NH/SL

N° Minute

1C25/148

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 25 Mars 2025

N° RG 22/01295 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HBFO

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 06 Avril 2022

Appelante

S.C.I. AGENCE DE CONSEIL EN PATRIMOINE (A.C.P), dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par M^e Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY

Intimée

Association AAPEI EPANOU PERSONNES HANDICAPEES MENTALES D'[Localité 4] ET DES ENVIRONS, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SARL JUDIXA, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 06 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 janvier 2025

Date de mise à disposition : 25 mars 2025

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Composition de la cour :

— Madame Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Selon contrat du 19 août 2010, la SCI Agence de Conseil en Patrimoine (ACP) a consenti à l’association Amitié et Avenir un bail portant sur un local, sis [Adresse 5] à [Localité 4]. Selon accord du 15 septembre 2017 à effet au 1er janvier 2018, l’association Amitié et Avenir a transmis son activité à l’association des parents et amis de personnes handicapées mentales d'[Localité 4] et environs (AAPEI EPANOU) qui a, à sa suite, occupé les locaux loués ce dont la bailleresse a été informée par courrier recommandé. Par acte du 20 décembre 2018, la SCI ACP a donné congé à l’association AAPEI-EPANOU pour le terme du bail soit au 18 août 2019, sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction. L’association a libéré les lieux le 12 septembre 2019.

Par acte d’huissier en date du 22 octobre 2019, l’association AAPEI-EPANOU a assigné la SCI ACP devant le tribunal de grande instance d’Annecy aux fins d’obtenir le remboursement des dépenses de rénovation du matériel de chauffage non amorties, le paiement d’une indemnité d’éviction et le remboursement du dépôt de garantie.

Par jugement en date du 6 avril 2022, le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire d’Annecy, a :

— Accordé à l’association AAPEI EPANOU une indemnité d’éviction de 79.196,52 euros ;

— Fixé à 12.622 euros les loyers et indemnité d’occupation impayés dus par l’association AAPEI EPANOU jusqu’au 12 septembre 2019, outre la somme de 4.737,72 euros au titre du remboursement de la taxe foncière ;

— Débouté la SCI Agence de Conseil en Patrimoine du surplus de sa demande au titre des loyers et indemnités d’occupation et de ses demandes au titre :

— des provisions pour charges de juillet à septembre 2019 (771 euros),

— du remplissage de la cuve à fuel (8.215,49 euros),

— des frais de remise en état (65.068,80 euros) ;

— Condamné après compensation la SCI Agence de Conseil en Patrimoine à verser à l’Association AAPEI- EPANOU les sommes de :

—  61.836,80 euros pour solde d’indemnité d’éviction,

—  7.298,88 euros outre intérêts légaux à compter du 21 juin 2019 en remboursement de la participation aux travaux de réfection du chauffage des locaux,

—  10.168 euros outre intérêts légaux à compter du 12 septembre 2019 au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné la S.C.I Agence de Conseil en Patrimoine aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société Judixa – maître [R] [D],

— Déclaré le jugement exécutoire par provision.

Le tribunal a notamment retenu les motifs suivants :

' les parties au bail initial se sont volontairement soumises au statut des baux commerciaux ce qui prive de tout effet toute clause contraire à ce statut et toute contestation sur le principe même du droit au renouvellement y-compris au profit du cessionnaire du bail dans la mesure où les clauses du contrat en la matière ont été respectées, la cession ayant été régulièrement dénoncées et le bailleur l’ayant en définitive acceptée,

' la clause contraire étant sans effet, le refus de renouvellement, fondé sur des motifs vagues, ouvre droit à indemnité d’éviction ;

' l’association AAPEI EPANOU venant aux droits d’Amitié Avenir dans les clauses du bail est en droit de se prévaloir de la convention bipartite du 20 août 2015 intervenue entre la SCI Agence de Conseil en Patrimoine et l’association Amitié Avenir et prévoyant un dédommagement pour le coût de la réfection des travaux de chauffage en cas de résiliation à l’initiative du bailleur

' les demandes en paiement au titre des loyers et taxes ne posent pas de difficulté mais rien ne permet de retenir l’existence de dégradations locatives ni de constater le niveau de fuel lors de l’entrée dans les lieux.

Par déclaration au greffe du 11 juillet 2022, la SCI Agence de Conseil en Patrimoine a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

L’association AAPEI EPANOU a saisi le conseiller de la mise en état d’un incident tendant à voir radier l’affaire du rôle faute pour l’appelante d’avoir exécuté la décision entreprise, assortie de l’exécution provisoire. Par ordonnance du 2 février 2023, la conseillère de la mise en état, rappelant que la SCI ACP s’était désormais exécutée, a :

— Constaté le désistement de l’association AAPEI EPANOU de sa demande de radiation de l’affaire du rôle de la cour,

— Condamné la SCI ACP à payer à l’association AAPEI EPANOU une indemnité procédurale de 1.200 euros,

— Condamné la SCI ACP aux dépens distraits au profit de la société Judixa – Maître [R] [D] sur son affirmation de droit.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 22 décembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI ACP sollicite la réformation de l’ensemble des chefs de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que le bail consenti à l’association Amitié et Avenir a été résilié ;

— Dire et juger que la cession du bail lui est inopposable ;

— Dire et juger que l’association AAPEI EPANOU ne peut se prévaloir du droit aux statuts des baux commerciaux ;

En conséquence,

— Débouter l’association AAPEI EPANOU de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel,

— Condamner l’association AAPEI EPANOU à lui payer les sommes suivantes :

—  16.464,00 euros, au titre de l’indemnité d’occupation,

—  771,00 euros, au titre des charges,

—  4.737,72 euros, au titre de la taxe foncière,

—  8.215,49 euros, au titre de la consommation de fuel,

—  65.068,80 euros, au titre des frais de remise en état ;

En tout état de cause,

— Débouter l’association AAPEI EPANOU du surplus de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner l’association AAPEI EPANOU à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile avec recouvrement direct au profit de maître Seaumaire, avocat.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ACP fait notamment valoir que :

la cession du bail a été opérée sans que les dispositions des articles 1689 et 1690 du code civil aient été respectées de sorte qu’elle ne lui est pas opposable ; qu’elle ne lui a en effet pas été signifiée par acte extra-judiciaire ni n’a été acceptée par acte authentique ;

l’association Amitié et Avenir ayant quitté les lieux, elle n’exploitait donc plus le local de sorte que la résiliation du bail était encourue, comme le lui avait indiqué la bailleresse ; que dans ses conditions elle ne pouvait plus le céder à l’association AAPEI EPANOU ;

elle n’a jamais renoncé à se prévaloir de l’inopposabilité de la cession et n’a jamais reconnu l’Association AAPEI EPANOU, comme son nouveau locataire se contentant de renoncer à solliciter l’annulation du bail ; qu’elle n’a ainsi jamais délivré de quittances et s’est au contraire adressée à Amitié et Avenir au moment de la libération des lieux de sorte que la seule délivrance du congé ne saurait caractériser son acquiescement sans équivoque à la cession du bail ;

elle a expressément dénié à l’association AAPEI EPANOU le droit au statut des baux commerciaux, ce qu’elle pouvait faire sans forme particulière, les conditions d’application du statut des baux commerciaux n’étant pas remplies, puisque notamment l’association AAPEI EPANOU n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés et qu’elle s’autorisait en outre à sous-louer les locaux en violation du contrat de bail et sans son accord, sinon pour un seul des sous-locataires ;

que les sous locations, qui amènent à s’interroger sur la réalité de l’activité de l’intimée dans les locaux loués, et l’absence de fonds de commerce, ne permettent pas à l’association de solliciter une indemnité d’éviction, laquelle est par ailleurs expressément exclue par le contrat de bail dont les clauses s’appliquent puisqu’il n’est pas soumis à la loi du 18 juin 2014 dite Pinel ;

elle justifie suffisamment du quantum et du bien fondé de ses demandes reconventionnelles.

Par dernières écritures du 3 janvier 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, l’Association AAPEI EPANOU demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 79.196,52 euros ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la société ACP à lui verser la somme de 196.004,52 euros au seul titre de l’indemnité d’éviction, déduction faite de la somme de 79.196,52 euros déjà réglée en vertu du jugement ;

— Confirmer le jugement pour le surplus.

Y ajoutant,

— Condamner la SCI ACP à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de la société Audrey Bollonjeon, avocat, sur ses offres et affirmations de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

la SCI ACP a accepté la cession du bail sans équivoque et n’a soutenu le contraire que lorsqu’elle a été invitée à s’acquitter d’une indemnité d’éviction ; qu’elle est donc légitime à réclamer le versement d’une telle indemnité sans avoir à justifier d’une activité commerciale et d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés dès lors que les parties ont expressément voulu se soumettre au statut des baux commerciaux et que partant, les clauses contraires du bail sont réputées non écrites en application des dispositions du code de commerce issues de la loi Pinel, applicable à l’espèce ;

elle n’a pas commis de faute qui justifierait qu’elle soit privée de son droit à une indemnité d’éviction et ne s’est en tout état de cause pas vue mettre en en demeure de cesser l’infraction au contrat ; qu’au demeurant, aucune sous-location ou sous-occupation n’est démontrée par la SCI ACP, les salariés de AAPEI EPANOU étant seuls occupants des lieux loués ;

l’indemnité d’éviction accordée en permière instance conformément à la demande, doit être réévaluée compte tenu du montant du loyer désormais perçu pour les mêmes locaux par la SCI ACP qui a en réalité évincé son locataire pour relouer ses locaux avec une hausse de loyer

que ses demandes concernant le dépôt de garantie et les dépenses pour les travaux de chauffage ne sont pas contestables.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 6 janvier 2025 a clôturé la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 janvier 2025.

Motifs de la décision

I – Sur l’existence et la nature des liens entre les parties

Il n’est pas contesté que par acte sous seing privé signé le 19 août 2010, intitulé 'bail au profit de Amitié et Avenir', la SCI ACP a consenti à l’association Amitié et Avenir, un bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] à Annecy. Ce contrat précise en son article 1er 'nature et objet du bail’ qu’il est consenti 'à titre commercial’ et 'sera régi par les dispositions légales et règlementaires applicables en matière de bail commercial et particulièrement par le décret 53-960 du 30 septembre 1953". Ce texte, abrogé par ordonnance du 20 septembre 2000 a été codifié aux articles L145-1 et suivants du code de commerce.

L’article 8 du bail prévoit que le preneur ne pourra céder son droit au bail si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce et il dispose que l’acte de cession devra être signifié au bailleur ou la cession devra être acceptée par lui, conformément aux dispositions de l’article 1690 du code civil, soit par acte authentique. Il est néanmoins admis que la cession sera validée en cas d’acquiescement non équivoque du bailleur.

En l’espèce, le traité d’apport partiel d’actifs liant l’association Amitié et Avenir à l’Association AAPEI EPANOU, signé le 15 septembre 2017, porte sur deux des trois branches d’activité de Amitié et Avenir, le service d’accompagnement à la vie sociale et l’activité d’hébergement, Amitié et Avenir conservant l’activité de loisirs adaptés. Il précise qu’est transmis à l’association bénéficiaire, 'le bénéfice et les charges de tous contrats , accords, conventions et marchés, conclus avec des tiers…'. L’Association AAPEI EPANOU est donc bien le successeur de Amitié et Avenir dans son activité.

Il est toutefois acquis que l’acte de cession n’a pas été signifié à la SCI ACP, l’association Amitié et Avenir ayant seulement informé le bailleur de ce transfert des actifs emportant transfert du bail, par courrier recommandé dont la SCI a accusé réception le 25 novembre 2017.

La bailleresse n’a pas davantage accepté la cession par acte authentique.

Dans un courrier du 3 janvier 2018 adressé au représentant de l’Association AAPEI EPANOU et dont l’objet est 'annulation du bail', M. [P] gérant de la SCI se plaint du comportement récurrent d’un préposé de l’association et indique que ces troubles le conduisent 'à ne pas vous donner mon accord pour la cession de ce bail', précisant 'je refuse donc le transfert à AAPEI-EPANOU et j’opte pour la résiliation de celui-ci qui interviendra dans un délai de 6 mois à partir de la réception de la présente'.

Il apparaît cependant, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, que postérieurement, la SCI ACP a acquiescé sans équivoque à la cession. Ainsi, par un courrier du 16 janvier 2018 adressé à l’Association AAPEI EPANOU, M. [P], en sa qualité de gérant de la SCI, indique qu’après échanges avec le directeur de l’association, il lui paraît 'raisonnable de ne pas poursuivre mon action en annulation du bail ; si les problèmes persistent il va de soi que le bail ne sera pas renouvelé'. Ce courrier, qui doit se lire au regard du courrier du 3 janvier 2018, qui évoquait l’annulation du bail, n’est pas adressé à Amitié et Avenir mais bien à l’Association AAPEI EPANOU, dont le représentant a été rencontré par le gérant de la SCI qui le nomme et ne commet ainsi aucune erreur sur son interlocuteur. Il évoque les difficultés dénoncées avec un préposé, rappelle qu’a été évoqué le renouvellement du bail par tacite renconduction, puis indique que si les problèmes persistent le bail ne sera pas renouvelé, ce qui emporte la reconnaissance que le bail est en cours et que l’Association AAPEI EPANOU en est le bénéficiaire et ne renvoie pas à une simple tolérance comme le soutient la SCI ACP.

A réception de ce courrier, l’Association AAPEI EPANOU, par courrier adressé à la SCI le 19 janvier 2018, confirme la poursuite du bail en précisant que 'le bail qui vous liait à l’association Amitié et Avenir est repris par notre association à compter du 1er janvier 2018 suite à la reprise de l’activité d’Amitié et Avenir'. Ce courrier n’amènera aucune contestation de la part du bailleur pendant plus de 18 mois, jusqu’à la demande de règlement d’une indemnité d’éviction faisant suite au congé, formulée le 22 juillet 2019 par courrier du conseil de l’Association AAPEI EPANOU. Ce n’est qu’alors que M. [P] indiquera ne pas être lié à EPANOU puis écrira le 9 août 2019 à Amitié et Avenir en soutenant avoir mis fin au bail comme le précise son courrier du 3 janvier 2018, omettant son courrier du 16 janvier 2018.

L’acquiescement à la cession qui résulte du courrier du 16 janvier 2018 parfaitement dépourvu d’équivoque, est confirmé par la délivrance du congé à l’Association AAPEI EPANOU et non à Amitié et Avenir. Ce congé, rédigé sur les indications du bailleur, vise le bail commercial, indique que la destinataire de l’acte en est bénéficiaire et l’informe du refus de renouvellement ce qui, là encore, exclut une occupation précaire liée à une simple tolérance. Le bailleur prend soin de viser les motifs qui fondent le non renouvellement et le refus de paiement d’une indemnité d’éviction en rappelant les dispositions du code de commerce.

Ainsi, ce n’est qu’en réaction à la demande de l’Association AAPEI EPANOU de lui verser une indemnité d’éviction et de lui restituer les sommes correspondant aux travaux de chauffage, que la bailleresse contestera la cession, sans même évoquer alors une tolérance et cette chronologie retire toute pertinence aux courriers invoqués par la SCI ACP sur ce point.

Il sera dès lors retenu que l’Association AAPEI EPANOU et la SCI ACP étaient liées par le bail signé le 19 août 2010.

II – Sur les conséquences du non renouvellement du bail cédé

1 – Sur l’indemnité d’éviction

L’appelante soutient qu’elle est fondée, même postérieurement à la délivrance d’un congé dans les formes prévues par le code de commerce, à invoquer l’inapplicabilité du statut des baux commerciaux aux motifs que l’Association AAPEI EPANOU n’est pas immatriculée au RCS et qu’elle sous-louait les locaux.

La sous-location invoquée n’exclut pas en tant que telle l’exploitation de son activité par la locataire, dans les lieux loués, sauf à démontrer, ce que ne fait pas la SCI ACP, que l’association n’aurait exercé aucune activité dans les lieux loués. Il apparaît au contraire que c’est bien sur site que M. [P] a rencontré le directeur de l’Association AAPEI EPANOU début 2018, que les contrats de travail des anciens salariés de Amitié et Avenir ont été repris par AAPEI-EPANOU sans modification du lieu de travail fixé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par ailleurs, alors que la SCI avait nécessairement connaissance lors de la conclusion du bail de la non immatriculation s’agissant d’une association, par nature non soumise à immatriculation au RCS, les parties ont expressément soumis leurs rapports aux règles applicables aux baux commerciaux, ce qu’elles étaient libres de faire, de sorte que la SCI ACP, tenue d’exécuter le contrat de bonne foi, ne peut invoquer ce motif pour considérer, pour les besoins de la cause, que le contrat échapperait à ce statut.

L’article 7 du contrat de bail prévoit que 'au départ de l’association aucune indemnité ne sera due dans la mesure où Amitié et Avenir n’a pas une activité créatrice de fonds de commerce ni d’un pas de porte'. Cette disposition est contraire aux dispositions de l’article L145-14 du code de commerce et est dès lors réputée non écrite, par application des dispositions de l’article L145-15 de ce code, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, lequel s’il ne s’applique pas aux procédures engagées avant la date de son entrée en vigueur, s’applique aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi et donc au bail liant les parties.

C’est donc l’article L145-14 du code de commerce qui régit le non renouvellement du bail ; ce texte dispose que 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'

L’article L145-17 1°, expressément invoqué dans le congé délivré par ACP à l’Association AAPEI EPANOU, indique que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité 's’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa’ ;

Le commandement délivré par la SCI ACP vise, pour faire échec au paiement d’une indemnité d’éviction, des 'troubles dans la gestion envers les autres locataires, constitutif d’un motif grave et légitime au sens de l’article L145-7-1 du Codede commerce'. La SCI ACP ne précise ni dans le commandement, ni dans ses écritures, la nature des 'troubles envers les autres locataires’ dont il s’agirait, justifiant tout au plus du comportement inadapté d’un préposé de l’Association AAPEI EPANOU qui a donné lieu aux échanges de janvier 2018 sans qu’aucun grief postérieur soit même évoqué. A supposer au demeurant que ces troubles soient établis et caractérisent le manquement de la locataire à l’obligation de jouissance paisible, ils n’ont donné lieu à aucune mise en demeure et moins encore par acte extra judiciaire. Il en est de même des sous-locations invoquées non pas dans le commandement mais dans les écritures de la bailleresse, qui n’a jamais mis sa locataire en demeure de faire cesser les sous-locations qu’elle dénonce.

La bailleresse qui a refusé le renouvellement du bail est donc tenue au paiement d’une indemnité d’éviction dont la détermination s’effectue selon les modalités fixées par l’article L145-14 alinéa 2 du code de commerce qui précise qu’elle 'comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'.

L’indemnité d’éviction, destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement, doit être évaluée en fonction du dommage subi. L’absence de fonds de commerce n’exclut nullement que la locataire ait subi un dommage qui résulte du déplacement de l’exploitation dans des nouveaux locaux. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’éviction doit être déterminée en prenant en compte la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, ce droit au bail constituant un actif valorisable. L’indemnité inclura en outre les frais exposés par le locataire évincé pour sa réinstallation.

La valeur du droit au bail peut être évaluée au montant du différentiel entre le montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché des locaux quittés, capitalisé selon un coefficient dépendant de l’intérêt de l’emplacement par rapport à l’activité exercée par le locataire.

Le montant du loyer mensuel versé par l’Association AAPEI EPANOU à la SCI ACP s’élevait à 5.488 euros pour 454 m². 3 mois après son départ, le bail conclu avec la communauté d’agglomération Grand [Localité 4] retient un loyer mensuel de 7.286 euros pour ces mêmes locaux outre 85 m² au 2ème étage, soit, ramené à la même surface, un loyer de 6.137 euros. Le différentiel, en opérant un prorata au m², s’élève ainsi à 649 euros par mois soit 7.788 euros par an auquel le coefficient de 6 retenu par l’intimée et qui n’est pas en tant que tel remis en cause par l’appelante, doit s’appliquer, de sorte que l’indemnité principale peut être fixée à 46.728 euros.

S’y ajoutent, à titre accessoires, les frais exposés pour la réinstallation et dont il est justifié pour un montant de 37.460,52 euros.

La SCI ACP sera en conséquence condamnée à payer à l’Association AAPEI EPANOU une indemnité d’éviction de 84.188,52 euros.

2 – Sur les loyers, indemnité d’occupation, charges et taxes

L’Association AAPEI EPANOU ne conteste pas avoir cessé tout paiement depuis juillet 2019 inclus et s’être maintenue dans les lieux au delà de la date de fin de bail (18 août 2019) puisque les locaux ont été libérés le 12 septembre 2019.

Elle est donc débitrice des loyers et charges dûs en application du contrat pour la période courant du 1er juillet 2019 au 18 août 2019, puis d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 19 août 2019 au 12 septembre 2019.

— s’agissant des loyers, charges et taxes, ils sont fixés par le contrat et s’élèvent pour la période considérée à 9.192 euros (5.745 [5.488+257] + 18/30x5.745), outre la taxe foncière prorata temporis soit 4.282,80 euros.

— s’agissant de l’indemnité d’occupation, elle doit correspondre au préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux imposé par le locataire et il n’y a pas lieu de faire bénéficier ce dernier d’une décote pour précarité, le maintien étant opéré sans droit ni titre de son seul chef. Le préjudice subi s’élève au montant nominal du loyer qui ne peut être augmenté des charges que si elles-ci sont justifiées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’indemnité d’occupation s’élève en conséquence à 25/30ème du loyer soit 4.573,33 euros. Il n’y a pas lieu d’ajouter la taxe foncière dont le paiement serait en tout état de cause intervenu et incombe au propriétaire sauf dispositions contractuelles qui ne sont plus applicables s’agissant d’une occupation sans titre.

L’Association AAPEI EPANOU est donc redevable, au titre des loyers, charges, taxes et indemnité d’occupation, de la somme de 18.048,13 euros.

3 – Sur les sommes dues au titre des travaux de chauffage

La SCI ACP et l’association Amitié et Avenir ont signé le 20 août 2015, une convention au terme de laquelle la locataire particpait au coût du renouvellement du système de chauffage, avec un amortissement sur 15 ans, et, en cas de résiliation du bail avant la fin de ces 15 années, à l’initiative du bailleur, ce dernier devrait la dédommager d’un montant égal à la valeur nette de l’immobilisation à la date de résiliation du bail.

La SCI ACP ne consacre aucun développement à cette demande qui est par ailleurs justifiée par la production de l’état des amortissements. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté que la SCI ACP était redevable à ce titre de la somme de 7.298,88 euros.

4 – Sur les dégradations locatives, le fuel et le dépôt de garantie

Le procès-verbal de constat dressé le 12 septembre 2019 lors de la remise des clefs, ne relève pas de dégradation sauf au mur et plafond du WC destinés aux personnes handicapées. Pour le reste, le constat relève un état d’usage ou un bon état. L’huissier relève des différences de dalles au sol ou de plafond, pour retenir que des cloisons auraient été créées, déplacées ou supprimées par la locataire. En l’absence d’état des lieux d’entrée et alors que le positionnement de cloisons est sans effet sur l’état des locaux pris à bail, qui n’étaient pas neufs, aucun élément ne permet d’établir que le locataire serait à l’origine des modifications ainsi retenues.

Il apparaît par ailleurs que la SCI ACP qui a produit un devis dont l’objectivité et dès lors le caractère probant peuvent être sérieusement mis en doute dès lors qu’il a été établi par une société dont l’objet est sans lien avec l’exécution de travaux de second oeuvre, dont le siège est situé à près de 150 kilomètres et qui est dirigée par la fille du gérant de la SCI, également associée de ACP, ne justifie pas avoir effectué quels que travaux que ce soit avant de relouer son local trois mois plus tard, l’état des lieux d’entrée permettant au contraire de constater que les locaux n’ont pas fait l’objet de remise en état.

Ainsi, alors que seul le préjudice réellement subi peut être indemnisé, la SCI ACP sera déboutée de sa demande au titre des dégradations locatives.

S’agissant de la demande au titre du remplissage de la cuve à fuel, la SCI ACP retient un manque d’environ 12.000 litres mais produit une facture qui porte sur 9.627 litres. Il peut être constaté d’une part que le procès-verbal de constat établi le 12 septembre 2019, relève que l’aiguille de la cuve indique environ 30%, d’autre part qu’aucune information sur la contenance de la cuve n’est produite aux débats. Il est cependant établi que la cuve avait été remplie lors de l’entrée dans les lieux et il est dès lors légitime qu’elle soit également pleine au départ de la locataire qui doit donc prendre en charge la facture de 8.215,49 euros.

La SCI ACP a perçu à l’entrée dans les lieux, un dépôt de garantie de 10.168 euros, qu’elle doit restituer à la locataire en l’absence de dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2019 et jusqu’à la date de la saisie ayant permis l’exécution de la décision du premier juge.

En définitive, la SCI ACP est débitrice à l’égard de l’Association AAPEI EPANOU de :

—  84.188,52 euros au titre de l’indemnité d’éviction

—  7.298,88 euros au titre de la participation aux travaux de chauffage à rembourser

—  10.168 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

Total : 101.655,40 euros

De son côté, l’Association AAPEI EPANOU est débitrice à l’égard de la SCI ACP de :

— la somme de 18.048,13 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnité d’occupation,

—  8.215,49 euros au titre du remplissage de la cuve à fuel,

Total : 26.263,62 euros

III – Sur les frais et dépens

La SCI ACP supportera les dépens, distraits au profit de la SARL JUDIXA ; elle versera par ailleurs à l’Association AAPEI EPANOU la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté la SCI Agence de Conseil en Patrimoine de ses demandes au titre des provisions pour charges du 19 août au 12 septembre 2019 et au titre des frais de remise en état,

— condamné la SCI Agence de Conseil en Patrimoine à verser à l’Association AAPEI- EPANOU les sommes de :

—  7.298,88 euros outre intérêts légaux à compter du 21 juin 2019 en remboursement de la participation aux travaux de réfection du chauffage des locaux,

—  10.168 euros outre intérêts légaux à compter du 12 septembre 2019 au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné la S.C.I Agence de Conseil en Patrimoine aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société Judixa – maître [R] [D],

— déclaré le jugement exécutoire par provision.

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Agence de Conseil en Patrimoine à payer à l’Association AAPEI EPANOU la somme de 84.188,52 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

Condamne l’Association AAPEI EPANOU à payer à la SCI Agence de Conseil en Patrimoine :

— la somme de 18.048,13 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnité d’occupation,

— la somme de 8.215,49 euros au titre du remplissage de la cuve à fuel,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Agence de Conseil en Patrimoine à payer à l’Association AAPEI EPANOU la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI Agence de Conseil en Patrimoine aux dépens, distraits au profit de la SARL JUDIXA.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 25 mars 2025

à

M^e Grégory SEAUMAIRE

la SARL JUDIXA

Copie exécutoire délivrée le 25 mars 2025

à

la SARL JUDIXA