XXX

MINUTE N° 15/1140

Copie exécutoire à :

— M^e Anne CROVISIER

— M^e Nadine HEICHELBECH

Le 23/11/2015

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 23 Novembre 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 14/05314

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 juin 2014 par le tribunal d’instance de STRASBOURG

APPELANTE :

SCI 6 O P Q

ayant son siège social 6 O P Q

XXX

Représentée par M^e Anne CROVISIER, avocat à la cour

Avocat plaidant : M^e Serge HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMES ET APPELANTS INCIDENTS :

1) Monsieur D Z

demeurant 27 O Sainte Madeleine

XXX

2) Madame J C

demeurant 6 O P Q

XXX

Représentés par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour

Avocat plaidant : M^e Delphine VRAMMOUT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 octobre 2015, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me WOLF, Conseiller

M^me FABREGUETTES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne MARTINO, président et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date du 18 novembre 2008, la SCI 6, O P Q, représentée par la SAS Agence Strasbourg Immobilière (ASI) a donné à bail à Monsieur Z D et Madame C Sara un logement de trois pièces sis 6, O P Q à Strasbourg, moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 650 euros augmenté d’une avance sur charges de 126 euros.

Ce logement a rapidement connu d’importants problèmes d’humidité et de moisissures, principalement dans le salon et dans une chambre d’enfant au droit d’une terrasse couvrante.

Monsieur Z a fait intervenir dès février 2009 son assureur, la MAIF, qui a diligenté une expertise confiée au cabinet A, qui a conclu à la nécessité d’installer une VMC et a exclu toute responsabilité des locataires.

Malgré un courrier de Monsieur Z et de la MAIF, la SAS ASI n’a pas entrepris de travaux, indiquant vouloir saisir son propre assureur pour une contre expertise, si ce n’est quelques travaux de peinture, de percement de trous dans les caissons des volets roulants et fin novembre 2011 seulement d’isolation de la terrasse supérieure, pendant lesquels les locataires ont été dispensés durant deux mois du paiement de leur loyer.

Les désordres ont perduré et Monsieur Z a de nouveau fait intervenir son assureur, puis les services d’hygiène de la Ville en mars 2012, qui ont constaté un phénomène de condensation et l’absence des dispositifs minimaux de ventilation permanente imposée par l’article 40-1 du règlement sanitaire départemental.

Le 16 mars 2012, Monsieur Z et Madame C ont saisi le tribunal d’instance de Strasbourg principalement pour demander une réduction du loyer et la réalisation de travaux, lequel a ordonné, par jugement avant dire droit en date du 15 février 2013, une expertise confiée à Monsieur B qui a déposé son rapport d’expertise le 26 novembre 2013.

L’expert a constaté tant des problèmes d’infiltration au plafond situé sous la terrasse que des problèmes de ventilation, tenant à des perçages inadéquats réalisés dans les coffres de volets roulants, et a recommandé lui aussi l’installation d’une VMC conforme au règlement sanitaire départemental, la pose de grilles d’entrée d’air et la suppression de celles existant dans les pièces humides, concluant à la responsabilité exclusive du propriétaire.

En dernier lieu, les locataires, qui ont finalement quitté le logement en octobre 2013, ont demandé au tribunal de constater qu’ils avaient subi un trouble de jouissance, pour la réparation duquel ils ont sollicité la condamnation de la SCI à leur payer, outre les dépens de l’instance et un montant de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

' 18 525 euros en remboursement partiel du loyer,

' 619,88 euros au titre des charges de chauffage de l’année 2012,

' 1 500 euros au titre des frais de déménagement,

' 5 000 euros pour les meubles abîmés,

' 3 000 euros pour les odeurs subies,

' 2 000 euros pour l’atteinte à l’image donnée aux proches,

' 5 000 euros pour l’atteinte portée à la santé des trois occupants.

Par jugement en date du 16 juin 2014, le tribunal a fait partiellement droit à la demande de Monsieur Z et Madame C en condamnant la SCI 9, O P Q, outre aux dépens y compris les frais d’expertise, à leur payer les sommes de :

' 18 200 euros au titre du trouble de jouissance,

' 500 euros au titre des frais de déménagement,

' 618 euros pour les meubles détériorés,

' 1 000 euros pour les odeurs subies et les frais de lessivage,

' 5 000 euros au titre des troubles sur la santé,

' 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI 6, O P Q a interjeté appel le XXX et, par conclusions déposées le 11 mai 2015, elle demande l’infirmation de ce jugement et que Monsieur Z et Madame C soient déboutés de leurs prétentions et de leur appel incident et condamnés aux dépens d’appel et à lui payer une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir en substance que :

' elle conteste sa faute, opposant au rapport A non contradictoire celui contradictoire du cabinet Y, qui évoque les travaux d’isolation du balcon entrepris par le bailleur et recommande pour la condensation une aération quotidienne et prolongée par le locataire de son logement,

' elle estime avoir effectué tous les travaux de peinture et de réfection nécessaires et affirme que, seul le comportement des intimés a fait perdurer les moisissures,

' elle conteste les conclusions de l’expert sur l’efficacité des entrées d’air et prétend que depuis la relocation des lieux, qui n’ont pas fait l’objet de nouveaux travaux, elle n’a pas eu de plainte des nouveaux locataires,

' les divers préjudices invoqués ne sont pas justifiés et il est étonnant que les locataires aient attendu quatre ans pour quitter les lieux pour des motifs uniquement personnels.

Par conclusions communiquées le 8 mars 2015, Monsieur Z et Madame C demandent la confirmation du jugement sauf à former un appel incident pour reprendre leurs demandes non satisfaites en première instance ou dont le montant a été réduit par le tribunal, en soutenant pour l’essentiel que :

' le rapport A n’a été que le premier élément et il n’est pas contredit par le rapport Y,

' le rapport d’expertise est clair et formel sur les désordres et leurs causes, ainsi que leur imputation au bailleur, qui a failli à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux et, alors que le logement était devenu insalubre, n’a procédé qu’à de petits rafistolages,

' le premier juge a fixé à bon droit leur préjudice de jouissance à la moitié du loyer sur 56 mois et l’impact sur leur santé et celle de leur enfant à 5 000 euros, mais ils sollicitent une réévaluation de leurs autres préjudice.

Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Le premier juge a exactement rappelé les obligations qui incombent au bailleur en vertu des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en matière de décence du logement et de garantie d’une jouissance paisible des lieux loués.

En l’espèce, les locataires invoquent des problèmes récurrents d’humidité, qui ont rendu le logement insalubre et ont entraîné des effets sur leur santé et celle de leur fils.

La preuve de ces désordres ressort suffisamment des photographies produites aux débats et des différents constats qui ont pu en être fait, soit dans le cadre des expertises privées ' A, Y ' initiées par les parties, soit par les autorités municipales ou sanitaires ' département de santé publique et environnementale de la Communauté Universitaire de Strasbourg, Hôpitaux Universitaires de Strasbourg -, soit en dernier lieu, dans un cadre contradictoire, par l’expert judiciaire, Monsieur B.

Tous ces documents attestent de la présence d’humidité et de moisissures, principalement dans le salon et la chambre de l’enfant, notamment au droit de la terrasse couvrante, par suite de phénomènes de condensation, voire d’infiltration ponctuelle au niveau de cette terrasse.

La SCI appelante ne conteste pas sérieusement les constatations faites, mais seulement sa faute à l’origine de ces désordres, estimant avoir fait le nécessaire pour y remédier.

Cependant, en dehors de la référence à une phrase du rapport Y, en partie sortie de son contexte, recommandant une aération quotidienne et prolongée des lieux pour éviter la formation de spores de moisissures, tous les avis des experts sont convergents pour dire que :

' l’absence de VMC et de renouvellement d’air est à l’origine des désordres recensés et l’usage de l’appartement par Madame Z n’est pas en cause (rapport A),

' « nous sommes en présence d’un immeuble ancien dépourvu de ventilation mécanique centralisée, les aérations présentes dans les caissons sont quasi inexistantes et visiblement inefficaces » (rapport Y),

' les entrées d’air posées dans toutes les pièces ne sont pas conformes, s’agissant des perçages réalisés dans les coffres des volets roulants et de celles posées par erreur dans les pièces humides, qui au surplus ne sont pas opérationnelles et ne génèrent pas de mouvement d’air, ce qui est normal puisque l’appartement n’est jamais mis en dépression (expertise B).

Ces avis écartent tous une responsabilité des locataires en retenant l’inadéquation et l’insuffisance des équipements en place.

De même, les experts s’accordent pour recommander au moins la pose de nouvelles grilles d’aération (expertise Y) et de manière concordante pour l’expertise A et l’expertise judiciaire, la mise en 'uvre d’une VMC avec pose de grilles d’entrée d’air dans les pièces sèches ou pièces de vie et chambres et non dans les pièces humides, où elle doivent être supprimées selon Monsieur B.

La pose de dispositifs minimaux de ventilation permanente est en l’occurrence une obligation imposée par l’article 40-1 du Règlement Sanitaire Départemental, comme l’a rappelé le courrier du département de santé publique et environnementale de la Communauté Universitaire de Strasbourg.

A cet égard, les quelques travaux réalisés par la SCI ' isolation de la terrasse supérieure et perçage des trous dans les volets roulants, plus des travaux d’embellissement qui n’ont pas agi sur les causes de l’humidité -, étaient notoirement insuffisants.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la faute et la responsabilité de la SCI P Q dans les désordres à l’origine du préjudice subi par les intimés.

S’agissant par contre de ce préjudice, qui a consisté en une absence de jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et en une incidence de l’insalubrité sur la santé de ses occupants, justifiée par des certificats médicaux pour Madame C et son fils, la cour rappelle que le locataire à le choix entre demander soit des dommages et intérêts pour toutes les pertes subies, y compris les dommages corporels, soit une réduction du loyer pour privation de jouissance sur tout ou partie des lieux louées, le juge devant alors apprécier l’importance de cette diminution du loyer pour qu’elle couvre l’intégralité du préjudice subi.

En l’espèce, les consorts Z et C ont demandé et partiellement obtenu à la fois un remboursement de la moitié du loyer payé et des dommages et intérêts pour des préjudices divers, mais ces chefs de demande n’étaient pas cumulables et la réduction du loyer, accordée pour le montant de 18 200 euros pour 56 mois d’occupation, en ne comptant pas les deux mois pour lesquels la SCI les avaient déjà dispensés du paiement de leur loyer, était suffisante pour les indemniser à la fois du désagrément de vivre dans un environnement humide, notamment les odeurs et la nécessité de lessiver régulièrement les murs, des conséquences de cette humidité pour leur santé et celle de leur fils et leur vie sociale, ainsi que de la détérioration de leurs meubles, des charges supplémentaires de chauffage et de l’obligation d’engager des frais de déménagement.

Le jugement entrepris sera dès lors infirmé s’agissant de l’indemnisation accordée aux intimés.

Il sera par contre confirmé s’agissant de ses dispositions sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI 6, O P Q, qui succombe en grande partie, supportera les dépens d’appel.

Il est équitable par ailleurs d’allouer à Monsieur Z et Madame C une somme de 1000 euros pour leurs frais autres que les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne l’indemnisation du préjudice subi par Monsieur D Z et Madame J C ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI 6 O P Q à payer à Monsieur D Z et Madame J C la somme de 18 200 euros (dix-huit mille deux cents euros) à titre de remboursement partiel du loyer payé en indemnisation de leur entier préjudice ;

DEBOUTE Monsieur D Z et Madame J C du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SCI 6, O P Q aux dépens d’appel et à payer à Monsieur D Z et Madame J C la somme de 1000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier La présidente de chambre