Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16590 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CILN2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Septembre 2023 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n°

APPELANTS

Madame [X] [B] épouse [W]

née le 03 Mai 1985 à [Localité 10] ( Algérie),

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [U] [W]

né le 22 Février 1972 à [Localité 12] ( Algérie),

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Amine TRIDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0493

INTIMÉE

S.A. CNP ASSURANCES immatriculée au RCS [Localité 13] sous le numéro 341 737 062, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée et assistée de M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [W] et Mme [X] [B] étaient locataires d’un logement appartenant à la SA CNP Assurances sis au [Adresse 7]), niveau entresol du bâtiment A de la Résidence [11], pour la période courant du 15 octobre 2010 au 17 novembre 2017, suivant contrat de location en date du 22 septembre 2010.

La SA CNP ASSURANCES, leur a consenti le 27 octobre 2017 un nouveau contrat de location sur un logement en duplex au 8 ème étage du bâtiment B sis au [Adresse 1]. moyennant un loyer de 1.989 euros outre 335 euros de provision sur charges.

Les locataires estimant ne pas avoir eu de réponse à leurs dolénaces concernant le dysfonctionnement du chauffage et avoir subi des troubles de jouissance de ce fait ont ont suspendu une partie de leurs paiemenst au titre des loyers et charges.

Le bailleuraprès leur avoir délivré un commandement de payer le 20 avril 2022 a initié une instance en référé devant le juge des contentieux de la protection par assignation du 29 juin 2022.

Les époux [W] ayant régularisé leur situation, par ordonnance du 17 novemebre 2022, le juge des contentieux dela protection a constaté le désistement dela CNP Assurances de sa demande en acquisition de la clause résolutoire.

Parallèllement M. [U] [W] et Mme [X] [B] ont par exploit du 31 octobre 2022 assigné leur bailleur la CNP Assurances devant le juge du contentieux des protections de [Localité 13].

Par jugement du 1 er septembre 2023 le juge du contentieux des protections :

— Déclare M.[U] [W] et Mme [X] [B] recevables en leur demandes,

— Déboute M.et Mme [W] de l’intégralité de leurs demandes.

— Condamne M.et Mme [W] à payer à société CN P ASSURANCES la somme de l500€ pour procédure abusive et la somme dc l500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

— Condamne M.et Mme [W] aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées électroniquement le 13 octobre 2025, M. [U] [W] et Mme [X] [B] demandent à la Cour de:

LES RECEVOIR en leur appel et les DECLARER bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

INFIRMER en toutes ses dispositions ledit jugement en date du 1 er septembre 2023 ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNER la SA CNP ASSURANCES au paiement de la somme de 3.935,80 €, à titre de remboursement des charges de chauffages acquittées au 31 décembre 2020 ;

La CONDAMNER au remboursement des sommes acquittées à ce titre à compter du 1er janvier 2021, après régularisation et ventilation des charges de chauffage jusqu’à la remise en état du chauffage ;

La CONDAMNER au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé aux époux [W] par la défaillance du chauffage collectif dans leur logement

Lui ENJOINDRE d’avoir à remplacer les radiateurs vétustes et de justifier du bon fonctionnement du chauffage dans le logement des époux [W], sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter du 15 ème jour de la signification de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER la SA CNP ASSURANCES au paiement de la somme de 1.692,06 € à titre de diminution de loyer pour privation non contestée de jouissance liée à la terrasse et aux balcons ;

La CONDAMNER au paiement d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à la perte de jouissance des terrasse et balcon ;

Lui ENJOINDRE d’avoir à remettre en état la salle de bains dans le logement des époux [W], dont peinture, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter du 15 ème jour de la signification du jugement à intervenir ;

Lui ENJOINDRE d’avoir à remettre ou faire remettre en place les « pics anti-pigeons » dans l’état où ils se trouvaient avant les travaux de ravalement, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter du 15 ème jour de la signification de l’arrêt à intervenir ;

DIRE que les condamnations ci-dessus produiront intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du jugement du 1 er septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du Code civil du code civil ;

CONDAMNER la SA CNP ASSURANCES au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTER la SA CNP ASSURANCES de toute demande plus ample ou contraire ;

La CONDAMNER, enfin, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions signifiées électroniquement le 13 octobre 2025 la CNP assurance, demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris (Pôle Civil de Proximité) le 1er septembre 2023 en ce qu’il a débouté la CNP ASSURANCES de ses demandes d’irrecevabilité.

En conséquence,

Vu les dispositions de l’article 1725 du Code Civil,

— Déclarer Monsieur et Madame [W] irrecevables en leurs demandes de dommages-intérêts et d’astreinte liées à l’absence de chauffage et à la privation de la jouissance des terrasses et balcons.

En tout état de cause,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1 er septembre 2023, faute pour Monsieur et Madame [W] de justifier de l’ensemble des griefs qu’ils allèguent à l’encontre du bailleur.

En conséquence,

— Débouter Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes et constater la prescription de leur action quant au remboursement des charges de chauffage pour la période antérieure au 31 octobre 2019 au visa de l’Article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989.

Y ajoutant,

— Condamner Monsieur et Madame [W] au paiement des sommes de :

—  5.000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif,

—  5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Les condamner en tous les dépens d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS

Sur les demandes fondées sur l’absence de chauffage

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis.

Par ailleurs lorsque les dommages subis par les locaux loués ont pour origine les parties communes d’un immeuble soumis au statut de copropriété, il appartient au preneur de démontrer qu’en dépit de cette information, le bailleur n’a entrepris aucune diligence auprès du syndicat des copropriétaires pour voir mettre fin à ces désordres.

En l’espèce, au soutien de leurs demandes de remboursement de charges de chauffage, de dispense de paiement des dites charges à l’avenir, leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et, leurs demandes de travaux, M. [U] [W] et Mme [X] [B] affirment avoir en vain alerté leur bailleur et ce, depuis le 15 novembre 2017, avant leur entrée dans les lieux, du dysfonctionnement grave de leur chauffage.

La CNP Assurances considérant que le bon fonctionnement du chauffage relève de la gestion des parties communes soulève l’irrecevabilité des demandes à son encontre, seule la responsabilité du syndicat de scopropriétaires pouvant être engagée, celui ci étant un tiers au sens de l’article 1725 du code civil.

Au fond, elle affirme qu’elle a toujours, par l’intermédiaire de son gestionnaire la Société Esset Property Management, répercuté au syndic de la copropriété et au chauffagiste de l’immeuble les demandes de M. [W], que postérieurement aux travaux de ravalement et de changement de fenêtres au printemps 2021, il n’ya pas eu d’autres réclamations,que les demandes de ramboursement de charges antérieures au 31 octobre 2019 sont prescrites, que suite aux lettres de l’ Amicale des locataires, il a été installé dans plusieurs appartements dont celui de M. [U] [W] et Mme [X] [B] une sonde couvrant la période de chauffe 2024/2025, qu’une purge est prévue ainsi que le changement de radiateurs avant la période de chauffe en octobre 2025.

Sur ce,

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre du bailleur

C’est à juste titre par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a déclaré recevables les demandes des locataires en relevant notamment que :

— l’action des locataires contre leur bailleur est fondée sur l’obligation dudit bailleur à garantir à ses locataires une jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée de la chose louée,

— que cette obligation du bailleur comporte nécessairement la fourniture d’un moyen de chauffage efficace dont l’absence ne peut être assimilée à une voie de fait,

— le bailleur ne peut se soustraire à ses obligations en invoquant que ses locataires disposeraient d’une action contre le syndicat des copropriétaires en raison d’un dysfonctionnement d’un élément collectif d’équipement.

Sur le dysfonctionnement du chauffage et les demandes à l’encontre du bailleur

Il résulte de la procédure que le logement des époux [W] est situé dans un des 13 bâtiments de la copropriété Résidence immobilière [11] sise entre le [Adresse 6] et le [Adresse 3] et [Adresse 5] au sein de laquelle la CNP Assurances est propriétaire de plusieurs lots gérés pour son compte par la SAS Esset Property Management et que le chauffage est un équipement collectif géré par le Syndic de copropriété.

Si au vu des pièces versées aux débats, les locataires ont effectivement dès le 15 novembre 2017 puis en avril et mai 2019 et en novembre 2020 alerté le gardien du mauvais fonctionnement du chauffage, il n’est pas établi que ces informations ont été transmises au bailleur.

Celui ci au vu des courriels échangés n’a de façon certaine été informé par l’intermédiaire de son gestionnaire que, le 13 février 2021, a systématiquement répercuté les demandes des locataires au Syndicat des copropriétaires et, a obtenu de celui ci des relevés de températures (du 15 avril au 15 mai 2021) étant rappelé que des travaux importants d’isolation des murs et de changement des fenêtres ont eu lieu au sein de l’ensemble de la copropriété entre mars et juillet 2021.

Il n’est produit aux débats aucune réclamation postérieure au 10 novembre 2021 laquelle a été répercutée immédiatement au syndic et au chauffagiste, leur intervention en l’absence d’autres doléances ayant été manifestement satisfaisante.

Si le relevé de températures fait par le syndic sur une période d’un mois permet contrairement à ce que conclut le premier juge, au vu notament des températures extérieures, de corroborer les allègations des locataires sur le dysfonctionnement du chauffage au moins l’hiver 2020-2021, les constatations ci dessus exposées, permettent d’établir que le bailleur a dèsqu’il en a été averti fait les diligences nécessaires auprès du syndic de copropriété.

Dès lors, le bailleur ne peut être tenu de réparer le trouble de jouissance subi par les locataires et le jugement qui a rejeté la demande au titre du chauffage pour les périodes de chauffe de 2017 à 2022- 2023 est confirmé.

En ce qui concerne la période postérieure, au regard des écritures échangées dans le cadre de la présente procédure devant la cour, le bailleur ne pouvait pas ignorer que les doléances des locataires perduraient.

Par ailleurs, suite aux échanges avec l’Amicale des locataires entre juin et octobre 2024, son gestionnaire a à nouveau fait installer des sondes pour une période allant du 1er janvier 2025 au 30 avril 2025 dans les appartements des locataires de la CNP se plaignant du dysfonctionnement du chauffage, notamment dans les derniers étages, dont l’appartement de M. [U] [W] et Mme [X] [B].

Ces relevés établissent que lorsque les températures extérieures sont basses le chauffage est peu efficient dans l’appartement de M. [U] [W] et Mme [X] [B]. Ils sont de plus corroborés par un procès verbal d’huissier en date du 7 février 2025 produit aux débats par M. [U] [W] et Mme [X] [B] et relevant des températures entre 13 et 15 degrés, alors que les radiateurs sont ouverts au maximum et que la température extérieure est de 5 degrés.

Au vu des échanges entre le gestionnaire de la CNP et l’ Amicale des locataires il apparaît que la question du dysfonctionnement du chauffage aux derniers étages est un sujet général au sein de la copropriété qui a au moins été officiellement signalé par l’Amicale des locataires depuis juin 2024.

Suite à ces échanges, le gestionnaire a, une nouvelle fois demandé au syndic d’installer des sondes dans les appartements concernés dont celui de M. [U] [W] et Mme [X] [B].

Cette seule réponse est manifestementement insuffisante au regard de l’ampleur des difficultés et des doléances des locataires, sur la vétusté des installations de chauffage et, des plaintes récurrentes de M. [U] [W] et Mme [X] [B], qui auraient exigé que le bailleur propriétaire de nombreux lots dans la résidence, justifie en sus, avoir officiellement saisi le syndicat des copropriétaires de cette question et de son inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété dans le but d’apporter des réponses concrètes aux locataires.

Ce défaut de diligences utiles qui a conduit les locataires à subir à nouvau l’inconfort d’un appartement mal chauffé pendant l’hiver 2024-2025 est suffisant pour caractériser le non respect par le bailleur de son obligation de leur assurer la jouissance paisible de leur logement.

Au vu de ces constatations, les locataires seront indemnisés pour leur trouble de jouissance uniquement pour la période hivernale 2024-2025 à hauteur d’une somme forfaitaire de 2500 euros, les éléments du dossier ne permettant ni d’évaluer une surconsommation d’électricité, ni le trop perçu de charges au titre du chauffage passé et à venir.

Les pièces versées aux débats à défaut d’expertise technique ne permettent pas d’établir les causes de dysfonctionnement du chauffage et donc de considérer que le changement des radiateurs doit être imposé au bailleur.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de ce chef.

Sur la demande au titre des travaux de la salle de bain

Il résulte des divers échanges demails entre les locataires et le gestionnaire du bailleur que celui ci a reconnu dans un courriel du 9 avril 2021 que 'le léger écaillement de peinture dans la salle de bain’ était très certainement lié à deux problèmatiques, une peinture vétuste et un problème de VMC et,que compte tenu des mesures liées à la COVID 19 il ne pouvait pas intervenir en milieu occupé.

En l’absence de toutes constatations techniques, ces échanges de mails ne sont pas suffisants pour établir la cause du désordre et son ampleur et, ne permettent pas de faire droit à la demande de travaux sous astreinte.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de ce chef.

Sur les demandes relatives au trouble de jouissance concernant la terrasse et les balcons

Suite aux travaux de grande ampleur de ravalement avec isolation et d’étanchéité des balcons et terrasses, M. [U] [W] et Mme [X] [B] ont effectivement été privés de la jouissance de leur balcon du 6 avril 2021 au 17 juillet 2021 et de leur terrasse du 14 avril 2021 au 19 juin 2021.

Le bailleur avait reconnu le préjudice subi puisqu’au vu des échange de mails entre les parties il avait proposé une franchise de loyer d’un montant de 287,30 euros.

Il convient de rappeler que les travaux réalisés étaient indispensables à l’entretien de l’immeuble et aux exigences de performances énergétiques, que les locataires devaient les souffrir bien qu’ils soient privés de la jouissance d’une partie de la chose louée et ne peuvent que se prévaloir de l’application de l’article 1724 al 2 du code civil si les travaux ont duré plus de 21 jours.

Dès lors au regard de la surface du balcon et de la terrasse, de la durée de privation au delà de 21 jours et du fait que cette privation est intervenue pour partie pendant une période de confinement, il convient infirmant le jugement de faire partiellement droit à la demande d’indemnisation des locataires et d’évaluer la diminution de loyer et le trouble de jouissance subi à la somme globale de 500 euros.

Sur les pics anti-pigeons

En l’absence de toutes autres pièces justificatives, les simples photos produites aux débats ne sont pas suffisantes pour établir que ces pics anti-pigeons ont été déposés suite aux travaux et, que leur défaut cause des nuissances pouvant être qualifiées de troubles de jouissance.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédures abusives

Au regard du sens de l’arrêt et notamment de la réalité des troubles de jouissance subis par les locataires, il convient d’infirmer le jugement qui a alloué à la CNP Assurances des dommages et intérêts pour procédure abusive, et la débouter de sa demande pour appel abusif.

Sur les demandes accessoires

Au regard du sens de l’évolution du litige et du sens de l’arrêt il convient d’infirmer le jugement qui a condamné les appelanst aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

De même, les dépens de la première instance et de la procédure d’appel sont mis à la charge de l’intimé qui supportera en sus le paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [U] [W] et Mme [X] [B] de leurs demandes au titre des troubles de jouissance en raison du dysfonctionnement du chauffage et de la privation de l’usage de la terrasse et du balcon ;

— condamné M. [U] [W] et Mme [X] [B] aux dépens et, à payer à la CNP Assurances la somme de 1500 euros pour procédure abusive et 1500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Stauant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la CNP Assurances à payer à M. [U] [W] et Mme [X] [B] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance subi pour défaillance du chauffage pendant l’hiver 2024-2025 et la sommede 500 euros au titre du trouble de jouissance subi pour privation del’usage du balcon et de la terrasse ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne la CNP Assurances aux dépens d’appel et à payer à M. [U] [W] et Mme [X] [B] la somme de somme de 2000 euros au titre de l’artice 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE