ChM/UC

MINUTE N° 08/0406

Copie exécutoire à :

— M^e Anne-Marie BOUCON

— M^e Valérie SPIESER

Le 28/04/2008

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 28 Avril 2008

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 05/02243

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 30 Mars 2005 par le TRIBUNAL D’INSTANCE D’ILLKIRCH

APPELANTS :

1) Monsieur G X

2) Madame H B épouse X

XXX

XXX

Représentés par M^e Anne-Marie BOUCON (avocat à la cour)

INTIMEE ET APPELANTE SUR INCIDENT :

XXX

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Valérie SPIESER (avocat à la cour)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2008, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me RASTEGAR, président de chambre

M^me MAZARIN-GEORGIN, conseiller

M^me Y, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Z

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me F. RASTEGAR, président et M. Christian Z, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le rapport.

Par demande introductive d’instance du 31 décembre 2003, les époux X-B ont saisi le tribunal d’instance d’ILLKIRCH d’une demande dirigée contre la XXX tendant à voir :

CONDAMNER la société IMMO 4 à payer à M. et M^me X la somme de 3.612,20 euros augmentée des intérêts au taux légaux successifs à compter des présentes,

La CONDAMNER à payer une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, augmentée des intérêts au taux légaux successifs à compter du jour du jugement à intervenir,

La CONDAMNER en tous les frais et dépens de la procédure ainsi qu’au paiement d’une somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision sans caution, au besoin moyennant caution.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont fait valoir que la défenderesse a commis des fautes de gestion les autorisant à résilier le mandat les liant.

La XXX a demandé au premier juge de :

Sur la demande principale :

DEBOUTER les époux X de l’intégralité de leurs chefs de demande.

Sur demande reconventionnelle :

DIRE que le mandat de gestion signé entre les parties le 6 septembre 2000 est toujours en cours.

CONDAMNER solidairement les époux X à régler à la société IMMO 4 la somme de 1.322,36 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2003, date de la mise en demeure.

CONDAMNER solidairement les époux X à régler à la société IMMO 4 la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LES CONDAMNER solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure.

Elle a réfuté toute faute de gestion et a affirmé n’avoir exécuté que les instructions de M. X. A titre reconventionnel, elle a fait valoir que le mandat de gestion ne pouvait être résilié, les demandeurs lui doivent restitution des deux loyers qu’elle a indûment versés sur leur compte en espérant pouvoir les récupérer auprès de l’ancien mandataire.

Par jugement du 30 mars 2005, la juridiction saisie a statué comme suit :

CONDAMNE la XXX à payer à M. G X et M^me H I née A la somme de 320,32 euros au titre de la moitié de la taxe additionnelle au droit de bail commercial due par le locataire F et 60 euros au titre de frais injustifiés soit 380,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

DEBOUTE les demandeurs pour le surplus ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNE solidairement M. G X et M^me H X née B à payer à la XXX la somme de 1.322,36 euros avec intérêts au taux lélgal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. G X et M^me H X née B solidairement à payer à la XXX la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

COMPENSE les frais et dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs fins, prétentions et moyens plus amples ou contraires.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que la XXX a avisé le locataire des demandeurs de ce qu’il devait désormais lui payer les loyers à compter du 1^er octobre 2000 et qu’il est incontestable que le locataire n’a pas fait le nécessaire de sorte que la faute de la XXX n’est pas suffisamment caractérisée et cela d’autant moins qu’elle a fait le nécessaire pour recouvrer les deux loyers payés à l’ancien mandataire. Il a estimé que la défenderesse était fondée à recouvrer la somme de 1.859,88 euros sur le compte des demandeurs qu’il lui appartenait de gérer en répétition de l’indu.

S’agissant de la prétention se rapportant à la taxe additionnelle au droit de bail due par le locataire, le premier juge a estimé que la défenderesse a été induite en erreur par M. X et que sa négligence n’est pas suffisamment caractérisée pour justifier la résiliation du mandat de gestion de sorte qu’il a débouté les demandeurs de leur demande en dommages-intérêts en soulignant qu’ils n’ont pas rapporté la preuve d’un préjudice particulier autre que financier, celui lié aux maladresses de la XXX étant déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Enfin, il a considéré que la Sàrl immo 4 est bien fondée à faire respecter les clauses contractuelles, notamment celle se rapportant au règlement des honoraires.

Le 28 avril 2005, les époux X-B ont relevé appel de ce jugement.

Par mémoire du 10 septembre 2007, ils demandent à la cour :

Sur appel principal

Recevoir leur appel et les y dire bien fondé.

En conséquence :

Infirmer le jugement entrepris.

Statuant à nouveau :

Condamner la XXX à leur payer une somme de 2.962,22 euros avec les intérêts légaux à compter de la demande.

La condamner à leur payer un montant de 300 euros à titre de dommages-intérêts augmenté des intérêts légaux à compter de l’arrêt à intervenir.

Constater, subsidiairement prononcer, la résiliation du mandat liant les parties à compter du 1^er juin 2003.

Sur demande reconventionnelle

Débouter la XXX de ses demandes.

Sur appel incident

Déclarer la XXX irrecevable, en tout cas mal fondée en son appel incident.

Le rejeter.

En tous cas

Condamner la XXX aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la XXX a commis plusieurs fautes ayant entraîné pour eux un préjudice certain. Ils soulignent que l’origine du litige se trouve dans les deux mois de loyers qui ont été payés par leur locataire LE F à leur ancien mandataire ARGIM. Ils estiment que l’intimée a commis une faute caractérisée en n’informant pas leur locataire du changement de mandataire. Ils poursuivent en indiquant que la XXX ne leur a reversé que 50 % de la taxe additionnelle au droit de bail alors que le bail stipulait que le locataire devait rembourser l’intégralité de la taxe au bailleur. Ils affirment que lorsque la XXX a retransmis les fonds au nouveau syndic DOMOGEST, elle a conservé par devers elle des avances sur charges de janvier à mai 2003 faites par deux locataires. Enfin, ils soutiennent que l’intimée ne leur a pas restitué une somme de 60 euros impayée par un locataire en octobre 2002 et qui avait été remboursée par l’assurance de loyer impayé.

Ils estiment qu’il résulte de ce qui précède que la XXX a commis des fautes justifiant la résiliation du mandat de gestion au 1^er juillet 2003 de sorte que le premier juge ne pouvait les condamner au paiement des honoraires de gestion pour la période de septembre 2003 au 31 août 2004. Ils concluent que la résistance de la XXX à reconnaître ses fautes et à les réparer leur a causé un préjudice supplémentaire.

Par écritures du 20 février 2007, la XXX conclut au mal fondé de l’appel, à son rejet, à la confirmation du jugement sous réserve de son appel incident au titre duquel elle sollicite l’infirmation du jugement en tant qu’il l’a condamnée à payer un montant de 60 euros au titre de frais injustifiés aux époux X.

Elle sollicite la condamnation de ces derniers aux entiers dépens et à lui payer un montant de 700 euro en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir pour l’essentiel :

1) Sur le litige lié au paiement des loyers de la société LE F

que les appelants sont de mauvaise foi dès lors qu’ils avaient eu connaissance de ce que leur locataire F avait payé les deux mois de loyer litigieux à la société ARGIM. Elle ajoute qu’elle a rempli ses obligations pour avoir informé le locataire, par lettre du 29 septembre 2000, de ce qu’il devait désormais lui payer le loyer sur un compte dans les coordonnées lui avaient été données.

2) Sur la taxe additionnelle

qu’elle n’entend pas critiquer le jugement sur ce point.

3) Sur les avances sur charges des locataires F et C

que celles-ci ont été payées au syndicat des copropriétaires en accord avec les époux X.

S’agissant de la résiliation du mandat de gestion, elle estime qu’elle n’a commis aucun manquement grave justifiant la résiliation du contrat de mandat en dehors des termes et des stipulations contractuelles.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 novembre 2007.

Sur ce, la cour,

Vu la procédure et les pièces versées aux débats.

A/ Sur les fautes de gestion de la XXX

a) Sur les deux mois de loyers (octobre et novembre 2000) que M. D, locataire exploitant sous l’enseigne LE F, a réglé à ARGIM au lieu de IMMO 4

Attendu que, comme cela a été relevé par le premier juge, le mandat général de gestion immobilière versé aux débats ne précise pas les formalités que le mandataire devait respecter pour aviser les locataires de la substitution de mandataire.

Attendu qu’il importe de souligner que le mandat de gestion a été signé le 6 septembre 2000 avec prise d’effet au 1^er octobre 2000 ;

que l’intimée se devait donc de faire diligence pour informer les locataires des appelants, notamment M. D, dans un délai raisonnable de la modification intervenue et non pas attendre le 29 septembre 2000 pour lui adresser un courrier mentionnant les coordonnées de son compte bancaire ;

que l’intimée a commis une deuxième négligence fautive en ne se souciant pas du non paiement du loyer d’octobre 2000 par M. D alors que le mandat de gestion l’obligeait à une reddition des comptes mensuelle ;

qu’elle ne s’est pas plus inquiétée de l’impayé d’octobre 2000, alors que la perception du loyer pour le compte de son mandant 'est la conséquence de l’administration des biens d’autrui’ ;

que contrairement à ce qui a été décidé par le premier juge, il doit être considéré que l’intimée a commis une faute caractérisée en n’informant pas M. D en temps utile du changement de mandataire et en ne réagissant pas à l’impayé du mois d’octobre 2000 ;

que les appelants ayant confié un mandat de gestion à la XXX, le premier juge ne pouvait relever 'que le bailleur pouvait aussi aviser le locataire afin d’éviter toute difficulté’ ;

que le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a décidé que la XXX était bien fondée à recouvrer la somme de 1.859,88 euros sur le compte de M. et M^me X qu’il lui appartenait de gérer en répétition de l’indu ;

qu’en effet, cette faute de gestion caractérisée a causé un préjudice aux appelants qui n’ont pu percevoir les deux loyers litigieux de sorte qu’il y a lieu de condamner l’intimée au paiement de la somme de 1.859,88 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2003.

b) Sur la taxe additionnelle au droit de bail

Attendu qu’il y a lieu de constater que l’intimée n’entend pas revenir sur la condamnation prononcée à son encontre de ce chef de sorte que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

c) Sur la restitution des avances sur charges de janvier à mai 2003 par la XXX lors du changement de syndic

Attendu que contrairement à l’analyse du premier juge, le litige porte sur des avances sur charges de janvier à mai 2003 inclus par conséquent antérieures à la reprise en main de la gestion locative par M. X qui est intervenue en juin 2003 ;

que s’il n’est pas contesté que l’intimée a restitué aux appelants, respectivement à leur syndic, un montant de 649,98 euros le 3 juin 2003, elle ne peut valablement s’éxonérer du versement du solde de 772,02 euros en soutenant, sans en rapporter la preuve, qu’elle réglait les charges de copropriété au syndic des copropriétaires ;

que le jugement déféré sera donc infirmé et l’intimée condamnée à payer aux appelants le montant de 772,02 euros augmenté des intérêts légaux à compter de la demande.

d) Sur la restitution du montant de 60 euros remboursé par l’assurance de loyers impayés du locataire M. E

Attendu que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné l’intimée à rembourser aux époux X le montant de 60 euros ;

qu’en effet, pas plus qu’en première instance qu’en appel, elle ne justifie que le montant litigieux correspondait à des frais de rappel et de lettres recommandées avec accusé de réception adressées au locataire.

e) Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Attendu que les appelants soutiennent que la résistance abusive de l’intimée leur a causé un préjudice supplémentaire ;

que faute pour eux d’avoir caractérisé ce 'préjudice supplémentaire', il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

B/ Sur la résiliation du contrat de gérance

Attendu que la demande de résiliation du mandat est devenue sans objet, la gestion des biens immobiliers des appelants ayant été confiée à un autre mandataire à compter du 1^er septembre 2003.

Attendu qu’en application de l’article IV du contrat 'l’une ou l’autre des parties pourra résilier le contrat chaque année en signifiant son intention, par lettre recommandée avec accusé de réception, trois mois avant la date anniversaire de la signature’ .

Attendu que par lettre simple du 16 juillet 2003, M. G X a résilié le mandat de gestion de l’intimée 'à effet du 31 juillet 2003" ;

qu’il apparaît que le mandat n’a été résilié ni dans le délai contractuel ni dans les formes contractuelles ;

que quand bien même M. X explique sa décision par le débit à venir de son compte des loyers que 'LE F’ a réglé à ARGIM au lieu de les verser à l’intimée qui n’avait pas fait diligence en temps utile, il n’en reste pas moins que M. X ne pouvait s’affranchir du formalisme contractuel qui s’imposait en cas de décision de résiliation du mandat de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande reconventionnelle de la XXX et a condamné solidairement M. et M^me X à lui payer le montant de 1.322,36 euros au titre des honoraires qui lui sont dus pour la période de septembre 2003 au 31 août 2004.

Attendu que succombant pour l’essentiel à l’appel, la XXX supportera les dépens de la procédure de première instance et d’appel ;

qu’elle versera en outre à M. et M^me X un montant de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, disposition qui a pour conséquence l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il avait condamné les époux X à payer à la Sàrl immo 4 un montant de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

P A R C E S M O T I F S

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-==-

1) A titre principal

Confirme le jugement rendu le 30 mars 2005 par le tribunal d’instance d’ILLKIRCH en ce qu’il a condamné la XXX à payer à M. G X et à M^me H B épouse X la somme de 320,32 euros au titre de la moitié de la taxe additionnelle au droit de bail commercial due par F et 60 euros au titre des frais injustfiés, soit 380,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande et a rejeté leur demande en paiement de dommages-intérêts.

2) A titre reconventionnel

Confirme le jugement rendu le 30 mars 2005 par le tribunal d’instance d’ILLKIRCH en ce qu’il a condamné solidairement M. G X et M^me H B épouse X à payer à la XXX la somme de 1.322,36 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la demande.

Infirme le jugement pour le surplus.

Condamne la XXX à payer à M. G X et M^me H B épouse X les montants de :

. 1.859,88 euros (mille huit cent cinquante neuf euros et quatre-vingt huit cents) au titre des loyers impayés augmenté de intérêts légaux à compter de la demande ;

. 722 euros (sept cent vingt deux euros) au titre de la restitution des avances sur charges augmenté des intérêts légaux à compter de la demande.

Condamne la XXX aux dépens de la procédure de première instance et d’appel.

La condamne à payer à M. G X et M^me H B épouse X un montant de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,