IF/ASC

MINUTE N° 17/0952

Copie exécutoire à :

—  M^e Dominique D’AMBRA

—  M^e Charles-Edouard PELLETIER

Le 27/11/2017

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 27 Novembre 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 16/03622

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 juin 2016 par le tribunal d’instance de MOLSHEIM

APPELANTS :

1) Monsieur B A

2) Madame D Y

[…]

[…]

Représentés par M^e Dominique D’AMBRA, avocat à la cour

INTIMEE :

[…]

ayant son siège […]

[…]

Représentée par M^e Charles-Edouard PELLETIER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 octobre 2017, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. RUER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 20 novembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Sci Le Ruisseau Bleu, société familiale, a par contrat du 28 février 2008 consenti à M. B A un bail portant sur une maison meublée située […] à Fouday, moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 800 € outre une provision sur charges de 50 € par mois.

Le 30 juin 2015, la SCI Le Ruisseau Bleu a fait citer M. B A et M^me D Y, également occupante des lieux, devant le tribunal d’instance de Molsheim aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat et expulser les défendeurs, ainsi que les voir condamner à lui payer un arriéré locatif de 22 062,49 euros représentant la dette locative depuis le 1^er mai 2012.

M. B A et M^me D Y ont demandé la requalification du contrat en location portant sur des locaux vides et ont conclu au rejet des demandes, contestant notamment les charges mises en compte.

Par jugement du 28 juin 2016, le tribunal d’instance de Molsheim a :

— déclaré la demande recevable quelle que soit la nature du contrat,

— prononcé la résiliation du bail à compter du 1^er juin 2015,

— condamné M. B A à évacuer les lieux ainsi que de tous occupants de son chef, dont M^me D Y,

— condamné M. B A et M^me D Y à payer à la Sci Le Ruisseau Bleu une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 850 € par mois jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée,

— condamné M. B A à payer à la Sci Le Ruisseau Bleu la somme de 19 412,49 euros au titre des arriérés de loyers au 31 mai 2015, déduction faite du dépôt de garantie et des avances sur charges non régularisées, avec intérêts légaux à compter de cette dernière date,

— débouté M. B A et M^me D Y de leurs demandes en injonction de production d’un décompte de charges depuis 2010,

— débouté M^me D Y de sa demande en paiement à l’encontre de la Sci Le Ruisseau Bleu,

— dit n’y avoir lieu de réserver les droits de la Sci Le Ruisseau Bleu en cas de dégradations locatives,

— condamné M. B A et M^me D Y aux dépens,

— condamné in solidum M. B A et M^me D Y à payer à la Sci Le Ruisseau Bleu un montant de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Pour se déterminer ainsi, le tribunal a notamment retenu que les avances sur charges n’ont donné lieu à aucun décompte depuis la conclusion du contrat de bail ; que la bailleresse ne peut dès lors se prévaloir des avances sur les charges qu’elle réclame et qui seront déduites des arriérés dus ; que la nature du contrat de bail est sans incidence sur la question de la résiliation, compte tenu de la nature familiale de la Sci qui l’exonère de dénoncer la procédure à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, étant relevé que l’assignation a été notifiée au moins deux mois avant l’audience au représentant de l’État dans le département.

M. B A et M^me D Y ont interjeté appel de cette décision.

Par dernières écritures transmises par voie électronique le 6 février 2017, ils concluent à l’infirmation du jugement entrepris et demande la cour de :

— débouter la Sci Le Ruisseau Bleu de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la Sci Le Ruisseau Bleu aux entiers frais et dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Avant dire droit,

— enjoindre à la Sci Le Ruisseau Bleu de produire un décompte des loyers de 2008 à 2012 ainsi qu’un décompte annuel de charges au titre des années 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 dans un délai d’un mois à compter de la date de la signification du jugement sous astreinte de 30 € par jour de retard,

— déclarer la Sci Le Ruisseau Bleu mal fondée en son appel incident et en tout état de cause l’en débouter,

— la condamner aux entiers frais et dépens nés de son appel incident et de ses conclusions.

Ils maintiennent que la maison louée n’est pas un local meublé, le mobilier la garnissant étant leur propriété et non celle de la bailleresse ; que la loi du 6 juillet 1989 a vocation à s’appliquer.

Ils font valoir que M^me Y n’est pas signataire du bail et qu’elle ne peut être tenue solidairement de la dette locative ; qu’ils peuvent se prévaloir des paiements faits par M^me Z, mère de M^me Y, au titre du remboursement du prêt souscrit par la Sci Le Ruisseau Bleu pour financer l’achat de l’immeuble, depuis 2008.

Ils critiquent le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail au 1^er janvier 2015 alors qu’elle ne pouvait rétroagir ; qu’ils sont en droit d’obtenir exécution par la bailleresse de son obligation légale de fournir un décompte des charges.

Par dernières écritures transmises par voie électronique le 16 février 2017 la Sci Le Ruisseau Bleu a conclu ainsi qu’il suit :

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes,

— constater, subsidiairement dire et arrêter qu’un bail verbal engage M^me D Y envers elle en sa qualité de locataire du logement aux côtés de son concubin,

— constater, subsidiairement dire et arrêter qu’une somme de 22 062,49 euros reste due à la Sci au titre des loyers et charges entre mai 2012 et le 31 mai 2015,

— condamner les appelants à payer 22 062,49 euros au titre des loyers impayés entre mai 2012 et le 31 mai 2015,

— constater, subsidiairement dire et arrêter que les appelants ne respectent pas leurs engagements fondamentaux au titre du bail en ne payant pas les loyers,

— prononcer la résiliation du bail à la date du 31 mai 2015,

— constater que les appelants ont perdu leurs droits à rester dans les lieux,

— ordonner en conséquence la libération immédiate des lieux et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion des appelants et de tous occupants avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— réserver les droits de l’intimée quant aux dégradations qui pourront être constatées lors de la reprise de possession du bien immobilier,

— fixer à la somme de 850 € mensuels l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux,

— condamner les appelants à payer une somme de 850 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, du 31 mai 2015 à ce jour, soit au jour des présentes conclusions 15 300 €, à parfaire au jour du départ des lieux,

— dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts légaux à compter de sa date d’exigibilité,

— condamner les appelants à l’intégralité des frais et dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les loyers et charges ne sont plus payés depuis mai 2012 ; qu’elle ne peut établir le décompte des charges car les appelants conservent par-devers eux l’ensemble des documents y afférents ; que le manquement des locataires à leurs obligations justifie la résiliation du bail ; que les appelants ne peuvent se prévaloir de versements réalisés par la mère de M^me Y, qui ne correspondent pas au paiement du loyer.

MOTIFS

Vu l’ordonnance de clôture du 29 juin 2017 ;

Sur la loi applicable :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 n’exclut l’application des dispositions d’ordre public de ce texte que pour les contrats portant sur les locaux meublés, à l’exception des articles relatifs à l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Il sera constaté en l’espèce qu’aucun inventaire des meubles qui devaient équiper le logement n’est produit et n’a été annexé au bail ; que la bailleresse ne rapporte aucune preuve que les meubles figurant dans les lieux sont sa propriété, de sorte qu’il convient de constater que la convention liant les parties entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’elle concerne la location d’une maison nue à usage d’habitation.

Sur l’arriéré locatif :

En vertu des dispositions de l’article 1315 ancien alinéa 2 du code civil, il incombe au locataire de rapporter la preuve de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Celle-ci produit un décompte des sommes réclamées depuis le mois de mai 2012 jusqu’au mois de mai 2015, faisant apparaître que pour 2012, un versement de 2 266,50 euros, effectué directement au Cif (Crédit Immobilier de France) au titre du remboursement du prêt immobilier de la Sci, a été déduit des loyers et avances sur charges, outre des versements au titre de l’Apl de 1 750 euros ; que pour 2013, une somme de 2 266,50 euros a été versée directement au Cif, une somme de 400 euros payée sur le compte de la Sci, outre des paiements au titre de l’Apl de 717,50 euros ; que pour 2014, seuls les paiements au titre de l’Apl ont été enregistrés pour la somme de 1 437,13 euros, de même que pour 2015 à hauteur de la somme de 549,88 euros.

Les appelants, qui se bornent à produire un relevé des créances échues globales concernant le Ruisseau Bleu, émanant du Crédit Immobilier de France, faisant apparaître des versements totaux de 115 969,83 euros pour un total dû de 125 472,58 euros au 3 octobre 2013, ne rapportent aucune preuve de ce que des paiements auraient été faits par un tiers, en l’occurrence la mère de M^me Y, devant être imputés sur le montant des loyers.

La charge de la preuve des paiements leur incombant, ils ne peuvent pas plus solliciter avant dire droit qu’il soit enjoint à la Sci de produire le décompte des loyers depuis 2008, alors que celle-ci n’allègue des impayés que depuis 2012.

Il sera d’ailleurs relevé que dans une lettre du 22 août 2012 adressée à la bailleresse en réponse à sa mise en demeure du 1^er août 2012 de payer les loyers arriérés de mai à juillet 2012, les appelants se sont bornés à arguer de difficultés financières dues à l’absence de revenus de M. A entre avril et juillet 2012 et d’une contre créance constituée par des travaux qu’ils auraient réalisés dans les lieux, sans alléguer des paiements effectués par un tiers pour leur compte.

En vertu des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la Sci Le Ruisseau Bleu s’est abstenue d’établir les décomptes annuels de charges et ne produit aucune facture justificative, de sorte qu’elle n’est pas fondée à réclamer paiement de l’avance sur charges de 50 euros. C’est donc une somme de 400 euros pour 2012, de 600 euros par an pour 2013 et 2014 et de 250 euros pour 2015 qui doit être déduite de la dette locative, de sorte qu’il ne reste dû qu’un solde de 22 062,49 ' 1 850 = 20 212,49 euros.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à la production de décomptes annuels des charges, les appelants n’étant condamnés à aucun versement à ce titre.

Sur l’obligation au paiement de la dette locative :

Il est constant que M^me Y n’est pas signataire du bail, dont les clauses ne peuvent donc lui être opposées.

Il n’est pas plus démontré qu’elle serait locataire au titre d’un bail verbal, aucune preuve n’étant rapportée à ce titre, alors qu’elle apparaît être occupante des lieux du chef de son concubin M. A.

C’est donc par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a rejeté la demande en paiement de l’arriéré locatif dirigée contre elle.

Compte tenu du montant de la dette locative, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M. A au paiement de la somme de 19 412,49 euros et la cour statuant à nouveau sur ce point, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 20 121,49 euros. Il n’y a pas lieu en effet, à défaut de demande en ce sens et en raison du fait que les appelants sont toujours dans les lieux, de déduire le montant du dépôt de garantie.

Sur la résiliation du bail :

En vertu des dispositions de l’article 1741 ancien du code civil, le contrat de location se résout par le défaut de respect de leurs engagements par les parties, notamment le défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, le manquement du locataire à ses obligations est suffisamment grave et répété, compte tenu du montant important de la dette locative, pour justifier la résiliation du bail à ses torts.

Cette résiliation, prononcée à juste titre par le premier juge, ne pouvait cependant prendre effet qu’à la date du jugement le 28 juin 2016 et non à une date antérieure, de sorte que la décision déférée sera infirmée en ce que la résiliation du contrat a été fixée à compter du 1^er juin 2015.

Le jugement déféré sera en revanche confirmé sur le montant de l’indemnité d’occupation.

La demande de l’intimée portant sur son paiement à compter du 31 mai 2015 sera en conséquence rejetée, cette indemnité n’étant due qu’à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution des lieux.

Le jugement déféré sera enfin confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de réserver les droits de la bailleresse quant aux dégradations qui pourront être constatées lors de la reprise des locaux.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante en appel, M. A et M^me Y seront condamnés aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera en revanche fait droit à la demande de l’intimée au titre des frais non compris dans les dépens, qui sera accueillie à hauteur de la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats publics,

INFIRME le jugement déféré quant au montant de la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et quant à la date de prise d’effet de la résiliation du bail,

Statuant à nouveau sur ces points,

CONDAMNE M. B A au paiement d’une somme de 20 121,49 euros (vingt mille cent vingt et un euros quarante-neuf centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2015,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 28 juin 2016,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de la Sci Le Ruisseau Bleu tendant au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 31 mai 2015 et DIT que cette indemnité est due à compter du 1^er juillet 2016,

REJETTE la demande de la Sci Le Ruisseau Bleu tendant à voir dire qu’un bail verbal engage M^me Y en qualité de locataire du logement,

DEBOUTE M. B A et M^me D Y de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. B A et M^me D Y à payer à la Sci Le Ruisseau Bleu la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. B A et M^me D Y aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente de chambre