COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 15 Janvier 2026

N° RG 24/00797 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HP6F

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 11 Avril 2024, RG 23/01032

Appelant

M. [G] [T] [O] [X] [H]

né le 30 Octobre 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Ophélie RAOULT, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2024-001714 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Intimé

M. [B] [M], demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Virginie HERISSON GARIN de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 04 novembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 24 décembre 2021, M. [B] [M] a donné en location à M. [G] [H], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 500 euros révisable.

En raison d’échéances restées impayées, M. [M] a fait délivrer le 22 mai 2023 à M. [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail pour un arriéré de 6 000 euros.

Par courrier du 23 mai 2023, M. [M] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Faute de paiement spontané, par acte du 1er août 2023, M. [M] a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

Par jugement contradictoire du 11 avril 2024, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— constaté la recevabilité de l’action intentée par M. [M],

— débouté M. [H] de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouté M. [H] de sa demande en nullité des dispositions financières du contrat de bail,

— rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [H],

— constaté que le bail conclu le 24 décembre 2021 entre M. [M] et M. [H] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 juillet 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle,

— condamné M. [H] à payer la somme de 10 500 euros, actualisée au 31 janvier 2024, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M. [H] à payer à M. [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit 500 euros à compter du 31 janvier 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— dit que faute pour M. [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne de ses biens et tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de demeuré infructueux,

— rappelé qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie règlementaire',

— condamné M. [M] à payer à M. [H] la somme de 1 700 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

— rejeté les autres demandes,

— condamné M. [H] à payer à M. [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 mai 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

— constaté l’exécution provisoire.

Par acte du 10 juin 2024, M. [H] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [H] demande à la cour de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté la recevabilité de l’action intentée par M. [M],

— débouté M. [H] de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouté M. [H] de sa demande en nullité des dispositions financières du contrat de bail,

— rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [H],

— constaté que le bail conclu le 24 décembre 2021 entre M. [M] et M. [H] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 juillet 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle,

— condamné M. [H] à payer la somme de 10 500 euros, actualisée au 31 janvier 2024, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M. [H] à payer à M. [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit 500 euros à compter du 31 janvier 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— dit que faute pour M. [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne de ses biens et tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux,

— rappelé qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie règlementaire',

— condamné M. [M] à payer à M. [H] la somme de 1 700 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

— rejeté les autres demandes,

— condamné M. [H] à payer à M. [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 mai 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [M] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 9 890 euros au titre de son trouble de jouissance et de son préjudice économique causés par le propriétaire,

A titre subsidiaire,

— autoriser M. [H], à s’acquitter de sa dette, outre les loyers courants en 6 mensualités,

— condamner M. [M] à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique au bénéfice de M^e Ophélie Raoult,

— condamner M. [M] aux dépens.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [M] demande à la cour de :

— déclarer M. [H] irrecevable et mal fondé en ses demandes et le débouter de l’ensemble de ses prétentions et moyens en cause d’appel,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté la recevabilité de l’action intentée par M. [M],

— débouté M. [H] de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouté M. [H] de sa demande en nullité des dispositions financières du contrat de bail,

— rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [H],

— constaté que le bail conclu le 24 décembre 2021 entre M. [M] et M. [H] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 juillet 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle,

— condamné M. [H] à payer la somme de 10 500 euros, actualisée au 31 janvier 2024, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M. [H] à payer à M. [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit 500 euros à compter du 31 janvier 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— dit que faute pour M. [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne de ses biens et tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux,

— rappelé qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie règlementaire',

— rejeté les autres demandes,

— condamné M. [H] à payer à M. [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 mai 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

— constaté l’exécution provisoire,

— condamné M. [M] à payer à M. [H] la somme de 1 700 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [M] à lui payer la somme de 1 700 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

Et statuant à nouveau,

— rejeter la demande de M. [H] aux fins de sa condamnation au titre de dommages et intérêts concernant un préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [M] à payer à M. [H] la somme de 1 700 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

— et rejeter pour le surplus toute demande de condamnation à l’encontre de M. [M],

En tout état de cause,

— condamner M. [H] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel,

— condamner M. [H] aux entiers dépens en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le caractère décent du logement et l’exception d’inexécution :

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, antérieure à la loi n° 2021 – 1104 du 22 août 2021 (qui aux termes de son article 160 est entrée en vigueur le 1er janvier 2025 ) et à la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 entrée en vigueur 1e 1er janvier 2023 :

' Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'

En vertu de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

'4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement'.

Selon l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version applicable en la cause, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

'1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

(…)

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.'

En l’espèce les parties ont convenu dans le bail une diminution des loyers consécutive à des travaux entrepris par le locataire, par compensation sur les coûts de remplacement de la porte d’entrée et de réhabilitation et de mise en conformité de l’installation électrique à la norme NC15100 RT2020.

Cette disposition ne suffit pas à démontrer que le logement n’était pas pourvu d’un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne, ni que les réseaux et branchements électriques n’étaient pas conformes aux normes de sécurité en vigueur, ni en bon état d’usage et de fonctionnement.

Cette disposition contractuelle ne suffit pas non plus à démontrer que l’installation électrique présentait un risque avéré pour la sécurité des occupants, ni le cas échéant pourquoi, mais indique seulement que les parties estimaient qu’elle devait être mise en conformité avec la norme précitée.

Le devis de l’entreprise Coup de Ju 'concernant la mise en conformité à la norme 15100 de la RT 2012", qui ne fait que reprendre la demande du locataire et n’indique pas concrètement en quoi l’installation en place n’est pas conforme aux normes de sécurité, n’est pas non plus probant.

M. [H] affirme que le réseau présentait un risque d’incendie non négligeable, sans indiquer en quoi ni le démontrer.

Par ailleurs les motifs du changement de porte prévu ne sont pas précisés dans le bail. Il n’est pas établi que cette porte n’assurait pas la fermeture du logement, ou qu’elle n’était pas en bon état d’entretien et de solidité et ne protègeait pas les locaux contre les infiltrations d’air et d’eau. Les devis de changement de porte, qui n’indiquent pas l’état de la porte en place, ne sont pas probants à cet égard.

De plus le fait que le bailleur ait déclaré en première instance avoir entrepris des diligences pour la réalisation de travaux nécessaires à la réfection du logement ne constitue pas une reconnaissance par le bailleur de l’état d’indécence du logement.

Enfin M. [H] n’établit pas que le logement était totalement inhabitable. Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette l’exception d’inexécution.

— Sur la résiliation du bail :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, signifié à M. [H] le 22 mai 2023 (à étude, avec avis de passage laissé en boîte aux lettres et envoi d’une lettre simple au domicile) d’avoir à payer la somme de 6000 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelle expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, et lui laisse un délai de deux mois pour les payer. Il n’est pas contesté que ce commandement est demeuré infructueux durant deux mois, et M. [H] ne rapporte la preuve d’aucun paiement.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l’aide de la force publique.

Sur l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du commandement de payer et du dernier décompte produit par le bailleur que les loyers sont restés impayés à compter du mois de mai 2022. Le tribunal a fixé la créance de loyers impayés à la somme de 10 500 euros au vu d’un décompte arrêté au 31 janvier 2024.

M. [H] n’invoque et ne rapporte la preuve d’aucun paiement et l’exception d’inexécution est écartée.

Il observe qu’il n’a pas été tenu compte d’une diminution de loyers en compensation de travaux d’électricité et de remplacement de la porte, mais il ne produit que des devis de travaux, et ne rapporte pas la preuve de ce qu’il aurait procédé aux travaux convenus dans le bail.

Le jugement est confirmé s’agissant de la dette locative.

Sur les indemnités d’occupation :

Les motifs pertinents du jugement, qui a fixé les indemnités d’occupation en référence au loyer qui aurait été dû, ne sont critiqués par aucune partie et sont adoptés par la cour. Le jugement est confirmé à cet égard.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :

M. [H], qui n’établit pas que les réseaux et branchements d’électricité étaient dangereux, et/ou qu’ils n’étaient pas en bon état d’usage et de fonctionnement, ni que la porte d’entrée n’assurait pas la fermeture du logement, ou qu’elle ne protègeait pas les locaux contre les infiltrations d’air et d’eau, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance.

La demande en dommages-intérêts pour trouble de jouissance est mal fondée et le jugement est infirmé en ce qu’il condamne le bailleur à la somme de 1 700 euros de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

'V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

M. [H] n’invoque et ne rapporte la preuve d’aucun paiement depuis le mois de mai 2022 soit depuis plus de trois ans. L’octroi d’un délai de paiement ne permettrait manifestement pas le règlement d’une partie de la dette. Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la demande de délais de paiement.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement statuant sur les frais et dépens sont confirmées.

M. [H], partie perdante, est condamné aux dépens d’appel, et sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée. Il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale pour la procédure d’appel, et il n’est pas équitable de faire droit à la demande de M. [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Réforme le jugement en ce qu’il a condamné M. [M] à payer à M. [H] la somme de 1 700 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau sur la disposition réformée,

Rejette la demande en dommages-intérêts de M. [H],

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions dont appel,

Y ajoutant,

Condamne M. [G] [H] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

Rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 15 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président