PA/KG

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e Noura TASSEL-BENCHABANE

— M^e Valérie SPIESER

Le 31 août 2011

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRET DU 31 Août 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 B 10/05165

Décision déférée à la Cour : 14 Septembre 2010 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MULHOUSE

APPELANTS :

Madame C D épouse Z, exploitant sous le nom XXX

XXX

XXX

Monsieur G Z, exploitant sous le nom XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Noura TASSEL-BENCHABANE, avocat à la Cour

INTIMES :

Monsieur I B

XXX

XXX

Madame E B épouse B

XXX

XXX

Représentés par M^e Valérie SPIESER, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Juin 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. LITIQUE, Président de Chambre

M^me MAZARIN-GEORGIN, Conseiller

M. ALLARD, Conseiller, entendu en son rapport

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me MUNCH-SCHEBACHER,

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Jean-Marie LITIQUE, président et M^me Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2003, M. et M^me B ont donné en location à M. A des locaux commerciaux situés XXX à Mulhouse, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er octobre 2003. Le 4 mai 2005, ce dernier a cédé son droit au bail à M^me X, avec l’assentiment des bailleurs. Enfin, par acte notarié du

28 avril 2006, M^me X et son époux ont cédé le fonds de commerce de restauration rapide exploité dans les lieux à M. et M^me Z.

Selon assignation du 20 juillet 2010, M. et M^me Y ont attrait M. et M^me Z devant le juge des référés de Mulhouse pour obtenir le paiement d’une somme de 8.823,61 € au titre de loyers et charges arriérés.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 14 septembre 2010, le juge des référés a :

— condamné M. et M^me Z à payer aux demandeurs une somme de 8.823,61 € au titre de l’arriéré locatif,

— condamné M. et M^me Z aux dépens ainsi qu’au paiement de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 24 septembre 2010, M. et M^me Z ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 16 mars 2011, le Président de cette chambre a fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 1^er juin 2011.

Aux termes de leurs conclusions déposées le 7 janvier 2011, M. et M^me Z demandent à la cour de :

— déclarer leur appel recevable ;

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter M. et M^me B de leurs prétentions ;

— condamné M. et M^me B à leur rembourser une somme de 1.450 € ;

— condamner M. et M^me B à leur payer une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— leur réserver le droit de conclure plus amplement en cas de non-production des justificatifs de charges ;

— condamner M. et M^me B aux dépens ainsi qu’au paiement de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, ils font valoir en substance :

— que la demande des bailleurs au titre du loyer arriéré se heurte à la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce ;

— que les bailleurs méconnaissent les dispositions d’ordre public de l’article L 145-39 du code de commerce ;

— qu’ils ont régulièrement réglé les avances sur charges ;

— que les bailleurs ne justifient pas des montants réclamés au titre des charges ;

— que les appelants qui règlent 1.000 € par mois depuis leur entrée dans les lieux ont indûment réglé une somme mensuelle de 25 € depuis cette date.

Selon conclusions remises le 16 mars 2011, M. et M^me B rétorquent :

— que le loyer est indexé sur l’indice Insee du coût de la construction ;

— que la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce n’est pas applicable;

— qu’ils justifient des charges locatives mises en compte ;

— que les locataires n’ont versé une somme mensuelle de 1.000 € que pendant la période du

27 février 2009 au 13 novembre 2009.

En conséquence, ils prient la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— condamner M. et M^me Z à leur payer une somme complémentaire de 2.041,04 € au titre des arriérés de charges ;

— condamner solidairement M. et M^me Z à leur payer 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et M^me Z aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2011.

SUR CE, LA COUR,

Vu les pièces et les écrits des parties auxquels il est renvoyé pour l’exposé du détail de leur argumentation,

Attendu que la recevabilité de l’appel principal en la forme n’est pas discutée ;

Attendu que les bailleurs ventilent leur créance comme suit :

loyers arriérés

du 01/03/2006 au 30/09/2006 : (7 x 982,31) – 6.580

du 01/10/2006 au 30/09/2007 : (12 x 1.053,40) – 11.280

du 01/10/2007 au 30/09/2008 : (12 x 1.071,25) – 11.280

du 01/10/2008 au 30/09/2009 : (12 x 1.157,88) – 11.280

du 01/10/2009 au 31/07/2010 : (10 x 1.162,53) – 9.400

total : 57.891,83 – 49.820 = 8.071,83 €

charges arriérées

année 2009 : 323,42 €

année 2008 : 428,36 €

année 2007 : 660,04 €

année 2006 : 629,22 €

total 2.041,04 €

Attendu que la prescription biennale instituée par l’article 145-60 du code de commerce qu’opposent les appelants ne concerne que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux ; que l’action en paiement de l’arriéré locatif est soumise à une prescription quinquennale en vertu des articles 2277 ancien et 2224 nouveau du code civil ; que l’assignation ayant été délivrée le 20 juillet 2010, l’action en paiement des sommes précédemment énumérées n’est pas atteinte par la prescription ;

Attendu qu’il est constant que les locataires ont mensuellement versé une somme de 1.000 € par mois s’imputant à due concurrence de 940 € sur le loyer et de 60 € sur l’avance sur charges ;

Attendu que le bail contient une clause d’échelle mobile (article 25) rédigée comme suit:

' Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera susceptible de varier proportionnellement à l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’I.N.S.E.E.

Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec la révision triennale prévue par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953.

Le rajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les ans, à compter de la date de départ du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice choisi. L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial stipulé ci-dessus, est, de l’accord des parties, celui du 1^er trimestre de l’année 2003 qui est le dernier publié et qui s’établit à 1183 (paru le 16/7/2003 au Journal Officiel).

Pour le premier réajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du 1^er trimestre de l’année 2004, lequel servira lui-même de base de comparaison par rapport à celui du 1^er trimestre de l’année 2005 pour le deuxième réajustement , et ainsi de suite '.

Attendu que c’est à tort que les appelants soutiennent que cette clause contreviendrait à l’article L 145-39 du code de commerce ; que cette disposition légale fixe le régime de la révision du loyer indexé mais n’interfère pas avec le mécanisme d’adaptation du loyer choisi par les parties lors de la signature du bail ;

Attendu, ainsi que l’ont indiqué les bailleurs dans leur assignation, que les indices nouveaux s’établissaient à :

—  1270 au 1^er octobre 2005

—  1362 au 1^er octobre 2006

—  1385 au 1^er octobre 2007

—  1497 au 1^er octobre 2008

—  1503 au 1^er octobre 2009 ;

qu’il n’est pas démontré ni même prétendu que M. et M^me B auraient commis des erreurs de calcul en appliquant ces indices ; qu’en l’absence de toute autre contestation, leur décompte des loyers arriérés sera entériné ;

Attendu que les charges arriérées des années 2008 et 2009 sont incluses dans la provision allouée par le premier juge ; que M. et M^me B ne pouvant prétendre à un double paiement, leur demande additionnelle ne peut porter que sur les charges des années 2006 et 2007 ;

Attendu qu’à l’appui de leur demande au titre du rappel de charges, M. et M^me B produisent des décomptes précis accompagnés de justificatifs probants (factures de la commune de Mulhouse, relevés fiscaux) ; que ces décomptes qui intègrent les avances sur charge précédemment évoquées seront entérinés par la cour, en l’absence de toute contestation circonstanciée soulevée par les appelants ;

Attendu qu’il ressort de ces développements d’une part que la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a alloué une provision de 8.823,61 € pour les loyers arriérés du 01/03/2006 au 31/07/2010 et les charges arriérées des années 2008 et 2009, d’autre part qu’une provision complémentaire de 660,04 + 629,22 = 1.289,26 € peut être allouée au titre des charges arriérées des années 2006 et 2007 ;

Attendu que M. et M^me Z ne peuvent prétendre à aucun remboursement ;

Attendu que si l’appel s’avère mal fondé, il n’en résulte pas pour autant que la procédure est abusive ; que la demande de dommages-intérêts présentée par les intimés qui n’est pas non plus justifiée par la preuve d’un préjudice particulier sera en conséquence rejetée ;

Attendu que M. et M^me Z qui succombent supporteront les dépens et régleront une somme complémentaire de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

CONFIRME l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant, condamne M. et M^me Z à payer à M. et M^me B une somme complémentaire de 1.289,26 € (mille deux cent quatre vingt neuf euros vingt six) au titre des charges arriérées ;

DÉBOUTE M. et M^me B de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. et M^me Z à payer à M. et M^me B une somme complémentaire de 1.200 € (mille deux cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. et M^me Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,