Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2014

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/09522

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/16275

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la COUR DAMOYE – 12 PLACE DE LA BASTILLE, 12/14 RUE DAVAL À PARIS 11ÈME, représenté par son syndic Monsieur Jean-François GILLIER

XXX

XXX

représenté par M^e Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1680

INTIMÉE

XXX, représentée par son gérant, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Dominique ROCHMANN LOCHEN de la SCP ROCHMANN – LOCHEN LUCAIOLI-LAPERLE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0100

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

XXX est propriétaire de lots dans l’immeuble situé XXX et XXX, dans lesquels elle exploite une galerie d’art. Une résolution n° 19-1 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 septembre 2011 a décidé, à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés :

« Suite à l’aménagement des caves des locaux en espace commercial augmentant la surface du lot, pouvoir au syndic pour faire établir et enregistrer le modificatif au règlement de copropriété, article 26. Ce projet de modificatif au descriptif et le calcul des tantièmes doivent être établis par un géomètre (document nécessaire au notaire pour la rédaction du modificatif) et soumis à l’approbation de l’assemblée, tous frais ainsi que ceux de la publication et de la diffusion du modificatif étant à la charge des lots concernés. Mandat éventuel au conseil syndical pour le choix d’un géomètre après obtention des devis. Article 25 ».

C’est dans ces conditions que, selon acte extra-judiciaire du 10 novembre 2011, la SCI La Crypte Daval a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à l’effet de voir annuler cette résolution et que le syndicat a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI La Crypte Daval à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 € pour l’occupation irrégulière de « combles » parties communes surplombant son local du rez-de-chaussée.

Par jugement du 12 avril 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— annulé la résolution 19-1 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 septembre 2011,

— dit irrecevable la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires,

— débouté la SCI La Crypte Daval de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du XXX et du 12/14 rue Daval à Paris 11^e a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 3 juin 2014, de :

— débouter la SCI La Crypte Daval de ses demandes,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation, exigible depuis le 1^er février 2012 jusqu’à ce qu’une assemblée ultérieure statue sur les modalités de jouissance ou de cession des combles ou sur la remise des lieux en l’état antérieur dans leur totalité, à la somme mensuelle de 1.500 €, et condamner la SCI La Crypte Daval au paiement de la dite somme au fur et à mesure de son exigibilité,

— condamner ladite SCI au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens

XXX prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 12 juin 2014, de :

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— le condamner au paiement des sommes de 1 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la portée normative de la résolution critiquée se borne au mandat donné au conseil syndical pour le choix d’un géomètre et non à donner au syndic pouvoir pour faire établir et enregistrer un modificatif au règlement de copropriété ; qu’en tout état de cause, le changement d’usage des locaux du sous-sol, antérieurement réserves et caves, en galerie d’art, justifie l’établissement d’une nouvelle grille de charges ; il ajoute que c’est à tort que le premier juge a dit irrecevable, faute de connexité, sa demande reconventionnelle, alors que l’objet de celle-ci se rattache à la prétention principale de la SCI La Crypte Daval en ce qu’elle tend à sanctionner des augmentations irrégulières de superficie de son lot par celle-ci, l’aménagement litigieux portant sur 12,89 m² de combles ;

Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

En effet, nonobstant les dénégations du syndicat, la résolution critiquée procède du postulat péremptoire, présenté comme un fait incontestable et incontesté, que les caves des locaux de la SCI La Crypte Daval ont été aménagées en espace commercial « augmentant la surface du lot », prévoit que l’assemblée générale donne pouvoir au syndic pour faire établir et enregistrer le modificatif au règlement de copropriété, après passage d’un géomètre, et que tous les frais ainsi que ceux de la publication et de la diffusion du modificatif seront à la charge des lots concernés, toutes formules décisoires engageant l’avenir sans même attendre le rapport du géomètre mandaté par le conseil syndic ; de ce fait, le pouvoir normatif de cette résolution ne se borne pas, comme le soutient l’appelant, à donner mandat au syndic de choisir un géomètre ;

Cette résolution est d’autant plus critiquable qu’elle n’a pas été adoptée aux conditions de majorité requises, l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, alors que le changement d’usage ne se confond pas avec l’augmentation de superficie d’un lot de copropriété et qu’il convenait, avant que de décider d’une augmentation de charges corrélative à l’usage de réserves en galerie d’art, de discuter en assemblée générale le principe d’une modification de la grille de charges du règlement de copropriété ;

En ce qui concerne la demande reconventionnelle du syndicat relative aux prétendus « combles » qu’elle estime occupés en tant que parties communes, irrégulièrement par la SCI La Crypte Daval, elle est sans lien avec la demande d’annulation de la résolution prise en assemblée générale relativement aux caves et sa connexité ne peut résulter d’une situation de fait étrangère à la demande principale (l’aménagement des caves) ; en outre, abstraction faite de l’absence de mandat du syndic pour présenter cette prétention qui ne constitue pas une défense à la demande originaire, il apparaît à l’évidence :

— des photographies du bâtiment produites au dossier (annexées au procès-verbal de constat d’huissier du 14 décembre 2011),

— des plans du permis de construire de 1998,

— de la configuration des lieux, ladite chambre étant éclairée par deux grandes fenêtres percées dans la façade du bâtiment et ne pouvant en aucun cas être qualifié de « combles »,

de la description du lot n° 91 à l’état descriptif de division « un rez-de-chaussée + 1 »,

— de très nombreuses attestations de personnes ayant occupé ou connu le bâtiment dans le passé,

que la chambre du 1^er étage accessible par un escalier escamotable, d’une superficie de 12,89 m² est une partie privative dépendant du lot n° 91 appartenant à la SCI La Crypte Daval et ne constitue nullement une partie commune ;

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;

XXX n’établissant pas que le syndicat des copropriétaires aurait fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

En équité, le syndicat des copropriétaires sera condamné à régler la somme de 3.000 € à la SCI La Crypte Daval, en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dont appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires duXXX et 12/14 rue Daval à Paris 11^e à payer à la SCI La Crypte Daval une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Rappelle que la SCI La Crypte Daval est dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Rejette toute autre demande,

Condamne le syndicat des copropriétaires duXXX et 12/14 rue Daval à Paris 11^e aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,