COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 29 Janvier 2026

N° RG 24/00994 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQ4A

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de Thonon les bains en date du 23 Mai 2024, RG 22/02510

Appelante

Mme [R] [P] veuve [W]

née le 02 Décembre 1973 à [Localité 3] (SUISSE) (1208), demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

Représentée par M^e Cynthia MAXIT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2024-002810 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimée

Commune de [Localité 2], représentée par son Maire en exercice demeurant mairie de [Localité 2], [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 25 novembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2010, la commune de [Localité 2] a donné à bail à M. [T] [W] et à Mme [R] [P] son épouse un appartement ainsi qu’un garage fermé sis [Adresse 4] à [Localité 2], contre un loyer mensuel de 476, 36 euros hors charges pour l’appartement et de 30 euros pour le garage.

M. [W] est ultérieurement décédé le 12 décembre 2018.

Se prévalant d’échéances impayées, la commune de [Localité 2] a fait délivrer à Mme [W], le 31 mars 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Faute de paiement spontané, par acte du 27 octobre 2022, la commune de [Localité 2] a fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire en vue de faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion de sa locataire.

Par jugement contradictoire du 23 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— constaté la résiliation au 2 mai 2022 du contrat de location liant la commune de [Localité 2], d’une part, et Mme [W], d’autre part, et portant sur l’appartement n°9 et le garage nº9 situés [Adresse 4] à [Localité 2] par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée,

— débouté Mme [W] de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire du bail, de délais de paiement et de dommages et intérêts,

— ordonné à Mme [W] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la décision,

— ordonné qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Mme [W] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [W] à payer à la commune de [Localité 2] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus, pour l’appartement et le garage, si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion,

— condamné Mme [W] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 14 141,57 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, pour la somme de 2 383, 98 euros, et à compter du prononcé du jugement pour le surplus,

— dit que le jugement sera transmis par le greffe au représentant de l’État dans le département,

— condamné Mme [W] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 30 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [W] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’État et de la signification de la décision, à l’exclusion de tout autre frais,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par acte du 10 juillet 2024, Mme [W] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [W] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, et en conséquence,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a :

déboutée de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire du bail, de délais de paiement et de dommages et intérêts,

condamnée à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 14 141,57 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, pour la somme de 2 383, 98 euros, et à compter du prononcé du jugement pour le surplus,

condamnée à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 30 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [W] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’État et de la signification de la décision, à l’exclusion de tout autre frais,

Et, statuant à nouveau,

— ramener à la somme de 3 677,25 euros la dette locative due par Mme [W] arrêtée au 30 septembre 2022,

— ramener à de plus justes mesures le montant dû au titre des arriérés de loyers, en prenant en compte les allocations dues par la CAF,

— condamner la commune de [Localité 2] à verser à Mme [W] la somme de 3 000 euros en réparation de ses préjudices tant de jouissance que moral,

— ordonner la compensation des sommes dues entre Mme [W] et la commune de [Localité 2] représentée par son mandataire, la SA Ideis,

— sommer la commune de [Localité 2] de transmettre à Mme [W] les avis de paiement des

loyers depuis août 2021,

— juger que des délais de paiement seront octroyés à Mme [W] sur vingt quatre mois,

— juger que chacune des parties gardera à sa charge les frais de justice (frais de procédure et dépens) de première instance,

En tout état de cause,

— débouter la commune de [Localité 2] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— juger que chacune des parties gardera à sa charge les frais de justice (frais de procédure et dépens) engagés pour la présente instance.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la commune de [Localité 2] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 23 mai 2024,

— débouter Mme [W] de toutes ses demandes, plus amples ou contraires,

— condamner Mme [W] à payer la commune de [Localité 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 6 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version au jour de la signature du bail, prévoit en ce sens que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas,

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

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Selon l’article 7 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est pour sa part tenu :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation.

En l’espèce, il résulte des motifs puis du dispositif de la décision contestée que Mme [W] accusait, à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, une dette de 2 383,98 euros concernant des loyers échus et des charges appelées depuis janvier 2021, conformément au commandement versé aux débats.

Cette dette n’est pas contestée en son principe par Mme [W] qui reconnaît des difficultés financières au décès de son mari. Il n’est en outre ni allégué ni établi que Mme [W], sur qui repose la charge de la preuve du paiement, s’est acquittée de cette dette locative dans le délai de deux mois imparti par le commandement.

Il en résulte que le premier juge a, à bon droit, constaté la résiliation du bail au 2 mai 2002, étant par ailleurs observé que Mme [W] a quitté spontanément les lieux postérieurement au jugement en restituant les clés au bailleur conformément au courrier du commissaire de justice, en date du 14 octobre 2024, produit par l’intimée.

Concernant le montant de la dette locative, Mme [W] produit différents justificatifs d’APL mentionnant les sommes directement perçues par le bailleur de la part de la Caisse d’allocations familiales, lesquelles n’auraient pas été déduites en intégralité au titre de sa condamnation à paiement. Cette créance n’étant pas adversairement contestée, la condamnation à paiement sera donc réduite en ce sens à la somme de (17 415,13 – 3 696 – 678,56) 13 040,57 euros.

Pour autant, Mme [W] ne peut valablement prétendre à une réduction plus importante de sa dette locative, sur la base d’une estimation des aides qu’aurait pu percevoir son bailleur, dans l’hypothèse où elle se serait trouvée à jour du paiement des loyers, et donc à nouveau bénéficiaire d’une APL. En conséquence, la cour retient une dette locative pour le montant susvisé.

Par ailleurs, la faute alléguée de la commue, au titre de ses obligations locatives, en l’absence de constat, de courrier recommandé, de mail ou d’attestation, ne saurait être démontrée au moyen des quelques photographies produites, insuffisamment probantes, non-datées ni localisées dans l’espace, et de trois copies de courriers dactylographiés dont le devenir n’est pas établi, lesquelles ne peuvent caractériser l’indécence du logement pris à bail, quoique Mme [W] établisse l’existence d’un 'terrain asthmatique’ la concernant et concernant son fils au moyen de certificats médicaux.

Aussi, la décision du premier juge ayant débouté Mme [W] de sa demande indemnitaire est de ce chef confirmée. Mme [W] est déboutée de sa demande subséquente de compensation.

Au titre des délais de paiement, Mme [W] sollicite le bénéfice d’un échéancier sur 24 mois. Pour autant, sa déclaration d’impôt 2024 sur les revenus perçus en 2023 mentionne un revenu fiscal de référence inférieur à 10 000 euros tandis que sa rémunération actualisée au mois de juillet 2024, est de l’ordre de 1 050 euros nets par mois. A ce titre, il a apparaît que Mme [W] n’est pas en situation de régler cette dette locative dans le délai susvisé, impliquant de mobiliser une somme d’environ 540 euros par mois en sus de ses charges actuelles. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Enfin, la demande présentée au titre des 'avis de paiement des loyers depuis août 2021', 'pour vérifier le paiement sollicité par son bailleur', s’avère sans objet en ce que la commune de [Localité 2] produit, conformément à son bordereau de pièces, l’ensemble des factures concernant ladite location. Mme [W] sera, consécutivement, déboutée de cette demande.

Mme [W], qui succombe en principal, est condamnée aux dépens d’appel.

En équité, la cour dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [R] [W] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 14 141,57 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour la somme de 2 383, 98 euros, et à compter du prononcé du jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [R] [W] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de13 040,57 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour la somme de 2 383, 98 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [W] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 29 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président