IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 17 Février 2026

N° RG 25/00267 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HVKW

Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d'[Localité 1] en date du 24 Janvier 2025

Appelantes

S.A. ABEILLE IARD & SANTE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP M’BAREK, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

S.A. MAAF ASSURANCES SA, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE, avocats au barreau d’ANNECY

Intimés

Mme [S] [D] épouse [U]

née le 23 Décembre 1982 à , demeurant [Adresse 3]

M. [R] [U]

né le 31 Janvier 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représentés par la SELARL CABINET COMBAZ, avocats au barreau de CHAMBERY

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE ALBANAISE GESTION IMMOBILIERE (SAGI), dont le siège social est situé – [Localité 3]

Représenté par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY

S.A.S. AFG IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL VALLERAND BERTHET AVOCATS, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

M. [O] [L], demeurant [Adresse 6]

Sans avocat constitué

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Date de l’ordonnance de clôture : 10 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 janvier 2026

Date de mise à disposition : 17 février 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La société AFG immobilier (AFG) a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier à [Localité 4], composé':

— D’un bâtiment de quatre logements individuels groupés avec jardins, garages et places de stationnement,

— D’un bâtiment A de quatre logements collectifs avec jardins,

— D’un bâtiment B de quatre logements collectifs avec jardins,

— De deux bâtiments «'Garages groupe A'» et «'Garages groupe B'» composés chacun de quatre garages doubles,

— D’un local poubelle commun,

— De places de stationnement communes.

La déclaration d’ouverture de chantier est en date du 9 août 2013.

Suivant acte notarié reçu le 28 novembre 2013, M. [R] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] (les époux [U]) ont fait l’acquisition d’un appartement en VEFA, constituant le lot n°10, au rez de chaussée du Bâtiment B, de cet ensemble immobilier «'[Adresse 4]'», auprès de la société AFG.

Une assurance dommages ouvrage et responsabilité civile décennale a été souscrite par la société AFG auprès de la compagnie Aviva assurances, aux droits de laquelle est venue la société Abeille iard et santé SA (Abeille).

La livraison de l’appartement est intervenue le 12 juin 2015, assortie de réserves sans lien avec le litige.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 juillet 2015, les époux [U] dénonçaient des désordres supplémentaires à la société AFG et notamment':

— Une présence de moisissures en pied de cloison, dans les WC du rez-de-chaussée,

— Une odeur pestilentielle dans ces mêmes WC.

La réception est intervenue le 5 octobre 2015 assortie de réserves en lien avec le litige (présence de moisissure en pied de cloison, dans les WC du rez-de-chaussée).

Le 7 novembre 2015, les époux [U] effectuaient une déclaration de sinistre auprès de l’assureur Dommages-ouvrage la société Aviva aux droits de laquelle est venue la société Abeille.

L’assureur Dommages ouvrage a refusé de prendre en charge le désordre relatif à la présence d’humidité dans l’entrée et WC au motif qu’il était apparent à la réception. La société Aviva a, par ailleurs, refusé de prendre en charge le désordre relatif au jour sous les plinthes de l’étage et les lézardes dans la trémie de l’escalier au motif qu’il n’y avait pas atteinte à la solidité de l’ouvrage et à la destination de ce dernier.

Sur saisine des époux [U], par ordonnance du 3 septembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Annecy, a ordonné une expertise judiciaire qu’il a confié à M. [M], remplacé par M. [K] par ordonnance du 9 octobre 2018, au contradictoire de la société Aviva es qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la société AFG.

Selon ordonnance du 25 février 2019, les opérations d’expertise ont été étendues, à la requête des époux [U], à la société AFG et au syndicat des copropriétaires [Adresse 4].

Selon ordonnance en date du 9 août 2019, les opérations d’expertise ont été étendues sur requête de la société AFG, aux sociétés ATP des Savoie, Carrier géomètre experts, Atelier bleu, Comptoir général des menuiseries, New style construction, Holding Socotec ainsi qu’à MM [X] et [L].

Suivant ordonnance en date du 13 janvier 2020, les opérations d’expertise ont été étendues sur requête de l’assureur Dommages ouvrage, aux sociétés Maaf assurances, Swiflife assurance de biens, Axa France iard, MAF, MMA iard assurances mutuelles, et Elite insurance company LTD.

Le rapport d’expertise a été déposé le 6 juillet 2022.

