COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 07 Août 2008

Chambre Civile

Numéro R.G. :

07/620

Décision déférée à la Cour :

rendue le : 17 Septembre 2007

par le : Tribunal de première instance de TRIBUNAL CIVIL DE NOUMEA

Saisine de la Cour : 31 Octobre 2007

PARTIES DEVANT LA COUR

APPELANT

M. Y X

né le XXX à VERNEUIL-SUR-AVRE (EURE)

XXX

représenté par la SELARL A, avocats

INTIMÉ

L’XXX

XXX

représentée par la SELARL ASSISTANCE CONSEIL D’ENTREPRISES, avocats

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Juillet 2008, en audience publique, devant la cour composée de :

Michelle FONTAINE, Président de Chambre, Président,

Jean-Michel STOLTZ, Conseiller,

Anne AMAUDRIC du CHAFFAUT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Michelle FONTAINE, Président de Chambre, ayant présenté son rapport.

Greffier lors des débats: Cécile KNOCKAERT

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par Jean-Michel STOLTZ, en l’absence du président, empêché, et par Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par jugement du 17 septembre 2007, auquel il est référé pour l’exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, le tribunal de première instance de Nouméa a :

— déclaré recevable et bien fondée l’action introduite par l’association syndicale libre du domaine TUBAND contre Y X,

— condamné Y X à :

* transformer en garage la pièce d’habitation située en façade nord et initialement destinée à recevoir deux véhicules conformément aux dispositions de l’article 12-1-1° du règlement de lotissement,

* démolir la buanderie située à l’arrière de son habitation et construite sur la servitude privée d’assainissement, conformément à l’article 45c) du cahier des charges du lotissement,

— le tout dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte journalière de 50 000 FCFP passé ce délai et pour une durée de 90 jours, après quoi il sera de nouveau fait droit,

— condamné Y X à payer à l’association syndicale libre du domaine TUBAND la somme de 150 000 FCFP pour frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le coût des constats d’huissier des 27 août 2002, 21 janvier et 22 avril 2003, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.

PROCEDURE D’APPEL :

Par requête déposée le 31 octobre 2007, Y X a régulièrement interjeté appel de cette décision, signifiée le 2 octobre 2007.

Dans son mémoire ampliatif déposé le 4 février 2008, l’appelant demande à la cour de :

— in limine litis, déclarer l’action de l’association syndicale libre du domaine TUBAND irrecevable , faute d’intérêt à agir,

— subsidiairement au fond,

— infirmer le jugement et débouter l’association syndicale libre du domaine TUBAND de ses demandes,

— la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 250 000 FCFP et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la selarl Cabinet d’avocat Z A.

Y X rappelle avoir acquis le 4 mai 2000 une parcelle dépendant d’une unité foncière à BGEA, et avoir été mis en demeure au cours de l’année 2003, puis le 15 juin 2004, de faire cesser des infractions au règlement, à savoir l’édification d’une buanderie sur une servitude d’assainissement et la transformation des garages prévus par le permis de construire par une pièce d’habitation.

Alors que les époux X avaient commencé les travaux de mise en conformité, en particulier du garage, l’instance a été introduite par l’association, qui en était informée.

Par ailleurs, Y X a été condamné par le tribunal de police le 19 mai 2005, à une amende de 200 000 FCFP pour avoir exécuté des travaux ou utilisé le sol sans avoir obtenu le permis de construire exigé dans une commune couverte par un plan d’urbanisme, soit un mur de soutènement et la transformation du garage, sans toutefois condamner le prévenu à démolir les constructions, la situation ayant été régularisée, notamment la mise en conformité du garage.

L’appelant soutient en premier lieu que l’action de l’association syndicale libre du domaine TUBAND est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir, l’intéressée ne pouvant agir que conformément à son objet social, à savoir la gestion des espaces et équipements communs, alors qu’en l’espèce les demandes qu’elle forme concernent la transformation d’une pièce afin de la mettre en conformité avec le permis de construire, ainsi que la démolition d’une buanderie construite sur une servitude privée d’assainissement.

Il précise que l’association ne peut se substituer au maire, seul détenteur de pouvoirs de police, afin de faire respecter le permis de construire.

Y X ajoute que la servitude instituée sur son lot, Bexiste qu’au bénéfice de son lot et du lot n° 54, dont seul le propriétaire pourrait demander le respect, alors qu’il Ba pas participé à l’assemblée générale du 30 mars 2005.

Sur le fond, l’appelant soutient que les demandes Bont plus d’objet pour les raisons suivantes :

— sur poursuites du maire, il a fait procéder à la mise en conformité du garage, ce qui se déduirait de l’absence de démolition ordonnée par le tribunal de police,

— le tribunal de police a estimé que la construction de la buanderie ne causait pas un trouble à l’ordre public justifiant la démolition, d’autant que le syndicat ne subit aucun préjudice puisque la servitude Best utile qu’à un coloti, qui a déclaré devant la juridiction pénale Bêtre pas dérangé par la construction.

Y X précise que ses dires peuvent être vérifiés par la communication du dossier pénal dont il cite les références.

Par écritures déposées le 4 avril 2008, l’association syndicale libre du domaine TUBAND conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de l’appelant à lui payer la somme de 300 000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie et aux entiers dépens, dont distraction.

L’association précitée fait valoir que:

— elle Ba nullement outrepassé ses pouvoirs, en sollicitant l’application du règlement de copropriété, prérogative entrant dans son objet prévu à l’article 3 de ses statuts, à savoir le contrôle de l’application du règlement de copropriété,

— la buanderie est construite à l’intérieur de la distance de 3 mètres des limites séparatives des lots prévue à l’article 18.1 dudit règlement, et au surplus sur une servitude,

— la construction d’un garage conçu pour deux voitures est exigée par le règlement de copropriété en son article 12.1, tout autre destination étant interdite.

L’intimée précise que la juridiction répressive sanctionne les infractions aux règles d’urbanisme et non les dispositions d’un contrat privé, et que la juridiction civile doit ordonner la démolition d’une construction réalisée en contravention avec le règlement de copropriété, si toutes les conditions sont remplies comme en l’espèce, peu important que le tribunal de police Bait pas ordonné la démolition.

L’association observe que Y X ne démontre pas avoir régularisé la transformation de la pièce en garage et que l’absence de démolition ordonnée par le tribunal de police ne peut rapporter cette preuve.

Par conclusions déposées le 7 mai 2008, Y X maintient son argumentation et sollicite le sursis à statuer dans l’attente de la communication par le Parquet de la procédure n° RP A0402524, qu’il avait sollicitée le 16 janvier 2008.

Le 14 mai 2008,l’appelant a fait déposer une demande de communication de la procédure pénale auprès du procureur de la République, en date des 16 janvier et 5 mai 2008.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 mai 2008.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir sur le fondement des parties communes :

Attendu que le défaut de qualité du président du syndicat libre Best plus allégué en appel, que l’assemblée générale du 30 mars 2005 a validé l’action entreprise par l’intéressé ;

Attendu que le premier juge a exactement relevé que l’article 3 du règlement de copropriété donne pouvoir à l’association syndicale libre du domaine TUBAND de contrôler l’application du règlement et du cahier des charges du lotissement, qu’ainsi le moyen tiré du défaut d’intérêt à agir pour actions relatives aux seules parties communes ne peut être retenu ; que l’omission de cette mention lors la publication de la constitution de l’association du 13 mars 2002 ne peut faire obstacle à l’application des clauses du règlement, auquel avait adhéré Y X et qui s’imposait à lui en toutes ses stipulations ;

Sur le garage et la demande de sursis à statuer :

Attendu que Y X Ba jamais contesté avoir réalisé une pièce d’habitation au lieu des deux garages prévus dans le règlement de copropriété ; qu’il affirme cependant avoir remis les choses en état dès 2003 ;

Attendu qu’il By a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer de Y X en attendant la production du dossier pénal, la preuve de la transformation de la pièce d’habitation en garage pouvant être rapportée notamment par un constat d’huissier, que cette demande de sursis à statuer apparaît dilatoire ;

Attendu que pas plus devant la cour qu’en première instance Y X ne démontre avoir réalisé la transformation sollicitée par l’association précitée, que la seule circonstance que le tribunal de police Bait pas ordonné la démolition ou la remise en état des lieux est insuffisante à établir la preuve de cette remise en état, que cette mesure ordonnée par le tribunal sous astreinte sera confirmée, étant précisé qu’en cas de réalisation effective démontrée, la mesure deviendra sans objet;

Sur la buanderie :

Attendu que l’appelant reconnaît avoir construit une buanderie à l’arrière de sa maison, sur une servitude des eaux existant au profit du fonds n° 54 ; que cette construction résulte par ailleurs des constats d’huissier du 27 août 2002 et 22 avril 2003; que Y X invoque le défaut d’intérêt à agir s’agissant de la violation d’une servitude privée bénéficiant au propriétaire du lot n° 54, qui aurait accepté cette construction ;

Attendu toutefois, que l’article 45 c) du règlement de copropriété stipule que les propriétaires, locataires et occupants des lots doivent s’abstenir d’y édifier toutes constructions et d’y planter des arbres à développements radiculaires risquant d’atteindre les canalisations et leurs ouvrages annexes; toutes détériorations découlant du non-respect de ces réparations ou plus généralement de leurs faits entraîneraient la libération immédiate des lieux aux frais du responsable ; les propriétaires de ces lots devront laisser libre accès sur l’assiette desdites servitudes aux personnes chargées de la vérification de l’entretien de ces conduites ;

Attendu que, nonobstant le fait que cette servitude bénéficie à son voisin, cette violation du règlement de copropriété peut être sanctionnée par la démolition de la construction édifiée sur la partie du fonds grevée par la servitude, qu’une éventuelle autorisation ou inaction du propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude est indifférente en l’espèce ;

Attendu qu’en conséquence, le jugement sera confirmé sur la mesure de démolition ordonnée, sauf à préciser que le délai de trois mois courra à compter de la signification de l’arrêt, de même que l’astreinte de 50 000 FCFP par jour de retard, pendant trois mois;

Sur les frais irrépétibles :

Attendu qu’il apparaît équitable de décharger l’association syndicale libre du domaine TUBAND des frais irrépétibles exposés en appel pour la somme de 150 000 FCFP, l’indemnité allouée par le premier juge étant confirmée par ailleurs ;

Sur les dépens :

Attendu que les entiers dépens, de première instance et d’appel seront supportés par Y X, dont distraction au profit de la selarl ASSISTANCE CONSEIL D’ENTREPRISE, avocats.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe

Déclare l’appel recevable,

Au fond,

Confirme le jugement déféré, sauf à préciser que la transformation et la démolition ordonnées devront être réalisées dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt, et que l’astreinte courra passé ce délai,

Condamne Y X à payer à l’association syndicale libre du domaine TUBAND la somme de cent cinquante mille (150 000) FCFP pour frais irrépétibles d’appel,

Condamne Y X aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la selarl ASSISTANCE CONSEIL D’ENTREPRISE, avocats.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT