COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 05 Mars 2026

N° RG 24/00903 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQLC

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BONNEVILLE en date du 29 Mai 2024, RG 23/02043

Appelant

M. [U] [D]

né le 08 Septembre 1946 à [Localité 1] – MAROC, demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Représenté par M^e Jonathan HUDRY de la SARL JUDIC’ALPES, avocat au barreau de BONNEVILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2024-002624 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimés

M. [H] [A]

né le 13 Mai 1960 à [Localité 3]

et

Mme [Z] [K] épouse [A]

née le 30 Mai 1960 à [Localité 4] – ITALIE,

demeurant ensemble [Adresse 2] – [Localité 5]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY ety la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 25 novembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail à effet du 1er mai 2012, M. [H] [A] et Mme [Z] [A] ont donné en location à M. [U] [D] un appartement et ses dépendances situés [Adresse 3], [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, charges en sus.

Se prévalant de loyers impayés, par acte en date du 22 août 2023, M. et Mme [A] ont délivré à leur locataire un commandement de payer, notifié à la CCAPEX.

Faute de paiement spontané, par acte en date du 19 décembre 2023 notifié au représentant de l’Etat dans le département, M. et Mme [A] ont fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. [D].

Par jugement contradictoire du 29 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a :

— constaté que la résiliation du bail à effet du 1er mai 2012, consentie par M. et Mme [A] à M. [D] portant sur un appartement et ses dépendances situés [Adresse 3] [Localité 2] à [Localité 2], est acquise au 22 octobre 2023,

— en conséquence, ordonné à M. [D] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la décision,

— dit que faute par M. [D] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné M. [D] à payer à M. et Mme [A] la somme de 10 893,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse,

— condamné M. [D] à payer à M. et Mme [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 917,83 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— condamné M. et Mme [A] à procéder à la transmission à la Caf des attestations de loyer pour la période du mois d’août 2020 au mois d’octobre 2023, et à en justifier, dans le délai de deux mois suivant la signification de la décision,

— assortit cette condamnation d’une astreinte de 10 euros par jour de retard,

— débouté M. [D] de ses autres demandes reconventionnelles,

— condamné M. [D] à payer M. et Mme [A] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 22 août 2023, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par acte du 26 juin 2024, M. [D] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [D] demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré sur les dispositions suivantes :

constate que la résiliation du bail à effet du 1er mai 2012, consentie par M. et Mme [A] à M. [D] portant sur un appartement et ses dépendances situés [Adresse 3] [Localité 2] à [Localité 2], est acquise au 22 octobre 2023,

' en conséquence, ordonne à M. [D] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la décision,

' dit que faute par M. [D] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

' condamne M. [D] à payer à M. et Mme [A] la somme de 10 893,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse,

' condamne M. [D] à payer à M. et Mme [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 917,83 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

déboute M. [D] de ses autres demandes reconventionnelles,

' condamne M. [D] à payer M. et Mme [A] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne M. [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 22 août 2023, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

' rappelle que la présente décision est exécutoire par provision,

Et statuant à nouveau,

— constater que M. [D] a été privé d’une jouissance normale et paisible de son logement,

A titre principal,

— constater la légitimité de l’exception d’inexécution opposée par M. [D],

— rejeter l’intégralité des demandes formulées à son encontre par M. et Mme [A],

— juger que l’expulsion était injustifiée et disproportionnée au regard de sa situation,

— constater le caractère abusif de la procédure utilisée pour obtenir l’expulsion avant la trêve hivernale,

— condamner l’intimé à réparer le préjudice subi, tant matériel que moral, dont l’évaluation pourra être précisée en liquidation,

— condamner in solidum M. et Mme [A] à verser à M. [D] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et le préjudice de jouissance,

— condamner in solidum M. et Mme [A] à verser à M. [D] la somme de 9 000 euros en réparation de sa perte de chance d’avoir pu percevoir les aides au logement,

— débouter M. et Mme [A] de toute demande contraire,

— ordonner l’exécution provisoire,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. et Mme [A] demandent à la cour de :

— déclarer M. [D] recevable mais mal fondé en son appel,

En conséquence,

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes,

— faire droit à l’appel incident de M. et Mme [A] sur les dispositions suivantes :

' condamne M. et Mme [A] à procéder à la transmission à la CAF des attestations de loyer pour la période du mois d’août 2020 au mois d’octobre 2023 et à en justifier dans le délai de 2 mois suivant la signification de la décision,

' assortit cette condamnation d’une astreinte de 10 euros par jour de retard,

— réformer le jugement de ce chef,

Et statuant à nouveau,

— juger M. [D] mal fondé en l’ensemble de ses demandes,

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a constaté que la résiliation du bail à effet du 1er mai 2012 consenti par M. et Mme [A] à M. [D] portant sur un appartement et ses dépendances situés [Adresse 3] à [Localité 2] est acquise au 22 octobre 2023,

— constater la libération des lieux par M. [D] à la date du 1er octobre 2024,

— condamner M. [D] à payer à M. et Mme [A] la somme de 16 243,62 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, les indemnités d’occupation et les charges,

— constater que M. et Mme [A] ont procédé à la transmission des attestations de loyer à la Caf pour la période d’août 2020 au mois d’août 2023,

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [D] à payer M. et Mme [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel comprenant le coût du commandement délivré le 22 août 2023, le coût de l’assignation et de sa signification à la préfecture, ainsi que le coût des actes nécessaires à l’expulsion de M. [D] avec distraction au profit de la SARL Ballaloud et Associés au titre des dépens de 1ère instance et de M^e Bollonjeon.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’inexécution

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail en cause, antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il en résulte que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers (3e Civ., 27 juin 2024, pourvoi n° 23-10.340), et ce sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005).

Conformément à l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. (…)

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. (…)

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 de ce décret précise que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Dans sa lettre de mise en demeure du 6 avril 2021, M. [D] évoque un dégât des eaux datant de 2013 dans la salle de bains, mais n’allègue pas la présence de moisissures. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 mai 2021 qu’il produit indique que le plafond de la salle de bains est 'jaunâtre et moisi’ au-dessus de la douche et présente des auréoles. Toutefois le commissaire de justice ne précise pas en quoi le plafond était selon lui 'moisi', ni s’il l’a déterminé par simple constat visuel ou en le touchant. Or dans un procès-verbal d’état des lieux du 1er octobre 2024, il est précisé que les peintures du plafond et des murs de la salle de bains sont en état d’usage normal, sans que des moisissures ne soient constatées, et le commissaire de justice relève 'quelques traces de dégâts des eaux sèches’ au-dessus de la douche. Il ressort de ces deux constats successifs et des photographies annexées que le plafond de la salle de bains présentait des traces jaunâtres depuis un dégât des eaux causé par un tiers. En revanche le premier constat précité est trop imprécis pour établir que le plafond comportait, le cas échéant, des moisissures, et il ressort du second en tout état de cause qu’aucune moisissure n’a persisté dans le temps.

Par ailleurs si le procès-verbal de constat du 27 mai 2021 indique la présence d’un seul convecteur dans le séjour, pour autant l’incidence concrète sur le chauffage du logement n’est pas démontrée par M. [D]. L’article R. 111-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit un chauffage à 18 ° au centre des pièces du logement. M. [D] allègue sans le démontrer que la température ambiante ne dépassait pas 12° dans l’appartement durant les hivers 2021, 2022 et 2023. Les deux attestations produites en pièces 11 et 12 par M. [D] ne respectent pas les formes prévues par l’article 202 du code de procédure civile, et sont entièrement imprimées sur le même modèle avec les mêmes caractères de police et mise en forme. Elles ne sont pas probantes.

S’agissant du dysfonctionnement du lave-vaisselle invoqué par M. [A], il est à noter que le bail d’habitation à effet du 1er mai 2012 porte sur des locaux vides, et ne mentionne pas la cuisine équipée ni le lave-vaisselle. Seul l’état des lieux d’entrée établi le 28 avril 2012 précise que la cuisine est équipée et pourvue d’un lave-vaisselle, mais il indique en observations que 'la cuisine est mise gracieusement à la disposition du locataire. Si un élément quelconque devait nécessiter une réparation ou un remplacement, le locataire s’engage à l’effectuer à ses frais et à ne demander aucune participation au propriétaire pendant la durée de la location, tout comme à sa sortie'. M. [D] n’est pas fondé contractuellement à se prévaloir d’un dysfonctionnement du lave-vaisselle à l’appui de l’exception d’inexécution dont il se prévaut, et cela ne relève en tout état de cause pas d’un critère de décence du logement.

Par ailleurs il ressort du constat du 27 mai 2021 et d’un constat du 5 août 2024 également produit par M. [D] qu’une grande partie des lattes en bois de la terrasse Nord Est présentaient un affaissement et une instabilité, que des poutres situées sous la terrasse étaient pourries, qu’il n’y avait pas de gouttière d’eaux pluviales au-dessus, et que le locataire n’utilisait plus la terrasse parce qu’elle était devenue trop dangereuse. Dans sa lettre du 6 avril 2021 M. [D] indique un effondrement d’une partie de la terrasse constaté en septembre 2019. L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas cette terrasse, présumée en bon état en mai 2012. La terrasse n’est qu’accessoire au logement et son caractère inaccessible à l’homme ne rend pas le logement indécent ou impropre à sa destination. En outre les bailleurs produisent une photographie, une lettre du syndic du 7 octobre 2021, une plainte de M. [Q] [C] et le procès-verbal de constat du 1er octobre 2024 démontrant que le chien de M. [D] vivait sur la terrasse, et ce jusqu’à l’expulsion, de sorte que M. [D] a néanmoins utilisé la terrasse.

Enfin le procès-verbal de constat du 5 août 2024 démontre l’absence de main-courante au niveau de l’escalier extérieur de l’immeuble. Cependant cet escalier de 7 marches est très large, de sorte qu’une personne de motricité normale peut l’emprunter sans difficulté et sans avoir besoin d’un dispositif de retenue. Cet escalier ne crée pas de risque manifeste pour la sécurité des personnes. L’absence de garde-corps pour cet escalier ne rend pas le logement inhabitable. Le même procès-verbal de constat démontre que l’escalier d’accès à la cave est raide, que les contremarches et nez-de-marches en sont abîmées, et que l’interrupteur qui permet de l’éclairer est situé en bas de l’escalier. Cependant la cave est accessoire au logement, et son accès dangereux ne rend pas le logement impropre à sa destination.

Au regard de ce qui précède M. [D] ne démontre pas que le logement était inhabitable, ou impropre à l’usage auquel il est destiné.

L’exception d’inexécution est mal fondée.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette disposition est applicable au bail conclu par les parties, à effet du 1er mai 2012.

Le bail contient une clause prévoyant sa résiliation deux mois après commandement de payer resté sans effet pour défaut de paiement d’un ou plusieurs termes de loyers. Il a déjà été observé que l’exception d’inexécution est mal fondée. Le commandement de payer un arriéré de 3 671,32 euros visant la clause résolutoire, délivré le 22 août 2023, est resté sans effet durant plus de deux mois. Le jugement est confirmé en ce qu’il constate la résiliation du bail, et ce à la date du 22 octobre 2023 qui n’est pas contestée par les parties. Les dispositions du jugement statuant sur les conséquences de la résiliation du bail, et notamment sur l’indemnité d’occupation, sont confirmées.

Il y a lieu de constater la libération des lieux à la date du 1er octobre 2024.

Sur la demande en dommages-intérêts

Au regard des développements M. [D] ne démontre pas avoir subi un trouble de jouissance en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles. La demande en dommages-intérêts pour trouble de jouissance est mal fondée.

L’expulsion n’était pas disproportionnée au regard de la situation respective des parties, ce d’autant plus que l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation n’a cessé de croître jusqu’à cette mesure d’exécution forcée.

Par ailleurs aucune pièce n’est produite par M. [D] pour démontrer le caractère abusif de la procédure d’expulsion avant la trêve hivernale. La demande en dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral est mal fondée.

Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la demande en dommages-intérêts.

Sur la demande de condamnation à transmettre à la Caf les attestations de loyer, et la demande en dommages-intérêts pour perte de chance d’obtention des allocations logement, et la demande des bailleurs tendant à constater qu’ils ont transmis les attestations

Il ressort d’une lettre de la Caf du 14 juin 2024 adressée aux bailleurs en réponse à leur courrier du 31 mai 2024, que M. [D] est radié de la Caf depuis le 1er février 2021, qu’il ne perçoit aucune aide au logement, et qu’aucun rappel de droit ne peut être reversé. M. [D] ne justifie pas de la cause de sa radiation. La demande de condamnation des bailleurs à transmettre les attestations de loyers à la Caf est mal fondée dès lors qu’aucun rappel de droit n’est susceptible d’être versé, et elle sera rejetée. Le jugement est infirmé à cet égard.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des bailleurs tendant à constater qu’ils ont transmis les attestations de loyer à la Caf pour la période d’août 2020 à août 2023, le contenu de leur courrier du 31 mai 2024 n’étant pas formellement démontré.

L’existence d’une perte de chance d’obtention de l’allocation logement n’est pas démontrée par M. [D], qui n’établit pas qu’il y était éligible durant le bail et ne produit aucun élément objectif sur sa situation financière de l’époque, et qui a été radié de la Caf au 1er février 2021 mais ne justifie pas de la cause de radiation. Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la demande en dommages-intérêts pour perte de chance d’obtenir l’allocation logement.

Sur l’arriéré de loyers

M. [D] admet que l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation, et charges représente la somme de 16 243,62 euros suite à son expulsion (cf ses dernières conclusions, p. 10). Il a déjà été observé que l’exception d’inexécution qu’il invoque est mal fondée.

M. et Mme [A] n’ont pas formé appel incident en ce que le jugement a condamné M. [D] à payer M. et Mme [A] la somme de 10 893,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. M. [D] ne conteste pas le détail de cette somme. Le jugement est confirmé quant à cet arrieré au 3 avril 2024.

Il y a lieu de condamner M. [D] à payer la différence entre cette somme fixée par le jugement et l’arriéré actualisé le 23 décembre 2024, soit la somme de 16 243,62 – 10 893,97 = 5 349,65 euros au titre du complément d’arriéré locatif comprenant le solde des indemnités d’occupation à compter du 1er mai 2024, et des charges impayées.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement statuant sur les frais et dépens sont confirmées. Il n’y a pas lieu d’ordonner la distraction qui n’avait pas été sollicitée en première instance.

M. [D] est partie perdante en appel. Il devra supporter les dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Audrey Bollonjeon, avocat associé de la SELURL Bollonjeon, et payer aux intimés une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. et Mme [A] à procéder à la transmission à la Caf des attestations de loyer pour la période du mois d’août 2020 au mois d’octobre 2023, et à en justifier, dans le délai de deux mois suivant la signification de la décision,

— assorti cette condamnation d’une astreinte de 10 euros par jour de retard,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Rejette la demande de condamnation sous astreinte à procéder à la transmission à la Caf des attestations de loyer pour la période du mois d’août 2020 au mois d’octobre 2023, et à en justifier, formée par M. [U] [D],

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions dont appel,

Y ajoutant,

Constate la libération des lieux par M. [U] [D] à la date du 1er octobre 2024,

Condamne M. [U] [D] à payer à M. [H] [A] et Mme [Z] [K] épouse [A] la somme de 5 349,65 euros au titre du complément d’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2024 comprenant le solde des indemnités d’occupation à compter du 1er mai 2024, et des charges impayées,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. [U] [D] aux entiers dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de M^e Audrey Bollonjeon, avocat associé de la SELURL Bollonjeon en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [D] à payer à M. [H] [A] et Mme [Z] [K] épouse [A] une indemnité de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 05 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président