Par actes extrajudiciaires des 21, 23 et 24 mars 2023, les époux [U] ont fait assigner la société AFG, la société Abeille iard & santé, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], M. [O] [L] et son assureur la société Maaf assurances devant le tribunal judiciaire d’Annecy notamment aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance réputée contradictoire du 24 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Annecy, saisi à la requête des époux [U], a :

— Déclaré recevables les demandes formées par les époux [U] à l’encontre de la société Abeille iard & sante en qualité d’assureur Dommages-ouvrage de la société AFG immobilier';

— Déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à l’encontre de la société Abeille iard & santé en qualité d’assureur Dommages ouvrage de la société AFG immobilier ;

— Condamné la société Abeille iard & santé au paiement de la somme de 45.000 euros au profit des époux [U] à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices matériels ;

— Condamné la société Abeille iard & santé au paiement de la somme de 2.000 euros au profit des époux [U] à titre de provision ad litem ;

— Débouté la société Abeille iard & santé de sa demande de condamnation de M. [L] et de la société MAAF assurances à la relever et garantir de l’intégralité des sommes mises à sa charge ;

— Condamné la société MAAF assurances au paiement de la somme de 11.803 euros au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices matériels ;

— Réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes ;

— Renvoyé à l’audience de mise en état électronique du 13 mars 2025 pour conclusions des parties au fond avant clôture.

Au visa principalement des motifs suivants :

' Le rapport d’expertise ayant été déposé le 6 juillet 2022, un nouveau délai de deux ans a commencé à courir à cette date, en conséquence, l’assignation au fond signifiée à la société Abeille le 21 mars 2023 est intervenue dans le délai de prescription ;

' Le syndicat des copropriétaires n’était pas l’assuré de la société Abeille au titre de la dommage-ouvrage et de la responsabilité décennale, dès lors, aucune déchéance du droit à garantie ne peut valablement lui être opposée ;

' La demande de provision des époux [U] à l’encontre de M. [L] et de la société Maaf assurances se heurte à des contestations sérieuses dès lors qu’il est nécessaire de qualifier la nature des désordres puis d’analyser l’étendue de la garantie de l’assurance de M. [L] ;

' S’agissant de la demande de provision des époux [U] à l’encontre de la société AFG et de la société Abeille, seule la provision à valoir sur les préjudices matériels subis par les époux [U] ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

' La demande de provision du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à l’encontre de la société AFG et de la société Abeille se heurte à des contestations sérieuses dès lors qu’il existe des discussions quant à l’imputabilité des désordres ;

' La demande de provision du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à l’encontre de M. [L] et de la société Maaf sera retenue en ce que ces derniers n’ont pas su démontrer l’existence d’une contestation sérieuse.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 24 février 2025, la société Abeille a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Déclaré recevables les demandes formées par les époux [U] à l’encontre de la société Abeille en qualité d’assureur dommage ouvrage de la société AFG';

— Condamné la société Abeille au paiement de la somme de 45.000 euros au profit des époux [U] à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices matériels ;

— Condamné la société Abeille iard & santé au paiement de la somme de 2.000 euros au profit des époux [U] à titre de provision ad litem ;

— Débouté la société Abeille de sa demande de condamnation de M. [L] et de la société Maaf à la relever et garantir de l’intégralité des sommes mises à sa charge.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 25/00267.

Par ailleurs, par déclaration au greffe de la cour en date du 25 février 2025, la société Maaf assurances a interjeté appel de cette même ordonnance en intimant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], appel limité au chef de jugement critiqué’suivant':

«'Condamnons la SA MAAF assurances au paiement de la somme de 11 803 euros au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices matériels.'»

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 25/00278.

Prétentions et moyens des parties

I ' S’agissant de la procédure 25/00267

Par dernières écritures du 1er septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [L] par acte d’huissier du 5 septembre 2025, la société Abeille sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Juger irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à l’encontre de la société Abeille en qualité d’assureur [J],

— Subsidiairement, juger le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] déchu de ses droits en l’encontre de la société Abeille en qualité d’assureur [J],

— Juger que les demandes provisionnelles formées par les époux [U], et le cas échéant par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Adresse 8] à son encontre prise tant en qualité d’assureur [J] qu’en sa qualité d’assureur responsabilité civile décennale, se heurtent à une contestation sérieuse en raison du caractère apparent et réservé du dommage à réception,

— Subsidiairement, condamner in solidum M. [L] et la société Maaf à la relever et garantir des sommes mises à sa charge,

— Débouter les époux [U] de leur appel incident,

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 10] [Adresse 8] de son appel incident,

— Rejeter toute demande contraire,

— Condamner in solidum les époux [U] le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], M. [L] et la société Maaf assurances, la société AFG immobilier, à lui verser la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d’appel et première instance.

Par dernières écritures du 3 novembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et non signifiées à M. [L], les époux [U] demandent à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— Jugé les époux [U] recevables et bien fondés à solliciter une provision à valoir sur leur préjudice matériel et immatériel consécutif,

— Condamné la société Abeille iard & santé en sa qualité d’assureur de RC décennale de la société AFG immobilier et d’assureur [J] de leur bien à verser aux époux [U] une provision de 45.000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel,

— Jugé recevable le syndicat des copropriétaires en sa demande contre la société Abeille iard & santé,

— Condamné la société Maaf à verser une provision de 11.803 euros au syndicat des copropriétaires,

— Réformer au surplus et statuant à nouveau,

— Condamner M. [L] sous la garantie de la société Maaf assurances à leur verser la somme provisionnelle de 7.326 euros TTC sur la réparation des désordres subis à l’étage du fait du fléchissement de la dalle ;

— Condamner in solidum M. [L] sous la garantie de la société Maaf assurances et AFG immobilier sous la garantie de la société Abeille iard & santé à leur verser :

— à titre de provision sur la réparation de leur préjudice immatériel une somme de 50.000 euros,

—  10.000 euros de provision à valoir sur leurs frais irrépétibles et sur les dépens assumés jusqu’ici,

— au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’incident et l’appel : 3.000 euros,

— Rejeter toutes fins et conclusions contraires.

Par dernières écritures du 4 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [L] par acte d’huissier du 9 septembre 2025, la société Maaf assurances demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Annecy du 24 janvier 2025 en toutes ses dispositions sauf celles condamnant « la société Maaf assurances au paiement de la somme de 11.803 euros au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices matériels »,

— Constater que la cour est saisie de son appel principal concernant la disposition de l’ordonnance condamnant « la société Maaf assurances au paiement de la somme de 11.803 euros au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices matériels » enrôlé sous le n° RG 25/278,

— Débouter la société Abeille iard & santé de toutes ses demandes,

— Débouter les époux [U] et la société AFG immobilier de toutes leurs demandes,

— Condamner in solidum la société Abeille iard & santé, la société AFG immobilier et les époux [U] à lui payer une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Abeille iard & santé aux dépens d’instance d’appel.

Par dernières écritures du 15 juillet 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [L] par acte d’huissier du 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande à la cour de :

— Ordonner la jonction avec l’affaire enrôlée sous le numéro 25/00278, sur appel interjeté par la Maaf à l’encontre de l’ordonnance du 24 janvier 2025,

— Confirmer l’ordonnance du 24 janvier 2025 en ce qu’elle a déclaré recevable ses demandes à l’encontre de la société Abeille iard & santé en qualité d’assureur dommages ouvrage de la société AFG immobilier,

— Infirmer l’ordonnance du 24 janvier 2025 en ce qu’elle n’a pas condamné la société Abeille iard & santé, en qualité d’assureur dommages ouvrage, à lui payer la somme de 11.803 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices matériels,

— Infirmer l’ordonnance du 24 janvier 2025 en ce qu’elle n’a pas condamné in solidum la société AFG immobilier et son assureur responsabilité décennale la société Abeille iard & santé au paiement de la provision de 11.803 euros à son profit,

En conséquence,

— Condamner, in solidum, la société Abeille iard & santé en sa qualité d’assureur dommages ouvrage de la société AFG immobilier, à lui payer la provision de 10.730 euros H.T., outre TVA en application au jour du paiement, outre indexation en fonction de l’indice BT01 au jour du paiement au titre des travaux touchant les VRD,

A titre subsidiaire,

— Condamner, in solidum, la société AFG immobilier et la société Abeille iard & santé sur le terrain de la responsabilité décennale, à lui payer la provision de 10.730 euros H.T., outre TVA en application au jour du paiement, outre indexation en fonction de l’indice BT01 au jour du paiement au titre des travaux touchant les VRD,

En tout état de cause,

— Condamner, in solidum, la société Abeille iard & santé et la société AFG immobilier à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner, encore in solidum, la société Abeille iard & santé et la société AFG immobilier aux entiers dépens de l’incident, première instance et d’appel.

Par dernières écritures du 2 octobre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [L] par acte d’huissier du 13 octobre 2025, la société AFG immobilier demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— Confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état déférée en ce qu’elle a :

— débouté les époux [U] de leurs demandes de provision formulées à l’encontre de la société AFG immobilier,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de ses demandes de provision formulées à l’encontre de la société AFG,

— condamné la société Abeille iard & santé en sa qualité d’assureur RC décennale d’AFG et d’assureur [J] de leur bien à verser aux époux [U] une provision de 45.000 euros,

— condamné la société Abeille iard & santé au paiement de la somme de 2.000 euros au profit des époux [U] à titre de provision ad litem,

— condamné la société MAAF à verser une provision de 11 803 euros au syndicat des copropriétaires,

— débouté les époux [U] de leur demande de provision formulée à l’égard de la société AFG, d’un montant de 50.000 euros au titre du préjudice immatériel,

En cas de réformation de l’ordonnance du juge de la mise en état déférée,

Sur les demandes de provision des époux [U] à son encontre,

Au titre du préjudice matériel

A titre principal,

— Déclarer qu’aucun des deux désordres invoqués par les époux [U] ne lui a été imputé par l’expert judiciaire,

— Débouter les époux [U] de leur demande de condamnation formulée à son encontre d’avoir à leur verser à titre provisionnel la somme de 45 000 euros HT augmentés du taux de TVA en vigueur au jour de l’exécution,

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum M. [L] et son assureur la société MAAF assurances d’avoir à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son égard à titre provisionnel au sujet des problématiques liées au défaut de mise en 'uvre des drains périphériques et ainsi, à la somme de 45.000 euros HT, augmentée du taux de TVA en vigueur au jour de l’exécution, au titre de la reprise du désordre affectant les drains périphériques,

— Condamner la société Abeille iard & santé d’avoir à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son égard à titre provisionnel au sujet des problématiques liées au défaut de mise en 'uvre des drains périphériques et ainsi, à la somme de 45 000 euros HT, augmentée du taux de TVA en vigueur au jour de l’exécution, au titre de la reprise du désordre affectant les drains périphériques ;

Au titre d’un prétendu préjudice de jouissance,

A titre principal,

— Débouter les époux [U] de leur demande de condamnation formulée à son encontre d’avoir à leur verser à titre provisionnel la somme de 50.000 euros au titre de la perte de la valeur locative,

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum M. [L] et son assureur la société Maaf assurances d’avoir à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à titre provisionnel au titre de la prétendue perte de la valeur locative,

— Condamner la société Abeille iard & santé d’avoir à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à titre provisionnel au sujet de la prétendue perte de valeur locative, en qualité d’assureur décennal, dommage ouvrage et responsabilité ;

Au titre de la provision sur les frais irrépétibles,

A titre principal,

— Débouter les époux [U] de leur demande de condamnation formulée à son encontre d’avoir à leur verser à titre provisionnel la somme de 10.000 euros à valoir sur leurs frais irrépétibles et dépens assumés ;

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum M. [L] et son assureur la société Maaf assurances d’avoir à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à titre provisionnel au titre des frais irrépétibles et dépens ;

— Condamner la société Abeille iard & santé d’avoir à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à titre provisionnel à valoir sur les frais irrépétibles et dépens, en qualité d’assureur décennal, dommage ouvrage et responsabilité ;

Sur la demande de provision formulée par le syndicat des copropriétaires à son encontre,

A titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à titre provisionnel formulée à son encontre d’avoir à lui verser la somme de 10.730,00 euros HT, outre la TVA en application au jour du paiement, outre indexation en fonction de l’indice BT01 au jour du paiement, au sujet des travaux relatifs aux VRD,

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum M. [L] et son assureur la société Maaf assurances d’avoir à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son égard à titre provisionnel au sujet des travaux relatifs aux VRD,

— Condamner la société Abeille iard & santé d’avoir à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en qualité d’assureur décennal, dommage ouvrage et responsabilité, au sujet des travaux relatifs aux VRD,

Sur l’appel incident

— Réformer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 24 janvier 2025 en ce qu’il l’a débouté de sa demande de provision d’un montant de 5 788,25 euros au titre du remboursement des frais d’expertise avancés par cette dernière,

Statuant à nouveau,

— Condamner in solidum M. [L] et son assureur la société Maaf à lui verser à titre provisionnel la somme de 5 788,25 euros au titre du remboursement des frais d’expertise avancés par cette dernière,

En tout état de cause,

— Rejeter toutes fins et conclusions contraires,

— Débouter les époux [U] de leur demande de condamnation formulée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour un montant de 4.000 euros,

— Condamner in solidum M. [L] et son assureur la société Maaf, d’avoir à régler la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’incident,

— Condamner in solidum M. [L] et son assureur la société Maaf, d’avoir à régler l’ensemble des dépens de la présente procédure, avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollonjeon, avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée le 2 avril 2025 au domicile de M. [L], lequel n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 10 novembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2025.

II ' S’agissant de la procédure n° 25/ 00278

Par dernières écritures du 4 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Maaf assurances sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Annecy du 24 janvier 2025 dans sa disposition la condamnant « au paiement de la somme de 11.803 euros au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices matériels »,

Et, statuant à nouveau,

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de toute ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires Le parc de la chênaie à lui payer une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux dépens d’instance d’appel.

Par dernières écritures du 15 juillet 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande à la cour de :

— Ordonner la jonction avec l’affaire enrôlée sous le numéro 25/00267 sur appel de la société Abeille iard & santé,

— Confirmer l’ordonnance du 24 janvier 2025 en ce qu’elle a condamné la société Maaf assurances, en qualité d’assureur responsabilité décennale de M. [L], au paiement de la somme de 11.803 euros à son profit, à titre de provision, outre indexation en fonction de l’indice BT01 au jour du paiement au titre des travaux touchant les VRD,

— Débouter la société Maaf assurances de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— Condamner la société Maaf assurances à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner encore la société Maaf assurances aux entiers dépens de l’incident, première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 10 novembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2025.

Motifs et décision

A titre liminaire, sur la jonction des instances n° 25/00278 et 25/00267

S’agissant de la même affaire ayant donné lieu à une décision unique en première instance, il y a lieu, pour une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros 25/00267 et 25/00278 sous le numéro 25/0067.

I ' Sur les conclusions du rapport d’expertise

L’expert a examiné deux désordres':

— Jour sous les plinthes et fissuration du placoplâtre dans la trémie de l’escalier,

— Présence de moisissures sur les murs du rez-de-chaussée.

S’agissant du premier désordre ses conclusions ont été les suivantes':

«'La vérification des éléments de calcul permet de retenir un ouvrage correctement dimensionné et ne présentant pas d’écart manifeste par rapport aux tolérances définissant la prise de flèche réglementaire autorisée. Il est probable que ce plancher ait cependant été laissé sous étais durant la phase de second 'uvre de l’étage avec une prise de flèche qui s’est donc faite de façon décalée dans le temps (plancher poutrelles hourdis ndlr). Quoi qu’il en soit, la responsabilité de l’ouvrage incombait au lot gros 'uvre de ce plancher jusqu’à réception. L’entreprise [L] (et non pas 2G construction comme proposé au pré-rapport) qui avait en charge la mise en 'uvre de ce plancher, y compris la phase de suivi des étais de chantier, aurait donc dû suivre cet ouvrage qui n’a sans doute pas été libéré des contraintes de mise en place avec un retard de prise de flèche.

Sur ce poste, le tribunal est invité à considérer que les désordres observés dans l’appartement lot n°10 ' Bâtiment B sont consécutifs à la prise de flèche du plancher, ouvrage relevant de la responsabilité pleine et entière de l’entreprise titulaire du lot Gros 'uvre': [L].'»

Les époux [U] sollicitent la condamnation in solidum de M. [L] et son assureur Maaf assurances à leur payer, à titre de provision, la somme de 7.326 euros TTC outre actualisation en réparation des désordres subis à l’étage du fait du fléchissement de la dalle sur le fondement des articles 1231-1 et 1792-4-3 du code civil.

S’agissant du deuxième désordre les conclusions de l’expert ont été les suivantes':

«'Les investigations ont mis en évidence des infiltrations consécutives à des pénétrations d’eau par les fourreaux d’amenée des divers fluides et énergie': électricité ' Adduction d’eau ' téléphonie.

Par ailleurs et dans le prolongement de ce constat, les investigations se sont poursuivies afin de mieux comprendre l’origine de ces infiltrations par les fourreaux et c’est lors de l’accedit de décembre 2021 que les investigations conduites ont révélé un système de drains inopérant avec des réseaux localement écrasés et bouchés.

Sur ce poste, le tribunal est invité à considérer que les désordres observés sont consécutifs à un défaut de mise en 'uvre des drains périphériques, ouvrages relevant de la responsabilité du lot Gros 'uvre': [L].'»

Il sera observé que ce dernier désordre n’a cessé de s’aggraver durant les opérations d’expertise et que l’expert a apporté les précisions suivantes':

«'Il est important de préciser ici que cette pénétration d’eau en logement est génératrice de nombreux désordres qui touchent à l’ensemble du rez de chaussée avec outre les désagréments visés aux photographies 1 à 8, des nuisances de type moisissures et fortes odeur de moisi impactant particulièrement le logement avec des problèmes de salubrité devenant aigus pour une famille avec des enfants en bas âge. Mme [U] précisera sur ce point des phénomènes récurrents de gêne respiratoire chez ses enfants.

Par conséquence de cette situation il est fort probable que l’atteinte d’une température raisonnable impose des dépenses importantes de chauffage dont une partie sert à l’élimination de ces venues d’eau par évaporation. On entre ainsi dans le cadre vicieux qui est classique':

1- présence d’eau en logement

2- humidité en cloisons car ces dernières réalisées avant les carrelages sont appuyées sur le dallage et sont les premières en contact avec l’eau qui se répand sur le dallage

3- difficulté à chauffer le logement’ accroissement de la puissance dépensée à chauffer

4- par conséquence de chauffage important, l’eau s’évapore en limite haute des plinthes du rez de chaussée avec génération d’efflorescences, moisissures et cloquages de plaques de plâtre

5 ' A l’arrière des cloisons, en zones confinées la saturation entraîne des phénomènes importants de moisissures avec dans le logement des odeurs importantes de moisi.

On retiendra en conclusion que les conditions actuelles ne sont plus réunies pour une jouissance paisible du logement par conséquence des désagréments et nuisances subis. Ce point permet de d’ores et déjà de répondre au chef de mission ci-après rappelé':

a. Indiquer les conséquences de ces désordres malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu et la conformité à la destination du bâtiment.'»

En octobre 2020, les époux [U] ont déménagé de leur appartement, devenu inhabitable compte tenu de son insalubrité.

II ' Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Abeille es qualité d’assureur [J]

La société Abeille qui faisait valoir, en première instance, l’irrecevabilité des demandes des époux [U] à son encontre, ne reprend pas en appel cette fin de non-recevoir tirée de l’existence d’une prescription, de sorte que les dispositions de l’ordonnance qui ont écarté cette dernière, sont définitives.

En revanche, elle maintient que les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées à son encontre en qualité d’assureur dommages-ouvrage seraient irrecevables, au motif que le syndicat n’a pas effectué la déclaration de sinistre affectant les parties communes prévue aux articles L 242-1 et A 243-1 du code des assurances dans le délai de prescription biennale et que, par ailleurs, cette déclaration est intervenue après que le syndicat a formé des demandes en justice à son encontre.

En application des textes précités, et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le syndicat des copropriétaires est bien un assuré. En effet, l’annexe II de l’article A 243-1 définit ainsi l’assuré: «'Le souscripteur et les propriétaires successifs de l’ouvrage au bénéfice desquels est souscrit ce contrat.'»

En application de l’article L. 242-1 du code des assurances, l’assurance de dommages-ouvrage, qui est une assurance de choses, bénéficie au maître de l’ouvrage ou aux propriétaires successifs ou à ceux qui sont subrogés dans leurs droits,

Il est ainsi jugé qu’après l’aliénation de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires est le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage et que le maître de l’ouvrage condamné à réparation de désordres de nature décennale est sans recours ni garantie à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, sauf subrogation légale dans les droits de l’acquéreur (3e Civ., 20 octobre 2004, pourvoi n° 03-13.599, 3e Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-20.418 ).

En cette qualité, dans ses relations avec l’assureur dommages-ouvrage le syndicat des copropriétaires est soumis à la prescription biennale de l’article L 114 -1 du code des assurances.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l’assuré qui saisit directement une juridiction aux fins de désignation d’un expert puis de condamnation de l’assureur dommages-ouvrage ne peut bénéficier de la garantie de cet assureur, la déclaration de sinistre étant un préalable obligatoire. ('3e Civ., 23 juin 2004, pourvoi n° 01-17.723'; '3e Civ., 10 mai 2007, pourvoi n° 06-12.467'; '3e Civ., 14 mars 2012, pourvoi n° 11-10.961')

En l’espèce, les investigations expertales (sondages avec pelle mécanique, passage caméra) lors de l’accédit du 3 décembre 2021, ont mis en évidence que l’origine du sinistre subi par les époux [U] dans leur appartement, provenait des parties communes, soit un réseau de drains inopérant.

A partir de cette date, le syndicat des copropriétaires était ainsi en mesure d’effectuer une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage, déclaration qu’il n’a effectué que le 14 mai 2014 soit au-delà du délai biennal de prescription.

En outre, avant cette déclaration de sinistre, dans le cadre de la procédure au fond initiée par les époux [U], le syndicat des copropriétaires a formé par voie de conclusions, en vue de l’audience de mise en état du 5 octobre 2023, des demandes indemnitaires contre la société Abeille prise tant en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage qu’en sa qualité d’assureur responsabilité civile décennale. (pièce 19 Abeille)

L’ordonnance déférée qui a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes dirigées contre la société Abeille, en qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société AFG sera donc infirmée.

III ' Sur les demandes de provision

A – Par les époux [U]

A l’encontre de M. [L] et de la Maaf

Les désordres subis à l’étage

Les époux [U] sollicitent la condamnation de M. [L] sous la garantie de la Maaf à verser la somme de 7.326 euros TTC outre actualisation en réparation des désordres subis à l’étage du fait du fléchissement de la dalle.

La Maaf conclut au rejet des demandes de provision au motif que les désordres liés au fléchissement du plancher, qui ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination, sont des dommages intermédiaires non couverts par la police d’assurance souscrite par M. [L]

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge, pour rejeter cette demande, a retenu que celle-ci se heurtait à des contestations sérieuses dès lors qu’il est nécessaire de qualifier la nature des désordres puis d’analyser l’étendue de la garantie de l’assurance souscrite par M. [L] auprès de la Maaf, sur lesquelles les parties sont en désaccord.

Les désordres relatifs aux moisissures

Concernant les désordres relatifs aux moisissures et aux odeurs, la MAAF ne remet pas en cause leur caractère décennal mais en revanche elle conteste leur imputabilité aux travaux exécutés par M. [L] dans la mesure où elle soutient que ce dernier n’était pas en charge des travaux «'réseaux'» qui auraient été confiés à la société ATP des Savoie.

Il résulte des comptes-rendu de chantier que trois entreprises différentes sont intervenues au titre du lot 01 ' Terrassement ' Gros 'uvre -Maçonnerie':

— M. [O] [L]

— l’entreprise 2G construction représentée par M. [A] [T],

— et à compter de juillet 2014, l’entreprise ATP des Savoie représentée par M. [A] [T]';

Au vu des pièces produites par les parties, le premier juge a retenu à bon droit, que dès lors qu’il convenait de déterminer précisément l’ampleur des travaux exécutés par M. [L], la demande de provision se heurtait à des contestations sérieuses et devait être rejetée.

A l’encontre de la société AFG immobilier et de la société Abeille

Les désordre relatifs aux moisissures

Ainsi que l’a retenu le premier juge, il s’agit d’un désordre réservé à la réception.

Soit il doit être considéré que le désordre relatif aux moisissures était apparent, réservé comme tel à la réception et dénoncé au vendeur en VEFA dans le mois de la prise de possession et relevant ainsi de la garantie du vendeur AFG, soit, il doit être considéré que ce désordre mineur au départ ne s’est révélé dans toute son ampleur que postérieurement à la prise de possession et est alors constitutif d’un vice caché relevant de la garantie décennale des constructeurs et de l’assurance dommages-ouvrage.

En présence des contestations soulevées, seul le juge du fond a qualité pour statuer et trancher ce point.

Pour autant, le premier juge a considéré que la société Abeille admettait sa garantie au titre des désordres matériels et acceptait de régler la provision à valoir sur les préjudices matériels.

Or, le dispositif des conclusions de la société Abeille, repris dans l’exposé du litige et de la procédure par l’ordonnance déférée est ainsi rédigé (les conclusions de première instance de la société Abeille ne sont pas produites)':

«'Sur les prétentions des consorts [U] [D]':

A l’encontre de la compagnie Abeille iard & santé es qualité d’assureur dommages-ouvrage':

— Juger prescrite, donc irrecevable, leur action à l’encontre de la compagnie Abeille iard & santé es qualité d’assureur dommages-ouvrage,

— Subsidiairement, juger que leurs demandes formées au visa de la garantie dommages-ouvrage se heurtent à une contestation sérieuse, se déclarer incompétent à en connaître au profit du juge du fond et les en débouter,

A l’encontre de la compagnie Abeille iard & santé es qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la société AFG immobilier,

— Les débouter de toute demande à ce titre,

— Subsidiairement juger que leurs demandes formées au visa de la garantie responsabilité civile décennale se heurtent à une contestation sérieuse, se déclarer incompétent à en connaître au profit du juge du fond et les en débouter.'»

Il n’y a donc eu aucun accord de la part de la société Abeille pour régler la provision de 45.000 euros TTC à valoir sur les préjudices matériels des époux [U].

Dès lors, l’ordonnance, qui a condamné la société Abeille au paiement de la somme de 45.000 euros TTC à valoir sur l’indemnisation des préjudices matériels subis par les époux [U], sera infirmée et ces derniers se verront déboutés de leur demande.

S’agissant des préjudices immatériels réclamés à hauteur de 30.000 euros et portés à 50.000 euros devant la cour, compte tenu de l’existence de contestations sérieuses sur la prise en charge du sinistre résultant des moisissures, l’ordonnance qui a rejeté la demande sera confirmée sur ce point.

L’action récursoire des sociétés AFG et Abeille à l’encontre de la Maaf et M. [L] devient donc sans objet.

B – Par le syndicat des copropriétaires

Sur la demande de provision relative à la reprise du système de drains

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la société AFG et de la société Abeille prise en sa qualité d’assureur dommages ouvrages à verser une provision d’un montant HT de 10 730 euros outre TVA correspondant au coût de reprise du système de drains inopérant car localement écrasés et bouchés.

Or, ainsi qu’il a été vu, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable en ses réclamations dirigées à l’encontre de la société Abeille es qualité d’assureur dommages ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires sollicite par ailleurs la condamnation in solidum de la société AFG et de la société Abeille, en sa qualité d’assureur responsabilité civile décennale, à lui verser une provision à valoir sur le coût des reprises du système de drains lesquels font partie des parties communes, et dont la défectuosité est à l’origine des entrées d’eau dans l’appartement des époux [U] et des moisissures affectant ce dernier, le rendant inhabitable, défectuosité qui n’était pas apparente à la réception et qui n’a été mise en lumière que par les opérations d’expertise.

Cette reprise du système de drains est un préalable nécessaire à la réfection de l’appartement et le désordre affectant ces drains est à l’évidence de nature décennale, de sorte qu’il n’existe pas de contestation sérieuse.

Dès lors, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de sorte que la société AFG, qui en application de l’article 1646-1 du code civil est tenue aux mêmes obligations et garanties que les locateurs d’ouvrage, sera condamnée à payer sous la garantie de la société Abeille, es qualité d’assureur responsabilité civile décennale, la somme de 11.803 euros TTC à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices matériels subis par le syndicat des copropriétaires du fait des désordres affectant les drains.

Sur l’action récursoire des sociétés AFG et Abeille à l’encontre de M. [L] et de la Maaf

Compte tenu de la contestation sérieuse relevée précédemment, concernant l’imputabilité et l’ampleur des travaux effectués par M. [L] sur les VRD, la demande des sociétés AFG et Abeille tendant à être relevées et garanties par M. [L] et la Maaf, ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de provision ad litem formée par les époux [U] à l’encontre de M. [L] sous la garantie de la Maaf et de la société AFG sous la garantie de la société Abeille

Compte tenu des contestations sérieuses émises par la Maaf, la société AFG et la société Abeille émises à l’encontre des réclamations formées par les époux [U], ces derniers se verront déboutés de cette dernière demande, et l’ordonnance sera infirmée en ce sens.

IV – Sur les mesures accessoires

Le premier juge a, à bon droit, réservé les dépens et les frais irrépétibles afférents à l’incident.

Il en sera de même devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut,

Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéros 25/00267 et 25/00278 sous le numéro 25/00267,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [Z] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] de leur demande de condamnation de M. [L] sous la garantie de la Maaf à leur verser la somme de 7.326 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres subis à l’étage de leur appartement,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [Z] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] de leur demande de condamnation de M. [L] sous la garantie de la Maaf à leur verser la somme de 45.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des désordres afférents aux moisissures,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [Z] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] de leurs demandes de provision à valoir sur leurs préjudices immatériels,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus de ses dispositions et statuant à nouveau,

Déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à l’encontre de la société Abeille iard & santé en qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société AFG Immobilier,

Déboute M. [Z] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] de leurs demandes en paiement de la somme de 45.000 euros à valoir sur leurs préjudices matériels afférents au désordre des moisissures, dirigées à l’encontre de la société AFG immobilier et son assureur la société Abeille iard & vie,

Condamne in solidum la société AFG immobilier et la société Abeille iard & vie, en qualité d’assureur responsabilité civile décennale, à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], la somme provisionnelle de 11.803 euros TTC à valoir sur l’indemnisation des préjudices matériels subis par ce dernier du fait des désordres affectant les drains,

Déboute M. [Z] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] de leur demande de provision ad litem,

Y ajoutant,

Réserve les dépens exposés en appel et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, devant la cour.

Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,