et des travaux auxquels elle doit procéder pour faire cesser les infractions que lui reproche la société [Adresse 8]. La reproduction des clauses du bail relatives aux obligations que la société [Adresse 8] reproche à la société Frankal d’avoir violées ne suffit pas à apporter la précision nécessaire au commandement de faire du 13 mars 2020 pour le rendre efficace et permettre le jeu de la clause résolutoire. Cela est d’autant plus vrai qu’il existe une discussion entre les parties sur la teneur de l’obligation de repeindre la boutique tous les trois ans, la bailleresse soutenant que cette obligation s’applique à l’intérieur des locaux loués et la locataire à la devanture ; qu’il est acquis que de nombreux murs intérieurs des locaux ne sont pas peints mais recouverts d’autres revêtements muraux (traitement à la feuille d’or, enduit de type stuc, crépi…) de sorte que l’étendue des travaux attendus par la bailleresse s’agissant de l’obligation de la locataire de refaire la peinture de la boutique tous les trois ans n’est pas claire ; que la méconnaissance de son obligation d’entretenir et de réparer les parquets et carrelage par la société Frankal n’est pas évidente dès lors qu’il ressort des constats de l’huissier du 21 octobre 2019 repris dans le commandement qu’il n’y a pas de parquets, que le carrelage est en bon état général ou en état d’usage selon les parties, avec quelques fêlures et éclats, que les photos jointes au constat d’huissier montrent des locaux en bon état général ; qu’il n’existe pas de cheminées dans les locaux et que la société Frankal avait précédemment tranmis à la société [Adresse 8], en annexe de sa lettre du 13 novembre 2019, le justificatif de l’entretien annuel de la chaudière à gaz en date du 27 août 2018 et la preuve d’une rendez-vous d’entretien de la chaudière pour le 27 décembre 2019 ; que les locaux sont d’ores et déjà pourvus de deux gaines de ventilations étant rappelé que les clauses du bail prévoyant l’obligation pour le preneur d’ 'établir’ une ventilation remontent à 1969 et que la société Frankal est entrée dans les lieux en 2002.

En outre, la méconnaissance de l’obligation d’établir une ventilation conformément à la réglementation en vigueur, aux règles tecnhiques et après accord avec l’architecte de l’immeuble pour l’exécution des travaux ne saurait entraîner la résiliation du bail aux torts du preneur y compris par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail. En effet, en vertu de l’article 1719 du code civil et comme le relève la société Frankal, la société [Adresse 8] a l’obligation de délivrer à la société Frankal des locaux conformes à leur usage prévu au bail. Or, s’agissant de locaux destinés à l’exploitation d’un 'commerce de marchand de vins, traiteur et débiteur de tabac’ impliquant la réception de clients et la préparation de plats, le bailleur doit délivrer au locataire des locaux pourvus d’une ventilation, notamment pour l’extraction des vapeurs et fumées de la cuisine et ne peut s’exonérer de son obligation en transférant les travaux à la charge de son locataire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparait que compte-tenu de son imprécision qui ne permet pas à la locataire d’être informée de manière claire des manquements contractuels qui lui sont reprochés et des mesures précises qu’elle doit prendre dans le délai légal d’un mois pour y remédier, le commandement du 13 mars 2020 n’a pas pour effet d’ entrainer le jeu de la clause résolutoire.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 1969, renouvelé le 1er janvier 2016, portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] avec effet au 24 juillet 2020 à minuit ;

— ordonné à la société Frankal de libérer les lieux susvisés dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision de première instance ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai et celui-ci passé, la société Frankal pourra être expulsée à la requête de la société Saint germain bellechasse ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Frankal à payer à la société Saint germain bellechasse, à compter du 25 juillet 2020 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Statuant à nouveau, le commandement du 13 mars 2020 sera déclaré de nul effet et la société [Adresse 8] sera déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

4- Sur la demande de dommages et intérêts de la société Frankal

Il ressort des pièces produites aux débats que la société [Adresse 8] a :

