ID

MINUTE N° 322/2017

Copies exécutoires à

XXX

Maître SPIESER

Le 11 mai 2017

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D’APPEL DE COLMAR DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 11 mai 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 14/05572

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 octobre 2014 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de COLMAR

APPELANTE et défenderesse :

La SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D’ORSCHWILLER

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SELARL ARTHUS, avocats à COLMAR

INTIMÉ et demandeur :

Monsieur B Y

demeurant 45 et XXX

XXX

représenté par Maître SPIESER, avocat à COLMAR

plaidant : Maître DECHRISTE, avocat à COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 16 mars 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Caroline DERIOT

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

M. B Y est nu-propriétaire d’une maison sise XXX à Orschwiller. Se plaignant des nuisances générées par des travaux d’extension de la cave coopérative viticole d’Orschwiller, réalisés sur la parcelle contigüe à son fonds appartenant à la société coopérative d’Orschwiller, il a obtenu en référé, le 16 mai 2011, l’organisation d’une expertise judiciaire confiée à M. X. L’expert a déposé un rapport en date du 17 février 2012.

Selon exploit du 18 septembre 2012, M. Y a fait citer la société coopérative d’Orschwiller devant le tribunal de grande instance de Colmar aux fins d’obtenir paiement de différents montants à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Par jugement en date du 21 octobre 2014, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la demande au titre de la somme de 10 000 euros réclamée en réparation des nuisances subies pendant la durée des travaux, ce préjudice n’ayant pas été subi personnellement par M. Y, mais par ses locataires,

— condamné la société coopérative d’Orschwiller à payer à M. Y une somme de 72 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes.

Le tribunal a relevé que le mur du bâtiment voisin était désormais distant de 12 m, au lieu de 32 m précédemment, de la propriété de M. Y, mais il a rejeté la demande au titre de la perte d’ensoleillement, considérant que la perte d’ensoleillement évaluée par l’expert à 660 heures par an ne constituait pas un trouble anormal de voisinage, l’ensoleillement de la terrasse de l’immeuble de M. Y restant très important malgré la construction du nouveau bâtiment.

Il a, par contre, accueilli la demande au titre de la perte de vue et de la dépréciation de l’immeuble, en considérant que l’environnement s’était dégradé de manière significative, les locataires de M. Y s’étant plaints d’avoir perdu la vue sur un paysage magnifique et sur le château du Haut-Koenigsbourg, la vue depuis la terrasse donnant désormais sur un mur qualifié de 'gigantesque’ dans la presse locale, ce qui constitue un trouble anormal de voisinage, s’agissant d’un immeuble situé dans un quartier calme d’un village du vignoble alsacien dans un environnement paysager agréable.

Le tribunal a alloué à M. Y une somme de 55 000 euros en réparation de ces chefs de préjudice.

Le tribunal a également alloué à M. Y une somme de 17 100 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers, les locataires ayant résilié leur bail en juin 2010 en raison des nuisances générées par le chantier voisin et l’immeuble n’ayant pu être reloué avant le 15 décembre 2011 du fait des travaux.

*

La société coopérative d’Orschwiller a interjeté appel de ce jugement le 14 novembre 2014.

Par conclusions du 13 avril 2016, elle demande à la cour de :

— inviter M. Y à justifier de son intérêt à agir jusqu’à l’issue de la procédure,

— ordonner avant dire droit une vue des lieux,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé des condamnations contre elle,

— débouter M. Y de ses demandes et rejeter l’appel incident,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner M. Y au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société coopérative d’Orschwiller relève que M. Y a signé un compromis de vente concernant sa maison, de sorte qu’il lui appartient de justifier de son intérêt à agir.

Elle conteste l’existence d’un trouble anormal de voisinage et soutient qu’au contraire, les travaux ont amélioré l’environnement. Elle fait valoir que M. Y n’a pas contesté le permis de construire et qu’il a même autorisé l’installation provisoire de tirants d’ancrage dans le sous-sol de son terrain.

Elle approuve le jugement en ce qu’il a écarté la demande au titre de la perte d’ensoleillement, laquelle n’affecte que la terrasse, entre novembre et février, soit à une période où elle n’est pas utilisée, la terrasse et la maison bénéficiant d’un ensoleillement normal le reste de l’année.

Elle indique que les travaux ont entraîné la démolition de bâtiments existants qui n’étaient pas entretenus et qui masquaient la vue sur les Vosges et sur le château du Haut-Koenigsbourg et qu’ils ont, selon le maire de la commune, contribué à l’embellissement de l’existant et à la réduction des nuisances sonores et elle conteste donc toute dégradation de l’environnement.

L’appelante soutient que le fait que le mur du bâtiment, qui a la même hauteur que le mur initial, soit plus proche de la propriété de M. Y ne constitue pas en lui-même un trouble anormal de voisinage, la maison étant située dans une zone urbanisée ayant vocation à être construite, et ne prive pas de vue cet immeuble. Elle affirme que c’est au contraire, depuis la démolition des bâtiments existants que le fonds de l’intimé bénéficie d’une vue sur le château.

Elle conteste toute dépréciation de l’immeuble et discute de la valeur probante des pièces produites par M. Y à cet égard, observant que, si l’immeuble présente des fissures, l’expert judiciaire a exclu toute imputabilité de ces fissures aux travaux, que M. Y ne justifie pas des importants travaux de rénovation qu’il prétend avoir effectués et elle considère que la dépréciation de l’immeuble, à la supposer démontrée, serait en réalité la conséquence du défaut d’entretien de l’immeuble.

La société coopérative d’Orschwiller conteste également le passage de camions et tracteurs entre le nouveau bâtiment et la propriété de M. Y, qui n’est selon elle pas démontré.

L’appelante conteste enfin la perte de loyers. Elle soutient qu’il n’est pas démontré que les locataires, qui ont quitté la région, aient résilié leur bail en raison des travaux, observant qu’il semble que leur décision était plutôt motivée par des impératifs professionnels, le délai de préavis ayant été réduit à un mois. Elle considère que la perte de loyers alléguée est en réalité imputable à M. Y, qui s’est abstenu de rechercher de nouveaux locataires, l’agence immobilière Landis, qu’il avait mandaté, indiquant lui avoir conseillé d’attendre la fin des travaux pour relouer la maison.

*

Par conclusions du 29 août 2016, M. Y conclut au rejet de l’appel, au débouté de la société coopérative d’Orschwiller et forme appel incident pour réitérer l’ensemble de ses demandes de première instance tendant à la condamnation de la société coopérative d’Orschwiller au paiement des sommes de :

—  10 000 euros au titre des nuisances subies pendant la durée des travaux,

—  75 000 euros pour perte de vue et d’ensoleillement,

—  63 000 euros pour perte de valeur vénale de la maison,

—  17 100 euros pour perte de loyers.

Il sollicite en outre une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relève que l’existence d’une autorisation administrative ne fait pas obstacle à la reconnaissance de l’existence d’un trouble anormal de voisinage et que la dégradation de l’environnement a été constatée par l’expert judiciaire.

Il soutient que la société coopérative d’Orschwiller a créé une voie de desserte de son site pour les camions, à proximité de sa terrasse, et que cette voie de circulation, qui n’existait pas antérieurement, est utilisée par les camions qui contournent sa propriété sur trois côtés à trois mètres de la limite séparative.

Il fait valoir que les travaux ont duré deux ans, qu’ils ont généré d’importantes nuisances (bruit, poussière, vibrations…), qui ont conduit ses locataires à résilier leur bail.

L’intimé soutient que la perte d’ensoleillement est avérée et n’était au demeurant pas réellement contestée par la société coopérative d’Orschwiller en première instance et estime que, bien qu’elle soit limitée, elle constitue néanmoins un trouble anormal de voisinage puisque son fonds est privé de plus d’un tiers d’heures d’ensoleillement par an, cette perte d’ensoleillement étant d’autant plus préjudiciable qu’elle se produit en hiver, période à laquelle il est particulièrement important de bénéficier de soleil.

Il conteste par ailleurs l’affirmation de l’appelante selon laquelle il jouirait d’une vue plus importante et soutient que, si la démolition de bâtiments permet désormais une vue diagonale, la vue côté sud sur les Vosges s’est par contre rétrécie. Il souligne que la maison n’est pas construite dans un environnement de population dense, mais dans un quartier résidentiel situé à la sortie du village et que la perte de vue est aggravée par le fait que le terrain de la société coopérative d’Orschwiller a été surélevé par rapport au niveau du terrain naturel et de la propriété Y.

Il soutient, enfin, que sa maison a perdu 20 % de sa valeur ainsi qu’il en justifie, que cette perte de valeur n’est pas la conséquence d’un prétendu défaut d’entretien, mais bien de la dégradation de l’environnement et de la présence de l’extension, qualifiée de 'gigantesque’ dans la presse locale. Il indique avoir réalisé des travaux de rénovation pour 100 000 euros en 2010 et avoir signé le 18 novembre 2015 un compromis de vente pour un prix de 209 000 euros, l’acte mentionnant que le prix tient compte de la dépréciation du fait de l’existence d’un litige avec la cave coopérative.

M. Y estime enfin que la perte de loyers est avérée, les locataires ayant expressément motivé leur préavis par les nuisances générées par le chantier et par la perte d’agrément de la maison. Il affirme que l’importance de l’extension de la cave et sa proximité ont dissuadé les locataires comme des acquéreurs potentiels.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 janvier 2016.

MOTIFS

Il est justifié de la vente de l’immeuble par M. Y, selon acte reçu le 15 janvier 2016 par M^e Reisacher-Deckert, notaire à la résidence de Sélestat. L’acte comporte en page 17 une clause intitulée 'condition particulière’ par laquelle le vendeur informe les acquéreurs de l’existence du litige l’opposant à la société coopérative d’Orschwiller et de la procédure en cours, cette clause stipulant que les acquéreurs acceptent que toutes les indemnités liées à ces préjudices qui pourraient être versées à M. Y lui resteront acquises, le prix de vente tenant compte de cette dépréciation. Il est ainsi justifié de l’intérêt à agir de l’intimé en réparation des préjudices qu’il aurait subis personnellement du fait de l’extension de la cave coopérative.

M. Y réitère sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros au titre des nuisances causées pendant la durée du chantier, sans toutefois critiquer les motifs du tribunal qui a exactement retenu qu’il n’avait pas qualité pour demander réparation de ce préjudice qu’il n’a pas personnellement subi, l’intimé ne justifiant pas par ailleurs avoir dédommagé ses locataires de la gêne occasionnée.

M. Y invoque vainement à cet égard la jurisprudence en vertu de laquelle le propriétaire non occupant peut demander qu’il soit mis fin à un trouble anormal de voisinage, cette jurisprudence n’ayant pas vocation à s’appliquer en l’espèce s’agissant non pas de mettre fin au trouble mais d’obtenir indemnisation d’un préjudice.

M. Y demande également réparation de la perte de loyers occasionnée par l’impossibilité de relouer immédiatement la maison après le départ des locataires, du fait des nuisances générées par le chantier. Sa qualité à agir de ce chef n’est pas discutée bien qu’il ne soit que nu-propriétaire.

Il est constant que les époux Z ont dénoncé leur bail le 7 mai 2010, à effet au 1^er juin 2010, en invoquant les nuisances générées par les travaux (bruit assourdissant et continu, vibrations de la maison, poussière…) et que l’immeuble n’a été reloué que le 15 décembre 2011.

Si le départ des locataires apparaît en réalité principalement motivé par une mutation professionnelle, ainsi qu’en atteste, M^me A, assistante maternelle des enfants du couple Z, qui indique avoir été licenciée pour ce motif, il n’en demeure pas moins que la gêne occasionnée par les travaux, dont la réalité est suffisamment démontrée par les pièces versées aux débats, notamment le constat d’huissier du 14 mai 2010 relatant les déclarations de M^me Z quant aux nuisances subies et constatant la réalisation de travaux de forage nécessitant l’utilisation d’imposantes tarières, était de nature à faire obstacle à la conclusion d’un nouveau contrat de bail avant achèvement des travaux.

L’agence immobilière Landis indique avoir fait visiter l’immeuble à des candidats locataires au courant de l’été 2010 mais qu’à chaque fois a été soulevé le problème lié à la gêne occasionnée par les travaux de grande ampleur sur la propriété voisine, à tel point qu’elle a conseillé à son mandant d’attendre la fin des travaux pour louer.

Il ne peut dans ces conditions être fait grief à M. Y de ne pas avoir recherché activement de locataire.

L’impossibilité de louer son bien du fait des nuisances générées par les travaux réalisés sur le fonds voisin constitue un trouble anormal de voisinage justifiant l’indemnisation du préjudice subi.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a accueilli la demande de ce chef.

Pour le surplus, il appartient à M. Y de démontrer l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

À hauteur de cour, il soutient que la société coopérative d’Orschwiller a créé une voie de desserte de son site pour les camions tout autour de sa propriété, à proximité de sa terrasse et que cette voie de circulation est empruntée par des camions. Aucune preuve de cette allégation, qui est contestée par l’appelante, n’est toutefois rapportée, les photographies produites étant insuffisantes à démontrer le trouble allégué. Il n’est notamment pas démontré que l’espace situé entre le nouveau bâtiment et la limite de propriété soit emprunté par des camions ni même qu’il puisse l’être.

La seule présence d’un bâtiment imposant situé à une distance de 12 mètres de la propriété de l’intimé, au lieu de 32 mètres dans la situation précédente, si elle modifie l’environnement du pavillon dont l’intimé était nu-propriétaire, n’est toutefois pas suffisante pour caractériser un trouble anormal de voisinage, ce pavillon étant situé dans un environnement bâti et ayant vocation à être bâti. Il n’est pas non plus démontré que le terrain aurait été surélevé par rapport au fonds voisin, ainsi que l’affirme l’intimé, sans le démontrer, alors que, selon le permis de construire et les constatations de l’expert, le nouveau bâtiment est de même hauteur que les bâtiments existants.

Le premier juge, s’appuyant sur les constatations de l’expert judiciaire, dont il résulte que la perte d’ensoleillement annuelle peut être évaluée à 660 heures, sans tenir compte des journées nuageuses, que la terrasse de l’immeuble de M. Y est totalement ensoleillée de début mars à fin octobre et que l’ensoleillement est de quatre heures par jour pendant les quatre autres mois, a justement considéré que cette perte d’ensoleillement réduite ne constituait pas un trouble anormal de voisinage, la maison de M. Y étant située dans un environnement bâti ou destiné à l’être.

La perte de vue alléguée n’est pas davantage démontrée. Il résulte en effet des constats d’huissier versés aux débats par la société coopérative d’Orschwiller que la maison conserve une vue sur le château du Haut-Koenigsbourg à l’ouest. Si la vue est plus réduite qu’auparavant du côté sud du fait du nouveau bâtiment, cette construction ne génère toutefois aucun trouble anormal de voisinage, quand bien même le bâtiment serait-il imposant, dès lors que l’immeuble de M. Y est situé dans un environnement urbanisé et que le terrain voisin avait en tout état de cause vocation à être construit, la hauteur du nouveau bâtiment n’excédant pas celle d’un immeuble d’habitation.

En l’absence de trouble anormal de voisinage, il ne saurait y avoir dépréciation de la valeur de la maison.

M. Y sera donc débouté de ses demandes, sauf celle portant sur la perte de loyers, et le jugement entrepris infirmé en ce qu’il a accueilli certains autres chefs de préjudice.

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. En considération de la solution du litige, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposé en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Colmar en date du 21 octobre 2014, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande au titre de la somme de 10 000 € (dix mille euros) et en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau pour le surplus,

CONDAMNE la société coopérative d’Orschwiller à payer à M. B Y la somme de 17 100 € (dix sept mille cent euros) au titre de la perte de loyers ;

DÉBOUTE M. B Y du surplus de ses demandes de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes formées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE