ID

MINUTE N° 687/11

Copie exécutoire à :

— la SCP CAHN & ASSOCIES

— M^e CROVISIER

— M^e SCHNEIDER

Le 06/10/2011

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 06 Octobre 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 10/02335

Décision déférée à la Cour : 08 Mars 2010 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANT et défendeur :

Monsieur Z D, demeurant 1, Place Saint-Louis

à XXX

représenté par la SCP CAHN & ASSOCIES, Avocats à la Cour,

Plaidant : M^e FRITZ, Avocat à STRASBOURG,

INTIMEE et demanderesse :

LA SAS IMMIUM, dont le siège social est XXX

à XXX, représentée par son représentant légal,

représentée par M^e CROVISIER, Avocat à la Cour,

Plaidant : M^e LUTTRINGER, Avocat à STRASBOURG,

INTIMES et défendeurs :

1) Monsieur I X, XXX

à XXX

2) Mademoiselle S X, XXX

à XXX

3) Monsieur B X, XXX à XXX

4) Madame E F épouse X, XXX à XXX

représentés par M^e SCHNEIDER, Avocat à la Cour,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WERL, Président de Chambre

M^me CONTE, Conseiller

M^me DIEPENBROEK, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Y

ARRET Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Michel WERL, président et M^me Laurence Y, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

— Ouï M^me DIEPENBROEK, Conseiller, en son rapport.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Le 26 septembre 2006, les consorts X ont confié à la SAS IMMIUM, qui exerce une activité d’agent immobilier, un mandat de vente sans exclusivité portant sur un appartement sis XXX à Strasbourg pour un prix de 410 000 €. La rémunération de l’agent immobilier était fixée à 6 % HT du prix de vente à la charge de l’acquéreur.

Dans le cadre de ce mandat, l’agence a fait visiter les lieux à M. Z D le 8 mars 2007. Celui-ci a signé un bon de visite au terme duquel il s’interdisait toute entente avec le vendeur pour évincer l’agence et le même jour a formulé une offre à hauteur de 360 000 € auprès de l’agence par courrier électronique.

Le 1^er avril 2007, les consorts X ont dénoncé le mandat par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’agence devait apprendre ultérieurement que l’appartement avait été vendu le 9 juillet 2007 à une SCI des Quais Saint Louis dont M. Z D est l’associé majoritaire détenant 98 sur 100 parts.

Par exploit signifié le 26 octobre 2007, la SAS IMMIUM a fait citer M. I X, Melle S X, les époux B et E X ainsi que la SCI des Quais Saint Louis et M. Z D devant le Tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir condamner solidairement les consorts X et M. Z D, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à lui payer la somme de 29 421,60 € en réparation du préjudice subi par le défaut de perception de sa commission et formulait la même demande contre la SCI des Quais Saint Louis sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Par exploit du 13 octobre 2008, M. Z D et la SCI des Quais Saint Louis ont régularisé un appel en garantie contre les époux B et E X.

Par jugement en date du 8 mars 2010, le tribunal a condamné M. Z D à payer à la SAS IMMIUM, outre intérêts et frais, la somme de 25 833,60 € à titre de dommages et intérêts et a rejeté les autres demandes ainsi que l’appel en garantie.

Le tribunal a relevé que M. Z D, qui ne contestait pas avoir signé le bon de visite, ce qui était confirmé par le courrier électronique adressé à l’agence avait parfaitement connaissance de l’existence du mandat, que par un courrier du 29 mars 2007 adressé à M^me E X, M. A D, père du demandeur, qui déclarait agir au nom d’une SCI en cours de formation, confirmait l’offre, sous réserve de la dénonciation des mandats signés avec des agences immobilières, que la SCI avait été créée quelques jours plus tard, le 12 avril 2007, entre Messieurs A et Z D, ce dernier détenant 98 des 100 parts et a déduit de l’ensemble de ces constatations la preuve suffisante d’une volonté manifeste d’écarter l’agence et de la priver de sa rémunération.

Le tribunal a considéré que le préjudice résultant de cette faute consistait dans la perte de rémunération et l’évaluait à la somme de 25 833,60 €, compte-tenu du prix de vente effectif.

Le premier juge a par contre rejeté la demande dirigée contre les consorts X en l’absence de preuve de ce que l’agence les avait informés de la visite et de l’offre de M. D dont ils contestent avoir eu connaissance, ainsi que la demande dirigée contre la SCI des Quais Saint Louis, en l’absence de preuve d’une faute de celle-ci.

L’appel en garantie formé par M. Z D contre les époux B et E X a enfin été rejeté en l’absence de moyen de droit ou de fait développé à son soutien.

M. Z D a interjeté appel de ce jugement le 21 avril 2010 intimant toutes les parties à l’exception de la SCI des Quais Saint Louis. La SAS IMMIUM a relevé appel incident.

Par conclusions du 15 juillet 2011, il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter la SAS IMMIUM de sa demande en tant que dirigée contre lui, de dire que seuls les consorts X pourront être tenus au paiement d’une éventuelle commission et de les condamner le cas échéant à le garantir en cas de condamnation mise à sa charge. Il sollicite la condamnation de la SAS IMMIUM au paiement d’une indemnité de procédure de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste toute faute de sa part et soutient que les premiers juges ne pouvaient considérer qu’une faute lui serait imputable sur la base d’un courrier établi par son père au titre d’une acquisition par une tierce personne.

Il fait valoir que le droit à rémunération de l’agence ne peut résulter que du mandat, qu’il n’est pas l’acquéreur, que l’offre a été faite par la SCI des Quais Saint Louis dont il n’est pas le gérant, que l’acte authentique n’a pas été passé aux conditions du mandat et que la SAS IMMIUM n’est pas intervenue dans quelque négociation que ce soit après sa visite, n’ayant même pas transmis son offre aux consorts X.

M. Z D soutient que la signature du bon de visite ne fait naître aucun lien contractuel entre l’agent immobilier et le visiteur et ne peut justifier ni un droit à rémunération ni une demande de dommages et intérêts et ce d’autant moins qu’il n’est pas l’acquéreur.

Il invoque par ailleurs l’absence de préjudice de la SAS IMMIUM, qui n’est pas susceptible de pouvoir prétendre à une commission puisqu’elle n’a pas mis en relation l’acquéreur et les vendeurs qui n’ont pas été tenus informés de l’exécution du mandat.

Subsidiairement, il soutient que si un droit à rémunération devait être néanmoins reconnu à la SAS IMMIUM, seuls les consorts X pourraient en être tenus conformément aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et très subsidiairement si une indemnité devait être mise à sa charge les consorts X devront être condamnés à le garantir en raison de leur faute délictuelle résultant du non respect des termes du mandat.

Par conclusions du 23 juin 2011, la SAS IMMIUM conclut à l’irrecevabilité de l’appel, en tous cas à son rejet et demande la confirmation du jugement dans ses dispositions concernant M. Z D et sur appel incident réitère sa demande de condamnation solidaire des consorts X avec ce dernier à hauteur de la somme de 25 833,60 €. Elle sollicite également les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 9 juillet 2007, la capitalisation des intérêts échus pour une année entière et la condamnation de M. Z D et des consorts X à lui payer chacun une indemnité de procédure de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’agent immobilier qui est évincé par suite d’une collusion entre le vendeur et l’acquéreur est fondé à solliciter une indemnité compensatrice de sa perte de commission, y compris dans le cas où l’acquéreur interpose une société pour tenter de dissimuler la vente intervenue. Elle soutient que dans ce cas elle est fondée à agir sur le fondement quasi délictuel à l’encontre de M. Z D et contractuel à l’encontre des consorts X, réfutant ainsi l’argument tiré du non cumul des responsabilités.

Elle souligne que l’agence a été en contact avec M. Z D, que celui-ci a été informé du mandat et de la commission prévue et affirme avoir informé téléphoniquement M^me E X de l’offre de l’appelant à hauteur de 360 000 €, offre qu’elle a refusé comme étant insuffisante, à la suite de quoi M. Z D a formulé téléphoniquement une nouvelle offre ferme à hauteur de 365 000 € frais d’agence inclus.

L’intimée soutient que dans ses écrits de première instance M. Z D a reconnu avoir acheté l’appartement en question par l’intermédiaire de la SCI des Quais Saint Louis dont il est l’associé majoritaire et que l’offre formulée par M. A D l’a été au nom de la SCI, bien que celle-ci ne fût pas encore constituée. Elle souligne que la vente a été conclue au prix de 360 000 € proposé par M. Z D, avec comme seule différence le fait que dans sa proposition faite à l’agence ce montant incluait les frais, et considère qu’il existe donc un faisceau d’indices permettant de caractériser la volonté de M. Z D d’évincer l’agence par l’interposition d’une personne morale. Elle rappelle que sa demande tend non pas au paiement de sa rémunération mais d’une indemnité.

En ce qui concerne la demande dirigée contre les consorts X, la SAS IMMIUM considère que la preuve d’une collusion frauduleuse ressort du prix convenu, refusé dans un premier temps par les vendeurs puis accepté dès lors qu’il n’incluait plus les frais d’agence et affirme avoir transmis l’offre de M. Z D aux vendeurs ce dont elle veut pour preuve la formulation par celui-ci d’une seconde offre légèrement plus élevée, ce qui est confirmé par une attestation de l’employée de l’agence chargée de la vente. Elle considère que les dispositions de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 concernant les modalités d’information sur l’accomplissement du mandat ne peuvent lui être opposées à cet égard.

Par conclusions déposées le 27 juin 2011, les consorts X concluent au rejet de l’appel principal en tant que dirigé contre eux et de l’appel incident. Ils soulèvent l’irrecevabilité de l’appel en garantie formé par M. Z D en application de l’article 753 du code de procédure civile et sollicitent la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de M. Z D et de la SAS IMMIUM au paiement d’une indemnité de procédure de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent avoir donné mandat à plusieurs agences et avoir apposé un panneau « A vendre » à l’extérieur de l’immeuble comportant le numéro de téléphone de M^me E X et affirment que c’est ainsi qu’elle a été contactée par M. A D qui a visité les lieux par l’intermédiaire de la gardienne de l’immeuble, les vendeurs étant domiciliés à Bruxelles à l’époque. A la suite de cette visite, il a formulé une offre au nom de la SCI des Quais Saint Louis.

Ils contestent avoir été tenus informés de l’exécution du mandat par la SAS IMMIUM et des visites qu’elle prétend avoir fait effectuer et soutiennent que celle-ci ne peut rapporter la preuve de l’exécution du mandat que suivant les modalités prévues par l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 et non par une attestation d’une de ses employées.

Ils contestent toute faute de leur part et toute collusion frauduleuse, étant dans l’ignorance de la visite effectuée par M. Z D qu’ils ne connaissent pas et avec qui ils n’ont jamais eu le moindre contact. Ils considèrent que son appel en garantie est dépourvu de fondement et que l’agence, qui ne démontre pas avoir exécuté son mandat, est mal fondée en son appel incident.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 16 août 2011.

MOTIFS

La SAS IMMIUM conclut à l’irrecevabilité de l’appel principal mais sans soulever aucun moyen précis. Le jugement a été signifié à l’appelant le 25 mars 2010. L’appel qui a été régularisé dans les conditions de délai et de forme prévues par les articles 538, 900 et 901 du Code de Procédure Civile, est recevable. La recevabilité de l’appel incident n’est pas contestée.

C’est à tort que M. Z D reproche à la SAS IMMIUM de ne pas respecter le principe du non cumul des responsabilités alors que l’intimée a clairement indiqué agir sur le fondement quasi délictuel à l’encontre de M. Z D et sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l’encontre des consorts X.

Contrairement à ce qui est soutenu par l’appelant, la demande de la SAS IMMIUM ne tend pas à la perception d’une commission mais d’une indemnisation au titre du préjudice subi par elle du fait de la perte de chance de percevoir une commission.

Les dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 selon lesquelles l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération avant que l’opération ait été définitivement conclue et celles de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 selon lesquelles l’agent immobilier ne peut percevoir d’autre rémunération que celle dont les conditions de détermination sont fixées dans le mandat, ne font pas obstacle à une action fondée sur la responsabilité délictuelle contre celui dont le comportement fautif a eu pour conséquence de priver l’agent immobilier de sa rémunération.

Sur la faute de M. Z D :

En l’espèce, il est constant que M. Z D a visité les lieux par l’intermédiaire de l’agence le 8 mars 2007, signant un bon de visite au terme duquel il reconnaissait avoir connaissance des conditions de la vente, et qu’il a formulé le même jour auprès de l’agence une offre à hauteur de 360 000 € par courrier électronique.

Il est également constant que par un courrier du 27 mars 2007 adressé à M^me E X, M. AB A D, père de l’appelant, déclarant agir au nom d’une SCI des Quais en cours de création, 'confirmait’ sa proposition d’achat de l’appartement au prix de 360 000 € et demandait la dénonciation des mandats de vente confiés à des agences immobilières.

Or la SCI a été constituée quelques jours plus tard, selon acte du 12 avril 2007, entre M. Z D et son père, le premier n’étant certes pas le gérant, mais étant associé majoritaire puisqu’il détient 98 des 100 parts.

Ainsi, nonobstant le fait que M. Z D ne soit pas l’acquéreur final, l’ensemble des événements sus relatés et leur chronologie, le fait que l’acquéreur du bien soit une société dont M. Z D, qui avait parfaitement connaissance du mandat de la SAS IMMIUM, est l’associé majoritaire et la circonstance que la vente ait été conclue au même montant que son offre initiale constituent un faisceau d’indices concordants démontrant que M. Z D s’est substitué une société pour l’acquisition de ce bien en vue d’évincer l’agence, et ce au mépris de l’engagement pris par lui en signant le bon de visite de s’interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence d’évincer l’agence lors de l’achat de cette affaire.

Si le bon de visite ne crée aucun lien contractuel entre l’agence immobilière et le visiteur et ne peut en lui même fonder une demande de rémunération de la part de l’agent immobilier, il vaut néanmoins preuve de l’intervention de l’agence et de la connaissance par le visiteur de l’existence du mandat et peut servir de fondement à une action fondée sur la responsabilité quasi délictuelle.

Enfin, le fait que le mandat prévoit la possibilité de réclamer au vendeur une indemnité en cas de non respect de son engagement de ne pas traiter directement avec un acquéreur lui ayant été présenté par l’agence ne fait pas obstacle à ce que la responsabilité d’un tiers puisse être recherchée sur le fondement quasi délictuel, au titre de manoeuvres dont celui-ci s’est rendu coupable afin d’évincer l’agence.

L’attitude fautive de M. Z D étant suffisamment caractérisée, il sera condamné à réparer le préjudice subi par l’agence.

Sur la faute des consorts X :

Les consorts X contestant avoir eu connaissance de la visite et de l’offre formulée par M. Z D, il appartient à la SAS IMMIUM qui invoque l’existence d’une collusion entre ce dernier et les vendeurs, de rapporter la preuve de ce qu’elle avait dûment informé les vendeurs de l’offre formulée par M. Z D.

La SAS IMMIUM déclare avoir informé téléphoniquement M^me E X de cette offre et affirme que cette première offre ayant été refusée, l’appelant en a formulé une seconde légèrement majorée également par téléphone.

Conformément aux dispositions impératives de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972, l’agent immobilier doit informer son mandant de l’accomplissement du mandat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement. La transmission d’une offre constituant une modalité d’exécution du mandat, la preuve ne peut donc en être rapportée que conformément aux dispositions de l’article 77 susvisé et non par le témoignage de la salariée de l’agence chargée de la vente qui, au demeurant ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, est directement intéressée à la solution du litige.

La SAS IMMIUM ne démontrant pas avoir informé les vendeurs de l’offre de M. Z D, la preuve d’une faute de ces derniers n’est pas rapportée, alors qu’ayant apposé un panonceau comportant leur numéro de téléphone à l’extérieur de l’immeuble ils pouvaient légitimement penser avoir été contactés directement par les consorts D.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en tant que dirigée contre les consorts X.

Sur le préjudice :

Le préjudice subi par la SAS IMMIUM consiste en la perte d’une chance de pouvoir prétendre à sa commission. L’étendue de cette perte de chance doit s’apprécier au regard de la probabilité qu’aurait eu l’agence immobilière de percevoir sa rémunération au regard des diligences accomplies par elle.

Or seule l’exécution du mandat ouvre droit à la perception de la rémunération prévue. En l’occurrence, la SAS IMMIUM ne justifiant pas avoir avisé les vendeurs de l’offre avant résiliation du mandat, laquelle est intervenue suite aux manoeuvres déployées par M. Z D, les perspectives pour la SAS IMMIUM de pouvoir prétendre à sa commission étaient donc réduits.

Cette perte de chance peut être estimée à la moitié et c’est donc une somme de 12 916,80 € qui lui sera allouée en réparation de son préjudice. S’agissant d’une indemnité, les intérêts au taux légal seront dus à compter du présent arrêt conformément à l’article 1153-1 du code civil. Les intérêts au taux légal n’étant pas dus pour une année entière la demande de capitalisation des intérêts doit être rejetée.

Sur l’appel en garantie :

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par les consorts X tenant au défaut d’indication du fondement de la demande sera rejeté, M. Z D ayant en effet précisé dans ses dernières écritures que la responsabilité des vendeurs était recherchée en raison de leur faute délictuelle résultant du non respect des termes du mandat.

L’appel en garantie ne pourra toutefois qu’être rejeté dès lors qu’il résulte de ce qui précède qu’en l’absence de preuve de la connaissance qu’auraient eu les vendeurs de l’offre faite par M. Z D , aucune faute dans l’exécution du mandat ne peut être retenue à leur encontre.

La jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

L’appel de M. Z D ayant été partiellement accueilli, il sera fait masse des dépens de l’instance principale qui seront supportés par moitié par M. Z D et par la SAS IMMIUM, leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetées. M. Z D supportera seul les dépens afférents à son appel garantie.

Il est inéquitable de laisser à la charge des consorts X les frais irrépétibles qu’ils ont exposés, il leur sera alloué une indemnité de procédure de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la charge de M. Z D et de la SAS IMMIUM chacun pour moitié.

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE l’appel principal recevable ;

CONSTATE l’absence de contestation quant à la recevabilité de l’appel incident ;

DÉCLARE l’appel principal partiellement bien fondé et l’appel incident mal fondé ;

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 8 mars 2010, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués à la SAS IMMIUM ;

INFIRME le jugement entrepris de ce seul chef,

Statuant à nouveau dans cette limite,

CONDAMNE M. Z D à payer à la SAS IMMIUM la somme de 12 916,80 € (douze mille neuf cent seize euros quatre vingt centimes), outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE la SAS IMMIUM et M. Z D de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. Z D à supporter les dépens de son appel en garantie ;

FAIT masse des dépens afférents à la demande principale et CONDAMNE la SAS IMMIUM et M. Z D à les supporter chacun pour moitié, ainsi qu’à payer chacun pour moitié la somme de 1500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à M. I X, Melle S X, les époux B et E X ensemble.

Le Greffier, Le Président,