— fait établir, sans opposition de la société Frankal, un procès-verbal de constat de l’état des lieux loués, le 21 octobre 2019, étant précisé que le bail prévoit l’obligation pour le preneur de laisser le bailleur visiter les lieux loués toutes les fois qu’il sera jugé utile avec un délai de prévenance de 2 jours hors les cas d’urgence,

— adressé, en suite de ce constat, à la société Frankal, le 28 octobre 2019, une mise en demeure de communiquer divers documents relatifs au classement ERP, aux installations et équipements de l’établissement, aux dispositifs de sécurité-incendie,

— fait délivrer, en suite de la réponse de la société Frankal du 13 novembre 2019 qu’elle a estimée partielle, à la société Frankal, le 25 novembre 2019, par acte extrajudiciaire, une sommation de communiquer des pièces complémentaires et des pièces nouvelles destinées à vérifier le respect par la société Frankal des clauses du bail et de la réglementation concernant sa terrasse,

— fait délivrer le commandement du 13 mars 2020 ci-dessus examiné,

— fait délivrer, le 5 mars 2021, à la société Frankal, par acte extrajudiciaire, un commandement de payer un retard de loyer et charges.

— adressé, le 25 juillet 2022, à la société Frankal une mise en demeure d’avoir à laisser un commissaire de justice pénétrer dans les lieux loués pour opérer certaines vérifications concernant les dispositifs de sécurité-incendie.

Contrairement à ce que soutient la société Frankal, ce procès-verbal de constat et ces mises en demeure, sommation et commandements, dont le contenu est exempt de propos vexatoires, ne suffisent pas à établir le harcèlement invoqué par la société Frankal à l’appui de sa demande de dommages et intérêts. La société [Adresse 8] n’a pas commis d’abus dans l’exercice de son droit de s’informer de l’état des locaux dont elle était propriétaire depuis le 3 mai 2018 en faisant établir un procès-verbal de constat par un huissier de justice le 21 octobre 2019 et en adressant, sur une période de près de 3 ans, deux mises en demeure et une sommation de communiquer à sa locataire. Par ailleurs, étant rappelé que l’erreur dans l’appréciation de ses droits n’est pas constitutive d’un abus, il n’est pas apporté la preuve d’un abus de la société [Adresse 8] dans la délivrance du commadement du 13 mars 2020. Quant au commandement de payer du 5 mars 2021, il est acquis qu’au moment de sa délivrance, la société Frankal avait une dette locative.

En outre, la société Frankal ne justifie pas du préjudice moral qu’elle invoque, se bornant à procéder par voie d’affirmation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de dommages et intérêts de la société Frankal pour préjudice moral est rejetée.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de l’infirmation partielle du jugement entrepris, il apparait que la société [Adresse 8] succombe en toutes ses demandes.

En conséquence et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Frankal aux dépens de première instance et de condamner la société [Adresse 8] aux dépens de première instance et d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner la société [Adresse 8] à payer à la société Frankal la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 juin 2022 (RG n° 19/4721) en ce qu’il a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 1969 renouvelé le 1er janvier 2016 avec effet au 24 juillet 2020 à minuit ;

en conséquence, ordonné à la société Frankal de libérer les lieux susvisés dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai et celui-ci passé, la société Frankal pourrait être expulsée à la requête de la société [Adresse 8], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

dit que le sort des meubles serait régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la société Frankal à payer à la société [Adresse 8] , à compter du 25 juillet 2020 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ;

condamné la société Frankal aux dépens de l’instance.

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 juin 2022 (RG n° 19/4721) en ses autres dispositions soumises à la cour d’appel,

Statuant à nouveau,

Déclare le commandement du 13 mars 2020 de nul effet,

Déboute la société [Adresse 8] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail renouvelé le 1er janvier 2016 entre la société [Adresse 8] et la société Frankal portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5],

Déboute la société [Adresse 8] de ses demandes subséquentes d’expulsion de la société Frankal et de condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation,

Y ajoutant,

Déboute la société Frankal de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la société [Adresse 8] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maitre Véronique de la Taille, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société [Adresse 8] à payer à société Frankal la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière La première présidente