XXX

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e Guillaume HARTER

— M^e Anouk LEVEN-EDEL

Le 06.01.2016

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 06 Janvier 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A 14/01981

Décision déférée à la Cour : 04 Juillet 2012 par le COUR D’APPEL DE COLMAR

APPELANTE :

XXX

prise en la personne de son représentant légal

XXX

Représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat à la Cour

INTIMES :

Monsieur Z X

XXX

Représenté par M^e Anouk LEVEN-EDEL, avocat à la Cour

XXX

10 West Market Street Suite 750 Indianapolis 46204 INDIANA (ETATS-UNIS)

non représentée, assignation non délivrée le 30.01.2015

XXX

prise en la personne de son représentant légal

8/10 rue Pierre Brossolette 92309 LEVALLOIS-PERRET CEDEX

non représentée, assignée par voie d’huissier à personne habilitée le 07.11.2014

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2015, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me PANETTA, Présidente de chambre, entendue en son rapport, et M^me Y, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. VALLENS, Conseiller

M^me Y, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me MUNCH-SCHEBACHER, Greffier

ARRET :

— par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Christiane MUNCH-SCHEBACHER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits procédure prétentions des parties :

La société WITT FRANCE souhaitant occuper un bâtiment situé sur le terrain six à XXX à Strasbourg, propriété du port autonome de Strasbourg, a signé un contrat de crédit-bail avec la société FRUCTICOMI le 21 novembre 2002 pour une durée de 15 ans.

Dans les suites de la l’abandon du projet de cession de ce crédit-bail destiné à l’acquisition de bâtiments portuaires à STRASBOURG, la XXX a assigné la société de droit américain HDGM HOLDINGS et la SAS TI STRASBOURG PROJECT COMPANY pour obtenir la déconsignation en sa faveur d’une indemnité d’immobilisation de 399.000 €, fixée par un acte préparatoire du 22 mars 2007.

M^e Z X, rédacteur de cet acte sous seing privé, a été également appelé en la cause par la XXX.

La société HDGM HOLDINGS et la société TI STRASBOURG ont demandé pour leur part la restitution à leur profit de la consignation, en indiquant essentiellement que la promesse de cession avait été conclue sous diverses conditions suspensives qui n’ont pas pu être satisfaites, et notamment celle d’une publication d’un titre sur les bâtiments.

Par jugement du 22 avril 2010, le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG a débouté la XXX de ses demandes contre la société HDGM HOLDINGS, a ordonné la déconsignation au profit de cette société de l’indemnité d’immobilisation de 399.000 €, a condamné en outre la société WITT FRANCE à payer à cette société une somme de 1.000 € et à lui rembourser des frais d’un montant de 141.427 € , a condamné M^e Z X à payer à la XXX une indemnité de 280.000 € et a condamné enfin la société WITT FRANCE à payer à la société HDGM et à la société TI STRASBOURG une compensation de 2.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et a condamné M^e Z X à payer le même montant à la XXX.

La XXX a relevé appel de ce jugement le 1^er juillet 2010, dans des conditions de recevabilité non contestées, en l’absence de justification de sa signification.

Par un arrêt du 4 juillet 2012, la cour d’appel de Colmar, a :

* Au fond, confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la XXX de ses demandes présentées contre les sociétés HDGM HOLDINGS et TI STRASBOURG PROJECT COMPANY, en ce qu’il a ordonné la restitution à la société HDGM HOLDINGS de la consignation de 399.000 € effectuée sur le compte de M^e X à la Caisse des dépôts et consignations, en ce qu’il a condamné la XXX à rembourser à la société HDGM HOLDINGS la somme de 1.000 € et ses intérêts à compter du 23 juillet 2007, et en ce qu’il a laissé à la charge de la XXX les éventuels frais supplémentaires relatifs à la promesse de cession de crédit-bail du 22 mars 2007 ;

* réformé le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la XXX à payer à la société HDGM HOLDINGS la somme de 141.427 €, et statuant à nouveau de ce chef, débouté la société HDGM HOLDINGS des fins de cette demande reconventionnelle;

* réformé le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit au recours de la XXX contre M^e Z X et statuant à nouveau de ce chef, débouté la XXX de la totalité de ses demandes présentées contre M^e X ;

* condamné la XXX à payer à M^e X une compensation de 1.500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* confirmé la condamnation de la XXX à payer à la société HDGM HOLDINGS et à la société TI STRASBOURG PROJECT COMPANY une compensation de 2.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, mais rejeté toutes les demandes présentées en cause d’appel sur le fondement de cette disposition par ces deux sociétés ;

* rejeté toutes autres demandes plus amples ;

* condamné la société WITT FRANCE aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société WITT FRANCE a formé un pourvoi devant la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 4 décembre 2013, la Cour de cassation a cassé et annulé dans toutes ces dispositions l’arrêt rendu le 4 juillet 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Colmar et a remis en conséquence la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Colmar autrement composée.

Dans des dernières conclusions du 11 août 2014, la société WITT FRANCE demande à la cour de réformer le jugement rendu le 22 avril 2010 par le tribunal de grande instance de Strasbourg et de condamner Maître Z X à lui verser la somme de 541 427 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2007 sur la somme de 1000 € et à compter du 22 avril 2010 sur la somme de 141 427 € à titre de dommages intérêts.

Dans des dernières conclusions du 23 juin 2014, Maître X, notaire demande à la Cour de :

* Principalement, dire mal fondées les Stés HDGM et TI Strasbourg en toutes leurs prétentions et dire en conséquence sans objet la prétention subsidiaire de la Sté Witt France quant à sa responsabilité ;

* Subsidiairement, dire mal fondée la prétention de la Sté Witt France quant à sa responsabilité dès lors qu’il est indemne de la faute qui lui est reprochée, que cette dernière n’apparaît pas avoir provoqué le préjudice qui est envisagé, et que ce préjudice n’est ni réel, ni certain.

* Condamner la Sté Witt France à lui payer la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Condamner la Sté Witt France aux entiers dépens, de première instance et d’appel, et dire que la Scp Wemaëre, avocat, pourra, en application de l’article 699 du Code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

La cour d’appel se référera à ces dernières écritures pour plus amples exposé des faits de la procédure et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2015.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2015, à laquelle les parties ont développé leur argumentation et déposé les pièces à l’appui de leurs allégations.

Motifs de la décision :

Il convient de noter que la société HDGM HOLDINGS LLC et la SAS TI STRASBOURG PROJECT COMPAGNY PT n’ont pas constitué avocat et n’ont en conséquence, présenté à hauteur de Cour aucune demande et soutenu aucun moyen en droit et en fait.

Afin d’apprécier la demandes de la société WITT FRANCE, il convient de déterminer les obligations de la société HDGM HOLDINGS LLC et de la SAS Tl STRASBOURG PROJECT COMPANY PT engendrées par la caducité de la promesse de cession.

Les conventions légalement formées, bien que tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites, doivent être exécutées de bonne foi et en vertu des dispositions de l’article 1172 du Code civil toute condition d’une chose impossible est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend.

Bien que la justification de la publication au livre foncier de l’acte de vente l’acte de vente du 21 novembre 2001 conclu entre la SARL FINANCIERE VALIM et la SA FRUCTICOMI soit une condition juridiquement impossible et donc frappée de nullité, celle ci n’entraîne pas pour autant la nullité de la promesse de cession du contrat, dont la XXX a rempli toutes les conditions valides alors que la XXX n’a pas exercé sa faculté d’acquérir.

Il est constant que la publication au livre foncier de l’acte de vente est juridiquement impossible.

Selon l’article 1172 du Code civil, sont nulles les conditions impossibles.

La stipulation d’une condition peut être parfaitement licite pour le stipulant et tout de même se heurter à un interdit légal, comme en l’espèce.

En effet, il n’est pas illicite de stipuler l’inscription au livre foncier d’un acte dont la loi n’autorise pas l’inscription, mais il est tout de même interdit au juge du livre foncier de donner suite à une requête demandant une telle inscription.

Le paragraphe 18.2 c) du contrat de promesse de cession de crédit bail exige que l’inscription au livre foncier soit rapportée pour l’acte de vente.

Or, l’acte de vente dont il s’agit est celui du 21 novembre 2001 conclu entre la SARL FINANCIERE VALIM et la SA FRUCTICOMI (annexe n° 1 de la société WITT FRANCE).

La SA FRUCTICOMI étant le bailleur de la S.C.l. WITT FRANCE, cette clause avait pour finalité de garantir que le futur bailleur des intimées était bien titulaire du droit de propriété des bâtiments qui étaient l’objet du bail dont la cession constituait l’objet de la promesse de cession de crédit -bail.

L’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 précise que ce sont les droits réels qui sont inscrits et non pas les actes qui les transfèrent. C’est en application de la loi que le juge du livre foncier a refusé l’inscription de l’acte de vente du 21 novembre 2001.

Ainsi, l’inscription n’aurait pas eu pour objet cet acte de vente, mais seulement le transfert du droit de superficie sans mention de son mode d’acquisition.

L’inscription de l’acte de vente en tant que tel était donc juridiquement impossible.

En raison de son impossibilité, la condition suspensive de la promesse de cession de crédit bail était ainsi frappée de nullité en application de l’article 1172 du Code civil.

La promesse de cession de contrat ne dépend pas de la publication de l’acte de vente.

En effet, même si la condition est nulle, sa nullité n’entraîne pas pour autant celle de la promesse de cession qui la contient, car en vertu des dispositions de l’article 1172 du Code civil, la convention comportant une condition impossible doit en dépendre pour être elle même être atteinte de nullité.

Or, cette inscription n’était pas essentielle pour atteindre l’objectif visé parla clause qui la stipule.

Car si le contrat, au paragraphe 18.2 c), exige que soient rapportées des inscriptions au livre foncier, son but était de permettre à la société HDGM HOLDINGS LLC et à la XXX de constater que la SA FRUCTICOMI était titulaire d’un droit opposable aux tiers sur les bâtiments (p. 12 et s. des conclusions du 11 janvier 2010). Or, l’opposabilité aux tiers étant déjà garantie par l’inscription au livre foncier du droit de superficie au profit de la SA FRUCTICOMI, l’inscription de l’acte de vente n’aurait su apporter aucun degré de sûreté supplémentaire aux intimées.

En conséquence, la XXX a rempli toutes les conditions suspensives valides, lui incombant dans les limites de la durée de la promesse stipulée au paragraphe 15.1 de la promesse.

Cependant, la SAS Tl STRASBOURG PROJECT COMPANY PT n’a pas exercé sa faculté d’acquérir, alors qu’elle aurait dû exercer sa faculté d’acquérir dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la date de réception du document justifiant de la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées au paragraphe 18.2.

Or, les documents constatant la réalisation de toutes les conditions suspensives ont été communiqués au notaire et au conseil des défenderesses le 3 juillet 2007, et ce n’est que 3 jours avant la date butoir pour la réalisation des conditions suspensives que le conseil des

des intimées a soulevé la non réalisation des conditions.

En tant que professionnels de l’immobilier assisté par de nombreux conseils, la société HDGM HOLDINGS LLC et la XXX ne pouvaient ignorer le mécanisme du droit de superficie et donc la transmission de la propriété des constructions en cause par l’inscription de ce seul droit.

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Colmar le 4 juillet 2012 au motif principal que pour accueillir partiellement la demande, l’arrêt retient que le bénéficiaire de la promesse de cession risque d’acquérir des droits limités est frappée de divers aléas au regard du caractère incessible et personnel du droit de superficie consenti à la société frutti commis et de la prénotation au profit du port autonome destiné à garantir son option entre l’acquisition par accession et l’enlèvement des constructions de sorte que les droits acquis ne satisfaisait pas à l’impératif de sécurité juridique de l’acquéreur qui était en droit d’obtenir la restitution de l’indemnité, et qu’en statuant ainsi alors que le bénéficiaire de la promesse de cession du crédit-bail s’était engagé en connaissance des conditions dans lesquelles avaient été conclues les différentes conventions entre le port autonome et la société FRUCTICOMI, la cour d’appel a violé le texte susvisé, à savoir les dispositions de L’article 1134 du Code civil.

Ainsi, la XXX a, à bon droit sollicité la déconsignation de la somme de 399 000 euros et le tiers dépositaire sera autorisé à verser à la société appelante l’indemnisation d’immobilisation.

Sur la responsabilité de Maître X, notaire, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir déconseillé l’acte et de l’avoir établi en la forme d 'une promesse unilatérale de cession, dès lors qu’il s’agissait d’un acte préparatoire voulu par les deux parties, qui garantissait assez justement leurs intérêts respectifs, et qui n’apparaît pas que la situation de la société WITT France eut été meilleure si le notaire lui avait conseillé d’autres solutions pour se retirer d’un investissement immobilier dont elle ne voulait plus.

En conséquence la responsabilité de notaire ne peut être engagée aucune faute n’étant établie à son encontre.

La société WITT FRANCE sera déboutée de ses prétentions à son encontre.

La promesse n’ayant pu être réalisée du fait du bénéficiaire, il conviendra de condamner les défenderesses à restituer les coûts et émoluments engagés par la demanderesse, évalués à 5.000 euros.

La S.C.l. WITT FRANCE a eu à sa charge, des honoraires d’avocat conséquents dus aux difficultés de préparation et de réalisation de la promesse.

Conformément au droit allemand, la défenderesse a convenu avec son conseil d’un honoraire horaire ainsi que d’un honoraire forfaitaire selon la Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG).

En vertu des §§ 2 et 4 de la RVG, un taux de 2,5 (numéro 2300 Vergütungsverzeichnis) applicable sur la valeur en litige de 13.400.000 € a été convenu.

Ces honoraires correspondent au conseil obtenu par la demanderesse pour la conclusion et l’exécution de la promesse et n’ont pas été engagés dans le cadre de la procédure judiciaire ni dans le cadre d’une conciliation.

Dans ces conditions, ils ne peuvent pas être qualifiés de frais irrépétibles, mais représentent un préjudice indemnisable.

L’honoraire forfaitaire s’est élevé à 104.240 € HT.

Les honoraires horaires se sont élevés à 38.810,47 € HT.

Les honoraires s’élèvent en conséquence à 143.050,47 € HT dans leur totalité.

XXX, et la SAS Tl STRASBOURG PROJECT COMPANY PT seront condamnées au paiement de la somme de 104 240 €.

Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision et il sera fait application des dispositions de l’article 1154 du code civil, les conditions légales de leur application étant réunies.

Succombant, a société HDGM HOLDING LLC, et la SAS Tl STRASBOURG PROJECT COMPANY PT seront condamnées aux dépens, et car l’équité le commande, au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître X.

La société WITT FRANCE sera condamnée à lui régler la somme de 2 500 €.

P A R C E S M O T I F S

LA COUR,

Infirme le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Strasbourg, le 22 Avril 2010,

Statuant à nouveau,

Dit que l’indemnité d’immobilisation est due de plein droit à la XXX,

Autorise en conséquence, le tiers dépositaire à verser à la XXX l’indemnisation d’immobilisation, soit 399.000 euros,

Condamne solidairement la XXX et la SAS Tl STRASBOURG PROJECT COMPANY PT à verser à la XXX la somme de 104.240 euros, en réparation du préjudice subi,

Condamne solidairement la XXX et la SAS Tl STRASBOURG PROJECT COMPANY PT à prendre à leur charge tous les coûts et émoluments engendrés par la promesse, soit un montant de 5.000 euros et les condamne au paiement de cette somme,

Dire que ces condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 1154 du Code civil,

Déboute la XXX de ses demandes à l’encontre de Maître X, notaire,

Condamne solidairement la XXX et la SAS Tl STRASBOURG PROJECT COMPANY PT aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel,

Condamne solidairement la XXX et la SAS Tl STRASBOURG PROJECT COMPANY PT à verser à la société WITT FRANCE une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la XXX à verser à Maître X, une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier : la Présidente :