Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 01 JUIN 2022

(N° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/22440 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4HK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Novembre 2021 -Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 21/55410

APPELANTE

SCCV LA VILLA DES ROSES prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social

[Adresse 4]

[Localité 6]

(Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 834 019 325)

Représentée par M^e Jean-Christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482

Ayant pour avocat plaidant M^e Clément BOUDOYEN, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

M. [X] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Mme [F] [M]

[Adresse 3]

[Localité 8]

M. [A] [O]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Mme [J] [G] ÉPOUSE [O]

[Adresse 1]

[Localité 9]

M. [P] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Mme [L] [K]

[Adresse 5]

[Localité 8]

M. [T] [U]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Mme [R] [S] ÉPOUSE [U]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentés par M^e Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Edmée BONGRAND, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Meggy RIBEIRO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, et par M^me Saveria MAUREL, Greffière présente lors de la mise à disposition.

****

Par actes authentiques des 16 avril, 18 juin, 19 juillet 2019 et 28 janvier 2020, la société civile de construction vente 'La Villa des Roses', filiale de la société Novostrada, a vendu, en l’état futur d’achèvement, des maisons d’habitation situées [Adresse 2] (Hauts de Seine), respectivement à:

— M. [O] et Mme [G], son épouse (lots n°4, 11 et 12) ;

— M. [U] et Mme [S], son épouse (lot n° 6) ;

— M. [Z] et Mme [K] (lots n° 5, 9 et 10) ;

— M. [Y] et Mme [M] (lots n° 2, 7 et 8).

La déclaration d’ouverture de chantier est datée du 18 février 2019.

La date d’achèvement des travaux a été contractuellement fixée au plus tard le 30 septembre 2020, sauf causes légitimes de suspension.

Invoquant un retard de livraison des biens immobiliers, M. [X] [Y], Mme [F] [M], M. [A] [O], Mme [J] [G] épouse [O], M. [P] [Z], Mme [L] [K], M. et Mme [T] [U] ont, par acte du 29 juin 2021, fait assigner la société la Villa des roses devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment sa condamnation, sous astreinte, à achever les travaux.

Par ordonnance contradictoire du 24 novembre 2021, le juge des référés, a :

* ordonné à la société la Villa des Roses de communiquer aux demandeurs les justificatifs des diligences mises en 'uvre auprès :

* des voisins de l’opération en vue d’accéder à leur terrain pour procéder à l’achèvement des travaux de ravalement ;

* des concessionnaires d’eau, de gaz, d’électricité et de fibre en vue des raccordements des logements aux différents réseaux ;

* dit que faute pour la société La Villa des Roses d’avoir communiqué les documents précités dans un délai de 15 jours à compter d’une sommation interpellative par voie d’huissier, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 28 janvier 2022 à 250 euros par jour de retard et par acquéreurs, soit 1.000 euros au total ;

* condamné la société la Villa des Roses à payer à titre de provision de dommages et intérêts à chaque acquéreur la somme de 7.500 euros, à savoir à :

M. [O] et Mme [G], son épouse ;

M. [U] et Mme [S], son épouse ;

M. [Z] et Mme [K] ;

M. [Y] et Mme [M] ;

avant dire droit sur la demande de livraison sous astreinte,

* enjoint à la société la Villa des Roses de communiquer à la juridiction de céans et aux parties tout élément de nature à permettre d’apprécier l’avancement de la construction et notamment les attestations règlementaires d’avancement des travaux ;

* renvoyé sur ce point l’examen de l’affaire à l’audience du 28 janvier 2022 à 9h00

* réservé les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Par déclaration du 20 décembre 2021, la société la Villa des Roses a relevé appel de cette décision sur les chefs suivants de l’ordonnance :

1er chef de jugement critiqué :

« Ordonnons à la SCCV La Villa des Roses de communiquer aux demandeurs les justificatifs des diligences mises en oeuvre auprès : / – des voisins de l’opération en vue d’accéder à leur terrain pour procéder à l’achèvement des travaux de ravalement, / – des concessionnaires d’eau, de gaz, d’électricité et de fibre en vue des raccordements des logements aux différents réseaux ;' ;

2ème chef de jugement critiqué : « Disons que faute pour la SCCV La Villa des Roses d’avoir communiqué les documents précités dans un délai de 15 jours à compter d’une sommation interpellative par voie d’huissier, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 28 janvier 2022 à 250 euros par jour de retard et par acquéreurs, soit 1.000 euros (mille euros) au total’ ;

3ème chef de jugement critiqué : « condamnons la SCCV La Villa des Roses à payer à titre de provision de dommages et intérêts à chaque acquéreur la somme de 7.500 euros (sept mille cinq cents euros) à savoir à :

— Monsieur [A] [O] et Madame [J] [G], son épouse ;

— Monsieur [T] [U] et Madame [R] [S], son épouse ;

— Monsieur [P] [Z] et Madame [L] [K] ;

— Monsieur [X] [Y] et Madame [F] [M] ;

4ème chef de jugement critiqué : « avant dire droit sur la demande de livraison sous astreinte, / Enjoignons à la SCCV La Villa des Roses de communiquer à la juridiction de céans et aux parties tout élément de nature à permettre d’apprécier l’avancement de la construction et notamment les attestations règlementaires d’avancement des travaux’ ;

5ème chef de jugement critiqué : « Renvoyons sur ce point l’examen de l’affaire à l’audience du 28 janvier 2022 à 9h00" ;

6ème chef de jugement critiqué : « Réservons les demandes au titre des frais irrépétibles'.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 19 janvier 2022, elle demande à la cour de:

* déclarer son appel à l’encontre de l’ordonnance entreprise recevable et la dire bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

* infirmer l’ordonnance entreprise sur les chefs de jugement critiqués ;

statuant à nouveau,

* débouter M. [Y], M me [M], M. [O], M me [G], M. [Z], Mme [K], M. [U] et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

* condamner in solidum M. [Y], Mme [M], M. [O], Mme [G], M. [Z], Mme [K], M. [U] et Mme [S] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens que son avocat aura le droit de recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que :

* sur la communication aux demandeurs des justificatifs des diligences mises en oeuvre ,

* le juge des référés, s’il peut ordonner la communication de pièces, ne peut le faire que pour des pièces identifiées ou identifiables, dont l’existence est certaine ; or en l’espèce, d’une part le juge n’a pas indiqué en quoi les documents dont la communication est demandée étaient nécessaires à la solution du litige, et d’autre part la Villa des roses n’a pas contractuellement l’obligation de justifier des diligences mises en oeuvre auprès de concessionnaires en vue du raccordement des logements aux divers réseaux, ce qui privait donc les acquéreurs d’un quelconque droit à la communication de justificatifs de ces diligences ;

* malgré ces éléments, la Villa des Roses a bien communiqué les éléments demandés par courrier de son avocat le 10 janvier 2022 ;

* sur l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société la Villa des roses au versement provisionnel de dommages-intérêts,

* l’allongement du délai de livraison est justifié par des causes légitimes identifiées dans l’acte de vente, notamment :

* la survenance d’intempéries et de phénomènes climatiques induisant une impossibilité technique à poursuivre les travaux (124 jours entre le 25 janvier 2019 et le 31 décembre 2020) ;

* la défaillance et la liquidation judiciaire de la société Domabeton en charge de la construction, qui n’a, par ailleurs, jamais communiqué les documents administratifs qu’elle devait fournir, pas plus qu’elle n’a respecté le planning initialement annoncé par elle ; l’allongement causé par cet évènement ne saurait être inférieur à 60 jours ;

* la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise pour se substituer à l’entrepreneur général, qui a duré a minima 9 jours ;

* les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériaux, causé par la fermeture des centrales de béton, usines de fabrication de charpente et menuiseries extérieures durant l’état d’urgence sanitaire, a causé un retard de 150 jours, ce dont les acquéreurs ont par ailleurs eu connaissance par courriers du 25 septembre 2020 ;

* les conséquences des mesures de lutte contre la propagation du Covid-19, créant une période juridiquement protégée de 104 jours, pendant laquelle l’obligation de livraison a été reportée ;

* au total, le chantier a souffert de 447 jours de suspension légitime du délai de livraison, offrant à la Villa des roses jusqu’au 21 décembre 2021 pour livrer les biens des acquéreurs;

* Ainsi, au 24 novembre 2021 – soit la date à laquelle le juge des référés a rendu son ordonnance, – le délai de livraison n’avait pas encore couru, interdisant toute condamnation de la Villa des roses à des dommages et intérêts à cause du retard ;

* Par ailleurs, il était contractuellement prévu que les causes légitimes d’allongement du délai de livraison devaient être doublées, portant le délai total à 894 jours de suspension du délai de livraison, rendant les demandes des acquéreurs sérieusement contestables ;

Les intimés, par dernières conclusions remises et notifiées le 23 mars 2022, demandent à la cour de :

* confirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;

* débouter la société la Villa des Roses de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

y ajoutant,

* condamner la société la Villa des Roses à verser à chacun des quatre couples d’acquéreurs [Y]-[M], [O], [Z]-[K] et [U], en cause d’appel, une indemnité de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner la société la Villa des Roses au paiement des entiers dépens d’instance d’appel.

Ils soutiennent que :

* dans ses conclusions du 31 août 2021, la Villa des Roses s’est engagée à livrer les maisons et leurs parties communes d’ici à la fin du mois d’octobre 2021, ce qui devait permettre au juge des référés de constater ou non le respect de cet engagement au cours de l’audience du 3 novembre 2021 ; or, à cette date les travaux étaient loin d’être achevés, et le chantier était en réalité à l’abandon,

* sur l’exécution très partielle de l’ordonnance de référé du 24 novembre 2021, l’évolution de la situation et la seconde ordonnance de référé du 4 février 2022 ;

* La Villa des roses n’a pas réglé le montant des provisions de 7.500 euros qu’elle aurait du verser, malgré un courrier de relance du 12 décembre 2021, ce qui ne résulte manifestement pas d’un obstacle d’ordre financier ;

* concernant les éléments communiqués pour attester de la reprise des travaux, ils sont soit inexistants soit sans rapport avec l’objet de la photographie, comme pour les ravalements des pignons des maisons 1 à 5, qui ne correspondaient pas à ces ravalements mais à celui effectué sur un autre mur ;

* depuis l’audience des référés du 3 novembre 2021, la société La Villa des Roses avait pris l’engagement de livrer les maisons avant le 20 décembre 2021, engagement qui n’a pas été tenu du fait d’effectifs insuffisants ; le compte rendu d’une visite effectuée au 12 janvier 2022 montre que certains éléments sont encore manquants, comme la pose de carrelage, des équipements de plomberie, de portes de terrasses, de parking etc. ;

* le juge des référés a rendu une seconde ordonnance en date du 4 février 2022, par laquelle il enjoint la société la Villa des roses à livrer les maisons 2, 4, 5 et 5 dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 400 euros par jour de retard et par couple d’acquéreurs, soit 1.600 euros par jour, et ce jusqu’au 31 mai 2022, ordonnance qui n’a pas été exécutée par la société la Villa des Roses ;

* l’injonction faite à la Villa des Roses de communiquer les éléments justifiant les diligences mises en oeuvres par elle est justifiée dans la mesure où elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse, et est utile à la solution du litige entre les parties, par ailleurs le maître d’ouvrage est bien débiteur d’une obligation d’information à l’égard de son maître d’oeuvre, justifiant la communication des ces éléments ;

* le paiement de la somme de 7.500 euros à chacun des quatre couples est par ailleurs justifié, le juge des référés a parfaitement retenu qu’en s’engageant à plusieurs reprises à livrer les immeubles sans que cette promesse soit suivie d’effet, la société la Villa des roses a commis une faute engageant sa responsabilité civile contractuelle ;

* concernant au surplus les causes légitimes de suspension des travaux, elles ont été prises en considération par le juge des référés qui a statué sans préjuger de leur application, et sans que cela ne l’empêche de retenir la faute contractuelle de la société La Villa des Roses qui s’est engagée à plusieurs reprises à procéder à la livraison à des dates précises sans respecter cet engagement ;

* les prétendus 447 jours de causes légitime de suspension des délais de livraison sont sans effet du fait des engagements successifs de livraison, et ne justifient en tout état de cause pas le retard de 18 mois à ce jour ;

* enfin la société la Villa des roses ne saurait se prévaloir de son inertie à l’égard de la société Domabeton pour justifier une cause légitime de suspension des délais de livraison;

* les difficultés d’approvisionnement ne peuvent être justifiées par une attestation du maître d’oeuvre, alors que cette exigence fait partie des conditions pour faire valoir une cause légitime de suspension des délais de livraison ; cette exigence vaut également pour les délais liés à la pandémie de covid 19 ; enfin, les ordonnances des 25 mars et 31 mai 2020 ont bien suspendu l’application des clauses pénales et des pénalités de retard, mais pas les obligations contractuelles de livraison.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L’article 145 du code de procédure civile dispose que 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, sur le fondement de ce texte, une communication de pièces, sous réserve pour le demandeur de justifier d’un motif légitime, à savoir, l’existence d’un procès « en germe » entre les parties, possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Sur la condamnation de la société La Villa des roses à communiquer les justificatifs des diligences accomplies :

La société La Villa des Roses fait valoir d’une part, qu’il n’est pas démontré en quoi les documents propres à justifier des diligences mises en 'uvre auprès des voisins de l’opération et des concessionnaires d’eau, de gaz, d’électricité et de fibre sont nécessaires à la solution du litige, d’autre part, que l’existence de ces documents n’est pas suffisamment déterminée, enfin, qu’il ne lui appartient pas de justifier auprès des acquéreurs des démarches entreprises auprès des voisins ou des concessionnaires des réseaux.

L’appelante ne saurait toutefois :

— ni contester le motif légitime invoqué par les demandeurs : ces derniers ont, en effet, compte tenu du retard important d’achèvement de l’opération, un intérêt légitime à obtenir des précisions sur les diligences accomplies par le promoteur pour assurer la livraison des biens concernés et peuvent invoquer un procès en germe, les causes du retard de livraison pouvant donner lieu à un procès éventuel en responsabilité contractuelle ;

— ni invoquer l’indétermination, ni l’inexistence des documents réclamés, dès lors qu’elle a communiqué les documents qu’elle a estimé propres à témoigner des diligences effectuées auprès des voisins pour le ravalement et auprès des concessionnaires Enedis, GRDF, Orange et Suez pour les demandes de raccordement (pièce intimés n°24 – courriel officiel du conseil de la SCCV La Villa des Roses du 10 janvier 2022).

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la condamnation au paiement d’une provision :

Il est constant que les actes de vente en l’état futur d’achèvement conclus entre les demandeurs et la société La Villa des Roses stipulaient que le délai de livraison était prévu pour s’achever au plus tard au 3ème trimestre 2020. Les contrats prévoient toutefois plusieurs causes légitimes de report de délai de livraison : intempéries, grêve, procédure collective, défaillance d’une entreprise.

Le promoteur invoque d’une part, un délai de suspension légitime du délai de livraison de 447 jours, soit un délai expirant le 21 décembre 2021, d’autre part, l’application de la clause de doublement du report du délai de livraison, qui stipule que 'Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.' (page 20 des contrats), de nature à porter le délai de suspension du délai de livraison à 894 jours.

L’établissement d’un manquement du promoteur à ses obligations contractuelles suppose que :

— soit appréciée, à la lumière des faits, la pertinence de l’invocation des causes de suspension légitime du délai de livraison ;

— soit interprétée la clause de doublement du report du délai de livraison afin de déterminer si elle est, en l’espèce, applicable.

Or, ces points ne relèvent pas de l’évidence requise en référé et échappent au pouvoir du juge des référés, la demande étant, dès lors, sérieusement contestable.

En conséquence, la cour dira n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d’une provision et infirmera en ce sens l’ordonnance entreprise.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur la demande de condamnation au paiement d’une provision ;

Statuant à nouveau de ce chef ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société La Villa des Roses au paiement d’une provision ;

Condamne la société La Villa des Roses aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT