JML/BLL

Numéro 1256/ 09

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 19 mars 2009

Dossier : 08/01752

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

X Y,

S.A.R.L. MULTIPRIX

C/

Z A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 mars 2009, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Janvier 2009, devant :

Monsieur LARQUE, Président chargé du rapport

Monsieur FOUASSE, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 19 décembre 2008

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur X Y

né le XXX à TARBES

XXX

XXX

agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritier de M. B Y, décédé le 18.6.2004 et de M^me F G-H, décédée le 22.12.2005, ses père et mère

S.A.R.L. MULTIPRIX

XXX

XXX

représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social

représentée par la SCP F.PIAULT / M. D-E, avoués à la Cour

assistée de M^e CATALAYUD, avocat au barreau de TARBES

INTIMEE :

Mademoiselle Z A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP P. et C. LONGIN, P. LONGIN-DUPEYRON, O. MARIOL, avoués à la Cour

assistée de M^e MONTAMAT, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 27 MARS 2008

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

DÉCISION

I. Présentation du litige et de la procédure suivie :

Par acte authentique du 9 mai 2006, Monsieur X Y, venu, en qualité d’héritier, aux droits de Monsieur C Y, locataire commercial de locaux situés à XXX la Grotte, selon bail conclu le 1^er janvier 1998 pour une durée de 9 ans, a donné en location-gérance à la S.A.R.L. MULTIPRIX le fonds qui y était exploité.

Il a notifié cette location-gérance à sa bailleresse, Mademoiselle Z A, le 24 mai 2006.

Le 27 juin 2006, Mademoiselle Z A a fait délivrer à Monsieur X Y un congé avec refus de renouvellement, avec effet au 31 décembre 2006, pour motifs graves et légitimes.

Et par actes d’huissiers de justice du 7 mars 2007, Mademoiselle Z A a fait délivrer assignations à Monsieur X Y, comme à la S.A.R.L. MULTIPRIX, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la validation de ce congé, la restitution des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte, le paiement d’une indemnité d’occupation et le paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Monsieur X Y a demandé que Mademoiselle Z A soit jugée tenue de justifier de sa qualité de propriétaire, pour le surplus, il s’est opposé à ses demandes et a réclamé lui-même sa condamnation au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

La S.A.R.L. MULTIPRIX a comparu.

Par jugement du 27 mars 2008, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé plus ample des faits, de la procédure suivie, comme des moyens et prétentions antérieurs des parties, le Tribunal de Grande Instance de TARBES a, principalement :

• déclaré Mademoiselle Z A recevable à agir en sa qualité de propriétaire de l’immeuble,
• déclaré bien fondé le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré à Monsieur X Y le 27 juin 2006, pour le 31 décembre 2006,
• ordonné la restitution des lieux sous deux mois, au besoin avec le concours de la force publique,
• condamné Monsieur X Y à payer à Mademoiselle Z A, à compter du 1^er janvier 2007 et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation de 299 euros par mois, outre la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
• déclaré le jugement opposable à la S.A.R.L. MULTIPRIX, régulièrement assignée,
• rejeté les autres demandes,
• condamné le défendeur aux dépens.
  

Suivant déclaration reçue au greffe de la Cour, le 9 mai 2008, Monsieur X Y et la S.A.R.L. MULTIPRIX ont relevé appel de cette décision, dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas contestées et à l’égard desquelles les seuls éléments portés à la connaissance de la Cour ne font pas, en l’état, ressortir qu’elles seraient contraires à l’ordre public.

Mademoiselle Z A a pris des conclusions, les 17 juillet 2008, 3 octobre 2008, 3 novembre 2008 et 27 novembre 2008.

Monsieur X Y et la S.A.R.L. MULTIPRIX ont conclu, eux, le 11 août 2008.

L’ordonnance de clôture a été prise le 9 décembre 2008.

II. Ce qui est soutenu et demandé :

Aux fins de leur appel, Monsieur X Y et la S.A.R.L. MULTIPRIX demandent à la Cour de :

• réformer la décision entreprise,
• dire nul et de nul effet le congé délivré par Mademoiselle Z A,
• condamner Mademoiselle Z A au paiement d’une somme de 10.000 €, à titre de dommages et intérêts,
• condamner la même aux entiers dépens, recouvrables par la S.C.P. F. PIAULT et M. D-E, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
  

*

Ils font principalement valoir que ce n’est pas une sous-location qui a été consentie à la S.A.R.L. MULTIPRIX, mais dans la forme, comme dans le respect des conditions de fond, une location-gérance, qui n’était pas subordonnée à un accord de la bailleresse.

En ce sens, ils soutiennent qu’il n’y avait pas eu disparition de la clientèle, laquelle, constituée de pèlerins venant à Lourdes existe par le fait de la localisation même du fonds.

Ils prétendent que la cessation temporaire d’exploitation ne saurait, quant à elle avoir constitué une cause grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, alors au contraire qu’elle n’est intervenue que pour cause sérieuse et légitime tenant en la maladie dont s’est trouvé atteint Monsieur C Y, qui a conduit à son décès, et aux difficultés nées pour le règlement de sa succession, et alors qu’il n’y a pas eu délivrance de mise en demeure préalablement à celle de juin 2006, à laquelle il a été satisfait dans le mois.

Ils font observer que la démarche de Mademoiselle Z A a pour seul objet de recouvrer la pleine disponibilité des murs en s’exonérant du paiement d’une indemnité d’éviction et que pour y parvenir, elle a mis en échec les démarches entreprises pour parvenir à une cession du fonds.

******

Mademoiselle Z A formule, quant à elle, les demandes suivantes :

• dire et juger l’appel de Monsieur X Y et de la S.A.R.L. MULTIPRIX irrecevable ou, à tout le moins, infondé,
• les en débouter,
• confirmer le jugement déféré, en ce qu’il a validé le congé avec refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime, délivré le 27 juin 2006 pour le 31 décembre 2006,
• dire et juger que Monsieur X Y sera tenu de lui restituer les locaux loués, dans les 8 jours de l’arrêt à intervenir, à l’amiable, et qu’à défaut il pourra en être expulsé, avec l’assistance de la force publique et ce, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard,
• dire et juger que Monsieur X Y sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation depuis le 1^er janvier 2007, de 299 € par mois, jusqu’à la restitution des locaux,
• déclarer l’arrêt à intervenir opposable à la S.A.R.L. MULTIPRIX,
• condamner Monsieur X Y au paiement d’une somme complémentaire de 1.500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
• condamner Monsieur X Y et la S.A.R.L. MULTIPRIX aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la S.C.P. P. et C. LONGIN, P. LONGIN-DUPEYRON et O. MARIOL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
  

*

A ces fins, elle soutient que le bail commercial a cessé d’exister, alors que le local a cessé d’être le siège d’une exploitation commerciale pendant près de trois années, au-delà même du décès de M. C Y, tandis encore qu’aucun héritier qui ait été commerçant n’a repris en son nom l’exploitation dudit fonds et alors que des héritiers non commerçants ne sauraient se prévaloir de l’immatriculation de leur auteur.

Elle fait valoir en ce sens que Monsieur X Y, médecin, non commerçant, qui n’exploitait pas le fonds et qui n’était pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, ne pouvait consentir un contrat de location-gérance.

Ce contrat serait-il tenu comme possible, il constituerait alors, selon elle, une sous-location, prohibée par l’article L. 145-31 du code de commerce, en l’absence de disposition du bail dispensant de l’accord de la bailleresse et alors qu’un tel accord n’avait pas été obtenu.

Elle soutient que depuis lors le fonds n’a pratiquement jamais été ouvert.

Elle réaffirme en conséquence et entend ainsi voir admettre que le congé avec refus de renouvellement délivré le 27 juin 2006 l’a été pour des motifs graves et légitimes.

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Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, la Cour entend se référer, pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, aux dernières de leurs écritures ci-dessus visées.

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III. Ce qui doit être retenu :

En leurs écritures, Monsieur X Y et la S.A.R.L. MULTIPRIX ne remettent pas en question la disposition du jugement par laquelle le tribunal a déclaré Mademoiselle Z A recevable à agir en sa qualité de propriétaire de l’immeuble.

Il sera donc pris acte du caractère limité de l’appel à toutes autres dispositions de ce jugement.

Le contrat du 9 mai 2006 conclu entre Monsieur X Y et la S.A.R.L. MULTIPRIX, porte de manière expresse conclusion d’une location gérance relativement au fonds de commerce d’articles de Paris, articles souvenirs et religieux, confiserie, etc… sis à Lourdes, 32 rue de la Grotte et comprenant les éléments suivants :

• 'la clientèle, l’enseigne, le nom commercial et l’achalandage y attachés',
• 'le droit à la jouissance des lieux où est exploité le fonds pour toute la durée du présent contrat…'

Des indications de cet acte, il ressort encore qu’à sa date, mais aussi depuis le décès de Madame F G-H, survenu le 22 décembre 2005, Monsieur X Y s’est trouvé seul héritiers des droits ayant appartenu à Monsieur C Y, précédemment décédé le XXX.

Tous moyens pris du défaut d’immatriculation de Monsieur X Y au Registre du Commerce et des Sociétés s’avère inutile et infondée, alors,

• qu’il est constant qu’il n’a personnellement pas exploité le fonds, ce que sa profession lui aurait interdit de faire,
• que la validité du contrat de location gérance ne saurait être mise en cause de ce fait, les dispositions de l’article L. 144-5, I, 5° du code de commerce, disposant que l’article L. 144-3 dudit code n’est pas applicable 'aux héritiers ou légataires d’un commerçant ou artisan décédé… en ce qui concerne le fonds recueilli',
• que, si l’article L. 145-1, I, du code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux est applicable que le fond appartienne 'soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce… ', en vertu toutefois de l’article L. 145-1, II, le propriétaire d’un fonds de commerce qui a donné celui-ci en location gérance n’a pas besoin d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers pour bénéficier du statut,
• que l’appréciation qu’il y a lieu de faire du droit au bénéfice du statut, en relation avec l’exigence d’immatriculation, devant être faite à la date de la délivrance du congé, comme à celle où il a pris effet, et alors que le contrat de location gérance ayant été conclu et notifié à Mademoiselle Z A avant la date de délivrance du congé, celle-ci est mal fondée à invoquer un défaut d’immatriculation de Monsieur X Y, qui aurait été antérieur au contrat de location gérance.
  

En considération de ce qui constituait l’objet de l’exploitation du fonds, telle qu’elle en avait été faite par M. C Y et selon ce qui était autorisé par le bail, reprise à l’identique par la S.A.R.L. MULTIPRIX, il ne saurait être considéré qu’une interruption temporaire d’exploitation, se serait-elle prolongée pendant deux ou trois ans, aurait de quelque manière que ce soit affecté l’achalandage attaché au fonds par le simple effet de sa localisation rue de la Grotte, tandis que par la nature et la destination des produits qui y sont vendus, l’activité exercée concerne en sa quasi-totalité la clientèle de passage constituée par les pèlerins venant à Lourdes.

Le caractère essentiel et déterminant de cet achalandage ne saurait conduire à la négation en l’espèce de l’existence effective d’un fonds de commerce, qui remettrait en cause, contre toute vérité commerciale locale, la commercialité, comme la propriété commerciale d’une très large partie des commerces de la ville, hormis le cas spécifique des boutiques d’hôtels, et ayant pour objet de s’adresser précisément et dans les mêmes conditions à cette clientèle de pèlerins.

Tout au contraire, y a-t-il lieu de retenir, en considération aussi du très grand nombre de commerce ayant ce même objet implantés de manière très dense et très souvent en situations contiguës dans diverses rues de la ville et principalement dans cette rue de la Grotte, que leur clientèle se différencie, à partir de cet achalandage commun, en fonction de la présentation plus ou moins attractive des vitrines de ces divers commerces, de l’aspect plus ou moins avenant des personnels de vente et, le cas échéant de leur politique de prix, clientèle qui naît avec et se dissipe après le premier achat et sans cesse renouvelée.

Ainsi, tout comme l’achalandage, la clientèle du fonds n’a pas davantage pâti de l’interruption de l’exploitation, s’étant naturellement trouvée reconstituée dès la réouverture du fonds au public.

Ainsi, non seulement, n’y a-t-il pas lieu de considérer que le fonds aurait effectivement disparu par l’effet de sa non-exploitation, pas plus qu’il n’y a lieu de retenir que le contrat de location gérance ne constituerait en réalité qu’une sous-location prohibée.

S’agissant d’apprécier les manquements qui seraient imputables à Monsieur X Y et son auteur, relativement aux obligations nées du bail, tenus encore par la bailleresse comme causes graves et légitimes d’un refus de renouvellement du bail sans offre d’une indemnité d’éviction, et par Monsieur X Y comme ayant procédé de circonstances invoquées comme sérieuses et légitimes, il peut être relevé :

• que le défaut de paiement des loyers avait été occasionné par l’arrêt de l’exploitation consécutif à la maladie, puis au décès de l’exploitant et qui avait ensuite accompagné les vicissitudes du règlement de sa succession, dans un temps où Monsieur X Y avait envisagé la cession du fonds ou du droit au bail,
• qu’il y a été mis fin, le paiement de l’arriéré étant réalisé en son intégralité, dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire que Mademoiselle Z A avait fait délivrer à Monsieur X Y le 12 avril 2006,
• qu’il a de même été mis fin dans le mois de ce commandement au défaut d’exploitation du fonds, selon ce qui a été constaté par procès-verbal d’huissier de justice le 11 mai 2006, après embauche d’une employée par la S.A.R.L. MULTIPRIX le 9 mai 2006 et approvisionnement d’ores et déjà réalisé en marchandises,
• que Mademoiselle Z A apparaît mal venue et mal fondée, en application de l’article L. 145-17, I, 1°, à faire encore reproche de ce défaut de paiement des loyers, comme de ce défaut d’exploitation antérieur du fonds, alors qu’elle a accordé, par son commandement, un délai à Monsieur X Y pour régulariser sa situation et qu’il s’y est conformé,
• que, si elle prétend que les locaux n’auraient été qu’épisodiquement exploités par la S.A.R.L. MULTIPRIX depuis lors, Mademoiselle Z A ne verse aux débats aucun élément de preuve de nature à justifier cette allégation, devant encore à cet égard être considéré le caractère saisonnier de ce type de commerce à Lourdes.
  

Il apparaît de surcroît et surabondamment que les causes et conditions de l’interruption de l’exploitation, qui trouvent leur origine dans la maladie et le décès de l’exploitant et les difficultés rencontrées pour organiser sa succession, comme les conditions juridiques de la poursuite de l’exploitation, doivent être admises comme ayant constitué des raisons sérieuses et légitimes d’interruption, qui, font obstacle à ce que celle-ci puisse être retenue comme constitutive d’une cause grave qui rendrait légitime le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, tandis qu’il apparaît, en toute hypothèse, que, hormis le retard de paiement des loyers qui a été réparé, cette interruption d’exploitation ne faisait aucun grief à la bailleresse, dont la valeur locative de son local demeurait inchangée.

Dans ces conditions, le refus de renouvellement ayant produit ses effets au terme du bail, le 31 décembre 2006, il y a lieu de ne pas faire droit à la demande de Mademoiselle Z A tendant à voir valider le refus d’une offre d’indemnité d’éviction, à laquelle Monsieur X Y se trouve ainsi en droit de prétendre, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Il sera jugé encore que Monsieur X Y bénéficie du droit au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat expiré, et ce, par application et selon les conditions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

Mademoiselle Z A sera, par voie de conséquence, déboutée de ses demandes de restitution des lieux et, s’il y avait lieu, d’expulsion,

Distinctement de ce qui peut être apprécié relativement aux frais irrépétibles, Monsieur X Y et la S.A.R.L. MULTIPRIX ne justifient pas en quoi Mademoiselle Z A leur aurait, par son fait, occasionné un quelconque autre dommage.

Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, l’équité justifiant qu’il leur soit, par contre, alloué une indemnité de 1.500 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Doit être rejetée la demande formée sur ce même fondement par Mademoiselle Z A, qui, de surcroît, succombant en son action, sera jugée tenue de supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

IV. Par ces motifs, ce qui est décidé :

La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Reçoit comme réguliers en la forme, tant l’appel principal de Monsieur X Y et de la S.A.R.L. MULTIPRIX, que l’appel incident de Mademoiselle Z A,

Réformant, dans la limite des dispositions entrant dans le champ de l’appel et ainsi hors la disposition par laquelle il a déclaré Mademoiselle Z A recevable à agir en sa qualité de propriétaire de l’immeuble, mais en toutes ses autres dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TARBES, le 27 mars 2008,

Prend acte du congé sans offre de paiement d’indemnité d’éviction, délivré à la requête de Mademoiselle Z A à Monsieur X Y, le 27 juin 2006,

Prend acte de ce que ce congé a pris effet le 31 décembre 2006,

Dit et juge ce congé mal fondé sur le motif pris d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant,

Dit et juge Monsieur X Y en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et définie conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce,

Dit et juge que Monsieur X Y a droit au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat expiré, et ce, par application et selon les conditions de l’article L. 145-28 du code de commerce,

Déboute, en conséquence, Mademoiselle Z A de ses demandes de restitution des lieux et, s’il y avait lieu, d’expulsion,

Condamne Mademoiselle Z A à payer à Monsieur X Y et la S.A.R.L. MULTIPRIX, conjointement, la somme de 1.500 €, à titre d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur X Y et la S.A.R.L. MULTIPRIX de sa demande de dommages et intérêts, plus ample,

Rejette la demande de Mademoiselle Z A, au titre de ses frais irrépétibles,

La condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Autorise, la S.C.P. F. PIAULT et M. D-E à recouvrer directement contre Mademoiselle Z A, ceux d’appel dont la S.C.P. a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Monsieur Jean-Michel LARQUÉ, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT